[年报]莱茵体育(000558):2021年年度报告
原标题:莱茵体育:2021年年度报告 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胥亚斌、主管会计工作负责人刘克文及会计机构负责人(会计主管人员)邱涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及的前瞻性描述和未来计划，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 《中国证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网（http//www.cninfo.com.cn）为本公司的指定信息披露媒体，公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准。敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 11 第四节 公司治理 ....................................................................................................... 29 第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 49 第六节 重要事项 ....................................................................................................... 51 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 70 第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 77 第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 78 第十节 财务报告 ....................................................................................................... 79 备查文件目录 （一）载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在《中国证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上公开披露过的所有公司文件的 正本及公告的原稿。 （四）以上备查文件的备置地点为公司董事会办公室。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
定性 □ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √ 是 □ 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）和中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》，公 司所属行业为房地产行业。自 2015年转型体育以来，公司也在积极谋求体育业务的发展。2021年，公司调整发展战略，以 体育、旅游、文化三大产业为发力点，推动泛文旅体融合发展。 （一）房地产行业 2021年 ，宏观经济政策持续发力，我国经济发展和疫情防控双双保持全球领先地位，但经济增速放缓。国内房地产继 续坚持“房住不炒”的政策基调不变，国家陆续出台房企“三道红线”、土地“两集中”、银行“两条红线”等政策，从负债、土 地、融资等多个维度对房地产行业进行调控，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。成交规模方面，交 易量前高后低，下半年市场活跃度骤降，9月底开始，房地产融资略有松动，政策底部显现，但市场面与企业面继续走弱。 商业地产方面，2021年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，消费市场仍展现出较大韧性，整体保持 稳定恢复态势，并带动国内实体商业持续恢复。在全球经济增速放缓的背景下，促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经 济高质量发展的长期战略，中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。