[年报]南山控股(002314):2021年年度报告
原标题:南山控股:2021年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................5 第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................10 第四节公司治理..............................................................................................................................38 第五节环境和社会责任..................................................................................................................58 第六节重要事项..............................................................................................................................60 第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................82 第八节优先股相关情况..................................................................................................................88 第九节债券相关情况......................................................................................................................89 第十节财务报告..............................................................................................................................94 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、其他有关资料。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用√不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 √是□否 追溯调整或重述原因 同一控制下企业合并
定性 □是√否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是√否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元
□适用√不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 √适用□不适用
一、报告期内公司所处的行业情况 报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业情况如下：1、仓储物流业务 2021年，我国物流行业整体呈现稳中向好的发展态势，实体经济持续恢复拉动物流需求快速增长。根据国家统计局等相 关部门发布的数据显示，全国社会物流总额为335.2万亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，两年年均增长6.2%，物流业 景气指数平均为53.4%，较上年提高1.7个百分点。2021年全国社会消费品零售总额440,823亿元，同比增长12.5%，全国网上 零售额130,884亿元，同比增长14.1%，快递业务收入和业务量分别完成1.04万亿元和1,085亿件，同比分别增长18%和30%。 高标仓市场需求保持稳定增长，电商的持续渗透和新业务模式的涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长以及 RCEP落地对区域化贸易和物流的促进是“十四五”期间国内高标仓需求增长的三大引擎。据世邦魏理仕发布的《2022年中 国房地产市场展望》显示，2021年全国19个城市高标仓净吸纳达到660万平方米，同比上升60%，相比2017年历史最高纪录 提升40%。根据商务部等22部门制定的《“十四五”国内贸易发展规划》，到2025年全国社会消费品零售总额达到50万亿元 左右，其中电子商务交易额达46万亿元左右，网上零售额达17万亿元左右，对高标仓的需求将持续保持高速增长。 在市场供应方面，2021年全国高标仓总体供应量较上年增长18%，新增供应主要集中在我国东部地区，其中南京、嘉兴 和苏州等城市新增供应量排名靠前。从整体上看，近几年各地政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量仍呈下降趋势， 因此除了通过传统的招拍挂获取新的项目，二手项目收并购成为业内企业规模扩张的重要方式。据公开资料显示，2021年包 括深国际、黑石、易商、凯德和领展等在内的境内外开发商和投资者在国内都有收并购项目落地。 此外，国内仓储物流资产的公募REITs发行工作在年内有实质性落地。2021年6月21日，首批上市的9支公募REITs中， 中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT两支产品以仓储物流基础设施为底层资产；由于仓储物流市场需求稳 定增长叠加优质新增项目稀缺，两支产品上市以来深受投资者的认可。2021年12月31日，发改委发布《关于加快推进基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，加强基础设施资产 优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。2022年1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域 不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化，降低发行成本。 