[年报]新黄浦(600638):新黄浦2021年年度报告
原标题:新黄浦:新黄浦2021年年度报告 上海新黄浦实业集团股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人赵峥嵘 、主管会计工作负责人苏刚 及会计机构负责人（会计主管人员）张景明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2021年实现归属于母公司所有者的净利润109,943,649.84元，母公司实现2021年净利润106,052,692.93元，提取法定盈余公积金0元，加上年初未分配利润2,236,575,870.64元，归属于母公司实际可供分配利润2,414,845,115.62元。 按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定2021年度利润分配预案为：以2021年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利0.5元（含税）,共分配现金红利计33,669,839.30元。公司2021年度不送红股，不实施资本公积转增股本。 该议案尚需提交公司2021年度股东大会审议通过。 六、 前瞻性陈述的风险声明 □适用 √不适用 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、 其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义 ................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................... 9 第四节 公司治理 ......................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 48 第六节 重要事项 ......................................................................................................... 51 第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................... 60 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................. 67 第九节 债券相关情况 ................................................................................................. 68 第十节 财务报告 ......................................................................................................... 68
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用√不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用√不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
十二、 其他 □适用√不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年是公司发展历程中承前启后关键一年，公司领导班子调整充实、公司治理不断完善，新一轮发展规划启动实施。全体员工在公司党委、董事会和管理层的正确领导下，团结一心、迎难而上，顶住了宏观经济整体承压、房地产金融超预期紧缩，以及散发性疫情反复多变等多重压力，较好完成了年初预定的目标任务。 （一）工程建设赶抢进度达到预定节点要求 在疫情反复影响正常开工情况下，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠、群策群力，全力赶抢工程进度。 其中常州金坛项目排除商务洽谈不利因素，积极协调施工单位克服疫情影响，有效组织施工赶抢进度。截至年末，三个标段中 A标段分户验收查验、整改工作基本完成，B标段分户验收工作开始，春节前完成入户查验前完成整改，C标段分户验收查验、整改工作基本完成，项目整体进度可控。 湖州南浔项目依据项目总控计划，倒排关键节点，主抓施工组织，重抓动态监控，常态性开展协调工作。及时督促各参建单位按时复工复产，克服外部市场环境突变导致的大宗建筑材料价格上涨，工程材料、设备无法按时进场等困难，采取约谈、发函、召开专题协调会等措施，最大程度减少对工程进度总体影响，顺利完成两地块年度各关键节点施工任务。 闵行吴泾长租公寓项目对施工进度动态管控。有效持续提高结构施工效率，保证了 2021年建设任务提前完成。目前主体结构全部完成，外墙涂料完成 80%以上，室内精装修完成约80%，室外总体完成50%，地下车库基本完成。 闵行梅陇长租公寓项目围绕 “抢抓时间、稳步推进”总体方针，加班加点、全员参与。目前 1-6号楼室内外粗装饰完成，人防地下室主体结构验收完成。项目主体结构封顶、主体结构验收和外脚手架拆除，均较全周期计划提前完成。 松江保障房项目按时完成小区电梯检测，整体工程移交物业公司，推进两项目沿街商铺煤气管道铺设工程，完成两项目契税核定并取得住宅大产证，高效完成总包、分包及配套工程竣工结算审核工作；奉贤南桥保障房项目根据工程竣工验收要求，提前完成项目沉降观测、车位测绘、环保验收、水质检测等专业服务单位的招标比价，确定了相关单位并签署相关合同，取得综合竣工验收通知书、交付证，实现集中交付；宝山顾村保障房项目克服疫情防控及供电配套工程延迟等困难，制订非常规竣工交付实施方案，先后手续无缝衔接，平行手续提前筹划，全体人员两个月时间全勤无周末，打赢了这场“保交付”的硬仗。 （二）房产销售抓抢机遇保持良好势头 2021年，公司各处房产销售团队在调控力度不断加大形势下，及时转变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住上半年市场回暖产生的契机，尽可能对冲了房地产金融超预期紧缩带来的风险，继续保持良好势头，全年房地产销售回笼资金达到36.05亿元，超计划71.67%。 常州金坛项目团队持续对周边重点竞争楼盘加强暗访，通过收集大量市场数据并分析汇总，为后期销售策略制定提供准确依据。项目公司根据加推房源销售节点，与销售代理公司开展一系列推广宣传、周末暖场、认筹推介会等营销活动并启动全员销售方案。全年合同销售金额合计 21.68亿元，回笼资金 16.82亿元（不含销售监管户资金）。 湖州南浔项目团队紧密追踪政策动向并及时制订应对预案，积极申请备案价上浮比例，预留销控较好位置房源，快速去化顶底库存。全年合同销售金额合计11.54亿元，回笼资金11.28亿元。 公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中奉贤保障房项目全年回笼资金0.94亿元；宝山保障房项目全年回笼资金1.79亿元；松江保障房项目全年回笼资金4.43亿元。 （三）房产经营顶住压力不断贴合市场需求 在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科技京城管理公司牢牢抓住北京东路地区城市更新历史契机，主动适应区域发展、产业发展潮流趋向，把数字产业园建设确定为自身转型升级主要突破口，通过高质量服务“海派智谷”开发建设、积极引入建设科创平台载体，引导数字产业聚集地与高端办公区深度融合，力求实现科技京城物理空间和产业结构的双效提升。年内物业费、租金收缴率实现史上首次双 100%，盈利水平创历史新高。出租率明显止跌回升，裙楼 2万平米整体租赁工作取得重大进展，目前已开始细节谈判。 长租公寓项目团队一手抓建设，一手抓营销。通过积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，并在项目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求。其中吴泾项目年内拓展了40家企业及周边园区，达成租赁意向协议641套，另有200套人才公寓租赁需求也在积极跟进中。