[中报]珠江股份(600684):2022年半年度报告
原标题:珠江股份:2022年半年度报告 广州珠江发展集团股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人张研、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）金沅武声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ....................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ............................................ 10 第四节 公司治理 .................................................... 25 第五节 环境与社会责任 .............................................. 27 第六节 重要事项 .................................................... 28 第七节 股份变动及股东情况 .......................................... 39 第八节 优先股相关情况 .............................................. 42 第九节 债券相关情况 ................................................ 43 第十节 财务报告 .................................................... 47
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 （1）营业收入：上年同期颐德大厦物业交付确认大量收入，本期无大批量交付物业； （2）归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、归属于上市公司股东的净资产：主要为上年同期颐德大厦物业交付确认大量收入，本期无大批量交付物业，另期末存货存在减值迹象，本期计提存货跌价准备，使得相关指标大幅下降； （3）经营活动产生的现金流量净额：主要为支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
其他说明： 注1：主要为广州市中级人民法院裁定受理盛唐公司破产清算一案，并指定破产管理人，公司已向管理人移交盛唐公司的财产、账簿、印章印鉴等资料，本期出表，确认投资损失。 注2：主要为公司持有的股票对公允价值变动收益及投资收益的影响。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明： □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式 2022年是“十四五”的关键之年，公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，深耕核心市场，并在坚持稳中求进的同时适度拓展业务区域。公司在聚焦主业的同时积极拓展产业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等领域实现突破。2022年下半年，公司将持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，积极探索“房地产+”业务不断提高核心竞争力和综合实力，充分发挥国企优势，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。 （二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明 1.房地产行业宏观环境 2022年上半年，国内疫情多发散发，不利影响明显加大，超预期突发因素带来影响，经济下行压力明显增大。上半年国内生产总值562,642亿元，同比增长2.5%，其中，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%。 政策方面，2022年3月，《国务院政府工作报告》指出，要坚持“房住不炒”的定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；同月，国务院金融委召开会议，强调积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。在此基调下，全国多地在公积金贷款、房贷利率、限购限售政策、并购融资等方面相继出台措施，保障房市场平稳健康发展。 市场方面，2022年上半年，全国商品房销售面积68,923万㎡，同比下降22.2%，商品房销售额66,072亿元，同比下降28.9%，房地产开发企业到位资金76,847亿元，同比下降25.3%。在市场降温、资金紧张的行业形势下，房企降低投资力度，上半年全国土地购置面积为3,628万㎡，同比下降48.3%，土地成交价款2,043亿元，同比下降46.3%。（数据来源：国家统计局） 2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2022年上半年，面对更趋复杂严峻的国际环境和多发频发的国内疫情，广州市坚持稳字当头、稳中求进，科学精准、有力有效统筹推进疫情防控和经济社会发展，其中，半年度地区生产总值为13,433.8亿元,同比增长1%。（数据来源：广州市统计局） 2022年上半年，广州市商品住宅成交面积404万㎡，同比下降36.2%，成交金额1,517亿元，同比下降26.9%；截止至2022年6月，库存面积1,211万㎡，去化周期16个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。 2022年上半年，广州市涉宅用地供应建筑面积334万㎡，同比下降43.4%，成交建筑面积203万㎡，同比下降61.9%，成交金额218亿元，同比下降70.5%。（数据来源：克尔瑞） 公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积45,091.82㎡。 （2）湖南板块 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙常住人口已突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。 房地产行业方面，2022年上半年，长沙市商品住宅成交面积461万㎡，同比下降56.5%，成交金额555亿元，同比下降49.6%，库存面积511万㎡，去化周期8.7个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞） 公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为18,012.09㎡。 （3）安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发展第十合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。 房地产行业方面，2022年上半年，合肥市商品住宅成交面积263万㎡，同比下降45.9%，成交金额497亿元，同比下降44.2%，库存面积234万㎡，去化周期5.2个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞） 公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为1,221.18㎡。