[年报]22青州债 (184262): 青州市城市建设投资开发有限公司2021年年度报告
原标题:22青州债 : 青州市城市建设投资开发有限公司2021年年度报告 青州市城市建设投资开发有限公司 公司债券年度报告 （2021年） 二〇二二年四月 重要提示 发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。 本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 重大风险提示 投资者在评价和投资本公司债券时，应认真考虑各项可能对本公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的各项风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。 截至本报告批准报出日，公司面临的风险因素与募集说明书中"第二节风险因素"章节描述没有重大变化 目录 重要提示 ........................................................................................................................................... 2 重大风险提示 ................................................................................................................................... 3 释义................................................................................................................................................... 5 第一节 发行人情况 ............................................................................................................... 6 一、 公司基本信息 ................................................................................................................... 6 二、 信息披露事务负责人 ....................................................................................................... 6 三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 ........................................................... 7 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 ....................................................... 7 五、 公司业务和经营情况 ....................................................................................................... 8 六、 公司治理情况 ................................................................................................................. 16 第二节 债券事项 ................................................................................................................. 17 一、 公司信用类债券情况 ..................................................................................................... 17 二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 ................................................. 20 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 ......................................... 20 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 ......................................................................... 20 五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 ............................................................. 20 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 ................................................. 20 七、 中介机构情况 ................................................................................................................. 21 第三节 报告期内重要事项 ................................................................................................. 23 一、 财务报告审计情况 ......................................................................................................... 