[中报]城建发展(600266):城建发展2022年半年度报告
原标题:城建发展:城建发展2022年半年度报告 北京城建投资发展股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人储昭武、主管会计工作负责人储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 八、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 九、 重大风险提示 公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 7 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 12 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 13 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 14 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 22 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 24 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 24 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 29
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放股利或利息）。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为-328,887,665.43元，扣除其他权益工具股息影响116,476,111.11元后每股收益为-0.2146元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为-2.08%。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、黄山等城市。地产主业不断提质增效，开发效率不断提升，产品品质赢得市场认可，龙樾系列、国誉府系列产品市场影响力不断增强。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区自对外开放以来，游客数量逐年递增，景区品牌影响力持续提升，东黄山国际小镇全面开工建设，与当地政府签订战略合作协议，联合北京国企正在积极推动后续运营模式研究。商业地产战略不断落地，经营规模、运营能力持续提升，专业人才队伍建设不断加强。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 资金筹措调配更加优化。进一步优化财务结构，降低融资成本，抢抓政策适度放宽和资金面流动充裕时机，高效完成融资工作，融资规模和成本均优于同期对标企业，向资本市场展现了良好形象。公司“三条红线”指标持续好转，财务各项指标更加稳健。财务管理持续规范化、制度化，实现按周资金归集和审批划拨，资金使用效率持续提高。 成本控制体系更加健全。加强智慧成本体系建设，项目运作全周期动态运营数据监测不断细化，成本收益预警机制运行顺畅，节点目标的执行及反馈更加及时，完成对11个项目开发运营管控巡检；充分利用ERP招采系统，实现全流程的信息监管、实时监管，强化集采单位履约评价，战略集采成果显著。 运营系统强健有力。强化系统思维，多环节、多点位发力，持续开展经济活动分析，对各项目关键节点进行动态监管；升级合作项目管控，推行合作项目首董会及工作进度评价周报制度；针对个别老项目车位、仓储使用功能受限问题，进一步运用科学手段，完善升级产品体系，不断提升产品品质；强化客服前介风控和客户触点管理，加大入住风险排查和化解，客户服务体系更加优化。 品牌影响力持续提升。公司近年来坚持效益和效率导向，不断激发发展潜力，开发能力持续提升。公司连续多年荣获中国房地产开发企业500强称号，获得中国房地产上市公司综合实力100强荣誉称号。 价值导向更加固化。紧紧围绕“效率和效益”目标，“快周转”运营思路全面深入，从前期测算阶段开始，深度整合内部资源，发挥多部门和二级单位集成效应，组织新获取项目交底会，强化价值导向标准，不断向产品和管理要红利。扎实推动管理创新，成立产品方案评审专家委员会，拿地阶段介入产品方案，实现跟班作业，反复论证+实地调研，为项目后续运作实现高效率和高效益奠定坚实根基。 合规建设持续完善。按照全员参与、全程监控、全领域覆盖搭建合规体系，规范子公司、托管公司及合作公司的合规管理。内控建设不断完善，决策程序规范高效。健全制度建设，出台工程第三方检测管理办法。全面实行法务前置把关，法治意识进一步提高。 