[中报]财信发展(000838):2022年半年度报告
原标题:财信发展:2022年半年度报告 2022年半年度报告 二00二年七月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾森、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人(会计主管人员)游媛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本半年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述了公司可能面临的风险，敬请投资者予以关注，注意阅读本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 7 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................................. 10 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................................... 23 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................................... 25 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................................... 29 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................. 38 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................................... 42 第九节 债券相关情况 ............................................................................................................................................................ 43 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................................... 44 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、报告期内在巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 三、报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告 原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化， 具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司所处的行业情况 2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅 下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，“稳地 产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政 策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月 以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升。2022年上半年，土地市场成交量价同比回落，溢价率指标也较2021 年上半年出现了大幅下滑。不仅成交规模不及热度仍然较高的2021年上半年，与同属市场低位的2021年下半年相比， 土地成交也显著下跌。成交体量同环比下降均超五成，三、四线环比降幅最大。受重点城市集中土拍轮次增加、行业信 心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。据CRIC（克尔瑞）统计，2022年上半年全国300城经营性 土地成交建筑面积为4.1亿平方米，较2021年上半年同期下跌55%。价格方面，因核心一、二线城市及核心板块成交土 地占比提高的变化及重点城市的“土地供给侧改革“调整，上半年土地成交平均楼板价为3,151元/平方米，环比上涨了 18%，但同比仍下降了7%，但各降幅差异显著，其中一线城市上半年土地成交量价降幅相对较小。市场热度方面，得益 于上半年地方供地门槛的放松及政策端的改善，一、二线城市溢价与流拍指标均较2021年下半年有所改善，但是与同期 历史数据相比，2022年上半年土拍热度仍在低位。 2022年1-5全国商品房销售面积5.07亿平方米，同比下降23%。销售额达7.05万亿元，同比下降31%。成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。 