[年报]20大宁01 (163114): 上海大宁资产经营（集团）有限公司公司债券2021年年度报告（以此为准）
原标题:20大宁01 : 上海大宁资产经营（集团）有限公司公司债券2021年年度报告（以此为准） 上海大宁资产经营（集团）有限公司 公司债券年度报告 （2021年） 二〇二二年四月 重要提示 发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。 本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 中审华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 重大风险提示 投资者在评价和购买本公司所发行的债券时，应认真考虑各项可能对本期债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。 截至2021年12月31日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节没有重大变化。 目录 重要提示 ........................................................................................................................................... 2 重大风险提示 ................................................................................................................................... 3 释义................................................................................................................................................... 5 第一节 发行人情况 ............................................................................................................... 6 一、 公司基本信息 ................................................................................................................... 6 二、 信息披露事务负责人 ....................................................................................................... 6 三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 ........................................................... 7 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 ....................................................... 7 五、 公司业务和经营情况 ....................................................................................................... 8 六、 公司治理情况 ................................................................................................................. 10 第二节 债券事项 ................................................................................................................. 12 一、 公司信用类债券情况 ..................................................................................................... 12 二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 ................................................. 17 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 ......................................... 17 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 ......................................................................... 17 五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 ............................................................. 20 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 ................................................. 20 七、 中介机构情况 ................................................................................................................. 20 第三节 报告期内重要事项 ................................................................................................. 23 一、 财务报告审计情况 ......................................................................................................... 23 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 ......................................................... 