[中报]我爱我家(000560):2022年半年度报告
原标题:我爱我家:2022年半年度报告 2022年 08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谢勇先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）何洋女士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司所有董事均已出席了审议本次半年度报告的董事会会议。 本半年度财务报告未经审计。 本半年度报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本半年度报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”章节中，对可能面临的风险及对策进行了描述，敬请投资者关注相关内容。 公司本报告期计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................. 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................... 8 第四节 公司治理 ................................................................................................ 35 第五节 环境和社会责任 ..................................................................................... 40 第六节 重要事项 ................................................................................................ 46 第七节 股份变动及股东情况 .............................................................................. 67 第八节 优先股相关情况 ..................................................................................... 73 第九节 债券相关情况 ......................................................................................... 74 第十节 财务报告 ................................................................................................ 75 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名并盖章的半年度报告。 三、报告期内在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和公司选定的信息披露媒体《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
二、联系人和联系方式
三、其他情况 1.公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用 √不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2.信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 √不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2021年年报。 3.其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 √不适用
五、境内外会计准则下会计数据差异 1.同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2.同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
七、非经常性损益项目及金额 单位：元
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用 √不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务概述及所处行业地位 我爱我家是全国领先的以综合性居住服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商。公司以为消费者创造品质生活和追求企业卓越运营为目标，基于网络平台和数字智能，开展线上线下一体化的运营服务，为居民客户的房屋租住与住房买卖提供专业化解决方案与服务产品，并将产业版图延展到商业资产运营及居住衍生业务等领域。公司将聚焦居住场景，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，打造品质生活与多元共赢的人居服务互联网平台。 截至报告期末，公司的综合性居住服务业务主要基于公司自建的互联网居住服务平台（以“我爱我家”官网APP和“相寓”APP为核心）开展运营，可划分为两大板块： 1.面向租住服务，以“相寓”为品牌的房屋资产管理（长租公寓）业务（以下简称“相寓”业务）： “相寓”业务已实现全量业务的互联网化运营。截止报告期末，“相寓”业务覆盖15座城市，在管房源25.7万套，平均出租周期9.6天，平均出租率95.8%，报告期内租金交易额73.3亿元，营业收入29.82亿元，各项指标均位居行业头部。 2.面向居住交易环节，以“我爱我家”为品牌的住房交易服务： 公司的住房交易服务在业务结构上，以存量的二手住宅经纪业务为主，以新房销售业务为补充；业务运营模式包括直营和加盟两大类型。公司积极推动业务的互联网、数字化转型，报告期内，基于互联网产生的二手住宅经纪业务收入占该类业务收入比例已接近70%。 公司根据市场形势，为了提高企业整体竞争力和抗风险能力，主要聚焦强调品质管控的直营模式，做实业务核心价值，并及时对加盟体系进行保优汰劣、收缩规模，以降低经营风险和损失。 截止报告期末，公司采用直营模式运营的主要城市为北京、上海、杭州、南京、苏州、无锡、天津、太原、常州、郑州，门店规模2522家，一线经纪人3.18万人；采用加盟模式的主要地区包括南昌等 25 座城市（其中加盟自营城市 6 座，门店规模 1,296家；加盟授权运营城市19座，门店规模591家），一线经纪人6,751人。 在业务市占率方面，公司在杭州、南昌的市占率处于行业第一；在北京、上海、南京、苏州等重点城市市占率也稳居行业头部地位。 （二）报告期公司主要业务情况及经营模式 报告期内，公司加速互联网居住服务平台的数字基建迭代升级，以及在重点业务区域的渗透覆盖。 公司面向租住服务市场的“相寓”品牌旗下全量业务已实现互联网化端到端运营。 通过推动具有行业领先水平的核心业务系统CBS实现全国统一覆盖，以及官网统一流量入口的升级建设，“我爱我家”住房交易服务正在加速向互联网居住服务平台的升级转型。报告期内,在核心城市北京完成全量业务互联网数字化运营的基础上，上海、天津、太原、苏州、无锡等重点直营城市也实现了CBS系统落地；杭州等重点直营城市经纪业务，在已接入公司官网平台线上导流的基础上，预计年内将完成CBS业务系统全面覆盖，加速完成线上线下一体化互联网运营模式的复制推广。报告期内，公司互联网平台产生的业务收入占总营收比例超过68%，业务互联网化水平相比2021年末进一步提升。 1.房屋资产管理业务 “相寓”是公司旗下的房屋资产管理（长租公寓）业务统一品牌，始于公司自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务。作为国内最早提供房屋资产管理服务与长租公寓服务的企业之一，相寓是住房租赁经营行业拥有超 20年发展经验的先行者，其持数字引领，科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、以品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台——中国首个“新市民和青年人”的安心租房科技平台。产品涉及分散式两大产品线：相寓HOME、相寓ROOM，集中式四大产品线：相寓PARK、相寓INN、相寓DORM、相寓BASE。 “相寓”业务已实现全量全链路的互联网平台化运营，其长租公寓产品及服务运营的各方参与者，如业主、租住人、管家、渠道门店、供应链合作商等及其在房屋租住的全生命周期内各项主要商业活动，如房源、房屋管理、服务订单等业务信息查询与咨询，身份、资质的核验，交易下单、签约与结算付款等，均通过相寓APP所提供的服务功能来完成，实现了全链路的数字化运营。 在打造“安心租房科技平台”的理念下，“相寓”业务以 AMS 业务系统为数字化运营底座，不断进行数智化升级和功能模块开发。公司在二十多年行业运营经验和数据沉淀的基础上，完成了覆盖收房与出租运营两端的大数据模型，实现了业务智能管控，使“相寓”业务运营效率长期保持行业领先水平。报告期内，公司通过开发上线覆盖客户全生命周期场景的“小寓智系”智能化数字基建产品，进一步提升了客户体验和中台效率。 2.住房交易服务 “我爱我家”是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业品牌之一，公司的住房交易服务覆盖二手住宅经纪和新房销售两大领域。 二手住宅经纪业务包括买卖经纪和租赁经纪服务。公司直营体系与加盟体系的经纪服务人员，依托公司自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为住宅业主和购房/租房客户提供从签约前的咨询、委托、带看，到签约中的议价谈判、签约服务，再到签后履约阶段的风控审核、面签、贷款/税审、资金存管、过户、交房等全生命周期旅程的一站式专业化服务，为客户在住房交易过程中保障交易安全、提高交易效率、节省时间精力。 