注：市场信息数据信息来源于克而瑞、中指等市场数据机构以及国家统计局公开数据 （二）报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在8个省、市开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省 镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 政策方面：2022年以来，重庆政策保持宽松，降首付、降利率、租赁支持，各区陆续出台购房补贴、契税补贴等多种优惠补贴政策促进消费。4月重庆银保监局：关于印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》的通知，公积金二套 房“认房不认贷”，5月进一步降息，首套房贷利率最低降至4.25%，两江新区、大渡口、九龙坡、北碚契税补贴，大渡 口、渝中人才购房补贴，出台重庆金融26条支持经济发展等。6月出台渝15条政策：支持新市民和人才安居，信贷、 公积金、资金监管、车位销售等政策放宽重庆稳经济政策包。上半年信贷、资金监管、车位销售放宽，限售未松。房产 税起征点由2021年的22,106元/平方米上调至25,820元/平方米。 土地市场：2022年上半年重庆共推出住宅用地规划建筑面积 147.1万平方米，同比下降 81.95%;成交规划建筑面积 147.1万平方米，同比下降81.69%。成交楼面均价为6,764元/平方米，同比下跌22.94%;平均溢价率为5.4%，较去年同 期下降35.47%;住宅用地出让金达99.49亿元，同比下降85.89%。 商品房市场：2022年上半年重庆商品房供应 367万平方米，同比下降 63%，成交商品房 43,805套，成交面积 455万平方米，同比下降 68%；与 2021年上半年重庆楼市成交 134,280套相比，今年成交减少 90,475套，同步下降 67%。 2022年上半年重庆商品住宅成交建面均价13,405元/平方米，同比下降2%。 注：市场信息数据信息来源于克而瑞、中指、铭腾等机构 2、天津市场分析 政策方面：2022年上半年全国各地楼市政策频出， 天津市紧跟全国政策步伐，5月27日推出公积金首套贷款额度改善需求的释放，发布卖一买一“不限购”政策，针对名下有多套住房的居民，2022年1月1日后卖掉1套后，可再购 1套住房。覆盖全市，各区通用，腾出购房资格。随后释放“挂一买一”政策，挂牌即可购房，该政策与“卖一买一” 如出一辙，相当于更宽松的版本。旨在降低买房人的购房成本，松绑楼市。 土地市场：天津市在经过 21年集中供地经历“一热、二平、三降温”趋势变化后，2022年上半年一批次土拍遇冷。 2021年首轮供地溢价率走高，楼面价上浮，为近四年最高。二批次金融及土地政策趋严，市场遇冷，房企受“三道红线” 考核，融资渠道受阻。三批次集中土拍，多数房企不再激进，致多宗地块流拍下架，三批供地成交楼面价较前两次均有 下滑。2022年4月25日，天津2022年第一批土地“两集中”，正式出让。挂牌30宗（29宗宅地+1宗商服），停牌15宗宅地。最终仅成交 6宗（5宗宅地+1宗商服），流拍 9宗。除了大港地块溢价 15%之外，其余全部底价成交，且市区 没有土地出让。 商品房市场：2022年上半年天津疫情反复，客户观望情绪持续，市场回暖路程艰辛。2022年上半年商品房供应380万平方米，同比下降48%，成交商品房36,604套，成交面积420万平方米，同比下降42%；与2021年上半年天津楼 市成交65,459套相比，今年成交减少28,855套，同步下降44%。2022年上半年年天津商品住宅成交建面均价16,840元 /平方米，同比持平。 注：市场数据来自克而瑞系统 3、威海市场分析 政策方面：威海市场上半年楼市利好政策频出，随中央释放“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性 和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”信号，威海市以“支持商品房市场更好 的满足购房者的合理住房需求”为政策导向，陆续出台《威海市商品房预售资金监管办法》、《关于调整住房公积金贷 款政策的通知》等多份文件，降房贷利率、降预售资金监管比例、提公积金贷款额度、降低首付比例等楼市利好信息不 断释放。 土地市场：2022年上半年威海共计供应土地 162宗，成交 91宗。供应可建筑体量 947万平方米，与 2021年同期供应836万平方米相比，同比上涨约13%。成交体量约415万平方米，同比下降36%，成交楼面均价1,707元/平方米， 同比上涨23%。威海市1-5月受疫情及楼市遇冷影响供地节奏放缓，土地市场相对冷淡，挂牌成交为市场主旋律。 商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约 36万平方米，同比下降 67%，成交面积约 77万平方米，同比下降15%，成交建面均价 12,269元/平方米，同比上涨 2%。2022年上半年，威海楼市受疫情及全国经济走势影响，居民购房 信心不足，市场供应放缓，成交量持续走低。区域市场分化加剧，导致整体市场呈现量跌价涨的宏观走势。威海地产市 场 6月受“宽松”政策效应持续发酵，叠加年中冲刺节点双重影响，房地市场成交大幅回升。随利好政策的影响扩散， 居民置业信心不断强化，预计下半年威海商品房市场将延续回暖趋势。 注：市场数据来自克而瑞系统 4、石家庄市场分析 政策方面：2022年上半年中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。石家庄近 期也有部分政策出台，但市场反馈仍较为冷淡。石家庄全市已落实首套房20%、二套房30%的首付比例政策。