三、 经营情况的讨论与分析 上半年，受经济下行、疫情反复持续影响，房地产行业受到较大冲击，市场信心严重不足，政策刺激效果低于预期。面对严峻的市场形势叠加疫情防控的复杂局面，在公司董事会的正确领导下，公司保持战略定力，以科学之策应对非常之难，坚持“两手抓、双胜利”，坚持稳中求进工作总基调，高位统领、管理下沉，持续提升产品力、营销力、运营力、融合力、集成力，实现时间过半、任务过半目标，各项工作取得较好成绩。 立体营销逆势突破。面对瞬息万变的市场环境，公司按照“开年即冲刺”的总体要求，抢抓疫情间隙的大小窗口期，调动一切渠道和新媒体资源，全面实施立体营销，多个项目创造佳绩。 天坛府位列北京上半年单项目销售金额榜第二名；国誉万和城上半年成交稳居丰台豪宅成交套数和面积双冠军；府前龙樾力推圈层营销，始终保持区域销冠。公司位列北京市1-6月房企权益金额榜TOP2，在极其艰难的形势下创造近几年以来上半年最好销售业绩。 资源获取模式不断丰富。“三个主流”和“三好标准”持续深化，建立以锚定理论为基础的土地评级体系，升级投资测算模型，增加对多种经营物业测算模块，更加科学精准开拓市场。4月份竞得黄山谭家桥南部组团两宗用地。在北京市两次集中供地中以底价分别竞得大井项目、马池口项目。公司审时度势，探索轻资产运营模式，业务拓展从前端开发向后端服务延伸有益尝试，在实现管理输出、品牌输出方面迈出坚实步伐，首钢东南区代建项目完成正式签约。 一级开发硕果累累。破解难点、攻克堵点、踩准时点，公司在手多个一级开发项目取得重大成果。平各庄B地块、马池口项目、动感花园项目、走马庄项目等多个项目实现一级开发成本返还。 棚改项目加速运作。突破常规思维，棚改项目最大限度申请政府债，陆续实现资金回笼。临河项目前期投资已全部收回。望坛项目工程建设、销售推广、税务筹划同步推进，12栋回迁楼、7栋商品房和7栋公建实现结构封顶。密云大小王项目取得立项核准批复，已启动拆迁入户调查。 商业运营大力培育。正式启用新经营分析模板，推进城奥大厦、成都漫悦里月度和季度经营分析，完成顺义仁和工业项目整体租赁测算方案审核和望坛项目优质商户推荐。秋实街1号（城悦荟）取得多规合一复函，装修改造工作全速推进中，完成主力店北交所摘牌租赁。 文旅地产不断发力。黄山项目进一步整合资源、细化整体运营思路，成功注册运营公司和合资公司，与黄山市政府签订会展中心战略合作协议，综合服务中心具备开放条件，会展、民宿报建报规工作加速推进中。云蒙山景区打造精干运营团队，通过对客户资源、信息资源和品牌资源互联共享，通过微信、短视频等多媒体增加曝光，提升品牌影响力，上半年累计接待游客15万人次。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 √适用 □不适用 公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：项目结转成本减少 财务费用变动原因说明：收取的合作项目利息增加 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：亿元
□适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 □适用 √不适用 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：亿元
2、截至2022年6月30日，公司持有锦州银行13000万股。2022年6月30日锦州银行收盘价为1.16港币/股（2021年12月31日，港币兑人民币汇率中间价为0.85519）。 3、截至2022年6月30日，持有华能资本注册资本2.8亿元，占其注册资本的2.86%，报告期内，公司收到分红款41,870,138.13元。 4、截至2022年6月30日，公司持有世纪空间公司1,891万股，持股比例8.61%。 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 本报告期对公司经营业绩产生重要影响得控股、参股公司情况是： 1、本公司全资子公司北京城建新城投资开发有限公司主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本3亿元。截至报告期末，新城公司总资产47.14亿元，总负债40.20亿元，净资产6.94亿元。新城公司报告期实现营业收入5.73亿元，净利润2.4亿元，主要是公司雪花项目转让补偿收益。 2、本公司全资子公司北京城建重庆地产有限公司主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本1.2亿元。截至报告期末，重庆公司总资产46.79亿元，总负债43.37亿元，净资产3.42亿元。重庆公司报告期实现营业收入12.04亿元，净利润1.75亿元，主要是销售其所开发龙樾生态城项目所实现得收益。 3、报告期，公司所持有的国信证券公司股票股价下跌，根据企业会计准则的规定，公司确认该项交易性金融资产的公允价值变动损益-5.40亿元。 