新房销售业务主要向房地产开发商提供渠道服务与代理销售服务。 其中，渠道业务：将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式；销售代理业务：通过组建新房销售团队（包含项目管理、策划、销售代表等），为开发商提供案场销售服务，从而获取销售代理佣金的业务模式。 3.商业资产管理业务 公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补：“昆百大”是具有 63 年经营历史的零售商业品牌，主要经营模式是对自持购物中心和受托商业资产的运营管理；“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，业务重点布局华中、华东区域的各大核心城市。 二、核心竞争力分析 1.数字化能力 公司开发的CBS/AMS核心业务系统，搭建了覆盖居住服务各类业务全链路的合作网络，实现资源共享、精细分工、标准作业、科学分配，有效解决房、客、人、店、业务线之间的联动协同问题。并在标准化基础上，通过在线化、数字化、智能化，使合作网络能够自动、高效地运行和持续迭代优化。 CBS/AMS核心业务系统作为公司住房交易服务与相寓业务的数字化运营底座，支撑了多种数字化的专业功能模块和SaaS系统，为各业务线的各类专业用户的培训、作业、洞察、决策等提供数智赋能。以CBS/AMS业务系统为核心，公司实现了线上消费互联网、产业互联网与线下门店网络的三网融合，形成了数智中台+互联网入口+数字智能产品的完整数字基础设施。 公司基于多年行业经验积累与大规模线下场景验证所打造的业务数字化基础设施，已达到行业先进水平，成为实现“扩张规模”、“保证品质”与“提升效率”三者均衡发展、突破产业瓶颈的核心支点，也是驱动公司业绩成长与构筑核心壁垒的关键。 2.品牌力 住房的买卖和租赁，对于消费者具有单价高、决策重、操作复杂的特点。而居住服务市场具有分散度较高的特点。因此，品牌力作为企业市场知名度、美誉度的代表，直接影响到消费者的选择和服务定价。 “我爱我家”是在国内居住服务行业历经二十多年市场考验的知名品牌，享有较强市场影响力与消费心智占位，并随着公司带入A股资本市场后得到进一步增强。公司采用包括品牌定位升级、消费者全旅程地图与NPS分析、品牌传播策划、提升业务品质改合营销提供有力支持。品牌力的持续巩固和增强，也提升了公司平台对于加盟、合伙门店及其他产业合作伙伴的吸引力，有利于壮大公司的平台生态。 3.融入社区的门店网络 门店网络由社区门店和经纪人团队所组成，由于居住服务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。 社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。其中，门店的全生命周期运营质量更为关键，关系到业务盈利、业绩质量。 通过二十二年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。在报告期内，面对疫情冲击、市场低潮的不利环境，公司直营体系在核心市场布局的门店网络仍然能够得到保持乃至增强。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，开发覆盖门店运营全生命周期的专业化门店管理系统，将进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。 4.多元协同、良性循环的业务结构 公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群，能够在数字化基础设施支持下，实现房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。 例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利；低粘性的新房销售业务对于具有社区客群基础的成熟门店而言，作为一种高毛利的机会型业务，是对存量住宅配置业务的补充，而对于社区根基不深的新拓门店则可作为保持运营、培养团队、积蓄客源的粮食型业务；买卖服务容易受到诸如疫情、政策、宏观经济等外部因素的影响，居民的居住需求会通过翘板效应转移到租住市场，公司的租售联动业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性，有效对冲外部经营风险。 三、经营情况讨论与主营业务分析 （一）报告期内市场环境分析 1.宏观经济处于调整恢复阶段，政策环境持续改善 上半年，我国经济延续自去年底以来的恢复态势，受到国内疫情冲击明显的超预期影响，经济新的下行压力进一步加大，全国房地产开发投资增速由正转负。进入6月份后，随着疫情防控形势逐渐转好，生产需求逐步恢复，一系列稳增长、惠民生政策措施落地，国民经济呈恢复势头。