2021年全 国社会消费品零售总额 44万亿元，同比增长 12.5%。2021年全国新开业商业项目数量约 510个（含存量改造；不含专业市 场、家居商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方），同比增加约 36%，租金也迎来小幅上涨，下半年， 由 100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨 0.32%。随着我国消费市场持续恢复以及 实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，购物中心客流逐渐回升，商业地产市场继续呈现整体复苏态势，核心商圈租金 水平将保持上涨趋势。同时，受宏观调控政策影响，房地产企业探索轻资产模式正加速发展，“轻重并举”的发展战略已成 为当前房地产企业发展的新趋势。 （二）体育行业 随着国民经济发展和国家政策对产业的助推，国民生活水平和健康意识的不断提高，体育产品的消费结构升级正在逐步 增强，人们在健康、文化、娱乐等精神方面的支出不断增加。近年来，得益于国家顶层政策的强力推动，体育产业在国民经 济中的地位和作用显著提升。依据国家统计局和国家体育总局统计数据，在“十三五”期间，全国体育产业总规模为从 2015 年的 1.71万亿元跃升至 2019年的 2.95万亿元，年复合增长率达到 14.6%，体育产业作为体育强国的重要组成部分在相关政 策的支持和引导下也将迎来新一轮的发展机遇。但国际环境日趋复杂，在新冠疫情重创之下，全国体育秩序和赛事格局受到 严重影响，国内体育发展不平衡不充分问题依然突出，全民健身公共服务还无法有效满足人民的需求，体育产品、服务有效 供给不足，体育消费潜力尚未充分释放。 2019年国务院办公厅《体育强国建设纲要》明确：到 2035年，形成政府主导有力、社会规范有序、市场充满活力、人 民积极参与、社会组织健康发展、公共服务完善、与基本实现现代化相适应的体育发展新格局，体育治理体系和治理能力实 现现代化。全民健身更亲民、更便利、更普及，经常参加体育锻炼人数比例达到 45%以上，人均体育场地面积达到 2.5平方 米，城乡居民达到《国民体质测定标准》合格以上的人数比例超过 92%；青少年体育服务体系更加健全，身体素养显著提 升，健康状况明显改善；体育产业更大、更活、更优，成为国民经济支柱性产业。到 2050年，全面建成社会主义现代化体 育强国，人民身体素养和健康水平、体育综合实力和国际影响力居于世界前列，体育成为中华民族伟大复兴的标志性事业。 2021年 7月 18日，国务院印发《全民健身计划(2021—2025年)》，明确提出了总体发展目标：“到 2025年，全民健 身公共服务体系更加完善，人民群众体育健身更加便利，健身热情进一步提高，各运动项目参与人数持续提升，经常参加体 育锻炼人数比例达到 38.5%，县(市、区)、乡镇(街道)、行政村(社区)三级公共健身设施和社区 15分钟健身圈实现全覆盖， 每千人拥有社会体育指导员 2.16名，带动全国体育产业总规模达到 5万亿元。”该计划指明了全民健身工作的目标、任务、 保障措施内容，并要求各省、自治区、直辖市及国务院各部位依据本地区、部门的实际情况贯彻落实。 2021年 10月 25日，国家体育总局颁布了《“十四五”体育发展规划》，进一步明确提出：全民健身水平达到新高度。 更高水平的全民健身公共服务体系基本建成，人民群众身体素养和健康水平进一步提高，获得感和幸福感不断提升；青少年 体育发展进入新阶段。健康第一的理念深入人心，体教融合取得实质性进展，青少年普遍掌握 1至 2项运动技能，体育活动 更加广泛深入，体育促进青少年身心健康取得新进展；体育产业发展形成新成果。体育产业高质量发展取得显著进展，产品 和服务供给适应个性化、差异化、品质化的消费需求，基本形成消费引领、创新驱动、主体活跃、结构更优的发展格局。体 育产业总规模达到 5万亿元，增加值占国内生产总值比重达到 2%，居民体育消费总规模超过 2.8万亿元，从业人员超过 800 万人等目标。 2022年 3月 23日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见》。该《意 见》与此前印发的多个重要文件里所提出的目标和要求一脉相承，进一步完善了体育产业配套公共设施和服务的建设，促进 全民健身在全国范围蔚然成风。近年来的疫情促使全民健康忧患意识及运动健身意识得到进一步提升，主动健康管理需求被 充分激发。随着多项国家政策的相继出台，新技术、新概念不断催生数字体育领域全新商业模式，进一步推进公司“车”与“体 育”的双产业发展，体育产业数字化战略使得公司未来的发展有了更多的路径和空间。