[年报]格力地产(600185):2021年年度报告
原标题:格力地产:2021年年度报告 格力地产股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 详见本报告第六节第四点说明。 四、 公司负责人鲁君四、主管会计工作负责人苏锡雄及会计机构负责人（会计主管人员）陈剑声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以母公司为主体进行利润分配，公司拟以2021年度利润分配实施股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金股利1元（含税）。截至目前，公司总股本为1,892,179,011股，扣减公司回购专用账户中尚未完成注销手续的7,173,216股，以1,885,005,795股为基数分配利润，由此计算合计拟派发现金红利188,500,579.50元（含税），剩余未分配利润转存以后年度分配，不送红股、不进行资本公积转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告期内涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 23 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 38 第六节 重要事项........................................................................................................................... 40 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 59 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 66 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 67 第十节 财务报告........................................................................................................................... 76
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
说明：第四季度归属于上市公司股东的净利润-3.20亿元，主要原因是： 1、受托开发项目洪湾渔港工程最终审核确定清算金额比原审核金额减少； 2、受托开发项目香洲港综合整治工程按照政府最新规划和要求，提前移交清算亏损。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 报告期内，公司在稳步推进房地产业发展的同时，积极拓展新产业，致力于完善以房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业的全新布局。2021年，公司实现营业收入 71.33亿元， 较上年同期增长 11.65%，其中房地产板块实现营业收入 65.15亿元，较上年同期增长 20.73%。截至2021年 12月 31日，归属于上市公司股东的净资产为 88.81亿元，同比增长 5.44%。 1、公司的主营业务收入主要来自房地产业。公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅。报告期内，公司以“立足珠海，区域布局”为发展战略，秉承“专筑之精神、专谨之态度、专业之品质”，继续深耕珠海，并在上海 “浦江海德”项目受到良好市场反响的基础上进一步推进上海前滩、泗泾项目开发，同步加快三亚中央商务区项目建设，打造高端滨海商业中心及商务办公区。 2、大消费产业方面，随着居民消费需求升级，高品质化、精准化、智慧化、自主化消费日益成为消费者新的需求，为了满足疫情防控期间消费者的升级消费需求，公司以自主研发搭建的“珠海免税MALL”平台及“高格健康”、“鲜生洪湾”、“珠免国际”等线上商城为引领，通过公司灵活高效的运营体系和资源整合能力，完善“线上+线下”购物渠道和会员营销体系，为消费者提供更加全面、便捷的消费服务。截至 2021年 12月末，“珠海免税 MALL”累计访问量达到 1848.1万，总用户数 148.6万，订单累计积分总数 6400万，商品涵盖美妆个护、酒水饮品、防疫物资、日用百货、营养保健等类别，商品序列数超 12000个。 2021年 2月，公司全资孙公司保联（珠海横琴）商业零售有限公司在横琴正式设立，目前正在建设横琴创新方项目。该项目位于横琴中心地带，依托横琴粤澳深度合作区自贸、高消费品中心和旅游经济与巨量市场风口的优势，通过引进国外知名独立品牌，着力打造成为一家集合高端烟酒、配饰、眼镜、手表、家居、礼品、香水、箱包等高品质进口消费品的一站式精品店，同时设跨境展示区域，引进国外知名独立品牌，探索形成“大数据+人工智能+多渠道物流”新零售模式。 此外，作为大消费产业发展重点，三亚合联中央商务区项目进展顺利，并作为海南省 2021年重点项目，获得广泛关注，未来有望建设成为代表三亚湾形象的高端旅游零售商业项目。 为了响应建设粤港澳大湾区政策，促进公司转型升级、优化产业结构，实现企业高质量发展，公司于 2020 年 5 月拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权，同时，公司拟引进通用技术集团下属公司通用投资为战略投资者，向其非公开发行股份募集配套资金，为公司未来在免税品业务经营领域带来战略性采购资源，提升免税商品的价格优势，开发新市场，实现战略协同。本次交易将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力。通过本次重组，公司将拥有以免税出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明。 3、生物医药大健康产业方面，公司积极履行疫情防控的社会责任，不断提升口罩等疫情防控重要防疫物资的研发生产与供应能力，协助开展珠海市公共卫生安全战略物资生产、储备基地建设工作，并建立了高效、便捷的防疫和民生物资线上供应保障体系。