23 三、 合并报表范围调整 ......................................................................................................... 25 四、 资产情况......................................................................................................................... 25 五、 负债情况......................................................................................................................... 27 六、 利润及其他损益来源情况 ............................................................................................. 29 七、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 ......................................... 29 八、 非经营性往来占款和资金拆借 ..................................................................................... 30 九、 对外担保情况 ................................................................................................................. 31 十、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 ................................................................. 31 十一、 向普通投资者披露的信息 ............................................................................................. 32 第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 ..................................................................... 32 一、 发行人为可交换债券发行人 ......................................................................................... 32 二、 发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 ......................................... 32 三、 发行人为其他特殊品种债券发行人 ............................................................................. 32 四、 发行人为可续期公司债券发行人 ................................................................................. 32 五、 其他特定品种债券事项 ................................................................................................. 33 第五节 发行人认为应当披露的其他事项 ......................................................................... 33 第六节 备查文件目录 ......................................................................................................... 34 财务报表 ......................................................................................................................................... 36 附件一： 发行人财务报表 ..................................................................................................... 36 释义
本报告中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上略有差异，是由于四舍五入造成的。 第一节 发行人情况 一、 公司基本信息
二、 信息披露事务负责人
三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期内控股股东的变更情况 □适用 √不适用 （二） 报告期内实际控制人的变更情况 □适用 √不适用 （三） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：上海市静安区国有资产监督管理委员会 报告期末控股股东对发行人的股权（股份）质押占控股股东持股的百分比（%）：0 报告期末实际控制人名称：上海市静安区国有资产监督管理委员会 公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至实 际控制人，无实际控制人的披露至最终自然人、法人或结构化主体） 控股股东、实际控制人为非机关法人或者法律法规规定的其他主体 □适用 √不适用 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 （一） 报告期内董事、监事、高级管理人员是否发生变更 √发生变更 □未发生变更
