[年报]大名城(600094):大名城2021年年度报告
原标题:大名城:大名城2021年年度报告 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2021年度，公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润-412,344,720.60 元，年末累计未分配利润4,023,932,174.12元；2021年度，公司母公司实现净利润347,628,559.54元，计提法定盈余公积金34,762,855.95元后，加年初未分配利润1,512,708,230.77元，扣除现金分红62,818,508.79元后，2021年末可供投资者分配的利润为1,762,755,425.57元。拟定的2021年度利润分配预案：拟不进行利润分配及资本公积转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，因计提资产减值准备大幅增加等因素，公司业绩出现上市以来首次亏损。公司已在本报告“经营情况讨论与分析”章节予以详细阐述，敬请阅读。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10 第四节 公司治理........................................................................................................................... 26 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 39 第六节 重要事项........................................................................................................................... 40 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 50 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 54 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55 第十节 财务报告........................................................................................................................... 58
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，房地产市场整体步入调整通道，企业面临较大经营压力。面对房地产行业“三道红线”、银行房地产贷款“集中度”管理、土地“两集中”等政策常态化，以及疫情防控常态化，公司继续在稳杠杆降风险、重经营质量求发展中寻求最优解。报告期内，公司调整经营节奏，多种营销手段加快销售回款，确保现金流安全，着力提升产品力和服务力，提高品牌竞争力，完成全年销售目标。 （一）计提存货减值损失，轻装前行稳经营求发展 1、公司坚持审慎经营、安全经营，报告期实现销售面积 73.70万平方米，销售金额 137.67亿元，实现销售回款140.22亿元；本期施工面积（含期初续建及新开工）合计362.35万平方米，竣工面积120.09万平方米。 全年实现营业收入76.61亿元，同比下降48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12亿元，同比下降192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12亿元，同比下降243.81%。报告期公司出现重组上市以来首次亏损，主要系计提存货跌价准备增加等因素，扣除该因素带来的减计影响，报告期公司实现的经营利润为4.65亿元。 报告期营业收入中与房地产及相关业务的营业收入，分区域看，华东区域、东南区域、西北区域的占比分别为25%、46%、29%。 2、2021年公司业绩大幅下降的原因分析： (1)报告期公司新增结转项目利润较上年度减少导致本期利润减少。自2017年开始，公司对未来行业整体趋势判断趋于谨慎，开始施行谨慎投资去库存、降负债去杠杆的主动经营措施，以应对行业的不确定性风险，保障公司财务结构得以提前改善；但与此同时，2017年下半年后，公司新增投资项目阶段性减少，从而影响到本年度新增结转项目收入减少。另一方面，报告期新增结转项目利润较上年度减少，系报告期新增结转项目主要系2017年拍卖所得土地获取成本高而项目毛利低；同时由于2020年新增的包括上海区域在内的高毛利项目快速开发，需公司投入较上年度更多管理投入及销售前期推广，所以本年度收入结转的减少，但管理费用及营销费用基本增减维持不变。 (2)报告期公司计提存货减值准备较上年度大幅度增加导致本期净利润大幅度减少。受政府部门对房地产销售价格备案管理的限制，本期内取得的部分新开项目销售备案价低于预期，而该部分项目为公司2017年新增投项目，土地拍卖价格较高，导致销售备案价低于账面价值；同时，受房产调控和信贷环境收紧影响，新房市场降温及价格下行压力明显，为加快销售去化老项目以盘活资产实现现金回笼，公司根据不同区域的市场环境情况，采取了积极的销售和管理措施，但部分存货仍出现减值迹象。 在公司年报编制过程中，恰逢3月以来疫情加剧，部分地区购房者无法实地看房，购房交易受到影响，居民对“住宅”房屋的大宗消费购买力已出现疲态，30大中城市商品房成交面积逆势走低，且处于历年同期的最低值；房企预期进一步转弱，或将影响后续的地产投资信心，主动缩小投资规模；土地市场同样转弱，以疫情严峻的上海为例，受疫情影响，其宣布推迟今年的第一轮集中供地，这使得100大中城市土地成交总价滑落至历年最低点，而土地成交金额是土地购置费的领先指标，其走低意味着后续地产投资中的土地购置费用也将随之减少。 综上，鉴于房地产行业已处于下行调整周期，特别是在2021年出现的行业标志性事件、2022年春的疫情加剧，市场对于房地产行业发展整体预期偏悲观，公司全面、审慎思考新冠疫情、地产调控政策、融资环境、市场分化严重以及产品结构变化等因素的叠加影响，以更为审慎的专业判断，总计计提存货跌价准备7.71亿元。 (3)报告期公司转让控股子公司，合并范围变动导致同比收入和利润较上年度变动导致减少。 