4、公司参股企业深圳中科招商创业投资管理有限公司主要经营业务是投资业务，注册资本4亿元，公司持有30%股权。报告期深圳中科招商创业投资管理有限公司所持有的金融资产股价下跌，公司按权益法核算对其投资收益-6.11亿元。 (七) 公司控制的结构化主体情况 √适用 □不适用 2016年，公司与太平资产管理有限公司、北京城建（上海）股权投资管理有限公司（现已更名为“北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司”）共同发起设立北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）（简称“三期基金”）。三期基金规模30亿元。构成如下：北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司作为普通合伙人（GP），出资3,000万元，占基金份额的1%；由太平资产管理有限公司担任优先级有限合伙人（优先级LP），发起设立产品出资21亿元，占基金份额的70%；由公司作为次级有限合伙人（次级LP）出资8.7亿元，占基金份额的29%。三期存续期为3+2年。三期基金主要投资于公司控股子公司位于奥体文化商务园区内的项目。目前三期基金已经到期并分配完本金和投资收益，正在开展清算注销工作。 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 下半年，在中央稳经济大盘总体要求下，随着一系列政策落地见效，房地产市场景气度有望逐步复苏，但企业生存和发展环境依然充满复杂性、严峻性、不确定性。公司可能面对的风险仍然主要来源于国家调控的政策风险，瞬息万变的市场风险以及企业转型升级、规模持续扩大形势下的运营风险。 公司将从以下方面加强风险防范： 一是提升主业发展质量，持续深化发展是第一要务理念，加强经济形势和政策研判，加快优势转换，提升市场竞争能力、品牌影响力和项目盈利能力； 二是持续发挥集聚资源优势。始终保持与国家发展同频共振，聚焦首都功能定位，立足北京地区、紧盯热点区域，优化发展战略布局，研究总结竞买模式、棚改模式、代建模式，力争拓展优质项目，实现有质量的规模扩张。 三是持续打造产品竞争力。密切关注市场变化，用足政策利好，加快从产品力向品牌力转换，从紧跟市场向引领市场转变，巩固提升龙樾和国誉高端系列产品竞争优势； 四是树立科学绩效导向。全面向精细化管理要效益，坚持差异化绩效原则，实施动态管理的全面激励与约束机制，切实发挥考核指挥棒的作用； 五是抓好系统合力建设。持续优化组织架构、理顺系统流程、明确管理责权，强化责任担当，在各业务系统全面贯彻价值导向、业绩导向理念实现常态化、精益化管控落地； 六是坚持底线思维和“红线意识”，全面预防财务风险、经营风险、法律风险、合作风险、网络安全风险、交房入住风险，不断提高各类风险的预判和化解能力，为企业平稳发展保驾护航。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □适用 √不适用 公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 □适用 √不适用 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 □适用 √不适用 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 √适用 □不适用 制定并落实公司2022年助力全面推进乡村振兴工作实施方案及工作计划，积极履行乡村振兴国企责任。做好密云区方耳峪村结对帮扶，购买7.8万元农产品解决集体农产品滞销问题，捐助2万元防疫物资助力村疫情防控工作。上半年通过食堂、工会采购完成乡村振兴消费帮扶近24万元。 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 √适用 □不适用 2022年5月19日，公司第八届董事会第十四次会议，通过了关于公司与北京城建集团有限责任公司续签《北京城建房地产开发有限公司股权托管协议》的议案、关于公司与北京城建集团有限责任公司续签《工程协作协议》的议案，公司对相关事项进行了披露，并提请股东大会审议，详见2022-17号、2022-18号公告。2022年6月9日，公司2021年年度股东大会审议通过了上述议案，并于2022年6月25日与集团续签了《工程协作协议》、于2022年6月30日续签了《北京城建房地产开发有限公司股权托管协议》。 3、 临时公告未披露的事项 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 √适用 □不适用 (1) 托管情况 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
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