仓储物流资产公募REITs的成功发行和相关政策的不断明确及完善，将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环，投资 者及开发商对行业的兴趣也将进一步提升。 2、房地产开发业务 报告期内，在中央坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”总基调下，国家陆续出台了多项房 地产调控政策，如重点房企“三线四档”、房贷管理“两道红线”、重点城市拍地“两集中”和因城施策等，促进房地产业 良性循环和健康发展。 2021年，全国商品房销售规模继续保持增长，但增速有所放缓。据国家统计局数据显示，全国商品房销售面积179,433 万平方米，同比增长1.9%，增速较上年下降0.7个百分点；销售金额181,930亿元，累计同比增长4.8%，但增速较上年下降3.9 个百分点。受涉房信贷收紧影响，年内市场销售表现出“前高后低”的特点，下半年市场购房情绪明显转冷。分区域来看， 东部地区和强一二线城市仍为全国商品房销售规模的主要支撑，中西部、东北地区的弱三四线城市表现疲软。 在土地成交方面，主要城市土地供求缩量，楼面地价有所上涨，但溢价率降低。根据中指研究院统计，2021年全国300 城推出住宅用地规划建筑面积12.3亿平米，同比下降9.6%；成交规划建筑面积8.8亿平米，同比下降25.2%；宅地成交楼面均 价为5,522元/平米，同比上涨23.9%，平均溢价率11.1%，较2020年同期下降4.21%。 在房地产开发投资方面，“三条红线”下房地产企业投资和扩张动能承压，房地产开发投资增速下滑，新开工增长乏力。 2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，同比仅增长4.4%，增速较上年下降2.6%；房屋新开工面积198,895万平方米，同 比下降11.4%。此外，随着调控的持续深入，房地产行业金融属性将持续削弱，消费属性不断增强，高增长、快周转的模式 难以持续，行业格局将出现新的变化，高质量发展将取代高速度发展模式，现金流结构稳健、具备强运营能力保障回款增长 与利润稳定的企业将在行业新竞争格局中保持并凸显优势。 3、产城综合开发业务 在加快构建“双循环”新发展格局、大力支持实体经济发展的政策基调下，产业结构升级与区域产业空间重构进一步激 发产城综合开发业务活力；同时，各地政府对行业的重视度、管理的规范化和精细化程度也在不断加强。2021年，北京、 上海和广州等城市，在各自的“十四五”产业规划中都提出要加强推进“主题产业园区”建设，引导产业园区从综合性园区 转向主题、特色园区发展，产业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”属性。 在政策方面，政府对工业用地的使用要求和标准进一步明确，管理的规范化和精细化程度不断加强。2021年3月16日， 自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》，其目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和 高效利用。广东、江苏、四川、青岛等多地公布了“标准地”相关政策，通过事前约定投资强度、亩均税收等指标，可以充 分激发市场主体活力，实现土地要素市场化配置目标，提高土地集约利用水平。随着城市不断聚集发展，在集约有限的城市 空间内，土地资源变得越来越紧张，“工业上楼”作为创新模式受到越来越多的关注。2021年7月27日，国家发展改革委 发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的 创新举措和经验做法，提出要推广“工业上楼”模式。 此外，年内共有4只产业园区公募REITs成功发行，募集资金超过90亿元，显示了资本市场对产业园区作为实体经济 载体和新基建重要发力点的认可。产业园区资产退出通道的打通，有利于行业建立“募投建管退”的业务闭环，也吸引了包 括星峰、华平、摩根、丰树和凯德等资本纷纷进入，行业竞争越发激烈。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合 性企业集团。 1、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建 设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服 务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇， 优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，逐步建立“募投建管退”的资产管 理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，成功引入权益资金，并积极探索供应链 服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2021年12月31日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质 项目，在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，物流 网络不断完善，规模效应日益提升。 2、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对 行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依 托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的多元化业务形态， 推动业务转型和高质量增长。 报告期内，南山地产以招拍挂、收并购和合作开发等多种形式拿地，在长三角、粤港澳大湾区、华中及成渝地区的核心 城市获取多个优质项目，目前主要开发区域位于上海、深圳、苏州、南通、无锡、合肥、宁波、武汉、长沙、福州、成都、 东莞等重点城市；同时，继续坚持“以现金流为龙头、以运营为核心”的管理思路，深化运营管控一体化及业务流程标准化， 持续提升项目开发效率与生产能力。 