[年报]华联股份(000882):2021年年度报告
原标题:华联股份:2021年年度报告 2021年年度报告 2022年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王锐、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人(会计主管人员)赵京晶声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。2021年度公司存在非财务报告内部控制重大缺陷，具体详见“第四节、公司治理之十二：报告期内的内部控制制度建设及实施情况”。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节第十一项 ：公司未来发展的展望中对公司面临的风险和应对措施描述的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2737351947为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.00元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .......................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................ 8 第三节 管理层讨论与分析 ............................................. 12 第四节 公司治理 ..................................................... 31 第五节 环境和社会责任 ............................................... 45 第六节 重要事项 ..................................................... 47 第七节 股份变动及股东情况 ........................................... 64 第八节 优先股相关情况 ............................................... 70 第九节 债券相关情况 ................................................. 71 第十节 财务报告 ..................................................... 76 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿； 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
□ 是 √ 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √ 是 □ 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用
□ 适用 √ 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目 的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常 性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 （一）购物中心行业发展情况 2021年，我国国内生产总值为1143670亿元，按不变价格计算，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%。全国居民人均可支配收 入35128元，同比名义增长9.1%，扣除价格因素实际增长8.1%。社会消费品零售总额440823亿元，同比名义增长12.5%，两 年平均增长3.9%，同比2019年增速下降4.1%，可以看出社会消费品零售增速放缓，消费压力犹存。按消费类型分，2021年 商品零售393928亿元，同比增长11.8%；餐饮收入46895亿元，增长18.6%。按零售业态分，2021年限额以上零售业单位中的 超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额同比分别增长6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%。整体来看，随着国内 疫情管控效果的进一步显现，居民的消费信心以及国内消费市场活力逐渐增强，2021年国内经济正逐步恢复。 2021年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确要“培育建设国际消费中心 城市，打造一批区域消费中心”。2021年7月19日，国务院批准北京等五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。2021 年8月，商务部联合相关部门印发的《培育国际消费中心城市总体方案》，提及促进购物中心调整经营结构，丰富服务业态， 打造沉浸式、体验式、互动式消费场景，加快向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等领域拓展。2021年7月， 北京市商务局出台《2021年鼓励发展商业品牌首店项目申报指南的补充通知》，鼓励国际品牌企业、国际品牌授权代理商、 本土品牌企业在中国（内地）开设首店并根据实际情况给予不高于500万元的补贴。政策的利好促进购物中心聚焦消费者的 需求，不断创新、更新。2021年开始，互联网反垄断政策频出，政府严查直播带货税收问题，给实体商业带来一些积极信号， 实体商业在经营、税收领域与互联网的竞争将变得更为公平。未来，实体商业的场景化、主题化及其社交属性是实体商业不 可被替代，也不可被模仿的特征。 据赢商大数据统计，2021年全国新开业商业项目545个，体量超过4700万平方米，新开业数量与体量同比2020年均增长约35%。 去除疫情影响严重的2020年，2021年新开业项目数量为近5年最低，全国购物中心开业速度放缓。从新开业项目体量来看， 5-10万平方米的中小体量项目占比最大，区域型商业项目越来越受市场青睐。另外，存量改造成为每年新开业项目必不可少 的一部分，2021年新开业项目中存量改造项目近30个，体量超过250万平方米。 2021年消费市场持续恢复，但消费者整体需求增速放缓，增长压力犹存。随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费 需求和消费结构产生新的变化和趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。同时在受到散发疫 情冲击、竞争压力不断增加、教育培训政策变化等不确定的大环境下，购物中心作为实体商业的重要组成部分，运营、管理 和创新均面临较大的压力与挑战。未来，提升精细化运营能力，或通过建筑、场景、内容等进行差异化竞争，成为商业经营 的趋势与关键。 （二）影院行业发展情况 随着国内疫情的逐步控制，国内电影市场逐渐复苏。但由于境外疫情形势严峻导致进口电影片源供给数量减少，以及国内局 部疫情对影院经营产生不利影响，2021年影院整体经营数据尚未恢复至疫情前，市场对假日档期依赖性较强。2021年全国累 计实现电影票房470.32亿元，较2020年同比上升231.6%，但较2019年仍下降26.7%。