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一） 战略研究持续深入，企业改革不断推进 2022年是“十四五”的关键之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制、动态更新及落地实施工作。结合当前的经济形势和房地产行业形势，组建跨部门、跨职能的战略工作小组，对公司核心能力、业务模块进行梳理，构建清晰的战略发展方向，规划合理的战略目标，制定稳健的投资策略。同时，锚定战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细化、闭环化的大运营体系推进企业高质量改革发展新局面。 （二） 控股股东鼎力支持，国有企业间互惠互利 公司控股股东作为包括投资、规划、设计、装修、监理等全产业链的广州市属全资国有大型企业集团，对公司在资金、平台等各方面提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。在此背景下，公司依托控股股东的综合实力，充分发挥国企资源优势，大力推进同其他国有企业的战略合作并取得显著成效。 （三） 综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟 公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着深厚的底蕴和成熟的经验底蕴。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，坚持走高质量开发道路，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制，持续提升团队核心竞争能力，打造更高水平的投资研判和项目运营能力，锻造精益求精的品质优势。 （四） 产品标准化体系搭建升级，多元业务协同发展 公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。同时，公司不断丰富自身“房地产+”的内涵，协同推进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展，建立以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。 （五） 坚持党建核心引领，推动国企高质量发展 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。 三、 经营情况的讨论与分析 （一） 公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入24,128.95万元，同比减少88.58%；归属于母公司股东的净利润为-78,177.95万元，同比下降328.20%；每股收益-0.92元，同比下降330.00%；公司加权平均净资产收益率为-43.95%，同比下降58.98个百分点。 截至报告期末，公司资产总额3,576,121.48万元，较报告期初增长7.69%，归属于母公司所有者权益138,800.58万元，较报告期初下降36.03%；公司资产负债率为91.48%，较报告期初增长3.08个百分点。 （二） 房地产开发销售情况 报告期内，公司房地产开发业务实现营业收入17,259.93万元，占公司当期营业收入的71.53%，较上年同期下降91.47%。 2022年上半年，公司实现销售网签面积 64,325.09平方米，较上年同期下降14.96%；销售金额140,536.53万元，较上年同期下降23.80%。公司当期新开工面积113,813.30平方米，占本年度计划目标的 56.10%，主要包括隽浩启澜花园项目（即南沙湾2020NJY-14项目）和珠江颂璟花苑项目（即荔湾区荷景路AF060419地块）；新增竣工面积88,224.90平方米，占本年计划的13.82%。 截至2022年6月末，公司在建、在售项目情况如下： 表 1：公司房地产开发投资情况表 单位：万元、平方米
表 2：公司房地产项目销售情况表 单位：平方米
（三） 物业经营情况 报告期内，公司实现物业经营及旅游酒店收入2,926.13万元，详见表3： 表3：房地产出租情况汇总表
（2）商业物业广州板块可供出租总面积较上季度末增加32,538.71平方米。其中，因物业销售，可供出租面积减少267.84平方米；因所持物业改造完成，竣工验收，增加可供出租面积32,806.55平方米。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1. 财务报表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
营业成本变动原因说明：随营业收入的变化而变化； 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为上年同期收回东迅公司委托贷款1.1亿元,本年无类似情况； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为去年同期偿还信用借款10亿元，偿还珠实1801公司债14亿元，本期偿还债务支付的现金较上年同期减少。 2. 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，为真实反映公司的财务状况及经营成果，基于谨慎性原则，公司对各类资产进行清查梳理及减值测试。经资产减值测试，本期计提的资产减值损失及信用减值损失合计减少利润总额 61,557.98万元。 详见公司于同日披露的《关于计提资产减值准备的公告》（编号：2022-042）。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 2022年上半年，公司对外股权投资实际金额5,300.00万元，较上年同期对外股权投资总额990.00万元增加4,310.00万元，增幅为435.35%。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位:万元币种:人民币
(五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 截至报告期末，公司共拥有14家二级子公司，具体如下： 单位:万元 币种:人民币
（1）璟逸公司本期净利润较上年同期增亏27,866.99万元，主要为本期计提存货跌价准备27,896.25万元； （2）璟润公司本期净利润较上年同期增亏12,568.62万元，主要为本期计提存货跌价准备10,593.31万元； （3）隽峰公司本期净利润较上年同期增亏9,240.48万元，主要为本期计提存货跌价准备9,608.13万元; （4）与上年末相比，本期末减少盛唐公司及健康公司，减少原因详见“第十节 八、合并范围的变更”。 截至报告期末，公司共拥有11家参股公司，具体如下： 单位:万元 币种:人民币
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1.政策风险 房地产调整政策“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的总体方向不会改变，将更加注重长效机制的建设和调控的精细化，“因城施策”使地方政府更具自主性、灵活性，区域调控政策差异化愈发显著，对房地产企业战略定力、机遇把握、风险控制以及经营管理等多方面提出了更高更严的要求。公司将对行业调控政策进行深度研判，及时调整发展策略，有效规避政策调控风险，降低政策调控对项目销售带来的不利影响，推动房地产开发与经营健康可持续发展。 2.市场风险 市场遇冷、调控趋严等现象已改变消费者预期，“房价不会下跌”的信仰已被打破，这种市场预期的扭转或导致房产市场持续疲弱。对此，公司应聚焦城市核心板块，核心板块配套齐全，刚需、改善比例较高，投机炒房比例较低，投资安全性较好。（未完）  |