[中报]南国置业(002305):2022年半年度报告
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时间：2022年08月24日 19:22:11 中财网 |
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原标题:南国置业:2022年半年度报告
南国置业股份有限公司
2022年半年度报告
2022年8月
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人武琳、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人(会计主管人员)唐珂声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本半年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节重要提示、目录和释义..................................................................................2
第二节公司简介和主要财务指标..............................................................................6
..........................................................................................9第三节管理层讨论与分析
第四节公司治理........................................................................................................27
第五节环境和社会责任............................................................................................28
第六节重要事项........................................................................................................30
第七节股份变动及股东情况....................................................................................39
............................................................................................43第八节优先股相关情况
第九节债券相关情况................................................................................................44
第十节财务报告........................................................................................................48
备查文件目录
一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表；二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
以上文件置备于公司董事会办公室，地址为武汉市武昌区昙华林202号。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司、南国置业 | 指 | 南国置业股份有限公司 | | 报告期、本报告期 | 指 | 2022年1月1日至2022年6月30日 | | 中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 电建地产 | 指 | 中国电建地产集团有限公司 | | 电建集团 | 指 | 中国电力建设集团有限公司 |
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司简介
| 股票简称 | 南国置业 | 股票代码 | 002305 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 南国置业股份有限公司 | | | | 公司的中文简称（如有） | LANGOLDREALESTATECO.,LTD. | | | | 公司的外文名称（如有） | LANGOLD | | | | 公司的法定代表人 | 武琳 | | |
二、联系人和联系方式
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化□适用 ?不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 ?不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变
化，具体可参见2021年年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 ?不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
?是□否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
| | 本报告期 | 上年同期 | | 本报告期比上年同期
增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 营业收入（元） | 1,596,330,913.35 | 986,741,331.59 | 986,741,331.59 | 61.78% | | 归属于上市公司股东
