[中报]东百集团(600693):东百集团2022年半年度报告
原标题:东百集团:东百集团2022年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人施文义、主管会计工作负责人林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）高萍声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析部分其他披露事项中可能面对的风险部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目 录 第一节 释义 .....................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标 .....................................................................................6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................9 第四节 公司治理 ............................................................................................................ 18 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................. 20 第六节 重要事项 ............................................................................................................ 21 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................... 33 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................. 36 第九节 债券相关情况 ..................................................................................................... 37 第十节 财务报告 ............................................................................................................ 39
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期，公司实现营业收入9.09亿元，较上期减少0.72亿元，同比下降7.32%，主要是：（1）上半年，受全国疫情多点爆发对商业零售行业的整体影响，在此严峻形势下，东百商业快速反应，积极应对，通过梳理分级营销策略，强化核心品类升级，深度运营会员资产，加快数字化建设等措施，提升商业运营能力，有效降低疫情影响。商业零售业务实现主营业务收入8.2亿元，虽较上期减少0.40亿元，但销售规模仍保持福州百货市场第一，兰州中心的销售规模及客流总量均为甘肃市场第一；（2）仓储物流业务实现主营业务收入0.47亿元，较上期增加0.07亿元，主要是北京亦庄项目、嘉兴王店项目出租率提升，同时常熟经开南项目2021年下半年竣工，本报告期较上期新增租金收入；（3）商业地产业务实现主营业务收入0.11亿元，较上期减少0.42亿元，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少；（4）其他业务实现主营业务收入 0.25亿元，主要是福安东百城假日酒店2021年9月开业，收入增加。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润1.00亿元，较上期增加0.29亿元，同比增长41.82%，主要是：（1）仓储物流业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加 0.87亿元，主要是报告期完成嘉兴大恩 100%股权转让交割，上期无项目退出；（2）商业零售业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.14亿元，主要是受全国疫情多点爆发的影响，营业收入减少，营业毛利相应减少；（3）商业地产业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.10亿元，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少；（4）其他业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.34亿元。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 0.94亿元，较上期增加0.33亿元，同比增长54.91%，主要是报告期完成嘉兴大恩100%股权转让交割。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司主要业务及经营模式 公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 1.商业零售 东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、精细化运营、数据化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。 