2021年累计观影人次为11.7亿，较2019 年17.3亿的水平下滑约32.3%。2021年电影银幕总数75078块，同比增长3.5%，影院建设增速持续放缓。虽然2021年疫情有所 缓解，但仍有部分影院按疫情防控政策要求临时关停，并且2021年度影院闭店数量有所增加。 2021年11月9日，国家电影局发布《“十四五”中国电影发展规划》，提出进一步提升国产影片创作质量，健全电影产业体系， 增强电影科技实力，提高电影公共服务水平，扩大电影国际影响力，助力电影强国建设。上游内容的利好政策，对于影院行 业的发展有深切的影响。 二、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。 （一）购物中心运营管理业务 公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年 发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业 务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中 心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租 金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升 项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中 心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市 管理近30家购物中心。截至2021年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区 14家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。 （二）影院运营管理业务 基于国内电影行业的蓬勃发展，在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力 的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗 下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2021年12月31日，公司旗下共有14家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影 城。 三、核心竞争力分析 公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有 深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保 购物中心运营与各业态内容协同发展。 1、 持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性 2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战 略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关 联业态提供了有力支持。 2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新 购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零 售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内 容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。 3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验 公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型 购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进 行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、 个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完 善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。 4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系 公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有 着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京 及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、 租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、 合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租 赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。 5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力 社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消 费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司 专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认 可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与 设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。 四、主营业务分析 1、概述 截至2021年12月31日，公司资产总额为129.77亿元人民币，归属于母公司的股东权益为71.20亿元人民币。2021年度，公司实 现营业收入12.18亿元人民币，营业利润2216.75万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下： （一）聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运管管理 2021年以来，国内疫情得到有效控制，购物中心行业整体经营情况逐渐恢复。但多点散发的疫情依然不利于购物中心的经营 恢复，尤其是北京等区域性零星散发疫情对公司经营仍然产生一定影响。报告期内，公司坚持聚焦购物中心核心主业，密切 关注新冠肺炎疫情的发展，在严格落实相关部门疫情防控要求的基础上，将各购物中心、影院门店在后疫情时代的经营恢复 与提升作为工作重点。 1、营造安全的购物环境 报告期内，公司始终紧绷“疫情防控”这根弦，高度关注和重视疫情防控工作，落实“四方责任”，根据疫情发展情况及时更新 并落实相关防疫制度与要求，坚决执行各项疫情防控措施，做细、做全各项疫情防控工作，要求相关部门高频次、全覆盖加 强到店现场检查督导，重点关注测温验码、消毒情况、餐饮及冷链管理等重点环节，有序推进和维持购物中心的运营。 