的净利润（元） | -371,935,872.00 | -423,474,857.41 | -423,474,857.41 | 12.17% | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润（元） | -378,363,772.37 | -423,695,452.25 | -423,695,452.25 | - | | 经营活动产生的现金
流量净额（元） | -1,588,101,247.80 | -146,871,015.77 | -146,871,015.77 | - | | 基本每股收益（元/
股） | -0.2145 | -0.2442 | -0.2442 | - | | 稀释每股收益（元/
股） | -0.2145 | -0.2442 | -0.2442 | - | | 加权平均净资产收益
率 | -13.47% | -0.11% | -0.11% | -13.36% | | | 本报告期末 | 上年度末 | | 本报告期末比上年度
末增减 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | | 总资产（元） | 34,902,542,863.12 | 35,616,078,686.54 | 36,009,245,329.94 | -3.07% | | 归属于上市公司股东
的净资产（元） | 2,570,402,797.38 | 2,946,597,748.17 | 2,952,838,669.38 | -12.95% |
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
?适用□不适用
单位：元
| 项目 | 金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资
产减值准备的冲销部分） | 131,495.13 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外） | 8,614.53 | | | 同一控制下企业合并产生的子公司期
初至合并日的当期净损益 | 4,831,738.03 | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和
支出 | 438,535.93 | | | 其他符合非经常性损益定义的损益项
目 | 2,605,345.56 | | | 减：所得税影响额 | 63,010.02 | | | 少数股东权益影响额（税后） | 1,524,818.79 | | | 合计 | 6,427,900.37 | |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中
央企业控股的上市商业地产公司，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，
成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、武汉、重庆、成都、南京、西安等全国多个重点核心城市。
在商业开发及运营板块，公司打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营
经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较大知名度，累计运营项目已达20余个，商业运营面积约120万平方米；
在住宅开发板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合
操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的战略伙伴关系；在产业地产板块，以中文文化公司、华中小龟山金融文化公园及雄安·电建智汇城项目为抓手，产业招商及运营服务
能力稳步提升；充分发挥中文文化公司产业平台优势，促进产业资源拓展及产业IP转化落地，产业协同效应初步明显。
2022年上半年，公司品牌影响力不断提升，先后荣获第17届中国商业地产“金坐标”奖“2022年度引光者·数智化
运营潜力企业奖”，湖北（地产）年度价值榜暨钟鼎奖“年度杰出品牌营销奖”、旗下商业项目泛悦汇·昙华林获评
“年度商业活力地标项目”，“2021年度武汉公益企业奖”，荣登《极目3·15诚信企业榜单》。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求（二）行业发展状况
2022年上半年，根据国家统计局数据，国内上半年GDP同比增长5.0%，经济增速放缓。2022年1-6月份，全国房地产开发投资6.8万亿元，同比下降5.4%；商品房销售额6.6万亿元，同比下降28.9%；6月销售均价为9753元/平方米，
同比下滑3.1%，环比回升1.4%。上半年房地产开发和销售整体出现下滑，虽然6月份销售有所回升，呈现复苏迹象，但
房地产行业仍然面临较大压力。多地发生的停贷事件可能导致购房者对房地产预售制度产生抵触情绪，而这将加大房企
的融资难度和流动性压力。在“房住不炒、因城施策”的总基调下，国家支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚
性和改善性住房需求。调控政策放松力度持续增强，无论从因城施策基调下的地方政府不断出台房地产扶持手段，还是
开发商面临的融资环境，都整体得到改善。中长期来看，尽管新房市场总量见顶，但城市与区域之间差异明显，人口持
续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出，同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。
在房地产开发方面，随着房地产长效机制的建立，以往的土地红利和金融红利将逐渐消失，容错率进一步降低，行业
进入管理红利时代。房企亟需转变粗放式发展模式，以高质量发展，控规模、调节奏、确保现金流安全，缓解流动性压
