[中报]中洲控股(000042):2022年半年度报告
原标题:中洲控股:2022年半年度报告 2022年半年度报告 2022年8月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................................................ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................................. 9 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................................... 22 第五节 环境和社会责任 ....................................................................................................................................................... 23 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................................... 24 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................. 31 第八节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................................... 35 第九节 债券相关情况 ............................................................................................................................................................. 36 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................................... 37 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变 化，具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
?适用 □不适用 益项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定 为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 今年受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场不容乐观。1—6月份，全国房地产开发投资 68,314亿元，同比下降 5.4%；商品房销售面积 68,923万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66,072亿元，下降 28.9%。 同时，我国经济运行面临的环境仍然严峻复杂，经济下行压力明显加大，今年上半年 GDP同比增长 2.5%，其中二季 度 GDP同比增长 0.4%。“稳地产”对“稳经济”十分重要，今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实 因城施策，上半年地方优化政策频出，行业政策环境进入宽松周期，但是行业未来发展走势仍存在不确定性。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公 司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公 司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创 造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目 2021 年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗 湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意 为核心的产业公园，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的 城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项 目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安 26区项目位于 宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。 公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。 惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一 步提升了中洲在惠州的品牌影响力。 公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中 心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位 于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。 2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。 公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。 3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。 公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 4、夯实青岛区域，打造品牌形象。 2022年 1-6月实现房地产销售面积 13.83万平方米，销售金额 24.52亿元， 营业收入 46.75亿元，同比增长18.17% 。 全年主要经营及管理工作如下： 1、多措并举，抢抓销售。公司及时研判市场变化，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销原则，多次召开专项会议，压实责任；公司上下积极动员，全力推行全民营销；重视长期库存 物业去化工作，全面推行租售并举加大长期库存去化力度。 2、力保交付，树立品牌。行业进入下半场，竞争进入深水区，交付对房企而言意义重大。2022年上半年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作，总体交付率达 90%以上，为 公司树立了良好的口碑。 3、全力回款，现金为王。2022年上半年，公司严抓回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售；坚持以销定产、以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式， 保障公司整体现金流平稳。 4、规范运作，防控风险。2022年上半年，公司进一步建立完善的公司治理结构，加强内部审计的法制建设，强化审计监督职能，营造公司廉洁从业氛围；力求做好事前防范、事中控制、事后应对等一系列法务工作，切实维护公 司合法权益。 5、资产板块，稳定经营。2022年，新冠疫情持续反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，将负面影响降到最低，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增 值。 （三）累计土地储备情况
□适用 ?不适用 （八）融资途径 单位：万元
1、行业格局与趋势 2022年，中央将继续坚持房住不炒总基调，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。行业或将出现以下发展趋势： （1）政策调控整体以“稳”为主。 2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，继续落实房地产调控长效机制。 （2）行业将继续“去杠杆化”。未来去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”预计还将继续落实，但去杠杆节奏预计将适度控制，以保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。 （3）行业规模或将有所缩量。2021年商品房销售面积、金额仍实现了正增长，但增速下滑，居民购买力透支效应的影响已经展现，未来商品房销售规模将有所缩量，但是房地产行业作为国民经济的支柱性行业的地位没有变，行 公司稳健经营，重点完成以下工作： （1）聚力攻坚抢抓销售。 2022年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策、一案一策、一周一策”，不断思变求进；全力推行全民营销，线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去 化。 （2）全力以赴加速回款。 2022年，公司将继续加强销售回款管理，倡导“微创新”、“微加速”，不断缩短回款周期，有效提升项目回款率。 （3）齐心协力保障交付。 2022年，公司有多个重大项目需要交付，将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。 （4）量入为出平衡现金流。 2022年，公司将继续加强现金储备，坚持“以收定支、以销定产”，不断提高风险应对能力，保障现金流安全。 一方面狠抓销售及回款，另一方面争取已批复授信项目融资投放，以及推动重点项目融资落地。 （5）效益改进注重落实。 2022年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，开源节流，提质增效，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。 （6）资产板块稳中求进。 2022年，公司将继续实行租售并举，充分发挥资产板块穿越地产调控周期的作用。商置公司将加大商办物业招商力度，稳固商办租赁基本盘；提升自主招商运营能力，确保中洲滨海商业中心一期按期开业。酒管公司将继续做好 疫情常态防控工作，确保酒店稳定经营；不断丰富经营手段，提升酒店整体经营业绩。物管公司将继续做好日常物业 服务，提升客户满意度；积极外拓优质项目，增加物业经营收入。 （十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2022年06月30日尚未结清的担保金额计人民币94.20亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。 （十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经 30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的 发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共 享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。 3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。 公司在 2018年荣膺中国房地产百强企业；在 2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在 2021年复查中继续被评为深圳市 27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在 2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷 模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。 2022年7月荣获“2022年深圳市房地产开发行业综合实力二十强”奖项。 公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、美团酒店 2020必住榜深圳必住酒店、第五届“2020-2021年度网友甄选必住酒店”、猫途鹰网“2021旅行者之选”等荣誉。中洲圣 廷苑酒店获深圳知名复审委员会认证的“知名酒店品牌”、中国文旅全球论坛“第 21届金马奖中国最佳会议会展酒 店至尊大奖”、“第16届中外酒店白金奖最佳商务会议酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”等荣誉。 公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评 TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服 务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”、2020年度深圳物业管理行业的“公益慈善热心企业”、易居房地产研究院颁发的“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
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