[年报]金科股份(000656):2021年年度报告摘要
金科地产集团股份有限公司 2021年年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒 体仔细阅读年度报告全文。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
□ 适用 √ 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 □ 适用 √ 不适用 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 □ 适用 √ 不适用 二、公司基本情况 1、公司简介
公司成立于1998年，经20余年发展，公司已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第107位，中国民营企业500强第26位，重庆企业500强第1位。 公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。 地产主业以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、苏州、成都、南宁、合肥、济南、无锡、郑州等重点城市。报告期内，公司获得“2021中国房地产百强企业稳健TOP10”、“2021中国房地产上市公司综合实力20强”、“2021中国房地产上市公司A股十强”等荣誉。 智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务产品体系，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。 科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。加速全国化布局，通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多行业企业。在此基础上进一步聚焦主题特色产业园区的培育，试点开展城市级产业服务，打造TO B端的企业服务平台。 商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。 随着后疫情时代来临，金科商业结合市场变化积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。 康养方面积极探索符合中国市场需求的康养新模式，稳步推进包括以社区与居家养老为特色的养老业态。 3、主要会计数据和财务指标 （1）近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 单位：元
响。 （2）分季度主要会计数据 单位：元
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 4、股本及股东情况 （1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10名股东持股情况表 单位：股
□ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 （2）公司优先股股东总数及前 10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
注：黄洪英系实际控制人黄红云之近亲属。 5、在年度报告批准报出日存续的债券情况 √ 适用 □ 不适用 （1）债券基本信息
1、债券最新跟踪评级 2021年2月9日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“21金科03”的信用状况进行评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)信用评级报告》（信评委函字[2021]0424D号）,确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望维持稳定，“21金科03”的信用等级为AAA。 18金科01 2021年5月31日，联合资信评估股份有限公司对公司及公司债券“18金科01”的信用情况进行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司公开发行公司债2021年跟踪评级报告》（联合[2021]3422号）,确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望维持稳定，“18金科01”的信用等级为AAA。 19金科03 2021年4月30日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“19金科03”的信用状况进行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)跟踪评级报告》（2021）（信评委函字[2021]跟踪0267号）,确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望维持稳定，“19金科03”信用等级为AAA。 20金科01、20金科02、20金科03、20金科04 2021年4月30日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“20金科01”、“20金科02”、“20金科03”和“20金科04”的信用状况进行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期、第二期)跟踪评级报告》（2021）（信评委函字[2021]跟踪0268号）,确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望维持稳定，“20金科01”、“20金科02”、“20金科03”和“20金科04”的信用等级为AAA。 21金科01、21金科03 2021年4月30日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“21金科01”和“21金科03”的信用状况进行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期、第二期)跟踪评级报告》（2021）（信评委函字[2021]跟踪0269号）,确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望维持稳定，“21金科01”和“21金科03”的信用等级为AAA。 21金科04 2021年5月28日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“21金科04”的信用状况进行评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)信用评级报告》（信评委函字[2021]1072D号）,确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望维持稳定，“21金科04”的信用等级为AAA。 2、评级变化 报告期内，公司主体评级不存在差异。 （3）截至报告期末公司近 2年的主要会计数据和财务指标 单位：万元