3、产城综合开发 公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，进一步明晰“聚焦主题产业园区”的发展方向， 积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地 方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。 报告期内，公司明确产业定位，积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南 京、合肥、成都、重庆等重点项目。报告期内，新获取土地415亩，落地南京浦口、浦和、重庆等项目，成功签约滁州项目， 产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力进一步扩大；与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业 和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。 4、其他 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油 后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）报告期内经营情况 2021年，全球经济持续复苏，但疫情持续反复仍是经济复苏进程中的最大不确定因素，复苏不充分、不均衡的现象依然 普遍存在，通胀高企加速各国财政、货币政策转向。面对复杂严峻的经济环境，通过科学统筹疫情防控、推动经济结构化转 型和建立内外双循环相互促进的新发展格局，我国国民经济持续稳定恢复，全年GDP同比增长8.1%，保持全球领先地位； 但由于疫情持续扰动以及供给冲击等原因，下半年经济增速放缓，供需矛盾凸显，年底中央经济工作会议明确指出我国经济 发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，强调明年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。在此背景下，公司紧紧 围绕年初制定的经营计划，持续深耕主营业务，健全激励机制，加强业务间的协同，不断提升管理效率，取得了较好的成绩， 具体情况如下： 1、仓储物流业务 2021 147,201 24.7% 108,597 41.9% 年，宝湾物流业务实现营业收入 万元，同比增长 ；经营净现金流 万元，同比增长 ，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。 （1）主要园区运营情况 报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为94.5%。主要园区情况如下：
为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾、宁波镇海宝湾（代管）和广州番鸿为管理输出项目；4、武汉汉南 出租率下降主要是当地市场投放量较大，短期商务形势承压；天津滨港出租率下降主要为二期仓储设施新投入运营所致。 （2）项目拓展情况 宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。通过投资拿地与项目收并购等手段， 落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙3个项目，年内新增获取土地面积共668亩，土地获取方式多元化成为常态。此外， 依托自身专业能力，新增东莞管理输出项目，管理输出规模持续扩大，品牌影响力进一步提升。 （3）融资情况 2021年1月，宝湾物流成功发行中期票据，发行额度5亿元，发行利率4.13%。2021年7月，宝湾物流成功发行永续中票， 发行额度7亿元，发行利率5.3%。2021年8月通过重庆联合产权交易所以公开挂牌方式增资扩股引入投资者杭州萧山平安基 石贰号股权投资有限公司，获取现金增资35亿元。中票及永续中票的成功发行和权益资金的引入进一步凸显了资本市场对宝 湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。 （4）项目工程进展情况 2021年，宝湾物流通过对工程施工现场进度节点加强管理与考核，按计划交付武汉青山宝湾、宁波镇海宝湾、宁波空 港宝湾等11个项目，新增竣工面积102.1万平方米。 2、房地产开发业务 2021年，面对外部环境变化，南山地产采取以经营提效、防范风险和适应市场变化为主的整体应对策略，同时提升投资 质量，强化财务管控，加强回款，确保流动性安全。 （1）项目拓展情况 南山地产不断深化投资战略布局，补充资源储备，增强业绩保障能力。报告期内通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式 累计获取土地21宗，新增土地面积111.3万平米，总规划建筑面积244.7万平米，权益规划建筑面积156.8万平米，权益地价总 额约150.4亿；其中，合并报表范围内新增土地11宗，并表口径总规划建筑面积125.4万平米。新增投资的项目主要布局在上 海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等9个城市，均位于长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二 线城市。 （2）项目销售情况 南山地产坚持稳健经营策略，持续提升经营质量，积极应对行业变化，在市场整体转冷的形势下攻坚克难，全年累计实 现全口径销售金额218亿元，权益销售金额159.5亿元，其中，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额125.3亿元，同 比增长22.0%。 （3）项目运营情况 南山地产存量物业运营能力持续提升。多个项目的运营结果均创历史最好水平，同时，公司在探索的两个轻资产运营输 出项目，长沙溪悦荟、苏州山塘渡均已于年内顺利开业。 （4）融资情况 根据国家融资管理要求，公司主动降负债，有效管控“三道红线”指标，报告期末三道红线均处于健康状态。南山地产 通过加强回款、优化现金流、多元融资（如发行反向保理供应链ABN）等多种方式，保障公司现金流安全垫，控制融资成 本。 报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下： （1）新增土地储备项目
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