但同期国际环境依然复杂严峻，国内经济恢复基础还需要巩固。 上半年，各地全面落实因城施策，优化政策刺激房地产市场，超170个省、市相继放松房地产政策，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。房地产调控政策从需求端不断发力，主要从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面适度放松。热点一二线城市政策调控优化较为谨慎；而普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高。值得注意的是，政策出台后的落地与显效具有一定滞后性，且今年以来的小步快跑式政策放松，会刺激市场对于更多政策红利的预期，进而可能产生观望情绪。 2.疫情反复对市场造成严重冲击，疫情过后市场信心逐步恢复 上半年，新一轮疫情在国内多地爆发，本轮疫情传播范围较广、传播速度较快，为疫情防控带来严峻挑战，对社会经济、企业经营以及消费者信心都造成较大负面影响。 对于公司所处的居住服务市场，由于业务特点属于重决策型消费，强调线下体验和线下交付的闭环服务，因此市场活动受疫情影响更为严重。各地在疫情消退解禁后，市场活跃度明显回升，体现了经济的韧性，但经济的完全恢复与市场消费信心的重建，亦需一定时日。 3.居住市场各板块具体情况 （1）住宅租赁市场 上半年，国内主要城市住房租赁市场成交总体水平略低于上年同期，租金总体表现平稳。成交量方面，1 月因春节假期临近，租赁市场成交量明显下行；2-3 月成交量快速回升，3 月传统租赁旺季如期而至；4-5 月受部分城市疫情反复影响，成交量走低；随着疫情的稳定，6月市场逐渐恢复，成交量回升。分城市来看，上半年，六成以上重点城市租赁市场成交量低于上年同期，北京、杭州市场表现略好；上海、天津、郑州等城市受疫情影响，成交量同比降幅略高。租金方面，整体租金环比波动较为平稳，多数城市租金微高于上年同期，尤其是一线及强二线城市，租金较为坚挺，租金较上年同期多呈小幅上涨趋势。 政策方面，今年5月北京市发布了《北京市住房租赁条例》，将从今年9月1日起施行。《北京市住房租赁条例》作为针对北京市住房租赁的首部地方法规，涉及了租金调控、安全规范、服务监管等多个方面。短期来看，《北京市住房租赁条例》对住房租赁企业管理规范、长租公寓监管等方面提出了较为严格的要求，住房租赁企业亟需在企业管理、业务规范、服务品质、房源质量等方面进行一定的调整与提升，短期内加重了企业的工作任务。但中长期来看，《北京市住房租赁条例》的发布有助于建立有序的市场秩序，保护出租方、租房者的合法权益，维护住房租赁市场平稳发展的同时，更加有利于住房租赁企业与长租公寓业务的稳步发展。 （2）住宅买卖市场 上半年，虽然各地刺激楼市的调控政策出台密集，但政策效果不是很明显，叠加疫情不确定性影响，购房者置业信心仍不足。4-5 月各地楼市宽松政策陆续出台，整体市场开始有复苏征兆，6月市场交易量环比增长明显，同比降幅收窄，优化政策效果初步显现。 二手房方面，上半年，国内重点城市成交规模延续低温态势。部分城市政策优化后，市场活跃度明显提升，短期市场预期有望继续改善。具体来看，一季度重点城市楼市需求走低，市场成交活跃度不足，重点城市成交量同比降幅超四成。二季度受疫情反复和市场预期偏弱等因素影响，市场成交延续低温态势。部分城市政策优化后，市场活跃度有明显提升，5月中下旬以来二手房市场情绪有所修复。如郑州3月发布19条稳楼市新政，当月二手住宅成交环比明显增长；杭州5月中旬优化二手房政策后，二手住宅成交活跃度明显提升。另外，受疫情影响，北京4-5月二手住宅成交量陡降，上海4-5月二手住宅成交基本处于停滞状态，但6月随着城市经济活动重启，北京、上海二手房市场活跃度亦有所提升。 新房方面，据研究机构数据显示，上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。3-4月，受部分城市疫情反复等因素影响，市场活跃度恢复受阻，高基数下重点城市成交面积同比降幅持续扩大。5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场逐步恢复，重点城市成交面积同比降幅持续收窄。 （二）主要经营管理成果 1.报告期公司主要经营指标完成情况 报告期内，公司实现营收60.82亿元，较去年同期降低0.77%；实现归属母公司所有者的净利润-3.84 亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3.80 亿元，其中一季度实现归属于上市公司股东的净利润-2.41亿元，二季度实现归属于上市公司股东的净利润-1.42亿元，上半年经营呈现亏损收窄的改善态势；经营活动产生的现金流量净额为 23.11 亿元，较去年同期增长 85.4%。报告期末，公司总资产 330.42亿元；归属于上市公司股东的净资产102.22亿元。 影响上半年公司业绩的主要因素如下： （1）从会计口径上看，报告期内，公司合并后的营业收入总额同比变化不大，但收入构成的各业务占比变化较大，其中“相寓”业务收入金额大幅度提高，而二手住宅经纪和新房销售业务的收入相比去年同期减少。