目前已累计签订意向框架协议2371套，占全部房源84.64%；梅陇项目及时启动营销方案编制工作，顺利完成营销定价体系建立、品牌宣传、市场调研等相关工作，目前已累积达成企业租赁意向1055套、纳入上海市级人才公寓套数150套、达成园区租赁意向120套，合计1325套。此外，公司新组建的长租公寓运营管理企业基本完成架构、制度、团队搭建并先期开展前介物管、信息物联和产品标准、服务标准确定等工作，为后续物业平稳移交做好准备。 （四）房产项目储备破冰起航 房产项目储备不足是制约公司前期以及近期发展最大的瓶颈，2021年内，公司大力坚定信心、整合资源，秉持稳健发展的经营原则，积极寻找符合公司发展战略、匹配公司投资规模的投资项目，并且取得重大突破。年底一举摘得杭州临平、蜀山两宗地块，土地成交价合计14.53亿元，土地面积合计5.53万平方米，可建筑面积合计11.47万平方米。 （五）金融板块夯实基础总体实现触底反弹 2021年，华闻期货在连年高增长基础上，一手抓结构优化、提高效益，一手抓创新驱动、转型发展，各项业务继续保持跨越式发展良好势头，主要经营指标再创历史新高，取得里程碑式进展。全年实现净利润7318万元，同比增长930%；净资产收益率19.8%，目标完成率396%；日均客户权益61亿元，同比增长78.87%；期末客户权益58.88亿元，同比增长12.41%；资产管理业务规模（自主管理）23亿元，同比增长247%。各项数据均大幅超越行业平均水平及年初制订的考核指标。 在华闻期货领跑带动下，公司金融板块汲取前期教训，狠抓内部建设，严把风险控制。公司设立金融业务管理部，建设金融专业化队伍，加速优化资源配置、严格风险把控机制。公司金融板块子公司经过清理、整顿，大幅压缩风险资产，稳步启动业务拓展，总体实现了触底反弹。 二、报告期内公司所处行业情况 房地产宏观经济市场分析： 2021 年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业带来根本性变化，过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实执行严格的贷款监管机制，进一步强化对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，中央已明确实施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳健康发展。 在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式主要从土地供给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度从新房市场深入到二手房市场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。无论从政策的深度还是广度上都远超过去，加速市场降温，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。 国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，政策上，将继续推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给、完善城镇住房保障体系。上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保障性租赁住房的认定做了相关界定。 从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。政府仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十分明确。未来长租公寓市场将会被纳入强监管范围，实现从经营方式、租金定价、资金管理等全方位管控，让长租公寓市场健康发展。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。 公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。 公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。 2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。 3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。 4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。 五、报告期内主要经营情况 2021年度，公司实现营业总收入394,157.49万元，其中营业收入358,608.11万元，当年实现净利润14,528.94万元，归属于母公司净利润10,994.36万元，归属于上市公司股东扣非后净利润7,549.88万元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
营业收入变动原因说明：报告期内下属房产项目公司结转销售收入增加。 营业成本变动原因说明：报告期内下属房产项目公司结转销售成本增加。 销售费用变动原因说明：主要为报告期内下属期货公司业务规模扩展相应销售费用增加。 管理费用变动原因说明：主要为报告期内公司薪酬支出增加及下属期货公司业务规模扩展相应管理费用增加。 财务费用变动原因说明：报告期内下属房产项目公司利息支出资本化增加，使得当期财务费用减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属房产项目公司销售现金回笼增加。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内收回投资取得的现金减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司偿还债券及银行贷款支出的现金增加。 手续费及佣金收入变动原因说明：报告期内下属期货公司手续费及佣金收入增加。 利息收入变动原因说明：报告期内下属期货公司利息收入增加。 投资收益变动原因说明：报告期内权益法核算公司投资收益减少。 信用减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失冲回减少。 资产减值损失变动原因说明：上期公司计提商誉减值损失，本期未计提。 归属于母公司股东的净利润变动原因说明：主要为报告期内公司信用减值损失冲回较上年减少。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 2. 收入和成本分析 √适用□不适用 详见后附内容 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元币种:人民币
(2). 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用√不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额7,254.11万元，占年度销售总额1.84%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用√不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额138,247.23万元，占年度采购总额60.41%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用√不适用 3. 费用 √适用 □不适用
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用√不适用 (2).研发人员情况表 □适用√不适用 (3).情况说明 □适用√不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用√不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用□不适用 非主营贸易业务因债务重组转回以前年度已计提信用减值损失6,659.41万元。 (三) 资产、负债情况分析 √适用□不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
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