23 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 ......................................................... 23 三、 合并报表范围调整 ......................................................................................................... 24 四、 资产情况......................................................................................................................... 25 五、 负债情况......................................................................................................................... 26 六、 利润及其他损益来源情况 ............................................................................................. 27 七、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 ......................................... 28 八、 非经营性往来占款和资金拆借 ..................................................................................... 28 九、 对外担保情况 ................................................................................................................. 29 十、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 ................................................................. 29 十一、 向普通投资者披露的信息 ............................................................................................. 29 第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 ..................................................................... 30 一、 发行人为可交换债券发行人 ......................................................................................... 30 二、 发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 ......................................... 30 三、 发行人为其他特殊品种债券发行人 ............................................................................. 30 四、 发行人为可续期公司债券发行人 ................................................................................. 30 五、 其他特定品种债券事项 ................................................................................................. 30 第五节 发行人认为应当披露的其他事项 ......................................................................... 30 第六节 备查文件目录 ......................................................................................................... 31 财务报表 ......................................................................................................................................... 33 附件一： 发行人财务报表 ..................................................................................................... 33 释义
第一节 发行人情况 一、 公司基本信息
二、 信息披露事务负责人
三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期内控股股东的变更情况 □适用 √不适用 （二） 报告期内实际控制人的变更情况 □适用 √不适用 （三） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：青州市国有资产监督管理局 报告期末控股股东对发行人的股权（股份）质押占控股股东持股的百分比（%）：0.00 报告期末实际控制人名称：青州市人民政府 公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至实 际控制人，无实际控制人的披露至最终自然人、法人或结构化主体） 控股股东、实际控制人为非机关法人或者法律法规规定的其他主体 □适用 √不适用 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 （一） 报告期内董事、监事、高级管理人员是否发生变更 □发生变更 √未发生变更 （二） 报告期内董事、监事、高级管理人员离任人数 报告期内董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：0人，离任人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员人数0%。 （三） 定期报告批准报出日董事、监事、高级管理人员名单 定期报告批准报出日发行人的全体董事、监事、高级管理人员名单如下： 发行人董事长：辛淑臣 发行人的其他董事：王秀丽、张萍、李学强、张建海 发行人的监事：姜宁、王涛、赵文池、刘鑫浩、陈强 发行人的总经理：辛淑臣 发行人的财务负责人：闫晓琳 发行人的其他高级管理人员：无 五、 公司业务和经营情况 （一） 公司业务情况 1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式 发行人的经营范围是：国有土地整理和综合开发利用，水利、道路、园林绿化、生态和环境保护，文化、教育、旅游等城市基础设施，公共设施项目投资建设，市政工程水电管网投资建设，工业园区建设工程水电管网投资建设，市政府授权的城建国有资产经营和管理，安置房建设，房地产开发经营，物业管理，石料加工、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 报告期内，发行人的主营业务主要为土地整理业务、工程代建业务、安置房代建业务和砂石销售业务： （1）土地整理业务：发行人受青州市人民政府委托经营指定地块的土地整理业务。发行人土地整理业务采取代建模式，即发行人与青州市人民政府签署《土地委托开发协议书》，在受托整理期间，发行人负责对合同指定的地块进行开发整理并自行承担前期土地开发整理成本，计入存货科目的开发成本之中，工程完工后发行人将该部分地块移交至政府，并与政府按成本加成的方式结算土地整理收入，成本加成比例为 8%-16%，并同时将存货科目中列示的前期土地开发整理成本结转至营业成本科目 （2）工程代建业务：发行人受青州市人民政府委托执行各项工程代建业务，并同时与青州市人民政府签订《青州市建设项目合作协议书》， 在项目建设期内，由发行人组织对工程项目进行建设并先行垫付建设资金，计入存货科目的开发成本之中，项目按照完工进度以成本加成方式进行结算，成本加成比例为 10%，工程结算内容包括投资成本、项目前期费用、代建项目成本加成费用等，由青州市财政局对结算款项进行支付，发行人在确认收入同时从存货开发成本科目结转相应成本。 （3）安置房代建业务：发行人根据青州市人民政府制定的本市保障性住房建设计划进行安置房项目建设，并承担该项目的融资、投资、建设等工作任务。项目竣工后，安置房由发行人定向销售给棚户区改造项目房屋被征收人或其他安置项目人群。目前主要建设项目为青州市普通片区棚户区改造项目、青州市玉竹片区棚户区改造项目、传信楼安置房建设项目和扈庙片区安置房建设项目等。 （4）砂石销售业务：公司对全市矿山修复治理过程中产生的石渣进行统一收购、统一加工、统一处置、统一加工处置的石渣，主要用于市府市政重点工程，剩余石料进入市场运营，与上下游客户一般半年至一年结算一次。发行人砂石销售实行预收货款制度，并由客户到公司货场地磅称重、提货，验收合格后按照市场价格进行结算。 2.报告期内公司所处行业情况，包括所处行业基本情况、发展阶段、周期性特点等，以及公司所处的行业地位、面临的主要竞争状况，可结合行业特点，针对性披露能够反映公司核心竞争力的行业经营性信息 一、发行人所在行业状况 （一）土地整理行业 1、 我国土地整理行业现状和前景 土地整理是由政府或其授权委托的企业对城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平” 或“九通一平” 的建设条件，土地出让方将开发平整完毕的土地通过招标、拍卖、挂牌等方式进行出让，出让土地所得收入上缴至地区财政，财政扣除财政留成后将剩余部分返还给土地开发企业，获取经济效益。围利于最大限度地发掘城市土地资源的潜力，有效解决城市化进程中所面临的土地资源短缺问题，有利于政府合理规划辖区范围的用地指标，宏观调控土地资源的可持续利用 ，实现资源利用和综合效益最大化和最优化，谋求资本的流动和增值，推动城市的可持续发展。 我国从 1999 年 1 月开始施行《中华人民共和国土地管理法》，从加强土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展等多个方面详细规定了土地开发中的各项要点。近年来全国多数市县均已建立土地开发相关制度，用以规范地方土地运作行为，提高土地利用率，满足供应和调控城市各类建设用地的需求。土地整理行业与宏观经济形势及国家政策走向高度相关。随着国内经济的持续发展和我国城市化和工业化进程加快，土地资源的稀缺性和各行业对土地需求刚性之间的矛盾，将使土地资源在很长一段时期内处于保值增值的状态。总体上，我国房地产行业在国家宏观政策指引和市场供求作用下，仍将保持稳定发展的趋势，使得城市土地整理行业能够持续稳定的发展。 2、青州市土地整理行业现状和前景 根据《青州市土地利用总体规划》，青州市未来以全域城市化为目标，以“生态、文化、高端” 理念为引领，打造“三区”（山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区、胶东半岛高端产业聚集区）的服务基地，塑造“东方花都、文化青州、假日花园” 品牌，建设文化名城、旅游名市、生态名市和经济强市“三名一强” 的生态文明新城市。为实现上述规划目标，青州市通过加强土地整治，促进土地资源合理利用，实现土地收益最大化。 发行人受青州市人民政府及青州市国土资源局托对青州市境内的土地进行整理，使生地变为熟地达到出让标准。 青州市正处于城镇化快速发展阶段，到 2020 年，城镇化率将达到 67.00%。随着山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区、胶东半岛高端产业聚集区等区域发展战略的实施，带动和辐射全市经济的快速发展，建设用地需求量也将随之增大。青州市坚持“控制总量，盘活存量，统筹城乡，聚集建设，节约集约”的原则，对全市土地进行综合整治，调整优化建设用地结构。根据预测， 2006 年至 2020 年全市将新增建设用地 1,103.33公顷，截至 2020 年末，全市建设用地总规模将达到 21,162.05 公顷，建设用地总面积占全市土地总面积比重将由 2005 年的 13.21%增长至 13.55%。 在调整优化建设用地结构的基础上，全市将努力构建“一城五区六大基地”（中心城区，文化产业园区、经济开发区、峱山经济发展区、黄楼花卉园区和西南旅游文化发展区，机械制造基地、冶炼建材基地、石油化工基地、旅游居住基地、现代物流基地、花卉苗木基地）的新格局，建成特色鲜明、布局合理、功能完善、环境优美的最佳人居环境城市，以城市建设带动区域经济发展。 （二）基础设施建设行业 1、我国基础设施建设行业现状及前景 近年来，随着城市建设投融资体制改革的不断深入，我国城市基础设施建设开发的投资和经营已经逐步实现市场化，从事基础设施建设开发的企业的经营实力和盈利能力也在不断提高，城市基础设施建设资金的来源和渠道也更加丰富，由政府引导、产业化运作的市政公用设施经营管理体制将逐步建立。 改革开放以来，伴随着国民经济持续快速健康发展，我国城市化进程已经进入加速发展阶段。根据国家统计局发布的数据，截至 2021年末，中国城镇化率达到 64.72%，城镇常住人口达 9.14 亿。从 2000年到 2021年，中国城镇化率由 36.20%提高到 64.72%，城镇人口由 4.60 亿增加到 9.14亿，净增 4.54 亿人，城市已成为我国国民经济发展的重要载体。中国社会科学院发布的《社会蓝皮书： 2012 年中国社会形势分析与预测》指出，城市化继工业化之后，成为推动中国经济社会发展的巨大引擎。工业化、城市化和市场化，已成为拉动中国巨大社会变迁的“三驾马车”，城市经济对我国 GDP 的贡献率已超过 70%。 城市化水平是衡量国家现代化程度的重要标准之一，城市基础设施的逐步配套和完善，对改善城市投资环境、提高经济效率、发挥城市经济核心区功能等有着积极作用，同时推动商业服务业的繁荣以及地方经济的发展。因此，城市基础设施建设的发展一直受到各级政府的高度重视。近年来，国家相继出台了一系列优惠和引导政策，改革投融资体制，引入竞争机制，有效促进了城市建设的快速发展。一方面，国家开辟了城市建设多元化投资渠道，鼓励社会资本、私人资本和外国资本投资城市基础设施并参与经营，同时转变城市基础设施建设的既有观念，创新多种商业经营模式；另一方面，国家积极推进市政公用企业改革，鼓励对外开放和对外发展，允许跨地区经营。 我国已经将实施“城镇化战略”作为 21世纪中国迈向现代化第三步战略目标的重大措施之一，今后一段时期将会是我国城镇化发展的战略机遇期。根据中国社会科学院 2021年 12月发布的一份关于中国人口和劳动力问题的报告，中国的城镇化率估计在第 14个五年计划（2021-2025年）期间平均每年增加 1.03个百分点，目标是到 2035年达到 75%至 80%。今后，我国城市人口将处于加速增长时期，对城市基础设施的需求较为强烈，城市基础设施行业具备广阔的发展空间和良好的发展机遇。 2、青州市基础设施建设行业现状及前景 青州市地处山东半岛中部，历史悠久，1986年撤县设市，总面积 1569平方公里，4 个街道、8个镇，常住人口 96.1万。改革开放以来，青州市经济迅速发展，城市面貌日新月异，先后荣获“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家环保模范城市”、“国家园林城市” 等荣誉称号，是山东 30 强、全国百强之一。“十三五” 期间，青州市实施城市精细化管理，加快小城镇建设步伐，城乡规划、建设、管理水平不断提高，服务功能更加完善，辐射能力进一步增强，构建起“两城四区” 城市发展框架，古城保护修复建设扎实推进，东部新城建设速度加快。 青州市连续 4年蝉联“山东省建筑业十强县”，2020年位列第 4名，较 2018年度排名上升3个位次。“十三五”期间，青州市实施国、省、县道重点工程 51 项，新建改造市政道路 49 条，改造提升 28条道路基础设施。新建各类绿地 108万平方米、城市绿道 111公里，建成海绵城市22.8平方公里。铺设改造供水管线 120 余公里、燃气管网 1000 余公里、供热管网 40余公里。高铁北站通车运营，站前广场投入使用。实施棚户区改造 1.8万套，完成 4556 户房屋灾后修缮和建设。新建改造城乡主干道 495公里，高质量完成“四好”农村路建设。城市环境更加宜居，荣获中国人居环境奖；获评省级海绵城市建设试点市、省级新型城镇化综合试点城市。2021年，青州市 20个重点项目秋季集中开工，总投资 126.1亿元，涵盖了高端装备、智能制造、现代农业、生态环保、文旅康养等产业经济的重要领域，项目的科技含量高、市场前景好、带动作用强，将为青州经济社会高质量发展注入强劲动力。 （三）保障性住房建设行业 1、我国保障性住房建设行业现状及前景 近年来，我国部分城市房价上涨，低收入家庭住房保障不足，住房市场供求矛盾突出。中央政府从保增长、扩大内需、惠民生的战略高度，做出了加强保障性住房建设的决定，不断增加对保障性住房建设的扶持力度。住房和城乡建设部指出，“十四五”期间，将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房 650万套（间）；此外，建部表示 2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房 240万套(间)，相比 2021年任务量高出 1.5倍，占十四五总目标的37%。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造；加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。由此可见，保障性租赁住房将成为“十四五”期间各地住房供应中当之无愧的“重头戏”，具备广阔的发展空间。 为保证保障性住房如期开工实施，中央对保障性住房融资问题相继出台了支持政策。国家发改委下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（发改办财金〔 2011〕 1388 号）明确了地方政府投融资平台从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设，符合发债条件的，可以申请通过发行债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。 2013 年 8 月国家发改委下发了《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》（发改办财金〔 2013〕 2050 号），支持承担棚户区改造的企业通过发行企业债券用于棚户区改造。 2014 年 5 月，国家发改委下发了《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金〔 2014〕 1047 号），研究推出棚户区改造项目收益债券，支持符合条件的地区增加企业债券发行规模指标，优化棚户区改造债券品种方案设计。2022年 1月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。随着保障性住房建设“融资难” 的瓶颈问题不断被突破，未来保障性住房建设行业将迎来更为广阔的发展空间。 