（二） 报告期内董事、监事、高级管理人员离任人数 报告期内董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：2人，离任人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员人数15.38%。 （三） 定期报告批准报出日董事、监事、高级管理人员名单 定期报告批准报出日发行人的全体董事、监事、高级管理人员名单如下： 发行人董事长：史方 发行人的其他董事：毛立鹏、王晓丹、邵开俊、汤琛平 发行人的监事：金伟、喻路、赵东升、沈纯钧、胡晓云 发行人的总经理：毛立鹏 发行人的财务负责人：王晓丹 发行人的其他高级管理人员：包宇忠、胡菲、卢醇 五、 公司业务和经营情况 （一） 公司业务情况 1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式 公司是上海市静安区中环南翼大宁板块的建设者和综合运营商。上海市静安区中环南翼位于上海北静安的中心区域，北至汶水路（中环）、南至中山北路（内环），东至俞泾浦（区界）、西至沪太路（区界），总规划用地 10.92平方公里，承担着静安区交通连接、资源联动、产业互补、文化融合、品质协调的重要功能。公司作为静安区城市综合服务类国企的创新试点单位，致力于整合中环南翼大宁板块文创、商业、旅游资源，挖掘城区发展潜力，将静安中环南翼区域乃至静安区建设成为令人向往的创新板块、人文板块、生态板块，打造文化创新与休闲体验融合的时尚新地标。 “十三五”以来，公司积极打造大宁市级商业中心和环上大国际影视产业园区，并开发运营了大宁中心广场一期、大宁中心广场二期、大宁中心广场三期、大宁中心广场四期、大宁人才公寓和大宁小城等多个商业项目，逐步在大宁地区形成了集文化创意、购物体验、休闲娱乐、商务办公等多元化功能于一体的、商旅文充分联动的高能级特色智慧商圈。公司全力打造“大宁”的品牌精神，从国资国企的转型中积聚品牌的力量，提升品牌的知名度，于2011年荣获“2011CCTV中国年度品牌企业”殊荣。 经过不断的业务梳理整合，目前公司主要收入板块分为商业服务、旧区改造、网点经营及工程施工等。2021年度，公司实现营业收入122,238.17万元，主要来源于商业服务业务及旧区改造业务等。公司经营状况较为稳定，各业务板块形成较好的补充。 2.报告期内公司所处行业情况，包括所处行业基本情况、发展阶段、周期性特点等，以及公司所处的行业地位、面临的主要竞争状况，可结合行业特点，针对性披露能够反映公司核心竞争力的行业经营性信息 2015年11月，静安区和原闸北区正式合并后，发行人的股东由原闸北区国资委更改为静安区国资委，发行人成为新静安区直属的最大国有企业之一。原闸北区与静安区合并后有利于发行人商业物业价值提升，对发行人未来业务构成利好，发行人经营业绩和资产变现能力均将得到进一步增强，是本次债券偿付的潜在有利因素。 近年来，静安区经济实力不断增强。2019-2021年，静安区分别实现地区生产总值2,298.74亿元、2,323.08亿元和2,565.43亿元，按可比价格计算，分别增长5.8%、1.1%和6.2%。 锚定二〇三五年远景目标，“十四五”时期，静安区将加快建设全球服务承载区、创新创业活力区、现代治理标杆区、国际文化大都市核心区和美好生活实践区，到2025年，城区能级和核心竞争力持续提升，全面建设服务功能更加完善、综合实力更加雄厚、城区治理更加高效、文化魅力更加彰显、群众生活更加美好的“国际静安、卓越城区”，率先实现高能级服务、高质量发展、高效能治理、高品位文化、高品质生活和高水平参与，基本建成卓越的现代化国际城区。静安区持续发展的外部环境给发行人提供了良好的展业环境。 3.报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况是否发生重大变化，以及变化对公司生产经营和偿债能力产生的影响 未发生重大变化。 （二） 新增业务板块 报告期内新增业务板块 √是 □否 说明新增业务板块的经营情况、主要产品、与原主营业务的关联性等 2021年，公司商业综合体销售收入 2.14亿元，主要来源于公司运营的中环广场 1号楼 7-8层的销售。 （三） 主营业务情况 1. 主营业务分板块、分产品情况 (1)各业务板块基本情况 单位：万元 币种：人民币
(2)各业务板块分产品（或服务）情况 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 的，发行人应当结合所属行业整体情况、经营模式、业务开展实际情况等，进一步说明相关变动背后的经营原因及其合理性。 2021年，公司商业服务业务收入同比增长56.56%，主要系新增中环广场、君庭广场等物业收入及物业管理费用增加所致。 2021年，公司旧区改造业务收入同比增长95.23%，业务成本同比增长450.25%，毛利率同比下降44.41%，主要系大宁中环广场2号楼动迁安置，同时动迁成本较高所致。 2021年，公司网点经营业务收入同比下降50.99%，成本同比下降65.83%，主要系当年存量房屋处置较少所致。 2021年，公司施工业务收入同比下降91.34%，主要系当年该项业务开展较少所致。 （四） 公司关于业务发展目标的讨论与分析 1.结合公司面临的特定环境、所处行业及所从事业务的特征，说明报告期末的业务发展目标 “十四五”期间，公司将重点发展科创产业，着力布局集成电路、芯片设计、新材料等战略性新兴产业，并推进智慧健康发展，大力建设创新人才、科技要素和高新技术企业集聚度高、科技创新成果转化转移效能高、科技创新基础设施和服务体系完善的综合性开放型科技创新中心。通过“招投联动”新模式，以参与科创产业投资基金为契机，吸引芯片、集成电路、电子信息等高科技企业集聚，吸引健康科技创新企业研发中心落地，打造大宁科创产业的全新名片，推动区域产业全面升级。 公司将立足“大宁区域运营商-城市服务综合体”的企业定位，以科技赋能、文化先导的发展理念，依托“科创+文创”的发展模式，将大宁地区建设成为上海和长三角创新创意产业集聚高地、科技文化灵感培育地与未来都市生活体验地。 2.公司未来可能面对的风险，对公司的影响以及已经采取或拟采取的措施 公司目前为静安区大宁板块的建设者和综合运营商，负责经营管理大宁城市商业中心、环上大影视园区等地（包括大宁国际、大宁郁金香公园、上海多媒体谷、大宁中心广场周边地区）的综合治理改造及经营管理大宁地区优质国有资产等多重角色，其一贯受到市区两级财政及政府相关政策的重点支持。尽管两区合并后，为发行人各项业务发展创造了更为有利的区域条件，但发行人目前短期内主要经营区域仍集中在静安区内，经营区域过度集中可能会制约发行人的后续发展，从而对公司经营产生影响。 公司后续将合理安排自身业务，注重业务区域的拓展和多样化，努力降低经营区域的集中度。 六、 公司治理情况 （一） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间不能保证独立性的情况： □是 √否 （二） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 1、资产独立完整 公司拥有独立于出资人的资产，与控股股东产权关系明确，相关资产的产权手续齐备。公司的资产独立完整，公司对财产拥有完整的所有权，现有资产不存在被控股股东、其他股东、公司高管人员及其关联人员占用的情况。 2、业务独立 公司是国有独资企业。