庞大的市场基数、日益增长的需求和 高度契合的政策导向，为中国体育的未来描绘了宏伟的蓝图。 （三）文化旅游行业 参照国际经验，人均 GDP 在 1万-3万美元期间是旅游休闲和文化娱乐等精神消费增长最快的阶段。2021年，我国人 均 GDP达到 1.25万美元，已超过世界人均水平，接近十届银行高收入标准，居民消费日益从物质消费向精神消费转变，文 旅行业发展空间广阔，持续的经济发展和社会进步助推文旅产业长期向好。 国家持续出台各项政策，推动行业长期高质量发展：2019年，国务院办公厅印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜 力的意见》（国办发[2019]41号），提出深化文化和旅游领域供给侧结构性改革，从供需两端发力，不断激发文化和旅游消费 潜力，使我国文化和旅游消费设施更加完善，消费结构更加合理，消费环境更加优化，文化和旅游产品、服务供给更加丰富， 推动全国居民文化和旅游消费规模保持快速增长态势；2021年，国务院发布《“十四五”旅游业发展规划》，强调着力文化和 旅游深度融合，加快旅游强国建设，努力实现旅游业更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展。到 2025 年，旅游业发展水平不断提升，现代旅游业体系更加健全，旅游有效供给、优质供给、弹性供给更为丰富，大众旅游消费需 求得到更好满足；文旅部相继印发了《“十四五”文化产业发展规划》、《“十四五”文化和旅游发展规划》等，将加快健全现代 文化产业体系，推动文化、旅游产业健康快速发展，建设社会主义文化强国。到 2025年，我国社会主义文化强国建设取得 重大进展，文化事业、文化产业和旅游业高质量发展的体制机制更加完善，治理效能显著提升，人民精神文化生活日益丰富， 中华文化影响力进一步提升，中华民族凝聚力进一步增强，文化铸魂、文化赋能和旅游为民、旅游带动作用全面凸显，文化 事业、文化产业和旅游业成为经济社会发展和综合国力竞争的强大动力和重要支撑。 当前，新冠疫情对文化和旅游企业生产经营活动的负面影响不容忽视，特别是高度依赖人群集聚消费的文化旅游、电影、 演艺、节庆会展等文化行业更是首当其冲。国家统计局数据显示，2021年国内旅游人数 32.50亿人次，国内旅游收入 29,191 亿元，相较于 2020年，分别实现 12.89%和 30.98%的增长，但与 2019年相比，分别只恢复到 54.11%和 50.99%的水平。在 此冲击下，倒逼企业加快转变发展思路，顺应数字化、网络化、智能化发展趋势，加大文化旅游与其他领域融合互促，全面 推进模式创新、业态创新、产品创新，大力发挥科技创新对文化和旅游发展的赋能作用，不断提高企业的抗风险能力和市场 竞争力。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司主要从事的业务包括存量商业房地产销售及租赁业务、体育业务。 1、存量商业房地产销售及租赁情况 公司坚持调整业务结构，加速去化库存，适时处置低效资产，快速回笼资金，全面推进文旅体业务的发展。报告期内， 公司存量商业房地产销售及租赁业务主要系原房地产项目存量商业地产的销售及租赁，主要集中在浙江、江苏、上海等地。 2021年，在房地产政策调控下，以及新冠疫情的持续影响，公司商业物业的销售及租赁仍未恢复到疫情前水平，其中 莱茵达大厦、矩阵国际、莱茵之星等物业均处于杭州、南京核心区域，销售及租赁单价具有相对优势；莱茵知己、莱茵旺角、 旺角大超以及南通、上海地区的零散商业物业，依托周边区域配套日益完善，租赁收益具有一定的持续性效益。未来公司将 推进零散项目协同运营，加大销售力度，采取多方位渠道，结合相关优惠政策，加快项目疫后回暖，有效提高销售和租赁收 益。 2、体育板块运营情况 （1）城市体育服务综合体建设与运营 近年来，在政策的鼓励支持下，带动了各类康体运动业态和城市体育经济的升级发展，城市综合体所涵盖的业态，已经 从购物、餐饮、文化、休闲等一体化服务发展到包括足球、篮球、冰雪、网球、健身、体育教育培训等各类体育项目在内的 城市体育服务综合体。公司结合建设健康中国大战略及各级政府体育事业、体育产业的发展要求，主要通过购地自建、PPP 模式、委托运营等多种模式，积极配合政府提升城市体育服务功能，打造城市体育服务综合体。报告期内，公司建设和运营 的体育服务综合体项目主要有丽水市体育中心游泳网球馆、体育生活馆项目，闲林港体育生活馆项目和南京莱茵之星综合体 项目。 其中丽水市体育中心游泳网球馆、体育生活馆项目通过竣工验收，公司积极开展项目运营各项准备工作，2021年 6月 项目游泳馆、体育生活馆体育板块开放试运营。