2、 青州市保障性住房建设行业现状和前景 为贯彻落实党中央、国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据《公共租赁住房管理办法》（住建部第 11 号令）、《山东省住房和城乡建设厅、省财政厅关于做好政府购买棚改服务工作的指导意见》（鲁建住字〔 2015〕 26 号），青州市人民政府积极抓好以棚户区改造为重点的保障性安居工程，全力推进棚户区改造、加大配套设施建设和分配管理力度、完善住房保障的结构和方式。全市住房城乡建设系统上下深入贯彻《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》 (国发〔 2015〕 37 号)文件精神，出台了《青州市棚户区改造房屋征收补偿指导意见》、《城乡结合部房屋征收补偿安置指导意见》和《关于青州市区房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准的汇报》等一系列文件。 “十四五” 期间，青州市将继续强化保障性住房建设，并着重关注未来三年的棚户区改造项目进度。按照《青州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》， 青州市“十三五”期间，已实施棚户区改造 1.8 万套，完成 4556 户房屋灾后修缮和建设；“十四五”期间重点推进云门山片区、刘家片区、叶家片区、北海片区、孟七片区、黄山花园二期、美丽家园、龙山片区、益都西苑安居工程等棚户区改造；加快老旧小区和城中村改造，进一步规范和完善住房保障体系。高度重视保障性租赁住房建设，坚持租购并举，规范发展租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。 （四）砂石销售行业 1、我国砂石行业的现状及前景 砂石俗称建筑用骨料，在建材和交通业又称集料，是天然石在自然状态下，经水的作用力长时间反复冲撞、摩擦产生的，它主要用于工程基础设施建设、混凝土、砂浆和相应制品。 砂石是建筑、填海造滩不可缺少的材料，属大宗建材贸易，是典型的资源产品。 截至 2021年 6月末，我国累计常住人口城镇化率超过 60%，远低于发达国家 80%的水平。 城镇化率区位特征明显，部分发达地区城镇化率突破 80%，西南等地区与之相比有较大的潜力和发展空间。据估计，城镇化率每提高一个百分点，便可带动上万亿的固定资产投资发展，消耗的建设砂石骨料也呈指数级递增。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》的出台也再次显示出中央政府积极推动新型城镇化发展的战略定位和实践决心。而围绕城镇化和产业化相结合的具体战略布局也相继面世，从京津冀一体化、长江经济带、丝绸之路、泛长三角、泛珠三角到海峡经济带、珠江经济带等实质性区域规划均会给全国经济发展注入新的活力，也会为建设砂石骨料带来海量的市场需求。 从供给方面看，全国约有 2 万多家大小砂石厂（企业），其中绝大部分生产规模是在百万吨级别以下，且少于 30 万吨规模的居多。从 2014年开始，各地政府对规模以下企业和涉及无证开采、乱采乱挖、盗采等加大了整顿力度，实施关、停、并转、兼并重组等措施，涉及相关企业 4000 多家。随着相关政府部门对砂石规范生产整顿力度的加强，现有砂石生产点 70%以上处在调整或整合状态。从砂石供给辐射面来看，主要以区域性短线供给为会城市、地级市、县城等经济聚集区 100 公里范围之内，另外沿江沿海骨料矿山资源丰富的地区也是砂石场集中分布的地带，这种现象决定于砂石先天性特征，因此未来在布局形式上不会发生太大的变动，而生产个体则会实现由小到大的根本性转换。而从砂石产品供给来源来看，主要为机制砂石和天然砂石（海砂较少，且被限制使用），而国内机制砂石的市场份额占比将近 70%，并且随着天然砂石日益枯竭，河道生态保护进一步加强等主客观限制性因素变化，预计这一比例还会继续上升。 近年来，在基础建设活动的拉动和政府对砂石行业大力整顿规范下，造成了河砂供不应求的局面。近年来，绝大部分地区砂石，从 10-20 元/吨的单价飙升至 60-70/吨的价位，甚至部分地区砂石离岸价格高达 70-80 元。 综上所述，我国砂石行业结构不断调整，规模日益扩大，发展逐步精细，随着城市用地规模的扩大和基础设施建设的全面铺开，砂石销售行业具有较好的发展前景。 二、 发行人在行业中的地位和优势 （一）发行人行业地位分析 发行人是青州市最重要的土地开发整理、基础设施及保障性住房投融资和建设运营主体，承担青州市土地开发整理、基础设施建设和保障性住房建设任务，在保障性住房建设领域具有垄断地位。 多年来，发行人以政府部门的规划要求为依据，实施并完成了青州市多个重大项目建设，为青州市经济和社会发展作出了重要贡献。 青州市有三家重要的国有资产运营主体，为发行人即青州市城市建设投资开发有限公司、青州市宏源公有资产经营有限公司和青州市瑞通投资发展有限公司。发行人为青州市最重要的国有资产运营主体，主要承担青州市全市范围内土地开发整理、保障性住房建设以及市内各项设施建设与运营的任务，在保障性住房建设领域具有垄断地位，青州市宏源公有资产经营有限公司为青州市重要的国有资产运营主体，主要从事青州市道路整治、河道治理等基础设施建设和公益事业，青州市瑞通投资发展有限公司主要从事青州市工业污水处理、污水管网铺设和集中供热服务，三家公司在业务领域方面分工明确，不存在竞争关系。 （二）发行人的竞争优势 1、区位优势 青州市位于山东省的几何中心、山东半岛与内陆的结合部、山东省“一体两翼” 区域经济战略的交汇点、“三区战略”（山东半岛蓝色经济区、 黄河三角洲高效生态经济区、胶东半岛高端产业聚集区）的后花园。胶济铁路横贯境内，是胶东对内联系的重要咽喉；济青高速公路横贯东西，长深高速公路纵穿南北。发达的交通网络为青州市经济贸易、商务办公、现代物流、休闲旅游等行业的发展提供了便利。青州市具有很强的工农业发展基础，经济发展水平较高。在山东省县级行政地域单元中，青州市一直保持着较高的社会经济综合发展水平，并跻身全国县域经济综合实力百强县行列。 2、政府支持优势 发行人是青州市国有资产监督管理局出资设立的国有独资公司，实际控制人是青州市人民政府。近年来，发行人得到青州市人民政府的大力支持，承接了大量关系青州市未来发展的重要项目，并持续获得政府补助，2019 年至 2021 年，发行人分别取得政府补助21,415.32 万元、42,567.31万元和 40,361.28万元。 作为青州市最重要的土地开发整理、基础设施及保障性住房投融资和建设运营主体，发行人在土地开发整理、基础设施建设保障性住房建设方面积累了丰富的经验，建立了完善的投资决策体系和建设运营体系，为提升发行人市场竞争力并保持长期稳定发展打下了坚实的基础。