各大银行包 括工商银行在内的多家银行已执行首套房最低利率 4.25%。房贷政策宽松给了沉寂的市场一支强心剂。目前来看，政策 对市场成交直接拉动作用有限，部分项目到访及成交有所增长，但市场分化仍在。2021年房住不炒仍为贯穿全年的主基 调，上半年市场调控政策持续收紧，以规范整治为主；下半年从金融、限购政策等方面逐步出现松动迹象，信贷环境持 续得到改善。预计2022年房地产政策层面稳步向好，整体市场更加平稳健康运行。 土地市场：2022年1-6月石家庄宅地推出130宗，规划建筑面积322万平方米，较去年同期上涨20%，从需求端来看，1-6月成交规划建筑面积212.95万平方米，成交面积较去年同期下跌7%；成交楼面价为1,925元/平方米，同比下 跌25%；平均溢价率1.04%，同比下跌5.74个百分点，大部分土地基本无溢价成交。 商品房市场：2022年上半年石家庄成交商品房 14,046套，成交面积 154.33万平方米，同比下降23%；与2021年上半年石家庄楼市成交18,255套相比，今年成交减少4,209套，同比下降23%。2022年上半年年石家庄商品住宅成交建 面均价14,136元/平方米，同比下浮6%。 注：市场数据来自中指系统 5、连云港市场分析 政策方面：连云港市场政策持续松绑。为进一步消除疫情负面影响，促进连云港房地产市场健康平稳发展，连云港 扩大住房公积金制度覆盖面和使用面，对灵活就业人员给予缴存补贴，吸引灵活就业人员参加公积金制度，助力灵活就 业人员解决住房问题、改善居住条件。信贷政策方面。首套房首付比例按 20%执行。引导商业银行逐步下调房贷利率、 缩短审批放贷周期。优化经营性用地竞买规则，竞拍保证金由阶梯式缴纳规则优化为统一缴纳出让金总额的 20%，剩余 土地出让价款付清时间延长至合同签订后6个月内。 土地市场：2022年上半年连云港共计供应土地31宗，成交28宗。供应可建筑体量319万平方米，与2021年同期供应321万平方米相比基本持平。成交体量约222万平方米，同比持平，成交楼面均价1,702元/平方米，同比下降46%。 连云港2022年1-5月土地市场供应与成交集中在非核心区，土地市场冷淡，底价成交成为常态。2022年6月连云港集中公示一批优质地块，核心区、成熟区地块频出，该批土地目前暂未发布出让公告，预计今年下半年出让，可以在 一定程度上改善市区优质地块无房可供的现状，同时该批供应土地低容积率地块增多，有望改善城市商品房住宅供应结 构。 商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约178万平方米，同比下降48%，成交面积约209万平方米，同比下降54%，成交建面均价9,559元/平方米，同比上涨11%。 2022年上半年，连云港楼市下行压力持续，加上疫情影响，市场信心不足，一季度楼市“小阳春”并未出现。进入二季度，从中央到地方，利好政策频出刺激之下 6月市场成交激增。上半年连云港商品房房市场区域分化现象加剧， 开发区、主城区等商品房需求旺盛，但全市去库存压力依然存在。 注：市场数据来自克而瑞、中指系统 6、常州市场分析 政策方面：常州市 2022年上半年楼市利好政策频出，房地产宏观政策一步步进入相对“宽松”的状态，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。降首付、限售松绑、增加购房补贴、优化落户等实质性利好政策发布，旨在降低买房人购 房成本，松绑楼市政策，促进当地房地产行业健康发展。 土地市场：2022年上半年供应商品房可建设面积共计约 209万平方米，同比下降 56%，成交 33宗，成交体量达193万平方米，同比下降46%，土地成交楼面价约为4,922元/平方米，同比基本持平。2022年3月常州政府网站公布了 《常州市区2022年度国有建设用地供应计划》及《常州市区2022年度土地储备开发计划》，预计常州市区2022年度普 通商品住房用地计划供应总量为 39,00亩。全年土地供应充足，受商品房市场“降温”传导影响，常州市土地供应放缓， 供应计划集中在2022年下半年，带动上半年整体土地成交量下滑，成交楼面价受影响较小。 商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约312万平方米，同比下降50%，成交面积约256万平方米，同比下降47%，成交建面均价 12,517元/平方米，同比下降 7%。2022年上半年受全国大市场行情影响，购房者观望情绪高涨，随 楼市政策暖风频吹，公积金政策、房贷利率下降至 4.25%等利好不断加持，市场信心呈现上涨趋势。受上半年市场规模 下行影响，常州市内部成交结构发生变化，各楼市板块间的分化加剧，导致整体市场商品房房成交均价出现结构性下降， 城市核心区商品房成交均价仍然呈现上升趋势。 注：市场数据来自克而瑞系统 7、镇江市场分析 政策方面：在全国“房住不炒，因城施策，促进房地产良性循环”的宏观大背景下，镇江市重点发力人才引入与公 积金政策方面，精细化调控市场。以刺激市场需求为导向先后释放：购房补贴、优化贷款条件、降低首付比例等楼市利 好政策，降低客户购房成本。 土地市场：镇江市 2022年上半年供应商品房可建设面积共计约 244万平方米，同比下降 9%，成交 44宗，成交体量达326万平方米，同比下降45%，土地成交楼面价约为2,747元/平方米，同比下降18%。上半年疫情反复影响之下居 民购房意愿受到一定程度抑制，楼市利好政策虽已发布，但仍需时间发酵以稳定镇江楼市，在此情景下镇江土地出让计 划放缓。上半年镇江市区无土地供应与成交。 