力、提高抗风险能力。同时，物业、长租公寓、养老、资管等细分赛道以其现金流稳定、利润确定性强等特点，将越来
越受到各标杆企业的关注。
在商业地产方面，我国尽管遭受局部疫情反复、国际环境变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体
保持稳定恢复态势。存量市场竞争日趋激烈，预期市场对专业商业运营服务提供商需求将保持高增，尤其为能够提供个
性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的企业带来广阔的机遇。在国家“双循环”战略及在疫后大力提振消费
的背景下，我国商业地产市场发展空间仍然较大。
在产业地产方面，我国“十四五”规划纲要提出，将深入实施制造强国战略，发展壮大战略性新兴产业，培育先进制
造业集群，一大批先进产业集群企业的出现将给产业地产带来更为广袤的市场。国家接连出台基础设施公募REITs等一
系列利好政策，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。
（三）报告期内经营情况回顾
报告期内，公司实现营业收入15.96亿元，较上年同期增长61.78%，归属于上市公司股东的净利润-3.72亿元，较上
年同期减亏0.52亿元。
在商业运营方面，当前房地产行业政策持续发力，但市场复苏缓慢。在这种形势下，公司继续聚焦商业运营核心主业
基础上，从同质化竞争向差异化发展转变。公司通过提升商业运营能力，创新商业模式，加强轻资产输出。同时，以市
场为导向、以客户为导向，加强大数据、信息化终端的应用和标准化体系的建设，打造精细化的服务品质和服务能力，
进一步增强租金溢价能力及商业运营精细化管理水平，提升公司商业口碑形象。
在房地产开发方面，受整体行业的低迷和疫情跌宕反复的影响，公司谨慎投资、放慢扩张，今年分别在西安和北京成
功获取2个优质项目，新增土地储备面积7.09万平方米。公司继续与行业标杆企业保持良好的战略合作关系，进一步降
低容错率，提升品牌影响力，增强盈利能力。
在产业地产方面，以中文文化公司、华中小龟山金融文化公园及雄安·电建智汇城项目为抓手，产业招商及运营服务
能力稳步提升，目前已形成以增值服务为核心盈利点，建立了产业发展的利益共享机制。报告期内，华中小龟山金融文
化公园作为连接政企金纽带，举办了湖北省2022-2023年度上市后备“金种子”企业发布会暨湖北省企业上市发展促进
会第五届换届会员大会，启动了“全国中小企业股份转让系统”湖北基地及“北京证券交易所”湖北基地揭牌仪式。
新增土地储备项目
| 宗地或项
目名称 | 所在位置 | 土地规划
用途 | 土地面积
（㎡） | 计容建筑
面积
（㎡） | 土地取得
方式 | 权益比例 | 土地总价
款（万
元） | 权益对价
（万元） | | 西安泷悦
长安 | 西安市国际
港务区 | 住宅 | 45,941 | 95,943 | 股权合作 | 70.00% | 85,200 | 59,640 | | 峯范北京 | 北京门头沟
新城板块 | 住宅 | 25,036 | 67,598 | 股权合作 | 50.00% | 162,000 | 81,000 |
累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 广州石门街项目 | 8.89 | 20.17 | 10.88 | | 重庆泷悦长安项目 | 7.46 | 15.55 | 7.75 | | 西安泷悦长安项目 | 4.59 | 10.11 | 2.97 | | 峯范北京 | 2.50 | 10.73 | 0 | | 总计 | 23.44 | 56.56 | 21.60 |
主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡
） | 规划
计容
建筑
面积 | 本期
竣工
面积
（㎡ | 累计
竣工
面积
（㎡ | 预计
总投
资金
额 | 累计
投资
总金
额 | | | | | | | | | | | （㎡
） | ） | ） | （万
元） | （万
元） | | 武汉 | 洺悦
华府
一期 | 新洲
区五
一南
路与
京东
大道
交汇
处 | 住
宅、
临街
商
业、
幼儿
园 | 80.00
% | 2018
年05
月26
日 | 在建 | 100.0
0% | 103,7
38.66 | 188,5
52.00 | 98,35
7.48 | 239,7
97.27 | 147,7
77.52 | 137,1
18.08 | | 武汉 | 洺悦
华府
二期 | 武汉
市新
洲区
五一
南路
以
南，
淘金
山路
以北 | 住
宅、
临街
商
业、
幼儿
园 | 80.00
% | 2019
年07
月23
日 | 在建 | 50.00
% | 82,48
0.97 | 173,1
99.50 | 0 | 0 | 136,9
90 | 85,90
3.94 | | 深圳 | 玺云
著花
园 | 新湖
街道
楼村
社区
硕泰
路西
侧(6
号线
科学
公园
站) | 住宅 | 51.00
% | 2020
年04
月21
日 | 在建 | 90.00
% | 23,66
6.26 | 109,4
16.00 | 0 | 0 | 359,6
32.95 | 330,9
48.45 | | 重庆 | 洺悦
芳华 | 重庆
沙坪
坝西
永大
学城
U城
天街
树人
小学
旁 | 洋房 | 66.00
% | 2020
年06
月30
日 | 在建 | 80.00
% | 87970 | 17899
4.31 | 77,47
7.20 | 77,47
7.20 | 159,4
58.8 | 120,2
53.98 | | 重庆 | 泷悦
华府 | 重庆
市沙
坪坝
区陈
家桥 | 洋房/
别墅 | 100.0
0% | 2018
年11
月25
日 | 全部
竣工 | 100.0
0% | 68125 | 14948
4.83 | 2,324
.38 | 149,4
84.83 | 120,4
67.77 | 121,3
47.52 | | 重庆 | 洺悦
城 | 重庆
市巴
南区
龙洲
湾街