“相寓”业务收入金额增长的原因，一方面是报告期业务持续健康成长，业务规模同比增长明显，运营效率也得到进一步增强；另一方面，报告期内“相寓”业务适用了新租赁准则进行会计核算，业务收入口径有较大变化。同时，新租赁准则的适用，也导致与“相寓”业务有关的营业成本、资产处置收益和财务费用同比均有增加。因此，公司报告期内主要经营财务指标与去年同期对比会有较大变化。 （2）报告期内，公司业务主要布局的城市均受到疫情波及。其中，公司营收中占比较高的北京、上海两地疫情持续时间较长、范围较广，对市场影响尤为严重。在疫情爆发期间，公司线下门店运营和业务带看无法正常开展，客户需求被抑制，造成客户新增买卖和租赁成交减少，对于围绕成交开展服务二手住宅经纪和新房销售业务影响尤为突出，造成公司上半年来自于住房交易服务的收入同比产生较大幅度下滑。 （3）报告期内，虽然面临疫情与宏观经济等不利因素带来的业务收入下滑等经营压力，但为了立足长远发展，巩固提升企业核心竞争力，公司坚持推进以下重要经营工作，导致业务成本并未随收入波动同比例减少： ①加速CBS核心业务系统在全国范围内的城市推广覆盖工作； ②对受疫情影响严重的核心市场门店网络采取保护和稳岗措施，以维护运营资源与活力。 （4）报告期内，基于品质发展的战略目标和因应外部环境变化，公司采取业务聚焦策略，对运营状况不佳的部分加盟城市公司与加盟门店进行优化调整以利长期发展，在报告期内产生一次性的相关额外成本，使当期营业外支出有所增加。 （5）为提高员工的凝聚力和公司竞争力，公司在核心人员方面加大投入，于 2021年度实施了员工持股计划，并于报告期内确认股份支付费用超过 4,800万元。 2.报告期业务发展情况 上半年，在疫情冲击和宏观经济周期调整的叠加影响下，居住市场处于低潮状态。 外部环境的挑战，更加坚定了公司追求品质发展和数字转型的战略决心。依托数字化升级所带来的数字能力增长，公司加速居住服务业务向互联网模式的转型，打造国内领先的互联网居住服务平台。报告期内，公司互联网类业务实现营业收入 41.6 亿元，在总收入中占比超过了68%，作为主营业务的地位进一步巩固。 按服务内容划分的业务情况： （1）“相寓”业务（房屋资产管理） “相寓”业务是公司在居住服务产业重要的经营增长引擎与防波堤。“相寓”致力于打造“中国首个‘新市民和青年人’的安心租房科技平台”，近年来通过完成“质量导向”的战略调整，实现了依托“相寓”APP的全量业务互联网数字化运营，成功穿越市场周期，实现了稳步成长、专业致胜，在经营规模与运营效率方面均稳占行业鳌头。 租住市场关系到社会民生刚需，是我国发展租购并举、职住平衡的居住市场新格局的重要基础，近年来受到政府高度重视。各地陆续推出将现有租赁住房申报为保障性租赁住房的政策，《北京市住房租赁条例》即将落地，这些支持租住产业的政策举措密集出台，彰显了政府鼓励租住产业健康、快速发展的决心。 公司作为杭州市住房租赁规范运营的从业企业，凭借“相寓”业务领先的市场运营规模，获得了“中央支持住房租赁市场发展试点专项资金”的年度奖补。“相寓”业务长期所坚持的科技驱动、专业高效、良性增长、服务民生、规范运营等经营理念与实践，与市场政策导向高度契合。在市场不断成熟完善，行业标准化、规范化日益增强的趋势下，“相寓”业务将获得更多的竞争优势和发展机遇。 2022 年，“相寓”业务确立“数字运营、智能服务管理”的经营方针，加大业务的数智化水平，以“数智服务中台”规划为依托，启动了“数字化驾驶舱”、“小寓智系”等数智化产品的开发和应用，积极推动专业品质和运营效率的持续精进。报告期内，“相寓”业务核心城市虽受疫情不同程度影响，但公司依托多年的管理经验、快速反应机制，通过数智化运营工具的赋能，有效控制了风险，促进“相寓”业务有质量发展。 报告期内，“相寓”业务各项核心指标水平继续保持行业内领跑位置。截至报告期末，“相寓”业务在管规模25.7万套，同比2021年6月末增长4.5%，环比2021年底净增1.6%；上半年平均出租率95.8%，同比2021年上半年增加0.1个百分点；上半年平均出房天数9.6天，相比一季度水平提升0.6天，“相寓”业务上半年累计租金交易额73.3亿元。 报告期内，“相寓”业务实现营业收入29.82亿元，业务收入、成本等财务指标与去年同期相比变化较大，主要原因包括：业务规模实现成长、营运效率持续精进，推动业务营收的实质性快速增长；适用新租赁准则所带来的营收与成本会计核算口径变化，以及部分业务收入作为融资租赁收益，归集到资产处置收益科目等。 （2）二手住宅经纪业务 2022 年上半年，主要受上半年疫情反复冲击的影响，二手住宅经纪业务实现营收17.53亿元，同比下滑。同时，由于公司对疫情影响严重的京、沪等核心市场运营体系采取稳岗保护措施，运营成本同期降幅小于营收降幅，导致业务毛利率降低。而由于市场定位与供给关系的差异，目前房地产开发领域出现的问题对于公司上半年二手住宅经纪业务并未产生负面影响。 上半年，公司业务主要布局的京、沪、杭等八座直营城市，市场均不同程度受到疫情冲击，八座直营城市1-7月市场网签量同比下降45%。