随着青州市经济建设的快速发展，发行人在未来长时间内将获得当地政府多方面的支持，这将使发行人拥有较为丰富的项目资源。 3、银企合作优势 发行人作为青州市重要的投融资主体，拥有良好的商业信用，不存在债务违约的情况。公司自成立以来，在融资渠道上逐步拓展，与各商业银行等众多金融机构建立了良好、长久的合作关系。 截至 2021年末，发行人共计获得银行授信总额 26.21亿元，已全部使用完毕。通过与各商业银行的良好合作，发行人的经营发展得到了有利的信贷支持，业务拓展能力也有了可靠的保障，通畅的融资渠道更为发行人未来的发展提供了有力的资金支持。 3.报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况是否发生重大变化，以及变化对公司生产经营和偿债能力产生的影响 报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况未发生重大变化，不对公司生产经营和偿债能力产生影响。 （二） 新增业务板块 报告期内新增业务板块 □是 √否 （三） 主营业务情况 1. 主营业务分板块、分产品情况 (1)各业务板块基本情况 单位：亿元 币种：人民币
(2)各业务板块分产品（或服务）情况 √适用 □不适用 请在表格中列示占公司合并口径营业收入或毛利润 10%以上的产品（或服务），或者虽然未达到占公司合并口径营业收入或毛利润 10%以上这一条件，但在所属业务板块中收入占比最高的产品（或服务） 单位：亿元 币种：人民币
2. 收入和成本分析 各业务板块、各产品（或服务）营业收入、营业成本、毛利率等指标同比变动在 30%以上的，发行人应当结合所属行业整体情况、经营模式、业务开展实际情况等，进一步说明相关变动背后的经营原因及其合理性。 2021年度，发行人土地整理业务收入较2020年同比增加149.63%，成本同比增加149.63%，主要系根据实际土地开发整理进度，2021年土地开发整理确认收入较多造成的； 2021年度，发行人工程代建业务收入较2020年同比降低72.87%，成本同比降低73.91%，毛利率同比增加66.81%，主要系实际工程代建进度及财政资金安排影响，2021年工程代建确认收入较少，且单个项目成本加成比例的差异导致毛利率波动； 2021年度，发行人安置房代建业务收入较2020年同比降低49.76%，成本同比降低49.76%，主要系实际安置房代建进度及财政资金安排影响，2021年安置房代建确认收入较少； 2021年度，发行人砂石销售业务收入较2020年同比降低61.48%；成本同比降低77.57%，毛利率同比增加 1567.25%；销售收入的变化主要系受市场需求及生产节奏的影响；成本变动方向与收入变动方向基本一致；毛利率波动较大，一方面系2021年摊销政策变更，2021年前按照评估报告的开采年限对无形资产进行摊销，但考虑到受益情况与实际情况差异较大，2021年变更成按照产量法进行摊销；另一方面系销售价格的变化，2020年对于区域重大项目“路路通项目”主要采用成本价销售，而2021年主要按照市场价格销售。 （四） 公司关于业务发展目标的讨论与分析 1.结合公司面临的特定环境、所处行业及所从事业务的特征，说明报告期末的业务发展目标 发行人未来将按照综合改革的总体要求，通过改革创新来突破发展中的瓶颈，进一步强化城市建设投资融资、项目建设和资产经营的综合性城投公司地位，打造城市基础设施建设、社会公共服务新平台。公司将在企业发展定位、项目投资经营模式和融资模式三方面谋求转型。 企业发展定位方面，公司将逐步消除政府融资平台的职能定位，转向以真正作为市场化经营主体的企业化定位。以构建合理的投资回报机制为重点，突出市场化、企业化改革方向，围绕城市基础设施代建、公共设施运营维护、公共产品服务提供以及具有一定经营性的公共服务项目投资等领域实现企业化发展将成为城投公司发展的主要着眼点。配合市政府分类、逐步推动社会公共基础设施、保障房等项目引进社会资本参与开发建设；对经营性领域，以市场化运营为主；对回报较高的准经营性领域，大力推行特许经营。逐步构建企业与政府之间市场化、契约化的经营合作机制，切实实现由“城市基础设施投融资平台” 向“城市运营商、公共服务提供商和国有资产授权经营管理主体” 的转变。 项目投资经营模式方面，公司将在原有开展城建项目建设运营经验的基础上，发挥自身竞争优势、经营资源和专业运作能力，通过广泛寻求社会资本合作市场化运作，强化项目投资控制与经营策划水平，提升自身企业化经营能力，切实实现经营提升、风险可控、发展持续的目标。公司将结合公司发展定位，积极发挥项目投资主体的作用，构建市场稳定、收益可靠的经营性产业。同时精准策划，将衡王府路立交桥、九龙峪片区等项目打造成具有前瞻性、基础性和功能性的优势项目，增强其吸引力和竞争力，为市场化运作和吸纳社会资本进入创造良好条件。 融资模式方面，公司一方面要创新发展债券融资模式，摒弃原有平台贷款的老思路，充分利用优势融资渠道。通过对接金融机构，包括一般企业债券、 可续期债券、项目收益债券、资产证券化产品在内的各类债券将逐步代替原有融资方式的各项职能。另一方面， 公司要逐步提升盈利能力，随着城投工作的转型，公司将持续采用投资、建设、回报的商业模式，逐步实现由建设主体向投资主体的转变，从持有大量不可变现资产的建设型向持有大量优质可持续盈利资产的投资型转变，进一步夯实和提升企业经营收益水平，不断做大企业净资产规模，做大经营性现金流， 提升企业盈利能力和市场地位，提高企业信用等级，拓展融资渠道，降低融资成本。 2.公司未来可能面对的风险，对公司的影响以及已经采取或拟采取的措施 1、发行人经营管理风险 发行人的经营决策水平、财务管理能力、资本运作能力、投资风险控制能力是发行人盈利情况的重要影响因素，经营决策或者内部控制失误将对发行人盈利产生不利影响。 对策：发行人将不断改革和优化公司的管理制度，建立起适应公司业务特点的组织构架和管理制度，并进一步完善公司法人治理结构，完善项目经理责任制和业务流程管理，规范运作，防范经营风险，保证公司的健康发展。 2、发行人盈利能力风险 公司主营业务中的土地开发整理和工程代建业务均受政府委托进行建设，并以成本为基础按一定比例确认代建管理费用，盈利能力不强；同时，公司利润对政府补贴收入有一定的依赖性，政府补贴金额的降低将对发行人的盈利能力产生不利影响。 对策：发行人在未来期间将持续根据市场状况，调整代建管理费率，并将业务范围向商品房建设与销售方面拓展，从而降低对政府补贴收入的依赖性，并提高自身的盈利能力。 3、发行人在建项目资金周转风险 发行人土地开发整理和保障性住房建设投资规模较大，随着发行人土地开发整理、保障性住房建设等项目的推进，未来面临较大的筹资压力，从而对发行人项目资金的周转产生不利影响。 