在出资人静安区国资委的授权范围内，独立从事《企业法人营做出业务经营、战略规划和投资等决策。 3、人员独立 公司根据章程规定，公司设董事长 1人，董事长、副董事长由静安区国资委从董事会成员中指定产生，董事会成员由静安区国资委委派；董事长、总经理、副总经理在公司领取报酬；监事会主席对出资人负责，向出资人汇报工作，并由出资人支付薪酬。公司在其他人员的人力资源及薪酬管理等方面实行独立运行。 4、机构独立 公司依照《公司法》等有关法律、法规和规章制度的规定，设立了董事会、经理层、监事会等组织机构，公司出资人依法定程序参与公司决策，公司拥有独立完整的法人治理结构和组织机构，与出资人的机构完全分开。 5、财务独立 公司设立了独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系；按照《公司章程》规定独立进行财务决策；建立了规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度；在银行单独开立账户，不存在与控股股东及其控制的其他企业共用银行账户的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税。 公司的资产完整，业务、人员、机构以及财务独立，具有独立的采购、开发、施工及营销系统，业务体系完整，具有面向市场自主经营的能力。 （三） 发行人关联交易情况 1. 日常关联交易 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
2. 其他关联交易 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
3. 担保情况 √适用 □不适用 报告期末，发行人为关联方提供担保余额合计（ 包括对合并报表范围内关联方的担保 ）为 9.17亿元人民币。 4. 报告期内与同一关联方发生的关联交易情况 报告期内与同一关联方发生关联交易累计占发行人上年末净资产百分之一百以上的 □适用 √不适用 （四） 发行人报告期内是否存在违反法律法规、公司章程、公司信息披露事务管理制度等规定的情况 □是 √否 （五） 发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 □是 √否 （六） 发行人是否属于应当履行环境信息披露义务的主体 □是 √否 第二节 债券事项 一、 公司信用类债券情况 （一） 结构情况 截止报告期末，发行人口径有息债务余额 138.70亿元，其中公司信用类债券余额 89.58亿元，占有息债务余额的 64.59%；银行贷款余额 49.12亿元，占有息债务余额的 35.41%；非银行金融机构贷款 0亿元，占有息债务余额的 0%；其他有息债务余额 0亿元，占有息债务余额的 0%。 单位：亿元 币种：人民币
截止报告期末，发行人层面发行的公司信用类债券中，公司债券余额 70.60亿元，企业债券余额 0亿元，非金融企业债务融资工具余额 18.98亿元，且共有 13.95亿元公司信用类债券在 2022年内到期或回售偿付。 （二） 债券基本信息列表（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） 单位：亿元 币种：人民币
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含选择权条款 √本公司的债券有选择权条款 债券代码：136771.SH 债券简称：16沪宁 01 债券包括的条款类型： √调整票面利率选择权 √回售选择权 √发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权 选择权条款的触发和执行情况： 本期债券投资人回售金额为 4.37亿元，票面利率由 3.14%调升至 3.2%，上述回售部分已完成转售。 债券代码：150199.SH 债券简称：18大宁 01 债券包括的条款类型： √调整票面利率选择权 √回售选择权 □发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权 选择权条款的触发和执行情况： 票面利率由 6%下调至 2%，本期债券投资人选择全额回售，公司未进行转售，本期债券于2021年 4月 1日摘牌。 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含投资者保护条款 √本公司的债券有投资者保护条款 债券代码：136771.SH、143172.SH、145452.SH、150499.SH、163114.SH、163667.SH、163572.SH 、175739.SH、175917.SH、188845.SH 债券简称：16沪宁 01、17沪宁 01 、17大宁 01、18大宁 02、20大宁 01、20大宁 Y1、20大宁 02、21大宁 Y1、21大宁 01、21大宁 02 债券约定的投资者保护条款： 在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现除所有权受限资产、已实现预售的存货及预计回收期限较长的非经营性往来占款外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。 如果公司出现财务状况严重恶化等可能影响本期公司债券的本息兑付时，公司将采取暂缓重大在建项目的实施、变现公司优良资产等措施来保证本期公司债券本息的兑付，保护投资者的利益。 投资者保护条款的触发和执行情况： 未触发 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 □本公司所有公司债券在报告期内均未使用募集资金 √本公司的债券在报告期内使用了募集资金 单位：亿元 币种：人民币 债券代码：175739.SH
单位：亿元 币种：人民币 债券代码：175917.SH
单位：亿元 币种：人民币 债券代码：188845.SH
五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 □适用 √不适用 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 （一）报告期内担保、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 □适用 √不适用 （二）截至报告期末担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 √适用 □不适用 债券代码：136771.SH、143172.SH、145452.SH、150499.SH、163114.SH、163667.SH、163572.SH 、175739.SH、175917.SH、188845.SH
七、 中介机构情况 （一） 出具审计报告的会计师事务所 √适用 □不适用
（二） 受托管理人/债权代理人
（三） 资信评级机构 √适用 □不适用
（四） 报告期内中介机构变更情况 √适用 □不适用
 |