百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。 购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。 经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。 文商旅综合体：福清东百利桥古街（筹备期）创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。 线上业务：是以促进全渠道发展为目的，实现线上线下一体化运营，在线服务顾客和销售商品，进行线上线下的联动营销和即时服务；通过私域流量精准运营，自营社群、微信服务号、直播等社交媒体增加消费者触点，激发消费者的购物意愿；同时，基于数据能力的精准投放，实现公域流量高效转化，全面扩大精准用户群。通过线上流量入口的打造，可第一时间触达顾客，让顾客体验在线服务、购物、送货到家或到店自提等多种服务场景，实现线上到线下、线下到线上的跨渠道营销，为顾客提供更优质、更便捷的购物体验。 2.仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。 东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。 东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。 (1) 资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。 管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。 （二）报告期行业情况 1.商业零售行业 根据国家统计局数据，2022年上半年社会消费品零售总额21.04万亿元，同比下降0.7%。受到疫情反复影响，社会消费品零售总额呈现前高后低的走势，在春节及出行增加情况下，1-2月整体消费有所回暖，社会消费品零售总额增速6.7%，较2021年12月份加快5个百分点；但3月起受多地疫情散发影响，3-5月连续三个月社会消费品零售总额为负增长，分别同比下滑3.5%、11.1%、6.7%；随着疫情缓和，叠加消费刺激政策利好不断出台，6月社会消费品零售总额同比增长 3.1%，消费明显回升。 在疫情常态化背景下，线上线下互相赋能补流以及运用数字科技是提升业绩的主要手段，上半年实物网上商品零售额增长 5.6%，占社会消费品零售总额的比重达到 25.9%，线上经济维持较高增速。2022年“618”全网销售额增速来看，直播电商增长 124%，大幅超过其他零售电商平台。商业零售企业利用数字化打通线上线下渠道，全方位满足消费者购物需求，积极探索直播、线上私域流量经营等策略，提高竞争力。 2.仓储物流行业 据中国物流与采购联合会统计数据显示,2022年上半年,全国社会物流总额 160万亿元,按可比价格计算,同比增长3.1%。6月份，物流业景气指数为52.1%，显示出随着稳经济政策持续发力和国内疫情防控形势好转，市场供需两端业务活动趋于活跃。整体仓储物流市场保持活跃，租赁需求稳步增长，电商、第三方物流仍为物流租赁市场的主要客户，制造业进一步刺激高标仓需求。 根据艾瑞咨询报告，高标仓空间使用效率是传统仓库的 3倍左右。根据中国仓储协会调研，以20年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约20%。2022年4月10日，《中共中央、国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式印发，提出加快建设高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场；推动国家物流枢纽网络建设，促进全社会物流降本增效。政策出台，有利于高标仓业务发展。 上半年，证监会、沪深交易所以及地方政府推出一系列政策，支持民营企业发行基础设施公募REITs，公募REITs进一步扩围，整体收益表现较好，截至 2022年 7月底，2只仓储物流公募REITs上市以来平均涨幅近40%。公募REITs政策不断完善，将推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）模式优势 公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大拓展核心战区，向周边地区辐射。 同时聚焦内容端提升，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。 公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。 （二）精细化运营优势 公司基于多年积累的东百大数据，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，分析顾客画像、流动轨迹、消费行为、会员结构，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。 东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。 （三）区位优势 公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心与三坊七巷的两大地标进行合作尝试，双重流量结合，发挥自身最大优势，做大影响力，兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。 公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀及中西部枢纽型节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。 （四）管理优势 公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。 （五）战略资源优势 公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业内外合作。通过一级营销节点分阶段发力，公司聚焦全馆销售增长力，逐步重拾消费信心；积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。 （六）物流融资优势 布局仓储物流板块至今，公司不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值最大的上市 REITs香港领展基金完成多个项目合作，获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。 REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择 REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。 （七）政策优势 福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。 （八）数据优势 公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。 三、 经营情况的讨论与分析 2022年上半年，国际形势复杂严峻，世界经济增长放缓态势明显。国内疫情多发散发，对经济稳定运行造成了严重冲击，上半年我国GDP同比增长 2.5%。国家加大宏观政策调节力度，有效实施稳经济一揽子政策措施，疫情反弹得到有效控制，国民经济企稳回升。公司围绕“商业零售+仓储物流”两大主业，稳中求进，超额达成预算目标，经营质效进一步提高。 东百商业外拓内修，在“开源节流、会员服务、市场布局、组织创新”的经营策略指导下，以数字化营销和数据化运营为着力点，线上线下深度融合，销售规模保持福州百货市场第一。2022年上半年，核心门店兰州中心在兰州疫情反复影响的压力下，销售规模仍突破18亿元，同比增长14%，市场份额持续提升，稳居甘肃省市场第一；东百商业完成直播超860场，登陆线上平台的在线会员人数约75万人，实现线上销售总额1.43亿元，同比增长12.11%。同时，公司积极推进会员智惠服务，新增会员26.28万人，会员总量超300万人。报告期内，商业轻资产项目在福建省和甘肃省均取得突破，成为未来商业零售业务新增长点。 东百物流“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟，2022年上半年，与亚洲市值最大的上市REITs香港领展基金达成 3个物流项目合作，公司仓储物流项目品质及运营管理能力得到上市REITs的认可，进一步提高公司仓储物流业务的知名度，资本运作能力不断提升。另外，公司成立了创投基金中心，强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，提高资产运营效率，提升资产收益率。 东百物流持续完善设计优化、招采流程、质量控制、工期管理，推进项目全生命周期管理制度，公司在建项目有序推进，新增竣工物流项目1个，建筑面积约5万平方米。 （一）商业零售精细化运营 1.商业品质调改升级，打造全新消费场景 “南灯塔”东百中心强化升级核心品类，提升品牌级次，2022年上半年高档进口化妆品销售规模跻身全国TOP14，8个化妆品品牌销售额进入全国TOP10；持续引进头部餐饮企业旗下品牌矩阵，完善整体业态，以多样化选择满足目标客群日益多元化的餐饮需求；高效调整主力店，发展首店经济，持续引进JURLIQUE、Marie Elie、极氪汽车城市店等13个首进福州品牌。 “北灯塔”兰州中心发展迅速，目前销售规模和客流总量均为甘肃市场第一，2022年上半年，兰州中心持续加强品牌的优化和升级，调改升级 74个品牌，国际高档化妆品新引进Helena Rubinstein、SHISEIDO、L'OCCITANE等品牌；同时，加强对流量和头部品牌的开发，引进了雅莹女装、十二光年等品牌。此外，兰州中心持续优化环境空间，提升服务水平，深化营销投放，保证兰州中心的市场竞争力和价值。 2.数字化持续升级，深度运营会员资产 东百商业以“会员增长力、会员活跃度、会员消费力”为三大聚焦点，通过数智化赋能和全触点体系化运营，将会员模式升级，与百万会员深度链接，最大化撬动会员价值的增长路径。2022年上半年，公司自主研发智惠服务中心已顺利进入内测阶段，未来，将通过该产品统一会员线上入口，打造集团化线上会员平台，通过会员服务、会员活动、好货专区、个人中心、东百星直播五大板块，为会员提供更加智慧、全面、领先的服务体验。 另外，东百商业积极拥抱技术创新，探索了一系列基于消费者画像数字化、接触多样化和场景个性化的数字化运营模式。2022年上半年，公司启动会员标签库建设，提炼用户属性，对会员全渠道数据进行挖掘和聚合分析，构建会员画像，了解会员消费偏好，将会员画像与公司运营策略相结合，赋能公司商业运营。 3.创新营销策略，提升营销效率 东百商业以“商业创新力”引领“多元生活方式”，通过敏捷营销快速反应，借势推出疫情动态清零后“万物复苏”活动，通过发放 1000万消费券极大刺激消费。618年中庆借势推出“福袋”的营销新玩法，拉动活动期间整体销售业绩。自媒体时代下，顺势而为，扩大宣传渠道，打破外部依赖，推出全员传播激励政策，搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、大众点评等平台，浏览量超 2,600万。东百商业与各大银行联合推出消费满减活动，同时导入出行、美团福利包等便利生自数字人民币在福州市试点以来，东百商业与各银行合作，主动投入数字人民币支付环境建设的应用实践中，使前来游玩、消费的市民享受数字人民币带来的全新支付体验。 （二）仓储物流强化资本运作 截至报告期末，公司运营及建设中的物流项目建筑面积约184万平方米，土地面积约202万平方米。