[年报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2021年年度报告
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2021年年度报告 天津海泰科技发展股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人董建新、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，2021年度本公司母公司实现净利润18,909,913.06元，根据《公司章程》提取10%的法定盈余公积金1,890,991.31元，公司当年实现的可供分配利润为17,018,921.75元，2021年末母公司未分配利润余额为499,989,452.66元。 根据公司2022年经营计划并结合公司行业特点及发展现状，2022年公司对经营性现金流的需求压力较大，为实现公司2022年经营目标，进一步提升公司竞争实力，满足公司可持续发展的需要，谋求公司及股东利益最大化，经综合考虑公司2021年度不分红不转增，剩余未分配利润499,989,452.66元转结下一年度。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 9 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 22 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 35 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 36 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 48 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 53 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 53 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 55
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数大幅减少，其主要原因是：上年度公司出售子公司天津滨海齐泰投资有限公司取得投资收益所致。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2021年，是中国共产党成立100周年，是实现“十四五”规划发展目标的夯基之年，是滨海新区全面建设美丽“滨城”的关键之年。公司围绕天津滨海高新区“创新驱动高质量发展”新阶段的战略机遇，明晰战略规划，持续推进改革，引聚优势资源，狠抓基础管理，强化经济运营，聚焦园区开发运营与产业投资工作。公司管理层按照高质量发展要求，以党建为引领，全面推进党建与经营深度融合，确保各项工作稳中有进，充分发挥滨海高新区区位、产业优势，谋求高质量发展。 1.以招商租售为中心，探索产业园运营新模式。 公司以招商租售为中心，积极探索运营新模式，实现内外部共同发力。从公司内部，按照房产项目初始设计突出各项目定位，策划制定针对性招商租售方案；完善全员招商管理办法，调动全员招商积极性；将房产招租、产业投资和企业孵化功能相结合，强化租赁工作。从公司外部，协调高新区管委会招商部门各方力量拓展招商渠道，与各专业招商机构建立合作关系，全面提升招商销售工作水平；积极与园区管委会对接扶持政策，抓准定位争取招商项目落地。 2.加速园区提升改造，完善商业配套，改善营商环境。 公司大力提升改善各项目园区环境及配套。针对公司早期项目内既有配套服务环境不能满足当前入驻企业需求现象，适时启动环境提升改造工程，完成构建综合性功能会议区域，重塑孵化服务配套环境。引入肯德基、麦当劳两大连锁品牌餐饮，以及瑞幸咖啡、罗森便利店、海泰e进口精品店等各类餐饮零售，逐步完善形成品种丰富、消费均衡、布局合理的商业配套区。紧扣科技创新应用内涵与中国电信公司进行合作，建立高科技园区与5G结合的应用系统；采用数字化技术对BPO园区、SOHO公寓等项目老旧监控系统进行改造，拓展智慧安防园区建设。 3.增强孵化器功能创新，打造海泰孵化器品牌。 结合滨海高新区十四五规划深化高效能载体服务建设打造的要求，发挥平台与孵化器的有机结合，加强载体服务优势共享。积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式，带动孵化器作用回归建设初衷，强化企业孵化器职能，提升孵化器品牌的运营能力。 4.努力推进产业投资，助推公司转型。 公司加速产业投资工作，结合公司的实际发展状况和长远战略规划，谋求投资机会。先后考察调研了多个意向产业投资项目,针对重点项目进行跟踪分析和论证研究，结合公司产业投资的实际，寻求合作契机。 5.做好资金管理，保障公司运营平稳。 受房地产行业信贷限制的影响，银行贷款审批收紧，公司与多家银行进行沟通，取得银行信贷支撑公司运营。拓展融资渠道，积极探索改善公司融资结构的途径，优化资金成本，强化公司资金运营能力，提升公司资金利用效率，降低项目运营风险。 6.充分发挥党建引领作用，推进党建与经营工作深度融合。 公司党支部充分发挥党建引领作用和保障作用，积极培育精神动能，坚持围绕业务强党建，抓好党建促发展。把党建工作和业务工作一起抓、一起谋划、一起部署、一起落实、一起检查。 坚持两手抓两不误两促进，始终加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设、纪律建设与制度建设，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，用党建工作的高质量推动经营工作高质量发展。 二、报告期内公司所处行业情况 随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。工业园区要发展应突破传统经营模式，通过多方面联动发展增强园区运营能力。 国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。 孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 贸易行业很大程度取决于消费行业的发展，增长趋势和国内经济增长趋势基本同步。 三、报告期内公司从事的业务情况 作为国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司，报告期内，公司继续以创业孵化服务为基础，孵化器及工业园区建设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易等。 强化服务品质提升，打造园区运营载体。公司依托天津滨海新区开发开放带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务，自主开发建设了多个高品质有亮点的工业园区。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造工作。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化器服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。 积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，围绕公司“十四五”时期改革发展的目标，强化公司产业投资功能建设，积极开展项目调研和股权收购方案策划，不断强化提升资本运作能力，探索实现产业投资和房产运营、孵化服务相结合的途径，为公司转型发展培育新动能。利用公司孵化器筛选优质项目进行调研分析，积极寻找投资项目资源，为公司科技型股权投资进行初步尝试。 深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器2005年由国家科技部认定为国家级孵化器，从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务，逐步形成软件及服务外包产业集聚效应。报告期内，公司在孵化器建设方面，加强对滨海高新区政策的研究，将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向，结合天津高新区“细胞谷”“信创谷”建设，重点关注新一代信息技术、生物医药、新能源、航天航空等先进制造业集群，充分发挥公司科技园区产业聚集效应。同时拓展孵化服务模式，不断完善在孵企业档案管理数据库，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提高园区内孵化服务水平，提升孵化器影响力。 持续开展贸易业务。贸易业务主要为商品批发，经营主体为全资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司开展棉花和电解铜等贸易业务。