闲林港体育生活馆项目在影响力和知名度不断上升、周边商务楼和住宅楼入 住率的提高等因素的影响下，2021年上半年自营部分呈现稳步上升的趋势，已基本恢复到疫情前正常水平并有所增长；同 时，随着疫情防控常态化发展，消费者健康防护意识得到提升，场馆营业有效利用时间增强，培训租赁部分较去年有一定的 增长。 1）闲林港体育生活馆项目 闲林港体育生活馆项目位于杭州市。报告期内，通过与专业化体育机构的合作，进一步规范运营和流程化管理，对场馆 空间的合理使用与核心内容的管理进行了有效调整，该项目影响力和知名度不断提升。随着疫情防控常态化发展，消费者健 康防护意识得到提升，场馆营业有效利用时间增强，闲林港体育生活馆项目经营情况较去年有一定提升。 2）丽水市体育中心游泳网球馆、体育生活馆项目 2021年 6月，公司位于丽水市的体育中心游泳网球馆、体育生活馆项目已完成竣工验收，并按照控股子公司丽水体育 与丽水市体育局签署的《丽水市体育中心游泳网球馆、体育生活馆 PPP项目合同》投入试运营，该项目是对公司体育板块 业态收入的有力补充。 3）南京莱茵之星综合体项目 莱茵之星综合体项目位于南京市。报告期内，公司积极推进该项目运营模式的调整，通过引入专业的运营团队，提升运 营管理水平，实现经营效益最大化。 （2）赛事运营情况 公司坚持将赛事运营、体育营销、品牌传播整合成一个有机的整体，立足“政府引导、市场化运作”的产业模式，打造 优质丰富多元的赛事产品、提升赛事参与体验、放大赛事综合效应为核心目标，全力构建专业化的赛事运营体系，培育高水 平、国际化的赛事运营管理团队。2021年，公司成功举办了 “聚力前滩·东体铁人三项企业挑战赛”，赛事招募了包括东 航集团、捷豹路虎中国以及科思创中国等 20家国内外知名企业参加，同时，公司还举办了“2021科勒·曼联青少年足球挑 战赛”、“科勒·2021杭州家庭慈善乐跑”、“丽水市网球运动会”、“丽水市游泳运动会”、“2021杭州创业马拉松”等 多个赛事，成功签约了“成都马拉松-科勒赞助”赛事广告执行。但受 2021第四届黄河石林百公里越野跑突发公共安全事件 以及疫情的影响，部分赛事未能如期举办，后续将视疫情及相关政策调整赛期。 新增土地储备项目 □ 适用 √ 不适用 累计土地储备情况 □ 适用 √ 不适用 主要项目开发情况 □ 适用 √ 不适用 主要项目销售情况
□ 适用 √ 不适用 融资途径 单位：万元
目前，公司房地产业务全部为存量商铺和写字楼的销售及租赁，无新增土地储备及新开工建设项目。2022年度公司将继续推 进房地产库存去化，回笼资金。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □ 适用 √ 不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 结合体育、旅游、文化行业机遇，公司坚持文旅体产业融合发展思路，经过多年的发展，公司致力于打造更贴近全民健 身产业的体育空间和内容，拥有集场馆建设管理、体育市场营销、场馆运营等业务为一体的专业化团队，已成为一家具备体 育空间全产业链经营能力的专业化公司。公司结合体育赛事的举办，大力推动全民健身运动，把体育、文化、旅游等资源聚 集起来，积极布局“产业头部资源”，不断增强品牌形象和行业内的影响力。 当前，成都市正高标准筹办“大运会、世乒会、世运会”三大赛事，并积极推进“三城三都”建设，公司控股股东的母 公司成都文旅集团是成都市政府唯一的文化、旅游、体育资源整合平台，公司作为成都文旅集团旗下的上市公司，将牢牢抓 住发展机遇，借助成都文旅集团优质丰富的资源、政府平台和地域优势，加快多领域产业链的布局和发展，形成文旅体资源 整合、产品打造、科技创新和运用、项目运营等核心能力，以取得良好的社会效益和经济效益。 四、主营业务分析 1、概述 详见“第三节 管理层讨论与分析 二、报告期内公司从事的主要业务”部分内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 产品分类 单位：元
无 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □否 截至2021年12月31日，本公司纳入合并范围的子公司共29户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本年合并 范围比上年增加2户，详见本附注七“合并范围的变更”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况
□ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元
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