对策：发行人作为青州市国有资产的运营主体以及土地开发整理、基础设施及保障性住房投融资和建设运营主体，在承接土地开发整理和保障性住房建设项目时，会得到青州市人民政府有力的资金支持。此外，在实施本次债券募投项目过程中，募投项目的收益将有力缓解发行人在实施本次债券募投项目时的筹资压力。 4、受限资产规模较大，资产变现能力较弱的风险与对策 截至 2021年末，公司受限资产账面价值为 87.10亿元，占期末净资产的比例为52.24%，占期末总资产的比例为 29.65%，其中受限存货34.74亿元和受限投资性房地产50.12亿元。受限资产主要是发行人因自身经营活动向银行借款以及对外担保所设置的抵押和质押担保资产。目前在履行期没有违约情况发生，未对发行人正常经营活动造成影响，但受限资产规模较大将可能对发行人资产的流动性和稳定性，以及未来持续融资带来一定影响。 对策：发行人经营情况和财务状况优良，在青州市拥有较好的信用，具有非常畅通的融资渠道。发行人凭借自身良好的资信状况以及与金融机构良好的合作关系，提高信用融资的比例，积极控制好受限资产的规模，降低资产被处置的风险。发行人近年来不断提高资产运营和管理能力，扩大公司资产规模，提升公司资产质量。发行人拓展公司业务，实现多元化发展，丰富公司收入结构，增强公司的盈利能力和抗风险能力。发行人持续改善公司负债结构，降低受限资产规模。 5、存货占比较高，资产流动性较差的风险与对策 2019年末、2020年末和2021年末，公司存货金额分别为144.67亿元、152.44亿元和162.01亿元，在总资产中占比分别为58.91%、53.08%和55.15%。发行人存货主要为开发成本和拟开发土地，变现能力相对较低，当发行人流动性不足时将影响发行人的短期偿债能力。 对策：发行人积极完善存货管理制度，做好统筹规划，防范对公司盈利能力和偿债能力产生影响。发行人稳步提高公司运营能力，提高存货周转率和总资产周转率，进而提高资产流动性和资产质量，降低公司的财务风险。 6、利润来源对财政补贴依赖度较高的风险与对策 2019年度、2020年度和2021年，发行人其他收益分别为21,415.32 万元、42,567.31 万元和40,361.28万元，占净利润的比重分别为87.56%、170.32%和152.44%，发行人其他收益全部为财政补贴。但如果未来补贴政策发生变化或未来政府财政收入增长速度放缓，若未来发行人无法获得相对稳定的财政补贴，发行人净利润存在大幅下降的可能，从而对发行人偿债能力产生不利影响。 对策：发行人是青州市城市基础设施建设重要主体之一，自2019年以来发行人通过政府划拨和投资设立的方式陆续并入青州恒瑞投资发展有限公司、青州市山水园林工程有限公司、青州恒润建设投资发展有限公司、青州市城投生态环境工程有限公司、青州市九鼎莲花山公墓有限公司和青州市绿洁物业管理有限公司，青州城投也逐步消除政府融资平台的职能定位，转向市场化经营，涉足生态治理、建筑材料生产销售、墓地经营等领域。发行人积极丰富主营业务，收入来源更加多元化，发行人利润过度依赖政府补贴的情况会有所缓解。 7、有息负债规模大、短期偿债压力较大风险与对策 截至2021年末，发行人有息负债总额为88.39亿元，其中短期有息债务为28.44亿元，占全部有息债务的比例为32.18%，故发行人有一定的短期债务偿还压力。由于发行人承担了青州市主要基础设施建设项目，由此带来的购买原材料等短期营运资金需求和补充项目建设长期资金需求增长较快，公司未来面临一定的偿债压力。发行人有息负债中，银行借款占比47.41％，综合来看发行人融资成本处于较为合理的区间。 对策：公司资信状况良好，与日照银行、潍坊银行、建设银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，保证授信额度充足。同时，发行人正密切与商业银行、政策性银行的业务联系，充分利用资本市场多渠道筹集资金，持续优化债务结构，有效降低融资成本。 六、 公司治理情况 （一） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间不能保证独立性的情况： □是 √否 （二） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 发行人关联交易行为已按照《关联交易管理制度》要求执行。 （三） 发行人关联交易情况 1. 日常关联交易 □适用 √不适用 2. 其他关联交易 □适用 √不适用 3. 担保情况 √适用 □不适用 报告期末，发行人为关联方提供担保余额合计（ 包括对合并报表范围内关联方的担保 ）为 27.59亿元人民币。 4. 报告期内与同一关联方发生的关联交易情况 报告期内与同一关联方发生关联交易累计占发行人上年末净资产百分之一百以上的 □适用 √不适用 （四） 发行人报告期内是否存在违反法律法规、公司章程、公司信息披露事务管理制度等规定的情况 □是 √否 （五） 发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 □是 √否 （六） 发行人是否属于应当履行环境信息披露义务的主体 □是 √否 第二节 债券事项 一、 公司信用类债券情况 （一） 结构情况 截止报告期末，发行人口径有息债务余额 51.22亿元，其中公司信用类债券余额 19.85亿元，占有息债务余额的 38.76%；银行贷款余额 21.97亿元，占有息债务余额的 42.89%；非银行金融机构贷款 9.40亿元，占有息债务余额的 18.35%；其他有息债务余额 0.00亿元，占有息债务余额的 0.00%。 单位：亿元 币种：人民币
截止报告期末，发行人层面发行的公司信用类债券中，公司债券余额 0亿元，企业债券余额 19.85亿元，非金融企业债务融资工具余额 0亿元，且共有 0亿元公司信用类债券在 2022年内到期或回售偿付。 （二） 债券基本信息列表（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） 单位：亿元 币种：人民币