转让控股子公司，未来开发收益提前兑现，但所产生的转让投资收益为非经常性损益，从而导致本年度非经常性损益大幅增加，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。 （二）保持财务安全性，“三道红线”保持绿档 在不确定性环境中保持定力，具备一定的抗风险能力，是公司对财务安全性的要求，截至报告期末，公司总资产399.51亿元，归属上市公司净资产125.94亿元，货币资金余额62.61亿元，预收账款102.09亿元（合同负债），保持了一定安全边际的现金流。 资金管控继续安全稳健。2021年，公司房地产企业“三道红线”全部为绿档，资产负债率67.15%，扣除预收账款资产负债率为 39.42%(根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额），净负债率为20.47%，现金短债比为4.24（计算公式：货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）。 继续优化债务结构，构筑资金安全防线。报告期末公司货币资金余额62.61亿元，较上年增长166.18%；融资结构相对合理，银行融资占比68.23%，非银占比15.46%，信用债券占比16.31%。 受房地产金融监管的持续收紧、国内银行涉房贷款“两道红线”影响，融资渠道多向受阻，融资成本略有下降，本期综合融资成本 7.66%，上期综合融资成本 7.93%。2021年度存续债券“2020年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）”规模14.591亿元。 （三）聚焦重点区域，提升产品品质与服务品质 1、报告期，公司继续重点布局上海五大新城及临港地区，根据市场形势研判，保持投资稳定性，审慎获取奉贤、青浦区重固镇、临港自贸区等地块，总计土地207.50亩，土地投资金额327,680万元。报告期末，公司在上海五大新城及临港布局总计九个住宅项目在建在售。 业务布局方面，公司坚持区域深耕发展策略，聚焦具备长期支撑力的热点城市，重点开拓长三角一体化区域、东南沿海区域房地产项目。公司可售货值结构流动性良好，70%以上的货值集中 在长三角及东南沿海地区。 公司业务布局紧扣城市发展脉络。在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，对嘉定、 松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性 节点城市。就城市功能来看，五大新城不是简单承接中心城人口和功能疏解，而是按照集聚百万 人口规模、形成独立综合功能的要求，打造“长三角城市网络中的综合性节点城市”，至2025年， 五大新城将基本形成独立的城市功能，在长三角城市网络中初步具备综合性节点城市的地位。五 大新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元。 （图：大名城上海项目） 2、提升产品力，以优质产品打动客户，增强品牌竞争力。公司重视购房者对产品品质和服务提升的需求，坚持“让生活更美好”的理念，在上海推出“紫金”系和“映“系住宅产品系列，融入更多中国元素，强调人文、自然环境和谐融合的高端住宅产品映系列，创造健康、智慧与便捷生活场景，致力于为购房者带来更多样的高品质、改善型住宅产品。提出“IN+生活”为核心的超配产品标准，包括7大产品主张和30余项设计。 （图：IN+生活理念） 3、完善产品体系的标准化、体系化 加大产品研发和市场调研，刚需和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，特别是改善型需求规模庞大，公司把握主流需求设计适销产品，继续建立完整标准化、体系化的产品手册，把控关键品质，控制综合成本，报告期，完善和完成产品标准手册7册，产品设计手册19册等。 在产品设计与开发上，注重提升产品设计标准，形成标准化产品体系。在科学户型设计、低密度布局、中央花园等方面打磨最佳设计方案，“工匠精神”渗透到每个细节。根据市场需求，提升户型设计的实用性，推出全尺寸、大层高、三房标配住宅产品。2021年公司入市销售的有松江新城的映云间、青浦新城的映湖、临港新片区映晖和映玥以及临港自贸区先行启动区的映园和映荟等一批优质项目。 （四）提升管理水平，探索新发展模式 报告期内，公司继续深化组织变革，优化精总部、强区域的二级管控模式。在经营管理中严守各项调控政策要求，克服疫情带来的不利影响，实施稳健安全的投融资策略；精细化运营，坚持贯彻41215、4812的运营目标，从提升产品力、投拓力、管理力等方面强化组织管控，强化精准投资和重点区域深耕力度，实现内部资源利用效率的最大化。 加大营销力度，推动销售回款。把握市场窗口，加大营销力度、运用多种营销手段的创新营销模式，加大线上、线下营销力度促进回款，保障现金流稳定。在疫情防控逐渐常态化的背景下，升级线上营销工具，实现客户线上看房、选房，形成服务闭环。 作为专业的城市运营商参与城市建设与服务，加强商业管理、产业园管理等资产管理业务，谋求“第二增长曲线”。尝试思考与探索适合自身条件和自身发展阶段的诸如开放合作、开展代建业务等新的发展模式，逐步实现从重资产经营模式逐步向轻重结合的转变。 （五）积极履行企业社会责任 2021年是公司持续编制企业社会责任报告的第九年，也是首次编制大名城可持续发展报告（ESG报告）。报告期，公司持续履行企业公民责任，履行纳税义务，在公益慈善、绿色可持续性发展等多领域公益投入，践行回报社会理念。详见《大名城2021年度可持续发展报告》。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年，是国家“十四五”开局之年，全球疫情仍在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给攻击、预期转弱三重压力。 2021年末的中央经济工作会议明确，继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 其中首次针对房地产行业提出探索“新的发展模式”，体现了未来将更加注重房地产市场、房地产企业、地方土地财政等发展模式转变的新趋势。 报告期，房地产整体销售表现为先扬后抑的走势，上半年表现稳中向好，全年销售规模持平。 百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年受调控政策和信贷环境收紧影响市场持续降温，进入10月份后信贷政策边际宽松信号开始释放，调控政策边际调整预期在加强，但市场下行预期短期内仍难以改变。