2021年 6月，多地开展大范围核酸筛查，高格医疗、高格销售提前制定工作预案，明确现场指挥、物资收发、配送车辆、后勤支持等分工安排，在接到珠海多片区大规模核酸检测物资调配指令的第一时间，迅速响应，高效完成了核酸检测物资派发工作，为珠海强化疫情防控提供了有力保障。截至 2021年底，高格健康承接的市储防疫物资项目的物资采购金额约 4500万元，运送物资 384次，轮换物资 38次，物资使用单位覆盖全市公安系统、海关边检部门、健康驿站等隔离点以及全市各家医院等。 另外，公司下属公司爱为康检测作为“爱为康”品牌的成员企业之一，于 2021年 3月顺利通过评审，正式成为独立的第三方检测机构，未来将通过与圣湘生物和科华生物联手合作，建立横琴国际精准医学中心。 基于集团战略发展定位，完善“大健康”板块业务类型，丰富“高格健康”品牌形象，以及公司发展实际需求，2021年 3月，公司设立珠海高格大药房有限公司，着力打造以医院药房为管理体系，集药品和医疗器械产品零售为一体的综合型药房——高格健康大药房。高格健康大药房积极探索“互联网医院”合作模式，通过线上小程序，市民可享受在线问诊、特慢病复诊、处方开药、送药上门等便捷医疗服务。零售药房将通过承接珠海市人民医院的处方外流获得客户流量；通过链接第三方问诊平台的自有手机 app，将在线问诊流量引至我方零售药品销售平台；同时利用立足珠海的社区推广活动为我司线上线下零售平台引流，建立客户服务中心汇总病患信息，通过有针对性的健康管理及慢病管理提升客户黏性将其转化为公司大消费领域平台内的潜在消费者。 二、报告期内公司所处行业情况 1、房地产方面，中央继续坚持“房住不炒” 的政策主基调，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。2021年 3月 5日李克强总理代表国务院在十三届全国人大四次会议上作《政府工作报告》，强调保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。 2021 年上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，从融资端和销售端双管齐下限制房地产企业资金流入，导致行业内信用风险事件频发。2021年下半年，随着市场持续转冷，为维持行业的稳定和健康发展，房地产金融监管政策和个人按揭贷款政策开始在边际有所放松，释放出楼市维稳信号。2021年 12月 6日，中共中央政治局召开会议，会议提出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 从各地的调控政策来看，各地秉承“一城一策”、“因城施策”原则制定具体调控方案，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果明显。2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过 450次，对个别重点城市实施针对性地调整政策措施，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号、强化预售资金监管等方面。 2021 年下半年，全国房地产市场持续转冷，受此影响，部分城市落地“限跌令”，并通过购房补贴、降低房地产交易税费等手段支持购房者的合理住房需求。 由此可见，未来一定时间内，“房住不炒”仍是主基调，中央和地方均将稳妥实施房地产长效机制，强化城市主体责任，保持房地产市场平稳运行。 2、大消费产业方面，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要（草案）》明确提出要加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进发展的新格局，强化国内大循环的主导作用，以国际循环提升国内大循环效率和水平，实现国内国际双循环互促共进，全面促进消费。2022年政府工作报告强调要坚定实施扩大内需战略，推进区域协调发展和新型城镇化。畅通国民经济循环，打通生产、分配、流通、消费各环节，增强内需对经济增长的拉动力。推动消费持续恢复。多渠道促进居民增收，完善收入分配制度，提升消费能力。 推动线上线下消费深度融合，促进生活服务消费恢复，发展消费新业态新模式。提高产品和服务质量，强化消费者权益保护，着力适应群众需求、增强消费意愿。 此外，2021年 6月 10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国海南自由贸易港法》，2021年 9月 5日，中共中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，为公司在海南三亚和横琴的业务开展提供了政策支持。 3、生物医药大健康产业方面，当前工业化、城镇化、人口老龄化进程加快，疾病谱、生态环境以及生活方式不断变化，在国家政策支持下，我国的大健康产业呈现蓬勃发展之势。根据国家规划，到 2030年，“健康中国”带来的大健康产业市场规模将超过 16万亿元。另一方面，在新冠疫情影响下，我国互联网在线医疗行业需求大幅增长，国家鼓励各级医疗机构拓展线上医疗服务空间，新型医疗模式可能迎来新一轮的增长机会。 生物医药产业是珠海现代产业体系的重要组成部分，珠海市政府印发的《珠海市推动生物医药产业高质量发展行动方案（2020-2025 年）》，指出要发挥珠海市生物医药产业基础和集聚港澳资源的优势，打造生物医药产业链上下游汇聚平台，形成千亿级生物医药产业集群，实现高质量发展。到 2025年，珠海市生物医药产业总产值将达到 450亿元；到 2035年，总产值将达到 1200亿元。可见，珠海市生物医药产业还有巨大发展潜力。 三、报告期内公司从事的业务情况 1、公司的主营业务收入主要来自房地产业。公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。2021年 1月，公司竞得港珠澳大桥珠海口岸市政配套区商业地块，全力推动港珠澳大桥人工岛商业发展；针对当前城市人居实际需求，公司创新产品设计方案，在格力海岸 6期推出“两代居 2.0”产品：提供两套相邻（或相近）的住宅，通过空间布局的优化组合，让子女与父母共享一个可以互相照应，且相对独立的空间，为新时代都市生活提供，具有颠覆性的创新生活方案。