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含选择权条款 √本公司的债券有选择权条款 债券代码：2080210、152541 债券简称：20青州专项债、20青州债 债券包括的条款类型： √调整票面利率选择权 √回售选择权 □发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权 选择权条款的触发和执行情况： 无 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 √本公司所有公司债券均不含投资者保护条款 □本公司的债券有投资者保护条款 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 √本公司所有公司债券在报告期内均未使用募集资金 □本公司的债券在报告期内使用了募集资金 五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 □适用 √不适用 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 （一）报告期内担保、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 □适用 √不适用 （二）截至报告期末、偿债计划及其他偿债保障措施情况 √适用 □不适用 债券代码：2080210、152541
债券代码：2280078、184262
七、 中介机构情况 （一） 出具审计报告的会计师事务所 √适用 □不适用
（二） 受托管理人/债权代理人
（三） 资信评级机构 √适用 □不适用
（四） 报告期内中介机构变更情况 □适用 √不适用 第三节 报告期内重要事项 一、 财务报告审计情况 √标准无保留意见 □其他审计意见 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 √适用 □不适用 变更、更正的类型及原因，并说明是否涉及到追溯调整或重述，以及变更、更正对报告期及比较期间财务报表的影响科目及变更、更正前后的金额，涉及追溯调整或重溯的，还应当披露对以往各年度经营成果和财务状况的影响。 1、会计政策变更 财政部于2017年7月5日发布了《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》（财会〔2017〕22号）（上述准则简称“新收入准则”）；财政部于 2017年度修订了《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23号——金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业会计准则第37号——金融工具列报》（上述准则统称“新金融工具准则”）；财政部于2018年修订了《企业会计准则第21号——租赁》（上述准则统称“新金融工具准则”）。发行人于2021年1月1日起执行新租赁准则、新金融工具相关准则、新收入准则，并依据新准则的规定对相关会计政策进行变更。 ①根据新租赁准则的规定，对于首次执行日前已存在的合同，发行人选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。对作为承租人的租赁合同，发行人选择仅对2021年1月1日尚未完成的租赁合同的累计影响数进行调整。首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即2021年1月1日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。其中，对首次执行日的融资租赁，发行人作为承租人按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；对首次执行日的经营租赁，作为承租人根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债；原租赁准则下按照权责发生制计提的应付未付租金，纳入剩余租赁付款额中。 发行人根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：A、假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值（采用首次执行日的增量借款利率作为折现率）；B、与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。并按照《企业会计准则第 8号——资产减值》的规定，对使用权资产进行减值测试并进行相应会计处理。 ②新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失”模型改为“预期信用损失”模型，适用于以摊余成本计量的金融资产、合同资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款，以及贷款承诺和财务担保合同，不适用于权益工具投资。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，发行人信用损失的确认时点早于原金融工具准则。在新金融工具准则施行日，发行人按照新金融工具准则的规定对金融工具进行分类和计量（含减值），涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，无需调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入新金融工具准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。 ③新收入准则规定，首次执行该准则应当根据累积影响数调整当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。根据准则的规定，发行人仅对在首次执行日尚未完成的合同的累积影响数进行调整；此外，首次执行该准则应当根据累积影响数调整当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。根据准则的规定，发行人仅对在首次执行日尚未完成的合同的累积影响数进行调整。 会计政策变更对2021年1月1日发行人合并资产负债表各项目的影响如下： 合并资产负债表 单位：元
2、会计估计变更 发行人无形资产矿山经营权原在使用受益期限内按照直线法进行摊销，报告期内发行人重新估计，按照当期实际销售砂石的数量（实际受益情况）占砂石总储量的比例乘以无形资产原值进行摊销。除此以外，发行人报告期内不存在其他会计估计变更。 三、 合并报表范围调整 报告期内新增合并财务报表范围内子公司，且新增的子公司报告期内营业收入、净利润或报告期末总资产任一占合并报表 10%以上 □适用 √不适用 报告期内减少合并财务报表范围内子公司，且减少的子公司上个报告期内营业收入、净利润或上个报告期末总资产占上个报告期合并报表 10%以上 □适用 √不适用 四、 资产情况 （一） 资产变动情况 公司存在期末余额变动比例超过 30%的资产项目 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
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