道 | 高
层、
洋
房、
公
寓、
商铺 | 35.76
% | 2018
年03
月01
日 | 部分
竣工 | 80.00
% | 15122
9 | 73496
1.52 | 105,3
25.52 | 443,7
13.36 | 651,5
45.59 | 471,7
73.56 | | 重庆 | 洺悦
城·
公园
里 | 重庆
市巴
南区
箭河 | 高
层、
洋
房、 | 50.00
% | 2018
年03
月02
日 | 部分
竣工 | 60.00
% | 17183
1 | 62136
6.61 | 87,37
0.34 | 255,3
32.84 | 688,0
00 | 464,9
50.55 | | | | 路 | 公
寓、
商铺 | | | | | | | | | | | | 长沙 | 泷悦
长安 | 长沙
市岳
麓区 | 住
宅、
临街
商
业、
幼儿
园 | 100.0
0% | 2022
年03
月22
日 | 在建 | 10.00
% | 55,52
8.57 | 98,84
0.85 | 0 | 0 | 146,7
18 | 76,68
2.45 | | 南京 | 南京
G16
地块 | 江北
新区
江苑
路以
北、
新浦
路以
西 | 住
宅、
底商 | 20.00
% | 2020
年12
月30
日 | 在建 | 80.00
% | 28744
.3 | 63237
.46 | 0 | 0 | 180,1
06.9 | 180,3
77.05 | | 南京 | 南京
G13
项目 | 南京
市浦
口区
江北
核心
区兴
隆路
与新
浦路
交汇
处 | 住宅/
商业/
车位 | 49.00
% | 2021
年01
月08
日 | 在建 | 90.00
% | 34,54
4.01 | 77,51
6.76 | 0 | 0 | 252,7
10.3 | 223,3
86.61 | | 南京 | 南京
G14
项目 | 南京
市浦
口区
江北
核心
区兴
隆路
与新
浦路
交汇
处 | 住宅/
商业/
车位 | 51.00
% | 2021
年01
月08
日 | 在建 | 90.00
% | 30,98
6.34 | 69,53
3.35 | 0 | 0 | 207,4
10.61 | 203,0
00.02 | | 南京 | 南京
G15
项目 | 南京
市浦
口区
江北
核心
区兴
隆路
与新
浦路
交汇
处 | 住宅/
商业/
车位 | 25.00
% | 2021
年01
月11
日 | 在建 | 70.00
% | 22,51
8.45 | 50,53
1.51 | 0 | 0 | 140,2
39.3 | 139,3
27.2 | | 南京 | G30
南部
新城 | 南京
市秦
淮区
南部
新城
嘉园
路以 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 2021
年07
月30
日 | 在建 | 40.00
% | 20,42
8 | 57,19
9 | 0 | 0 | 259,8
07.25 | 227,5
48.22 | | | | 南、
承天
大道
以西 | | | | | | | | | | | | | 深圳 | 前海
润峯
府项
目 | 深圳
市南
山区
前海
合作
区前
湾片
区听
海大
道与
前湾
四路
交汇
处 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 2021
年06
月30
日 | 在建 | 70.00
% | 26851
.97 | 13000
0 | 0 | 0 | 1,038
,750.
96 | 938,5
89.3 | | 广州 | 广州
石门
街项
目 | 广州
白云
区北
侧为
规划
路，
东至
石沙
公
路，
西至
朝阳
联新
东
街，
南至
鸦岗
大道 | 住宅/
商业/
车位 | 33.00
% | 2021
年07
月16
日 | 在建 | 30.00
% | 55,50
2 | 134,7
34 | 0 | 0 | 523,8
83.65 | 386,9
70.33 |
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积 | 可售
面积
（㎡
） | 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 成都 | 成都
泛悦
城市
广场
项目 | 成都 | 综合
体 | 41.00
% | 270,2
46.44 | 234,3
17.49 | 171,8
38.00 | 633.0
0 | 330 | 283,2
90.02 | 7,054
.41 | 8,956
.66 | | 武汉 | 武汉
泛悦
城项
目 | 武汉 | 综合
体/商
业 | 26.00
% | 635,6
87.22 | 601,3
07.43 | 454,3
47.00 | -
292.0
0 | 1,282 | 435,2
95.33 | 1,993
.70 | 6,983
.55 | | 武汉 | 武汉
泷悦
华府 | 武汉 | 商
业、
办公 | 51.00
% | 75,90
9.54 | 75,90
9.54 | 112,4
71.00 | 1,048
.00 | 288 | 111,3
91.82 | 0.00 | 0 | | | 项目 | | | | | | | | | | | | | 武汉 | 武汉
洺悦
府项
目 | 武汉 | 车位 | 51.00
% | 196,2
84.00 | 183,1
08.00 | 183,1
08.00 | 74.00 | 39 | 205,7
51.76 | 270.8
2 | 163.7
2 | | 武汉 | 武汉
洺悦
芳华
项目 | 武汉 | 车位 | 100.0
0% | 88,44
0.00 | 83,79
0.00 | 83,79
1.00 | 890.0
0 | 149 | 83,97
8.10 | 797.7
2 | 153.1
5 | | 重庆 | 重庆
洺悦
府项
目 | 重庆 | 住宅/
商业 | 100.0