2021年 8月，格力海岸 6期《新型非承重墙及具有其的两代居》获得国家实用新型专利授权。 2、公司 2020年开始对大消费业务进行布局，现如今已经取得了阶段性成果，主要包括：经过开拓和创新发展，公司自主品牌“珠海免税 MALL”网上商城通过精准灵活的运营体系，高效整合优质资源，打造“智能+” 消费生态体系，商品涵盖美妆个护、酒水饮品、防疫物资、日用百货、营养保健等类别，已经成为拥有百万用户、覆盖本土及周边市场的线上乐购平台；另外，公司正在建设的横琴创新方项目着力打造成为一家集合高端烟酒、配饰、眼镜、手表、家居、礼品、香水、箱包等高品质进口消费品的一站式精品店，同时设跨境展示区域，引进国外知名独立品牌，探索形成“大数据+人工智能+多渠道物流”新零售模式；2021年初，公司着手启动三亚合联中央商务区项目建设，该项目是海南省 2021年重点项目之一，项目定位为高端滨海旅游零售及商业办公综合体，致力于打造三亚具有代表性的国际化区域总部经济及中央商务集聚区、国际旅游消费中心。 3、公司 2020年开始布局大健康产业，阶段性成果如下：生物检测领域，公司下属公司珠海爱为康检测技术有限公司于 2021年 3月通过评审，正式成为独立的第三方检测机构，承担了洪湾渔港的核酸检测运维服务以及水产品的快速检测，充分保障了珠海市重要的菜篮子基地的防疫安全，在横琴国际精准医学中心项目的打造筹划中，爱为康检测正与圣湘生物、科华生物联合，积极推进项目进展。互联网药房领域，2021年 3月，公司设立珠海高格大药房有限公司，着力打造以医院药房为管理体系，集药品和医疗器械产品零售为一体的综合型药房——高格健康大药房，目前，高格健康大药房是一家以医院药房管理体系为标准，集互联网医院处方取药配送、药品零售、健康咨询、科普教育为一体的智慧药房。除此以外，助力城市防疫、复工复产过程中，积极履行疫情防控的社会责任，不断提升口罩等疫情防控重要防疫物资的研发生产与供应能力，协助开展珠海市公共卫生安全战略物资生产、储备基地建设工作，并建立了高效、便捷的防疫和民生物资线上供应保障体系。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、广泛的知名度 公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林学会“皇家西尔维娅·克罗夫人杰出国际贡献奖”。 2、严谨的质量管理体系 公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得消费者的认同和肯定。 3、丰富的管理经验 公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的宝贵经验。 4、优秀的管理团队 公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，形成年轻、活力，充满激情、斗志的人才队伍。以发扬港珠澳大桥珠海口岸建设先锋精神铸就强大的企业凝聚力，为确保公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。 5、前瞻性布局和产业转型升级 公司于 2014 年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020 年公司开始向拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司转型。 五、报告期内主要经营情况 2021年度，公司实现营业收入 71.33亿元，同比增长 11.65%，实现归属于上市公司股东的净利润 3.21亿元。截至 2021年 12月 31日，公司总资产为 327.94亿元，归属于上市公司股东的净资产为 88.81亿元，同比增长 5.44%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 报告期内，公司实现营业收入 71.33亿元，同比增长 11.65%，营业成本 52.85亿元，同比增长 18.19%，主要系本期房地产板块营业收入增加所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
(2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 31,191.31万元，占年度销售总额 4.37%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 150,959.56万元，占年度采购总额 50.16%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元，占年度采购总额 0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 货币资金：主要系本期偿还债务所致 交易性金融资产：主要系公允价值变动所致 应收账款：主要系应收受托开发项目工程款回款所致 债权投资：主要系贷款和垫款减少所致 长期应收款：主要系应收受托开发项目工程款回款所致 使用权资产：主要系本期按照新租赁准则要求列示所致 无形资产：主要系土地使用权增加所致 其他非流动资产：主要系预付设备款结转所致 短期借款：主要系保证借款增加所致 预收款项：主要系预收租金减少所致 合同负债：主要系本期房地产收入结转所致 应交税费：主要系支付企业所得税所致 一年内到期的非流动负债：主要系本期偿还债务所致 其他流动负债：主要系待转销项税额减少所致 租赁负债：主要系本期按照新租赁准则要求列示所致 长期应付款：主要系代管工程款减少所致 资本公积：主要系注销库存股所致 库存股：主要系注销库存股所致 少数股东权益：主要系本期少数股东损益减少所致 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 报告期末主要资产受限情况详见第十节财务报告 七 注释82、所有权或使用权受到限制的资产。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容见本节“一、经营情况讨论与分析”部分 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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