商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约115万平方米，同比下降52%，成交面积约145万平方米，同比下降45%，成交建面均价 11,169元/平方米，同比持平。2022年上半年全国房产环境多重因素影响，镇江市商品房推售节奏 放缓，成交量虽到达近五年新低，但成交均价维稳，且商品房市场库存持续走低。土拍市场节奏放缓，导致上半年新入 市项目数量降低，市场竞争强度有所下降。预计下半年镇江市场在利好政策调控下将有所回暖，但仍将延续低位运行趋 势。 注：市场数据来自克而瑞系统 8、惠州市场分析 政策方面：全国一季度受疫情多点散发等因素影响，经济发展面临挑战，房地产市场受较大影响;二季度以来，在中央稳楼市的主基调之下，各地因城施策的宽松政策密集发布，市场整体供求出现复苏苗头。惠州紧跟中央步伐，自 2022年4月起多次出台稳楼市政策，如降首付降利率、取消限购、公积金宽松、预售资金监管优化等，以优化当地房地 产企业营商环境，舒缓房地产开发企业经营压力，稳定居民。 土地市场：2022年上半年供应商品房可建设面积共计约122万平方米，同比下降66%，成交体量达130万平方米，同比下降67%，土地成交楼面价约为3,366元/平方米，同比下降4%。整体商品房市场承压，惠州市上半年土地供应放缓， 土地市场热度不显。 商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约344万平方米，同比下降58%，成交面积约290万平方米，同比下降56%，成交建面均价 13,118元/平方米，同比持平。2022年上半年受大环境经济下行及疫情反复影响，购房者观望情绪 上升，市场热度下降，导致房地产开发企业推盘意愿低。从 4月份始，在惠州解除惠湾限购、房贷利率降低，公积金可 以缴纳首付款等利好的刺激下，楼市的成交量开始回升，预计随政策利好的不断发酵下，惠州市2022年下半年市场将呈 现回暖趋势。 注：市场数据来自克而瑞系统 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （三）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾 （1）本报告期，房地产全年新开工面积约 48,262平方米，竣工面积约 16.93万平方米，结算面积约 27.14万平方 米。2022年上半年公司签约销售面积14.57万平方米，销售金额为95,313万元。 （2）环保版块业务开展情况。 公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。 受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政策和行 业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展 EPC工程项目，在山东蓝帆等主要客户取得一定突破。与此同 时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面问题的问题已经逐步解决，公司生产经营基本步入正轨。目 前公司除正常运行外，主要在进行前期应收账款催收等重点工作。 2022年上半年瀚渝公司按照年度经营计划有序开展各项工作，大力拓展市场；在严峻的市场环境下，危废收运处置 量较去年稳中有升。在上半年已获危险废物改扩建项目环评批复，对现有产线进行全面优化，并主要新增30000吨油基 岩屑处置利用以及1405吨稀贵金属回收利用，目前产线建设正按序推进，部分新建产线已建成并通过专家评审，将在下 半年取得资质。通过新建产线和产线优化提升瀚渝公司处置资质和处置能力，不但顺应不断变化的市场环境和增强了瀚 渝公司抗市场风险能力，也将极大提升瀚渝公司主营收入和利润。 新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备。 累计土地储备情况
主要项目销售情况
□适用 ?不适用 融资途径 单位：万元
1、发展战略 （1）保利润底线不突破、确保现金流安全。 （2）以人为本、管理提效。 （3）紧跟政策、放眼未来。 2、经营计划 2022年公司将以快周转模式为主，确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将 通过组织管理优化和专业提升，提高公司运营能力。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为 337,034万元。本报告期，公司不存在因 承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润 10%以上的情形。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。 2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。 3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。 4、目前重庆瀚渝公司具备11大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有 5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容 主要财务数据同比变动情况 单位：元
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