0% | 131,8
67.97 | 129,9
54.81 | 85,86
1.00 | 6,210
.00 | 10,68
2 | 72,54
4.17 | 5,106
.26 | 9,185
.77 | | 重庆 | 重庆
洺悦
城龙
洲湾
项目 | 重庆 | 综合
体 | 35.76
% | 542,7
87.76 | 538,8
29.39 | 334,6
54.00 | 11,71
4.00 | 9,728 | 253,7
42.87 | 100,5
21.10 | 91,58
3.69 | | 重庆 | 重庆
洺悦
城公
园里
项目 | 重庆 | 综合
体 | 50.00
% | 717,7
04.02 | 520,7
77.42 | 331,0
20.00 | 21,70
5.00 | 22,90
1 | 159,0
81.37 | 11,65
2.94 | 12,28
7.79 | | 武汉 | 武汉
洺悦
华府
一期
项目 | 武汉 | 住宅/
商业 | 80.00
% | 188,5
52.00 | 168,7
40.40 | 107,8
84.00 | 3,643
.00 | 2,160 | 50,24
7.11 | 12,62
9.89 | 8,410
.71 | | 重庆 | 重庆
泷悦
华府
项目 | 重庆 | 住宅/
商业 | 100.0
0% | 102,1
87.50 | 99,00
1.05 | 98,91
5.00 | 1,611
.00 | 354 | 98,82
5.79 | 6,121
.80 | 7,257
.98 | | 武汉 | 武汉
洺悦
华府
二期
项目 | 武汉 | 住宅/
商业 | 80.00
% | 173,1
99.50 | 169,2
40.00 | 46,74
7.00 | 3,936
.00 | 2,111 | 46,74
1.29 | 3,936
.15 | 2,110
.6 | | 重庆 | 重庆
洺悦
芳华
项目 | 重庆 | 住宅/
车位 | 66.00
% | 131,9
55.00 | 128,1
63.97 | 125,6
83.00 | 416.0
0 | 615 | 59,86
0.61 | 59,86
0.61 | 85,73
4.72 | | 深圳 | 深圳
玺云
著花
园项
目 | 深圳 | / | 51.00
% | 89,87
5.00 | 89,87
5.00 | 89,87
5.00 | 0.00 | 0 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 江北
新区
G13项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 49.00
% | 77,51
6.76 | 76,41
8.23 | 75,32
7.00 | 458.0
0 | 2,063 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 江北
新区
G14项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 51.00
% | 69,53
3.35 | 68,46
1.95 | 67,30
1.00 | 0.00 | 93 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 江北
新区
G15项 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 25.00
% | 50,53
1.51 | 49,61
4.15 | 48,11
7.00 | 0.00 | 27 | 0.00 | 0.00 | 0 | | | 目 | | | | | | | | | | | | | 南京 | 江北
新区
G16项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 64,50
2.21 | 63,47
3.92 | 62,66
2.00 | 0.00 | 35 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 深圳 | 前海
润峯
府 | 深圳 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 130,0
00.00 | 112,1
05.00 | 88,40
3.00 | 1,534
.00 | 17,03
3 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 重庆 | 重庆
清韵
阶庭 | 重庆 | 住宅/
车位 | 66.00
% | 99,46
6.00 | 95,95
4.00 | 9,217
.00 | 3,188
.00 | 5,934 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 广州 | 广州
白云
区石
门街
项目 | 广州 | 住宅/
商业/
车位 | 33.00
% | 134,7
33.00 | 134,6
87.00 | 2,529
.00 | 2,529
.00 | 9,370 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 南京 | 江北
新区
G30项
目 | 南京 | 住宅/
商业/
车位 | 20.00
% | 57,66
2.00 | 57,66
2.00 | 12,82
6.00 | 12,82
6.00 | 66,68
6 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 长沙 | 长沙
藕塘
村项
目 | 长沙 | 住宅/
商业/
车位 | 100.0
0% | 98,84
1.00 | 98,08
2.00 | 0.00 | 0.00 | 0 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 长沙 | 长沙