其中，公司自持的已竣工物流项目建筑面积约38万平方米；转让股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约59万平方米；在建物流项目建筑面积约87万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目1个，建筑面积约5万平方米。截至报告期末，公司稳定运营项目整体出租率超83%，与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、国药等 20多家大客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约76%。 今年 5月，公司就转让 3家仓储物流项目公司 100%股权事项与亚洲市值最大的上市REITs香港领展基金签署协议，暂定股权转让对价合计为9.47亿元；根据交易安排，股权转让完成后，公司全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为上述 3个仓储物流项目提供运营管理服务，收取相关管理费。截至报告期末，公司与领展基金已完成其中1家项目公司的股权转让交割手续，正积极推进剩余项目公司的股权交割手续。 未来，公司在选址布局上，将继续围绕现有物流网络节点，加大对粤港澳大湾区、长三角、京津冀及中西部枢纽型节点城市的核心物流网络节点建设力度；客户需求端愈加细化，传统整齐划一的高标仓储设施向多温化、智能化、体验化发展，一方面公司将依托现有存量客户需求，主动求变求新，在满足客户个性化需求的基础上，提升存量资源的附加值，另一方面，积极对接跨行业资源，形成多行业战略合作关系，与实体经济紧密结合，协同发展。 （三）文商旅项目顺利推进 公司持续推动福清利桥项目的建设工作。该项目商业部分即“福清东百利桥古街”为公司首个“文商旅”结合项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目。 福清东百利桥古街以福清当地文化及历史沿革为背景，注入市场前沿与创新体验业态的融合性街区项目。项目规划“旅”“宿”“商”“行”“娱”五大功能业态，业态特色包含潮玩无界、融城共鸣、生活之境等，另外特别打造的遥感式剧情化体验街区是项目的核心吸引力。目前，商业主街区主体工程基本建设完成，招商工作正在有序推进中，拟签约品牌中半数以上为福清首进品牌，项目预计于今年底开街。 目前，公司通过多样化的预热活动在开街前吸引客流获取曝光，包括潮流音乐节、水上狂欢、夏日水上亲子嘉年华、光影秀场、甲子点灯秀等大型活动，已多次创造话题成为全城热点，未来有望成为福清当地最热门的游乐圣地。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、 报告期内主要经营情况 报告期，公司实现营业收入 9.09亿元，较上期减少 0.72亿元，同比下降 7.32%；归属于上市公司股东的净利润1.00亿元，较上期增加0.29亿元，同比增长41.82%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.94亿元，较上期增加0.33亿元，同比增长54.91%。 根据2017年7月5日财政部颁布修订的《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）要求，本公司自2020年1月1日起执行新收入准则，将商业零售联营模式从总额法转化为净额法确认收入。若按照总额法口径计量，报告期内，公司实现营业收入20.06亿元，较上期同口径21.95亿元，减少1.89亿元，下降8.64%。 (一) 主营业务分析 1. 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
（2）其他收益变动原因说明：主要是报告期内收到的政府补助较上期减少。 （3）投资收益变动原因说明：主要是报告期内仓储物流业务完成嘉兴大恩100%股权转让交割，上期无项目退出。 （4）资产处置收益变动原因说明：主要是报告期内商业零售业务转租赁事项涉及的租约调整产生的资产处置损失。 （5）所得税费用变动原因说明：主要是报告期内仓储物流业务完成嘉兴大恩 100%股权转让交割产生7,243.28万元的企业所得税。 （6）经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是报告期商业零售经营活动产生的现金流量净额较上期增加0.94亿元，商业地产经营活动产生的现金流量净额较上期增加1.35亿元，仓储物流经营活动产生的现金流量净额较上期增加0.59亿元共同影响所致。 （7）投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：①现金流入较上期增加 4.84亿元，主要是报告期收到仓储物流项目股权转让款；②现金流出较上期减少1.94亿元，主要是本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产减少。 （8）筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是报告期公司借款净流入较上期减少4.51亿元。 2. 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元