（一）报告期内公司主要经营情况 2021年，国际形势复杂多变与新冠疫情交织，中国宏观经济内外承压，房地产调控升级，金融政策趋严，预售监管资金收紧，叠加市场下行，房企信用风险事件频出，行业发展面临转折与挑战。 公司主动顺应变化，在新一届董事会和经营管理层的领导下，全力推动高质量发展，及时确定“一稳二降三提升”的经营策略，主动优化财务结构，全力抢抓销售回款，充分重视现金安全，积极盘活优质资产，果断聚焦经营质效，稳步推进公司可持续健康发展。 （1）经营业绩方面 结算规模稳步增长，业绩阶段性承压：报告期内，公司实现营业收入1,123.10亿元，同比增长28.05%；结算面积1,200.96万平方米，同比增长18.34%；结算业绩阶段性承压，实现净利润66.88亿元，同比下滑 31.08%，其中归属于上市公司股东的净利润 36.01亿元，同比下滑48.78%。公司业绩下滑的主要原因为： 一是主要受拿地成本上升影响，报告期结算毛利率由上年的23.16%下滑至17.22%，同比下降5.94个百分点，导致毛利润下降 9.74亿元；二是受房地产调控及现金流影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在预期减值的存货等资产计提减值准备，计提金额21.62亿元，同比增长427%；三是受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响，投资收益较上年减少5.09亿元，同比下降39.06%。 （2）现金流安全方面 有息负债规模大幅压降：报告期内，为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，公司在保障现金流安全的前提下，大幅压降有息负债规模，由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。 有息负债结构持续优化：报告期内，公司始终致力于打造优质的平台，加强资金保障、优化负债结构；公司银行融资余额为 419.39亿元，占比 52.03%；非银行金融机构融资余额降至 197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。 确保现金流安全：报告期内，公司为确保现金流安全，开展体系化的现金流管理工作，一是抢抓销售1 回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款 1,853亿元，回款率达到 101%，创历史新高；二是通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正；三是处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。 公开市场融资渠道通畅：报告期内，公司实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列，为公司的可持续健康发展和现金流安全提供强力支撑；全年累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用，得到投资者认可。 （3）财务结构方面 资产负债指标平稳过渡：截至报告期末，公司资产负债结构持续优化，其中资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。 信用评级水平维持稳定：报告期内，公司主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，助力公司美元债成功发行。 （4）生产经营方面 多元投资助力持续发展：报告期内，公司积极应对政府集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式，获取优质土地资源，累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，投资销售比控制在 40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源；其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%。 销售规模同比有所下滑：报告期内，公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，系统提升销售力。 2 公司及所投资的公司实现销售金额约1,840亿元，同比下降17.56%，连续3年位列行业前二十位；房地产销售面积约1,966万平方米，同比下降12.23%，连续4年位列行业前十位；报告期内，公司在华东、重3 庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，区域布局日趋合理。 抢抓生产经营保障交付：截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目约400个，全年新开工面积约1,485万平方米，期末在建面积约6,096万平方米，竣工面积约2,111万平方米，全年交付住宅面积约2,175万平方米，房屋套数约14.16万套；业主满意度88.44%，处于行业领先地位。 （5）业务发展方面 智慧服务能力行业领先：金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，2021年全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%。合约管理面积达到3.6亿平方米；在管面积达到2.4亿平方米，独立第三方占比约为58%。报告期内，金科服务正式提出空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务，通过各业务的深度协同赋能，实现可持续、高质量发展。 商业运营能力稳步提升：金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金 WALK未来生活中心三大成熟产品线；截至报告期末，金科商业在管项目80个，在管面积307万平米，其中自持体量98万平方米；凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业跃居商业地产前20强，荣获2021年度商业地产创新能力表现前五、2021年度社区商业运营商表现前五。报告期内，金科商业营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%。 产业运营能力全国领先：截至报告期末，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。报告期内，先后完成潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，金科产业先后获评2021中国产业园区运营20强企业、2021中国产业园区运营商优秀品牌、2021年度产业地产运营能力榜样。 轻资产运营能力系统提升：公司坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略指引，系统性提升了“轻资产运营能力”。报告期内，金科服务直拓独立第三方管理面积超5,000万方，第三方累计合约管理面积近2.3亿方，占比达到63%，第三方累计在管面积近1.4亿方，占比达到58%；商业运营开启“轻重并举”模式，加速轻资产项目扩张。