杉木
村项
目 | 长沙 | 住宅/
商业/
车位 | 33.00
% | 73,07
7.00 | 72,10
2.00 | 16,58
2.00 | 14,08
4.00 | 21,54
5 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 西安 | 西安
泛悦
天境 | 西安 | 住宅/
商业/
车位 | 70.00
% | 101,0
70.00 | 95,94
3.00 | 0.00 | 0.00 | 0 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 重庆 | 重庆
L37项
目 | 重庆 | 住宅/
商业/
车位 | 66.00
% | 111,8
92.00 | 111,1
55.00 | 0.00 | 0.00 | 0 | 0.00 | 0.00 | 0 | | 北京 | 北京
门头
沟项
目 | 北京 | 住宅/
车位 | 50.00
% | 71,42
4.00 | 71,42
4.00 | 8,269
.00 | 8,269
.00 | 41,34
3 | 0.00 | 0.00 | 0 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 泛悦汇·KA街 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 33,752.10 | 32,055.49 | 94.97% | | 泛悦汇-昙华
林 | 武汉 | 生活卖场 | 0.00% | 44,617.96 | 42,741.03 | 95.79% | | 泛悦·南国广
场A馆 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 39,631.81 | 37,505.56 | 94.63% | | 泛悦·南国广
场B馆 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 105,327.45 | 73,917.05 | 70.18% | | 泛悦·南国中
心（一期） | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 39,761.73 | 28,688.09 | 72.15% | | 武汉·泛悦城 | 武汉 | 生活卖场 | 26.00% | 24,262.11 | 23,706.10 | 97.71% | | 汉口城市广场 | 武汉 | 生活卖场 | 70.00% | 109,719.09 | 98,369.40 | 89.66% | | 泛悦Mall·南
湖店 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 35,200.95 | 31,544.16 | 89.61% | | 泛悦Mall·雄
楚广场 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 108,062.35 | 52,777.65 | 48.84% | | 泛悦Mall·北
都店 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 60,836 | 50,125.82 | 82.39% | | 泛悦坊·都会
店 | 武汉 | 生活卖场 | 100.00% | 36,833.17 | 29,084.08 | 78.96% | | 南国大家
装·汉西店 | 武汉 | 专业卖场 | 100.00% | 190,706.85 | 105,340.11 | 55.24% | | 华中小龟山金
融文化公园 | 武汉 | 产业园 | 75.00% | 30,028.24 | 27,415.78 | 91.30% | | 南国悦公馆 | 武汉 | 写字楼 | 100.00% | 2,753.50 | 2,753.50 | 100.00% | | 万安国际 | 武汉 | 写字楼 | 100.00% | 7,567.85 | 7,567.85 | 100.00% | | 泛悦中心·昙
华林 | 武汉 | 写字楼 | 100.00% | 45,443.03 | 36,475.61 | 80.27% | | 泛悦坊·西城
店 | 北京 | 生活卖场 | 0.00% | 17,138.69 | 10,898.49 | 63.59% | | 泛悦Mall·城
市广场 | 成都 | 生活卖场 | 41.00% | 76,497.94 | 50,363.69 | 65.84% | | 成都-泛悦坊 | 成都 | 生活卖场 | 0.00% | 11,543.75 | 7,446.87 | 64.51% | | 泛悦汇·科华
店 | 成都 | 生活卖场 | 51.02% | 52,513.63 | 46,098.21 | 87.78% | | 泛悦中心·襄
阳 | 襄阳 | 写字楼 | 100.00% | 17,547.45 | 16,015.56 | 91.27% | | 泛悦Mall·长
虹店 | 襄阳 | 生活卖场 | 100.00% | 61,256.84 | 55,214.87 | 90.14% | | 襄阳月星 | 襄阳 | 专业卖场 | 100.00% | 55,270.47 | 41,170.97 | 74.49% | | 南国大家装荆
州店 | 荆州 | 专业卖场 | 100.00% | 52,192.48 | 51,482.66 | 98.64% | | 荆州南国温德
姆酒店 | 荆州 | 酒店 | 100.00% | 43,615.61 | - | 42.73% |
土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间
/平均融资成
本 | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 2,938,480,00
0.00 | 4.2%-5.3% | 366,846,153.