无 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司对子公司嘉兴大恩供应链管理有限公司实施增资，增资金额为人民币9,925万元。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(五) 重大资产和股权出售 √适用 □不适用 2022年5月12日、5月23日，公司分别召开第十届董事会第十九次会议及2021年年度股东大会，会议审议通过《关于转让部分仓储物流子公司100%股权的议案》，同意公司全资子公司将持有的嘉兴大恩供应链管理有限公司、常熟神州通工业地产开发有限公司、常熟榕通供应链管理有限公司 3家全资子公司（以下合称“目标公司”）的 100%股权分别转让给领展基金旗下的全资子公司，3家目标公司100%股权的暂定股权转让对价合计为人民币94,720.58万元，最终股权转让对价以交割日时点的目标公司交割审计报表数据进行核定。上述交易完成后，公司全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为目标公司提供运营管理服务，收取相关管理费（具体内容详见公司于2022年5月13日、5月24日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告）。 2022年6月，有关各方根据协议约定完成了嘉兴大恩100%股权的交割手续，公司收到交易对方支付的嘉兴大恩100%股权暂定股权转让对价人民币49,265.72万元，公司也将继续推进与领展基金就其他2家目标公司股权转让的交割事宜（具体内容详见公司于2022年7月1日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告）。 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、 其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1.宏观环境 目前国际地缘政治紧张，美国进入加息周期，宏观环境不确定性增加，市场面存在不稳定因素，对商业环境、消费者信心及热情均有影响。国内经济伴随转型升级，内需潜力加速释放，消费市场逐步回暖。公司将加强私域流量运营，研究消费者迭代，深挖消费者需求，推动智慧零售向智惠服务转型，全面加强数字化运营，常态化开展商业模式创新，提升服务价值。 2.疫情期间运营挑战 疫情常态化之下，餐饮、珠宝奢侈品等线下消费面临经营考验，给公司的商业零售业务运营带来挑战。公司将从品牌布局、产品形态两方面，进行商业布局战略的调整，抓住外部消费回流，提升自身产品实力。此外，运营团队进一步完善疫情分级应对方案，积极探索新型营销手段，在疫情之下亦具活力与效力，形成“适者生存”的商业运营新局面。另外，短期内因为疫情反弹而引发的物流管控会对客户仓储需求产生一定负面影响，但从长期来看，完善而发达的物流网络设施是保障民生的基础性设施，是对抗疫情的长期保障。 3.业务创新 公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。 4.跨区域运营 随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
□适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
√适用 □不适用 2022年4月，陈文胜先生因个人原因辞去公司董事、副总裁职务。2022年4月28日，公司召开第十届董事会第十八次会议，会议审议通过《关于增补公司第十届董事会非独立董事的议案》、兵先生为公司第十届董事会非独立董事候选人，并同意聘请朱一兵先生为公司副总裁（具体详见公司于2022年4月29日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告）。 2022年5月23日，经公司2021年年度股东大会审议，同意选举朱一兵先生担任公司第十届董事会非独立董事（具体详见公司于2022年5月24日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告）。 三、 利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 √适用 □不适用 1. 因环境问题受到行政处罚的情况 □适用 √不适用 2. 参照重点排污单位披露其他环境信息 √适用 □不适用 公司及合并报表范围内子公司在日常经营活动中认真执行国家环保方面的法律法规，报告期内未出现因环保违法违规而受到处罚的情况。公司始终将安全环保作为经营理念，切实履行环保责任。 3. 未披露其他环境信息的原因 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 √适用 □不适用 公司及其控股子公司不属于重点排污单位。报告期内，公司遵守国家和地方环保政策要求，在日常经营活动中认真执行相关法律法规，并积极履行节能降耗职责，坚持能源循环回收利用和低碳环保经营，切实关注社会生态文化保护责任，促进企业长远可持续发展。 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 √适用 □不适用 公司积极推进绿色节能技术改造升级，不断提升能耗效率，同时响应国家“节能减排，低碳生活”的理念，积极探索低碳经营模式，努力实现降本增效。报告期内，采取节能减排措施如下： 1. 创新采取硬底景观水体水质净化系统。公司通过填充体层为水中微生物提供附着，并通过架体保护填充体层的技术，为水中微生物的生存和富集创造有利场所，从而提高景观水体净化效果，此项技术每周可节约保洁清洗频次3个工作日，大大节约了用水能耗。 2. 新增空调节能攻坚项目。公司对老旧或故障设备进行技术攻坚，组织员工对BA系统等老旧或故障设备进行修复，提升了一线员工的实操技能，使废旧物资得到循环利用。 3. 举办 2022年度节能大赛。公司各物业服务项目成立能耗节约专项小组，通过：1）将冷却塔风扇手动开启方式改造为冷却水出水温度自动控制；2）合理控制空调主机、冷冻水泵开关机时间；3）对部分照明进行分时段开启、对外围广告灯箱及场内灯箱开关时间予以控制等措施，减少碳排放。 4. 积极响应并开展“全国节能宣传周”活动。公司门店通过户外LED大屏滚动投放绿色宣传广告、布设绿色宣传展架及空瓶回收计划等方式宣传低碳发展理念和政策，积极倡导绿色低碳生活，营造低碳氛围，助力碳中和目标实现。 二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
□适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 （未完）  |