特别是作为收入占比较高的北京、上海两个核心市场，持续的疫情及封控措施覆盖了上半年传统的业务高峰期，业务活动无法正常开展，市场节奏被严重打乱。 报告期内，公司二手住宅经纪业务以 CBS 核心业务系统为统一数字底座、以官网（含APP、小程序、WEB、WAP）为统一线上流量入口的互联网数字化转型进一步加速。 以北京的数字化转型为标杆，各直营城市均已启动CBS系统的全面覆盖工作。公司线上流量入口的体验优化、CBS 系统的持续迭代优化、大数据中台建设、新一代 VR 技术的研发以及小爱助手、好房好客等智能化产品的开发升级，使公司的业务数字化水平得到进一步提升，对业务运营能力和经营效率的提升提供了强大支撑。 上半年，公司二手住宅经纪业务坚持固本培元，围绕“品质”发力，积极推动品牌升级、整合营销的战略落地，切实提升线上流量与“房、客、人、店”四大核心资源的运营水平，为巩固和提升公司的市场竞争力与盈利能力打造坚实基础。同时，公司根据市场形势变化和整体战略的需要，及时调整经营策略，明确业务聚焦发展核心市场以及强调闭环管控的直营模式，对于缺乏造血能力、品控能力较弱、经营风险较高的加盟型城市公司及加盟门店进行优化缩减，以减少其对公司业绩的长期不利影响和品牌风险。 报告期内，在以上策略的指引下，公司直营业务体系得到了较好地维护和增强，直营城市新增郑州；经历疫情冲击后的直营城市门店和一线经纪人总体规模相较年初基本保持稳定，报告期末各城市门店营业率与经纪人出勤率均恢复正常水平，其中重点区域北京的门店规模实现逆市增长，报告期末达到793家，商圈覆盖进一步加强。 由于居住服务的特点决定了客户价值闭环离不开线下体系，而线下成熟门店网络的投资与运营培育具有较高的时间和机会成本，因此公司坚持维护核心市场业务体系生命力的策略，虽然在疫情冲击下的市场停滞阶段对于公司会产生较大经营压力，但从长期发展来看，对于公司在当地市场的竞争力巩固提升以及业绩恢复和成长都具有更大意义。 六月份，随着京沪杭等公司重点布局城市逐步走出疫情影响，公司直营城市经纪业务回暖趋势明显，六月份整体 GTV 环比增长 42.9%，整体新增客户带看量环比增长16.3%。其中，北京六月新增客户带看环比增长64%，月度GTV环比增长34%；上海六月新增客户带看量达到自去年九月以来的月度新高，月度GTV相比三月份增长24.6%；杭州六月GTV环比增长41.6%。 （3）新房销售业务 新房销售业务在公司住房交易服务的产业布局中处于补充地位。2022 年上半年，公司新房销售业务共实现营收6.93亿元。 报告期内，公司高度关注新房销售业务的市场风险，通过以下策略和措施来保证收益与风险控制的平衡： ①建立统一和持续优化的业务标准及流程体系，确保业务安全有序开展； ②加强新房销售业务管理的数字化水平，提高全业务链条的数据洞察与分析能力，并助力一线团队提升业务效能，上半年全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线； ③加强与央企、国企等优选品牌开发商合作，加强直签项目合作占比，降低佣金结算风险； ④加强新房销售业务回款管理，降低坏账风险。 （4）商业资产管理 ①报告期内，昆百大作为西南地区商业龙头，面对来自疫情反复冲击、消费疲软和竞争加剧的市场挑战，通过及时调整业态、品牌配置，加大招商力度，强化会员服务，加强线上线下推广促销，提升精细化管理，以及坚持发挥自身品牌影响力覆盖、轻资产模式拓展地方市场等策略举措，保持了市场规模和市占率，巩固了市场地位，旗下七个购物中心的出租率均得到提升，新纪元、新天地物业租金保持市场标杆水平。 ②报告期内，蓝海购全面调整城市业务布局，业务范围主要聚焦华中和华东地区，其中华中以长沙为中心聚焦营销总包业务，百世云境项目创造了逆势连续三个月片区销售套数排名第一；华东以上海为中心开展城市旧改更新，存量资产的更新服务；华南聚焦优质项目单点突破。 3.报告期经营管理情况 （1）经营洞察 报告期内，虽然面对宏观经济恢复缓慢叠加疫情冲击的严峻挑战，但基于对行业洞察和企业自身诊断，可以得出以下趋势性判断： 首先，公司核心业务（租住服务与二手住宅经纪）所处产业的长期发展向好趋势不变。 ①租住市场渐入佳境 近年来，为解决核心城市居住矛盾的加剧，政府积极倡导发展租购并举、租售同权、职住平衡的居住市场新格局，对于住房租赁市场给与大量政策支持，租住服务产业正在面对极佳的发展机遇期。而近一阶段的新房市场受上游房地产开发风险传导以及疫情冲击所导致的需求挤出效应，也使一部分居住需求转向租住市场。 数据监测也可验证这一趋势，作为租住业务先导性指标之一，上半年公司在北京、上海等核心城市的租住业务客户增长ROI指标均有明显增长，其中北京作为业务体量最大的地区，疫情结束后的租住业务客户ROI实现翻倍增长。 新青年与新市民是租住市场主力客群，以”相寓”为代表的专业型租住服务商所提供的产品更符合新一代消费者强调品质与服务的消费需求偏好。 ②核心城市二手住宅交易的需求体现出刚性与韧性 公司重点布局的京沪杭等核心城市，由于经济高地效应，对于人口的吸引力和粘性更强，居民消费意愿与能力更强，因此购房需求能够得到有力支撑。