85 | 760,133,846.
15 | 929,000,000.
00 | 882,500,000.
00 | | 票据 | 251,770,963.
79 | | 251,770,963.
79 | | | | | 债券 | 1,495,000,00
0.00 | 5.18%-5.3% | 900,000,000.
00 | | 595,000,000.
00 | | | 非银行类贷款 | 1,652,600,00
0.00 | 5.6%-7.4% | 12,000,000.0
0 | 916,000,000.
00 | 35,000,000.0
0 | 689,600,000.
00 | | 合计 | 6,337,850,96
3.79 | | 1,530,617,11
7.64 | 1,676,133,84
6.15 | 1,559,000,00
0.00 | 1,572,100,00
0.00 |
发展战略和未来一年经营计划
公司未来将不断增强商业运营能力，聚焦电建集团“水、能、砂、城、数”战略中“城”的运营，成为落实电建集团
“投建营”战略“营”字环节的实施载体，不断优化资产结构，开启上市公司高质量发展新征程。“十四五”期间，公
司以“致力于成为国内领先的综合性资产运营商”为愿景，以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“电建集团运营类
资产的保值增值平台；电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，实施“1231”发展方针，即：“1个主
业”——以运营服务为主业，以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务
类业务转型；着力构建公司以城市运营、商业、物业、产业为核心的“大运营”服务体系，打造综合性专业运营公司；
产的保值增值平台；电建地产城市运营业务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以运营服务为核心，综合
类城市运营为重要拓展方向，多元化投资适度补充的业务发展格局；“1个突破口”——以资本运作为突破口，发挥上
市平台优势，实现高质量发展。
公司具体经营计划如下：
在商业运营方面，公司将进一步聚焦商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，聚焦EBITDA指标，做好
商业提质增效工作；进一步加大数字化转型力度，着力提升运营管理能力，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力；
积极拓展商业运营实施平台，提升整合资源能力，通过特色商业IP的打造，提升整体品牌影响力。
“大运营”平台打造方面，公司将积极参与运营类服务公司投资，着力构建公司以城市运营、商业、物业、产业为核
心的“大运营”服务体系，打造综合性专业运营公司。
在资本运作方面，公司将以泛悦汇·昙华林类Reits项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，
积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。
在提高上市公司发展质量方面，公司将深入贯彻《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》和国企改革三年行动
有关要求，积极落实国资委《提高央企控股上市公司质量工作方案》，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发
展质量，注重资本市场沟通与市值管理工作，实现上市公司价值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?
适用□不适用
截至报告期末，公司及下属公司为购买公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为3.25亿元，担保金额随着
借款人逐期还款而相应递减，该项担保对公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
?
□适用 不适用
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、
稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区
域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理
团队经验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提
升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能
与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的
控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目主要位于重庆、广州、西安等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘
枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建
设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。
商业运营能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业
领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，
并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻资产发展奠定了基础。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
|