2021年，商品房销售面积 179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.73个百分点。从需求结构看，90-120平米户型仍是市场主流，多数代表城市大面积户型占比下降。 房地产供需总体看呈现出上半年供需两旺，下半年供需两端均走弱的市场弱平衡态势。上半年在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中“政策因素影响下市场表现超预期，三季度中央加大调控力度、多地调控政策出台，叠加信贷收紧及部分企业债务违约，购房者观望情绪提升市场降温。全国前十月房屋新开工面积同比下降7.7%，施工面积同比增长7.1%。 从土地供求看，受重点城市供地“两集中“政策影响，2021年1-11月300城住宅用地供求规模明显缩量，一线城市住宅用地成交楼面均价为 16965元/平方米，同比微涨 0.9&，受部分重点城市加大供地影响，二线城市成交楼面均价为6813/平方米，同比上涨22.5%。 从开发投资看，2021年前十月全国开发投资额同比增长7.2%，开发投资额增速明显放缓，同时房企到位资金同比增速逐渐放缓，2021年前十月房企到位资金为16.7万亿元，同比增长8.8%，年度累计增速持续收窄。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司以房地产为主业，专业从事住宅地产和商业地产的开发,同时涉足工业地产及旅游地产。 发展成为全国一流的城市生活创造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。 公司秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，专注于房地产开发和运营，通过“大名城”品质产品和品质服务，用心为客户营造一个更加和谐的居住社区，创造一种更加美好的生活方式。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。 （一） 谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流 公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构，坚持低融资成本、稳杠杆融资。 （二） 货值结构合理，流动性高 公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司存量土地储备中一二级联动获取的土地成本优势明显。 （三） 产品品质与服务品质是公司的核心竞争力 公司深耕核心城市项目，从规划设计到项目建设全流程，贯穿对于产品品质及细节的不懈追求，力求打造精美产品；通过优化产品结构、升级产品品质，注重客户体验优化服务，不断提升公司产品的品牌影响力。 （四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造等三旧项目。 五、报告期内主要经营情况 全年实现营业收入76.61亿元，同比下降48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12亿元，同比下降192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12亿元，同比下降243.81%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期存在转让子公司收回现金净额 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还债务支付的现金增加且借款收到的现金减少 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 报告期公司出现重组上市以来首次亏损，当期归母利润变动主要系当期营业利润减少所致。 当期营业利润为-3.06亿元，同比下降140.67%，发生重大变动主要系受疫情及行业调整的影响，公司出于谨慎原则，计提存货跌价准备7.71亿元，扣除减值计提影响，本年营业利润为正数4.65亿元。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现总营业收入76.61亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收入76.20亿元，较上年同比减少48.30%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 注：综合毛利率=Σ单项目毛利率*单项目收入加权占比 各区域的毛利率虽然下降，但由于高毛利区域的收入权重增加，低毛利区域的收入权重降低，从而本期综合毛利率相比去年同期略有上升。其中，西北区域本期收入占比29.29%，较上年同期收入占比增加29.20个百分点；东南区域本期收入占比45.93%；华东区域本期收入占比24.78%，较上年同期收入占比减少71.09个百分点。华东区域及东南区域毛利下降，主要系本期该区域新结转项目2017年拿地成本楼板价较高，当期结转，影响整体区域毛利降低；西北区域主要受行业及物价影响开发成本增加，但房价却出现阶段性下降原因所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额9,665.21万元，占年度销售总额1.26%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 157,834.20万元，占年度采购总额 26.34%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用
2）财务费用减少系当期借款减少所致。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
2）投资活动产生的现金流量净额增加，主要系公司聚焦上海，处置原中心城市边缘的项目股权回收现金所致。 3）筹资活动产生的现金流量净额减少，主要系当期开发项目减少，相应归还借款融资减少所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 □适用 √不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
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