借助成熟的定位、设计、招商、营运以及商销一体化等全链条能力，实现轻资产业务的突破；产业运营轻资产业务初见成效，为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务；代建业务发展模式日趋成型，全年实现代建项目销售金额超 20亿元，新增代建储备建筑面积 140万平方米，代建储备建筑面积 2 “公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的 合资公司及非并表的参股合资公司； 3 本报告中华东地区包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、江西省、山东省、福建省；西南（不含重庆）地区包括四川省、 贵州省、云南省；华中地区包括河南省、湖北省、湖南省；华南地区包括广东省、广西壮族自治区；华北地区包括北京市、 近600万平方米，代建储备货值近500亿元。 （6）公司治理方面 报告期内，公司董事会坚持“战略引领、科学决策、创新治理和专业赋能”，秉承“年轻化、知识化、专业化”原则，顺利完成第十一届董事会、监事会的换届选举工作。 报告期内，公司在兼顾发展的同时，坚持持续回报股东信任，实现 2020年度现金分红 23.99亿元，分红比例约为上年归母净利润的 35%，以股权登记日收盘价计算股息率达到 7.85%，分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平；基于对长期发展的信心和股票价值的判断，公司适时推动实施股份回购计划，截至报告期末，累计回购股份约4,270万股，回购金额达到1.9亿元。 报告期内，公司先后举办董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、美元债发行路演、投资者调研等形式多样的投资者沟通活动，并参加重庆辖区上市公司 2021年投资者网上集体接待日活动，充分利用新媒体、新渠道、新方法传递企业价值，持续优化投资者结构，新纳入沪深 300ESG基准指数。公司坚持开放互信、守法合规的资本市场沟通，获得资本市场广泛认可。 （7）社会责任方面 公司积极响应国家号召，主动履行社会责任，以消费帮扶和纾困解难帮扶为工作重点，继续深化与重庆市慈善总会等慈善机构合作，累计投入超千万元。主动参与抗洪救灾，助力河南灾后重建；关心关爱困境儿童，组织党员干部家庭赴重庆儿童庄园联谊共建；持续推进贫困大学生资助，累计帮扶大学生 2000余名。 报告期内，通过持续的公益投入和社会贡献，公司先后获评“全国脱贫攻坚先进集体”、“第十一届中华慈善奖捐赠企业”、“全国农村留守儿童关爱保护和困境儿童保障工作先进集体”、“中国企业慈善公益500强”、“重庆市消费扶贫示范单位”等系列荣誉称号。 报告期内，公司坚持打造金科形象，加强品牌宣传，策划东方人居建筑展，助力公司产品品牌提档升级。围绕中国共产党成立100周年，策划并举办“闪闪红星放光彩”金科全国第二届儿童合唱节、六一爱心助养、党史学习和知识竞赛、第七届中国廉政书画展重庆巡展等“七?一献礼”系列活动，传承家国情怀，献礼建党百年。 （二）报告期内公司房地产项目经营与发展情况 （1）公司新增土地储备情况 报告期内，公司新增土地47宗，计容建筑面积976万平方米，土地购置合同金额376亿元。 （2）公司累计土地储备情况 公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，截至本报告期末，公司累计土地储备的区域分布情况如下：
（3）公司可售资源情况 截至本报告期末，公司总可售资源面积约6,591万平方米，具体情况如下：
截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目约400个，全年新开工面积约1,485万平方米，期末在建面积约6,096万平方米，竣工面积约2,111万平方米。 （5）公司主要房地产项目销售情况 报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额1,840亿元，房地产销售面积1,966万平方米。 （6）公司主要出租项目情况表
公司将坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步打造产业链生态圈，形成协同发展的战略格局。在发展方式上继续强调规模速度向质量效益转变，从依靠要素投入向依靠创新驱动转变。特别是要平衡好“三大关系”：一是稳健与进取的关系，要稳中有进、稳中求进；二是规模与效益的关系，在稳定规模的过程中，以效益为前提、质量为基础；三是销售型业务与经营型业务的关系，既要做优做强销售型业务，又要逐步提升经营性收入占比，打造永续经营能力。 面对新的发展形势，公司全面分析、深入论证之后，确定阶段性核心经营策略为：“一稳二降三提升”。 “一稳”是指稳健发展，在规模增速上强调量入为出、稳中求进。稳健发展并非不要规模，而是根据阶段性宏观环境以及自身资源的实际情况，确定合适的规模增速，同时在稳定规模的基础上，要大力提升经营质效，进而提升公司盈利能力。 “二降”是指降负债，降库存。降负债就是要保持三道红线和观察性指标要持续达标，实现发展方式进一步从融资驱动向经营驱动转变；降库存就是要大力消化辎重物业，并持续将现房存货规模控制在合理区间，切实提高存货周转率至行业标杆均值以上。 “三提升”是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。提升盈利能力，就是把效益优先作为公司经营发展的第一原则，在稳健发展的前提下切实提升盈利水平。提升核心竞争能力，就是要持续的把产品力、服务力、投资力作为公司核心竞争力进行不断的提升打磨，这是公司坚持以客户为中心，并在未来能够持续获取优质项目、获得客户青睐、赢得竞争优势的根本。提升资产运营能力，就是要持续的大力培育和提升商业、科技产业园区的资产运营能力，提高持续经营性营收占比，逐步优化公司资产、收入结构。 2、公司经营计划 2022年是金科稳健发展的关键一年，公司将坚持以“正直、合作、创新、拼搏”的思想文化为引领，贯彻高质量发展战略和“一稳二降三提升”发展策略，构建企业生存发展的核心能力，围绕全年经营思路，全力以赴做好各项重点工作。 在保障现金流安全方面，一是坚持“集团资金一盘棋”强制管控，提高集团资金的整体使用效率；二是坚持资金计划“三收三支”原则，严格按照“以收定支、先收后支、收大于支”的规范，强化资金计划管控；三是强化回款，将“做有回款的销售”作为底线，同时抓好融资上账，确保各类资金颗粒归仓；四是积极盘活项目现金流，适时处置低效沉淀资产，不断优化资产结构。 在生产经营方面，2022年，结合市场环境及公司高质量发展战略要求，科学谋划各项生产经营计划，探索新的发展模式，在稳健发展的基础上，量入为出、稳中求进。投资发展方面要进一步通过多元化方式拓展土地储备资源，坚持聚焦高能级城市布局的策略，持续做好城市深耕；营销方面要坚持聚焦有回款的销售，科学铺排供货节奏，提升销售质量；生产经营方面要坚持“预算牵引、动态调整、弹性应对”的目标管控机制，确保经营目标更加贴合外部环境及竞争态势，追求产出最优；竣工交付方面要坚定执行“保交付、保民生、保稳定”的经营原则，回报金科业主信任，保障业主权益。 四、重要事项 报告期内发生的重要事项，详见公司2021年年度报告“第六节 重要事项”。 中财网
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