为向消费者营造安全的购物环境，保障各购物中心人身安全、设备安全、运营安全，公司持续组织安全责任人、安全管理人 的安全培训，保证各项目开展全员安全教育培训并考核；做好突发事件的妥善处理与风险防控，开展突发应急事件的处置演 练；坚持日常巡查、定期检查、专项检查，通过检查对存在的较大安全隐患监督整改确保运营安全。 2、提升购物中心运营管理能力 公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，关注消费需求与消费结构的变化，继续执行既定的三年调改计划 并适时调整，聚焦重点门店，打造标杆门店，实施一店一策的策略，针对不同类型门店采取不同的管理措施。 在招商与商户管理方面，公司在报告期内加强空置与风险店铺的管理工作，建立经营预警机制，梳理识别风险租户，制定招 商应对策略；加强重点品牌合作拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，依据目标客群消费需求适时调整经营 定位、业态与品牌配置，提升消费者满意度；同时持续关注场内商户的需求与经营情况，提升商户满意度。 在营销活动方面，公司通过紧抓重要营销节点、品牌联动营销、社群营销等方式带动商户销售额提升；并加速数字化会员运 营平台的建设，通过会员分级维护、数据分析与管理等推进购物中心精准营销。报告期内，公司旗下购物中心统筹“司庆” 和“超级会员日”活动，有效促进会员拓展及会员消费占比。通过洽谈多家品牌联发活动，以及“领养日”、中国移动联名权益 等异业合作，引入优质营销资源。第四季度增加“爱购日”和“嗨吃节”两档联发活动，推进突发疫情的销售维稳和业绩恢复。 在媒体推广上，推动各项目创新自媒体推广形式，将视频创作纳入常态化运营。 报告期内，公司持续关注加强卖场品质与环境，着手提前蓄势改造，促进项目经营恢复与后续提升。推进盈利项目经营性改 造、项目重新定位专项调改，通过优化卖场动线、业态调整、提升品牌级次的同时，提升改造区域的租金水平，持续提升项 目竞争力。推进老旧项目外立面、停车场等区域的硬件改造，提升项目吸引力。 2021年，公司旗下购物中心客流、销售额、收缴率等经营数据相比去年同期逐渐回升，公司在租赁及物业管理板块实现主营 业务收入8.46亿元，同比上升16.03%。 3、提升影院运营管理能力 报告期内，在疫情防控常态化的背景下，影院行业仍然面临较大挑战。公司旗下影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院 安全经营。公司进一步加强影院门店管控，围绕利润核心指标，提升盈利能力，夯实抗风险能力。在业务层面，公司通过市 场宣传、开展会员活动、与购物中心互动性营销等途径，增进会员数量与用户粘度，提升票房收入；完善市场活动分析与复 盘评估，强化影院营销能力；通过加强与卖品核心供应商的合作、调整卖品结构、整合广告资源管理等方式，强化非票业务 管理，提升盈利能力；严格执行预算管理、绩效考评等相关制度，加强费用控制，强化信息系统建设，着力降本增效。2021 年公司院线业务实现营业收入1.15亿元，同比上升120.84%。 （二）围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系 围绕核心经营目标与实际经营情况，公司深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，持续梳理并完善业务管理制度， 优化职能分工与管理权责。报告期内，公司以业务为导向，整合运营部门管理体系，梳理建立标准工作流程，持续推行制度 创新，提高管理效率。优化品牌分级、招商管理制度与标准、运营标准化系统建设、品质管理、能源与物业管理等多项管理 制度，提升精细化管理水平。继续完善运管管理、报表管理等信息系统，用数据系统将管理制度落到实处，为业务提供数据 支持与决策基础。 （三）完善人才储备，加强团队建设 2021年，公司继续坚持以业务发展为导向的人才培养体系，搭建干部管理梯队，关注后备梯队培养，完善各层级专业培训与 人才培养体系，合理挖掘、开发、培养后备人才队伍，持续为总部各部门及各项目输出优质管理人才。报告期内，公司优化 人力资源管理制度，构建内部人才发展通道，为公司管理体系提供有力保障。结合实际经营情况、岗位特点、业绩贡献等因 素，公司持续优化考核激励体系，促进组织与员工共同成长。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元
1、本期公司收购华联第一太平的股权，新增物业服务业务。 2、自2021年初首次执行新租赁准则，对利润表的成本费用结构产生影响，营业成本下降；同时，新冠肺炎疫情得到有效控 制，购物中心经营逐渐恢复，营业收入提升。以上综合导致在租赁及物业管理板块毛利率同比上升26.07%； 3、2021年度，新冠肺炎疫情得到有效控制，公司旗下影院经营逐步恢复正常，电影放映及卖品收入同比增长120.84%；相 应的成本同比增长85.80%，毛利率增长7.43%。 4、公司2020年出售了所持有的保理公司的股权，本年度没有保理服务收入。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 1、本期通过非同一控制下企业合并取得了华联第一太平的控制权，纳入公司合并报表范围。 2、处置子公司 本期出售了持有的北京华富天地购物中心有限公司的股权，华富天地不再纳入公司合并报表范围。 3、新设子（孙）公司 本期北京华联文化传媒有限公司新设了西宁华联影院管理有限公司和北京丰南影院管理有限公司。 4、其他 （1）结构化主体广州贝壳金宝和桐庐旭程苏河于本期完成清算后进行了注销。 （2）因武汉泓邑申请破产清算，武汉市青山区人民法院已受理并指定了破产管理人，本公司对武汉泓邑失去控制，本期不 再将其纳入合并报表范围。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
√ 适用 □ 不适用 上述前5大客户中，华联（SKP）百货、华联综超为公司控股股东华联集团的控股子公司；兴联顺达为长山兴青岛的控股子 公司，长山兴青岛的普通合伙人西藏长山兴受华联集团和中信产业基金共同控制，为公司关联方。 公司主要供应商情况
□ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元
□ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元
√ 适用 □ 不适用 1、因国内疫情得到有效控制，消费市场逐步恢复，经营活动现金流入增加；公司2021年初首次执行新租赁准则，原来被分 类为经营租赁合同相关的租赁付款不再全部被列报为经营活动现金流出，经营活动现金流出减少。受以上综合影响，报告期 内经营活动产生的现金流量净额增加。 2、本期收到的理财产品赎回减少，收回股权投资款及分红减少，导致报告期内投资活动现金流量净额减少。 3、因本期偿还债务支付的现金减少，导致报告期内筹资活动产生的现金流量净额增加。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 公司首次执行新租赁准则，原来被分类为经营租赁合同相关的租赁付款不再全部被列报为经营活动现金流出；本期对青岛海 融项目北区土地使用权确认损失；同时受到折旧摊销、投资收益、以及财务费用的综合影响，导致报告期内公司经营活动产 生的现金净流量与净利润存在差异。 五、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
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