[年报]凤凰股份(600716):凤凰股份2021年年度报告（正文）（修订版
原标题:凤凰股份:凤凰股份2021年年度报告（正文）（修订版 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2021年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本年度公司不进行利润分配及公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层讨论与分析”之“六、公司关于未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 45 第六节 重要事项........................................................................................................................... 46 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 63 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 66 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 67 第十节 财务报告........................................................................................................................... 71
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 营业收入变动的主要原因：主要是因疫情影响，宜兴住宅未能按期交付，本年销售量比上年有较大幅度下降。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1.2020年苏州办公楼整体打包出售，本期可售楼盘减少，营业收入较上年大幅减少,2.苏州项目上年计提土地增值税金额较大，3.2021年房地产市场行情走弱，价格低于预期，盐城、镇江、泰兴项目计提资产减值准备，4.2021年公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金每份净值较上年末变化很小，2021年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。致使归属于上市公司股东的净利润较上年有较大幅度下降。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：1.2020年苏州办公楼整体打包出售，本期可售楼盘减少，营业收入较上年大幅减少，2.苏州项目上年计提土地增值税金额较大，3.2021年房地产市场行情走弱，价格低于预期，盐城、镇江、泰兴项目计提资产减值准备，致使去年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润小于本年。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：上年苏州办公整体出售回笼资金较多，本年受市场行情的影响，泰兴、宜兴项目去化速度慢，回笼资金少，经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。 基本每股收益变动的主要原因：1.2020年苏州办公楼整体打包出售，本期可售楼盘减少，营业收入较上年大幅减少,2.苏州项目上年计提土地增值税金额较大，3.2021年房地产市场行情走弱，价格低于预期，盐城、镇江、泰兴项目计提资产减值准备，4.2021年公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金每份净值较上年末变化很小，2021年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。致使归属于上市公司股东的净利润较上年有较大幅度下降。 稀释每股收益变动的主要原因：1.2020年苏州办公楼整体打包出售，本期可售楼盘减少，营业收入较上年大幅减少,2.苏州项目上年计提土地增值税金额较大，3.2021年房地产市场行情走弱，价格低于预期，盐城、镇江、泰兴项目计提资产减值准备，4.2021年公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金每份净值较上年末变化很小，2021年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。致使归属于上市公司股东的净利润较上年有较大幅度下降。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因： 1.2020年苏州办公楼整体打包出售，本期可售楼盘减少，营业收入较上年大幅减少，2.苏州项目上年计提土地增值税金额较大，3.2021年房地产市场行情走弱，价格低于预期，盐城、镇江、泰兴项目计提资产减值准备，致使去年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润小于本年，本年扣除非经常性损益后的基本每股收益大于上年。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2021年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一） 公司开发项目进展情况 2021年，公司在建项目3个，总建筑面积约86.4万平方米。 1.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，总投资额为205,294.00万元，本年实际投资额约为12,205.00万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6.45万平方米。规划有19栋花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正，区位优越。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2021年12月底，9栋洋房室内外装修完成，6栋洋房在进行内外墙粉刷，1栋洋房在施工地下室主体结构，2栋高层在分别施工地上2、3层主体结构，4栋高层在施工地下室主体结构。受下半年地产行业环境剧变的影响，镇江公司调整为以准现房入市，用高品质产品实景呈现，选择在政策面、市场面、价格水平等综合环境较好的时机入市。预计2022年二季度开始销售，2022年四季度局部竣工交付。 2.泰兴凤凰文化广场项目：占地177亩，总建筑面积约46.6万平方米，总投资额为210,250.00万元，本年实际投资额为7200万元。产品类别为商业、普通住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。目前北地块于2017年已全部交付，南地块住宅楼于2020年完成竣工备案和交付，2021年初完成南地块文化MALL竣工备案和交付。截止2021年，泰兴项目三地块已全部完成竣工备案和交付。 3.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资额为138,078.00万元，本年实际投资额为：15,680.00万元。产品类别为花园洋房、低层双拼别墅，项目配套有活动中心，康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团花园洋房已交付；4组团低层双拼别墅可销售面积约21,777.03平方米，已于2022年1月3日全部交付；3组团已预售，可售面积为11,237.45平方米；活动中心总面积5,797.46平方米，(地上3,058.47，地下2,738.99，地下面积计容554.76），目前已装修并投入使用（公司办公，物业办公，售楼处），因正式用电配电房位于康复中心地下室，所以暂时使用临时用电，未通过竣工验收；康复中心总面积15,294.87（其中地上11,283.41、地下4,011.46），目前正处于基础施工阶段，预计2022年年底竣工。 （二）公司已完工项目去库存销售情况 2021年，公司采取各种措施及方法，“一城一策”推动去库存工作。2021年各项目累计实现销售面积16,136.92平方米，累计实现合约销售额23,101.16万元。其中，盐城项目累计签约办公楼7040.52万元，剩余可销售面积18586.20平方米；泰兴项目累计签约住宅商铺等5994.11万元，剩余可售面积10524.68平方米；南通项目受宏观经济形势影响，尚无办公楼签约，推进去库存难度较大，目前剩余办公可售面积26109.77平方米；合肥项目剩余办公可售面积70672.32平方米；镇江凤凰和润项目剩余商业可售面积4808.81平方米；宜兴项目剩余住宅可售面积9872.87平方米。 （三）健康养老产业的试点 报告期内，公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推动在养老产业的试点。公司在江苏宜兴重点打造健康养老地产试点项目—凤凰怡然居，该项目计划完成养老物业的定位规划、设计、建设和装修，确定运营团队，开展医养融合的小型CCRC机构的试运营。前期重点是确定恰当的开发模式和盈利模式，打好基础，开发周边市场需求，并积累声誉。 （四）继续保持规范治理的良好态势 公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开董事会8次、监事会4次、股东大会2次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、完整。 二、报告期内公司所处行业情况 2021年是中国房地产市场的调控大年，房地产行业面临着前所未有的挑战。较之以往，一系列调控都更为精准，有效的政策调控、强力的金融管控、市场监控升级，使房地产市场全面降温，主要表现在：一级市场土拍市场遇冷，主要由于房企资金链紧张，拿地积极性本就不高，另一方面则是年初的首批集中供地土拍热情偏高，城市土地成交溢价率高，与政府“稳地价”初衷相违背；二级市场销售方面快速回落，成交下跌，拉动房价下行的现象；未来在“房住不炒”的大原则之下，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。 据国家统计局数据显示：2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下 降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。2021年，商品房销售面积179433万平方米， 比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%， 办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长 4.8%；其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降 2.0%。 2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。 2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。 2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。（数据来源：国家统计局） 三、报告期内公司从事的业务情况 (一)主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （二）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化MALL综合体，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，尝试打造精品养老社区，为公司产业转型的方向和模式奠定了一定的基础。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 (一)体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。 公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。 （三）养老资源优势 公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦通过减持部分南京证券股票、出售华夏证券ETF回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入441,032,200.29元，归属于母公司股东的净利润为35，295，334.96元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：收入较上年大幅度下降，营业成本相应下降。 销售费用变动原因说明：主要是本年销售商品收到的现金较上年大幅下降，本年代理服务费较上年也大幅下降。 管理费用变动原因说明：无 财务费用变动原因说明：16凤凰01债本年3月到期兑付，有息负债较去年同期大幅减少，利息相应减少。 研发费用变动原因说明：无 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年苏州办公整体出售回笼资金较多，本年受市场行情的影响，泰兴、宜兴项目去化速度慢，回笼资金少，经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是上年出售南京证券股票数量较多，收回投资收到的资金较多，本年未出售南京证券股票；本年投资活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年16凤凰01债到期兑付，筹资活动产生的现金流量净额较上年有较大幅度下降。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 见下述分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 营业收入变动原因说明：主要是因疫情影响，宜兴住宅未能按期交付，本年销售量比上年有较大幅度下降，营业收入比上年有较大幅度下降。 营业成本变动原因说明：收入较上年有较大幅度下降，营业成本相应下降。 泰兴凤凰项目：本年泰兴南地块商业交付，上年泰兴南地块住宅交付，本年商业交付实现的销售收入大于去年住宅交付实现的销售收入。因南地块住宅售价受政府限价影响，上年毛利较低。 宜兴等其他项目：本年宜兴项目1-2组团工程结算审计结束，调减宜兴1-2组团总成本，相应调减当期营业成本。 (2). 产销量情况分析表 √适用 □不适用
产销量情况说明 1.住宅：主要是因疫情影响，宜兴住宅未能按期交付，销售量比上年有较大幅度下降，库存量比上年有较大幅度增加。 2.办公写字楼：上年苏州办公写字楼整体打包出售，上年销售面积远超于今年，本年销售量比上年大幅减少。 3.商业：本年泰兴项目南地块商业竣工验收交付，生产量比上年大幅增加；本年泰兴项目南地块商业交付面积较大，销售量比上年大幅增加。 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明 无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
其中其他货币资金中使用受限情况如下：
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 见下述分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
3. 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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