并且，由于疫情导致居家隔离、居家办公等需求增长，引发居民对于居住条件升级的强烈需求。而在这些核心城市中，成熟区域新房供给稀缺，而二手住宅因其区位条件成熟及配套生活资源加权等优势，往往与购房者需求匹配性更强，因此住房市场已进入存量为主的阶段。 虽然目前新房市场受上游供给端开发商债务问题影响而出现交房风险，但二手住宅交易为居民之间平等的现房交易模式，与房地产开发环节并无直接联系，有效阻断了风险蔓延，对于需求端的安全、对等、灵活、稳定等优点更加凸显。因此，近一阶段涌现的新房市场风险，正在驱动购房需求向确定性更强的二手住宅市场集中。 由于二手住宅交易天然具有非标、分散和信息不对称的特点，专业、规范的经纪服务对于消费者安心、省心购房具有重要价值。而相对于美日等成熟市场水平，国内二手住宅交易的经纪服务标准化水平和市场渗透率尚低，因此产业正处于升级转型的窗口期，长期发展空间很大。 上半年，随着疫情缓解和楼市管控措施放松，核心市场新增客户带看量和市场成交开始明显恢复，证明短期的疫情影响和市场周期波动只会加速优胜劣汰的升级步伐，不改长期向好的发展趋势。 ③居住服务市场回暖拐点将至 上半年，政策层面持续放松，但由于政策落地的滞后效应以及观望情绪，叠加疫情效应下的消费者避险情绪较重，消费信心不足，而导致反馈的刺激效果并不显著，政策面的宽松举措将持续加码。 随着政策落地的滞后效应逐步消退，以及上游房地产开发市场风险积累的加速出清，预计今年下半年至明年，市场消费信心会逐步加速恢复，经济也将迎来拐点，各类主要消费品与投资品市场有望在更加健康的状态下迎来新的一波周期共振，公司所处的居住服务市场作为其中核心市场也会明显受益。 其次，公司业务结构稳固，经营风险可控。 ①业务结构与市场布局提供了较强的抗风险能力 从服务内容角度划分，公司收入主要来自于“相寓”业务和二手住宅经纪业务。 其中二手住宅经纪业务不受房地产开发的风险影响，并对新房销售业务形成市场替代效应；“相寓”业务作为租住服务，面对的消费需求刚性且稳定，营收持续性强，并与住房交易服务之间可形成需求的替换/接续关系。 公司租售两线业务之间结成协同联动的弹性架构，可形成房源、客源等底层资源的共享和需求替换/接续，能够有效应对市场波动影响的冲击。特别是在公司不断提高租售两线业务数字化、互联网化水平的情况下，业务本身不仅可以更好满足消费习惯线上化迁移的趋势，提高抵御疫情干扰的能力，还能够进一步增强租售两线资源共享和协同运营的能力。 ②财务健康，风险可控，可以支持公司的长期发展 截至 2022 年 6 月 30 日，公司账上持有非受限货币资金 36.78 亿元，有息负债率14.74%，报告期经营净现金流23.11亿元，公司经营的流动性风险较低。 报告期内，公司严控坏账风险，应收账款规模较小，期末应收账款账面价值 11.72亿元，占营收比率相比去年同期略有下降，并根据审慎原则提高了坏账准备的计提比率，应收账款风险整体可控。 （2）重点经营举措 基于以上趋势性判断，2022 年上半年，公司坚持长期主义，把握居住服务产业升级的发展机会，专注主业，强化内功，积极作为，为迎接市场重振做好充分准备。 首先，采取聚焦策略，专注主业发展品质 为了有效应对市场寒流，推动公司业务品质、品牌力、运营效率、线上数字资产与线下“人、店”资源等核心竞争力的全面增强，提高公司整体抗风险能力，公司将资源聚焦于以下关键举措： ①聚焦核心市场，巩固运营体系规模和市场份额优势 上半年，公司在京沪杭等核心市场顶住疫情压力，保持了业务体系和市占规模的稳定。 ②积极发展房屋资产管理业务，打造有品质的租赁服务 聚焦业主端服务质量提升，推动服务标准落地，加强供应商的筛选和培训赋能。 上半年客户NPS从44.12%提升至70.13%，业主NPS从66.67%提升至83.39%，投诉率由0.57%降至0.35%。 大力推动数智化升级，基于运营管控核心要素的数字化驾驶舱模块已完成设计，并计划下半年于试点城市上线；推出“小寓智系”智能化数字基建产品，从受理、调度、回访、催款四方面打造”相寓”智能化服务体系，覆盖客户全生命周期；通过数字化模型算法优化投入产出，实现装配预期收益倍数大于1.9。 ③经纪业务聚焦业务品质的全面提升 聚焦发展强调闭环管控的直营模式，对加盟体系进行择优汰劣，为品质发展打好管理基础。 全面提升“房、客、门、店”四个核心环节的品质管理，为品牌战略和整合营销打好基础，具体包括： A.强化客户运营，通过提升服务激活客户全生命周期。上半年，公司引入了SSC客源增值服务进行MVP验证，以提升业务效率和客户服务体验；深耕业务场景，通过数字化改造，进一步提升签后服务环节的履约自动化能力，改善客户体验，促进口碑提升。 B.采取多种举措完善房源端从楼盘库到成交转化的全流程管理，依托数字技术打造“甄选好房” 产品，提升房源品质，推动转化成交。 C.加强经纪人端建设，持续强化服务品控，提升经纪人合作效率；推出“星途计划2.0”和“繁星大考”，以考促学，加强培训提升素质；开展面向经纪人的“臻服务”活动，一站式解决经纪人痛点。 D.升级门店端管理，以完善门店全生命周期标准化管理、提升门店店效人效和经营利润为目标，启动门店管理系统的开发。 ④优化组织，降本增效，赋能一线 报告期内，公司积极推动集团职能体系的优化调整，提高管理效率，降低管理成本，管理费用（刨除股份支付费用后）相比去年同期降低近15%。业务运营体系加强数字化、智能化技术的应用，通过以机代人缩短中后台服务路径，提高流程自动化比例，降本增效显著。以北京公司为例，通过智能化改造，业务风控自动审批率由 8%提升至36.8%，服务效率由10%提升至53%，签后服务人效提升60%。 其次，加速推进“三个一”工程，强化互联网经营内功 公司于年初所提出的“三个一”工程，聚焦于解决公司在数字经济时代实现升级转型与竞争破局的三个关键性能力：品牌营销能力、线上运营能力、业务数字化水平。 公司目前正处于向数字驱动型企业转型的关键阶段，数字化建设初见成效，全局 数据整合与闭环管理正在加速形成，并向智能化过渡。公司所处外部行业市场也处于 产业升级叠加宏观周期变化的结构性调整关键时期。因此，尽快完成“三个一”工程 对于公司的战略发展至关重要。 上半年，公司分别采取了如下举措推动“三个一”工程的加速落地： ①在“以一流标准升级我爱我家品牌工程”方面 公司确立了“打造有口皆碑的品牌传播、打造统一高效的品牌沟通传导机制、以 一流标准重塑品牌形象”的目标，聘请了知名机构益普索和 VMLY&R 协助开展品牌升级 和整合营销的方案研发工作，通过建立消费者全旅程地图和NPS评估开展定性与定量分 析的方法，确保整合营销方案更加科学有效，支撑公司长期业绩成长。 ②在“全国统一的互联网线上品质服务工程”方面 A.用户增长 公司采用技术赋能+数据化操盘的广告投放策略，通过OCPD智能投放和提升剧情素 材在信息流中占比等方法，在显著提升的消费量和有效线索量的同时，大幅压控线索 成本； 通过 PK 赛、爱家心愿单等活动激活老用户与经纪人拉新渠道资源，进一步降低获 客成本； 进行用户增长工具创新，与腾讯合作，构建“直播—企业微信—小程序”的流量 增长与转化“飞轮”，通过指导经纪人打造优质直播内容吸引粉丝，并转化为企业微 信好友，实现流量从公域向私域的导入，在“爱客多”小程序的带动下，实现获客与 带看转化。 注：报告期内，公司开展的官方直播运营开创了行业先河，通过品牌自播与MCN的组织形式，打造基于短视频直播生态的全新增长点。 面对上半年市场低潮期的挑战，公司通过以上运营措施推动投放效率与ROI实现明 显增长，官网统一流量入口的运营质量和流量竞争力显著增强。 B.互联网应用产品 公司对APP端产品进行了技术优化，稳定性达到了行业优秀水平；围绕客户找房的 核心目标对C端APP进行改版升级，优化客户体验并进行了包体减重，增强了APP获客 与线索商机的能力。 注：报告期内，公司以客户找房更便捷为中心实施了官网APP 重要升级，通过强化产品功能价值和使用体验，增强线上平台的自然流量、客户黏性与商机转化能力。 与华为联合开展新一代VR技术的研发，通过AI技术突破传统VR采集与加工技术的成本和效率瓶颈，推动房源 VR 化的渗透率提升，为公司数字资产积累与探索第二曲线增值奠定基础。 通过开发面向经纪业务的“小爱助手”和面向”相寓”业务的“小寓智系”，大幅提升业务数字化、线上化后的智能服务、智能运营水平，改善客户体验，赋能一线运营，并推动中后台管理降本增效。 ③在“一个核心业务系统迭代工程”方面 A.CBS核心业务系统持续迭代，并加速推动城市覆盖。 利用上半年疫情造成的市场运营空档期，公司加速推动 CBS 核心业务系统的开城落地，各直营城市均已启动CBS系统覆盖工作，目前已先后在太原、天津、上海、苏州、无锡等城市实现落地，杭州、南京直营城市的落地工作进展顺利，预计四季度全部完成。 B.完善与核心业务系统耦合的重要数字基础设施建设。 优化楼盘库房源指标，推进楼盘字典建设（以北京为例，二季度新增小区 50 处，
（三）主要财务数据同比变动情况 单位：元
（四）公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □适用 √不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 （五）营业收入构成 单位：元
（六）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元
（七）公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 √不适用 四、非主营业务分析 √适用 □不适用 单位：元
□适用 √不适用 3.以公允价值计量的资产和负债 单位：元
六、投资状况分析 1.总体情况
□适用 √不适用 3.报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 √不适用 4.金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5.募集资金使用情况 □适用 √不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售
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