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 随着天津加快构筑现代产业体系，推动构建新发展格局，推动京津冀协同发展取得新的更大进展，并致力于打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地。为打造产业创新承接平台，推动先进科技成果和优质企业资源落地转化，滨海高新区作为承接平台，迎来新的发展机遇。 通过二十年的发展，公司在利用政策优势强化招商销售，发挥地域优势做好项目建设，加强人才队伍建设，不断积累工业园建设经验，提升园区运营服务功能，培育产业聚集效应，推进资本运作平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 1.拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供有力支撑。 2.拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，进一步促进招商租售工作。 3.拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。 4.拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。 5.拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入91,154.55万元，较上年同期增加98.98%，实现归属母公司股东的净利润1006.79万元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入9.12亿元，较上年同期增长98.98%，主要系商品批发收入增长所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区开发”板块营业收入和营业成本大幅增长，主要原因是报告期内公司土地收储所致。 报告期内，分行业和分产品情况表中“商品批发兼零售”板块营业收入和营业成本大幅增长，主要原因是报告期内公司贸易增长所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
报告期内，“科技园区开发”板块中土地成本和建安成本增长较大的主要原因是报告期内公司土地收储所致。 报告期内，“科技园区运营”板块中服务成本增长主要原因是报告期内公司物业服务成本增长所致。 报告期内，“商品批发兼零售”板块商品中采购成本大幅增长主要原因是报告期内公司贸易大幅增长所致。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 前五名客户销售额74,107.81万元，占年度销售总额81.30%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 前五名供应商采购额72,231.04万元，占年度采购总额90.13%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额311.79万元，占年度采购总额0.39%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用
（1）销售费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司物业管理费减少所致。 （2）管理费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司工资性支出减少所致。 （3）财务费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息费用支出减少所致。 （4）税金及附加：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提土地增值税数额增加所致。 （5）其他收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。 （6）投资收益：本报告期较上年同期减少，主要是上期公司出售子公司取得投资收益所致。 （7）信用减值损失：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到股权转让款，转回坏账准备所致。 （8）资产处置收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司固定资产处置收益减少所致。 （9）营业外收入：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到违约金和处置报废物品利得所致。 （10）营业外支出：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司预提诉讼费用所致。 （11）所得税费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利润总额减少所致。 4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
（2）投资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数增加，主要是本期公司收到股权转让款所致。 （3）筹资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司偿还债务支付的现金增加所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
（1） 货币资金：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司收到股权转让款所致。 （2） 应收票据：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司收到银行承兑汇票所致。 （3）应收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收土地收储补偿款所致。 （4）预付账款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到商品结转预付款所致。 （5）其他应收款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司收到股权转让款所致。 （6）其他流动资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司增值税留抵税额减少所致。 （7）固定资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将部分固定资产转为投资性房地产所致。 （8）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司无形资产摊销所致。 （9）长期待摊费用：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将进口商品精品店转让，其装修款转出所致。 （10）其他非流动资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将应收股权转让款转至其他应收款所致。 （11）应付帐款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司应付工程款减少所致。 （12）预收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预收房租款增加所致。 （13）合同负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司销售商品结转预收商品款所致。 （14）应付职工薪酬：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司冲回计提任期激励所致。 （15）长期应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将一年内到期的融资租赁款转至一年内到期的非流动负债所致。 （16）预计负债：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预提诉讼费用所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 年末本公司因融资抵押受限的存货金额为909,639,788.74元，详见本附注“七、32.短期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
报告期内，公司共计实现销售金额8,395万元，销售面积9,016.72平方米，实现结转收入金额0万元，结转面积0平方米，报告期末待结转面积0平方米。（未完）  |