[中报]城投控股(600649):上海城投控股股份有限公司2022年半年度报告
原标题:城投控股:上海城投控股股份有限公司2022年半年度报告 上海城投控股股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人陈晓波、主管会计工作负责人张辰、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、 前瞻性陈述的风险声明 □适用 √不适用 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 不适用 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 23 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 25 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 26 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 31 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 32 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 33 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 36
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要 1.地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及PPP项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。 经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，上半年各类在建工程面积约150万平方米。 开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。 其中： 市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，“城投宽庭”租赁房品牌成功推向市场并初步树立了行业知名度。同时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房业务规模。 科技园区开发：公司投资开发了位于上海市杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期约40万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。 二期南块计容面积约14万平方米的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭·湾谷社区”已交付使用。 老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区较大规模的住宅开发基地之一——露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例，城市风貌明显改善。 保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过6万套，销售率名列前茅。 产品优化升级至4.0版，理念、技术、品质行业领先。 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。 2.地产运营业务 公司的地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商管理、房产营销等。其中，租赁住宅品牌“城投宽庭”由全资子公司置业经营公司负责运营，建立长租公寓产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。经营性资产管理及招商管理涵盖城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作，主要包括城投控股大厦、露香园T5服务式公寓及商业裙房、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。房产营销包括公司建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。 3.股权投资业务 公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投资方面，主要是由公司及全资子公司“控股投资”运用自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向主要围绕城投控股主业上下游相关的智慧城市、新材料新技术、传统基建升级、云办公、智能家具配套、新基建、人工智能、冷链、物流、大数据等领域、国资国企改革领域、金融股权领域开拓业务。 私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资决策和管理，投资方向主要为数字科技、新能源、高端制造等硬科技领域。 （二）行业情况 1.房地产开发行业情况分析 2022年上半年，全国房地产市场商品房销售规模下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。 根据国家统计局数据显示，2022年上半年商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%；房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。 土地供应规模缩量，市场交易活跃度下降。根据中指数据，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降 44.3%和 55.6%。一线城市推出面积同比降幅逾两成，二线、三四线城市推出面积同比降幅均逾四成，成交面积降幅均在50%以上。住宅用地方面，根据Wind数据，一二三线城市成交住宅用地674宗，成交土地规划建筑面积5276万平方米，同比减少56.2%；成交总价2996亿元，同比减少47.8%。 房企资金承压，叠加市场调整态势，房屋新开工速度持续放缓。根据国家统计局数据显示，2022年上半年，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比下降25.3%。房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，同比下降2.8%；房屋新开工面积66423万平方米，下降34.4%；房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%。 从政策层面看，年初以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地因城施策，面向需求端的调控从放松限购、限售、限贷，到降低首付和贷款利率，再到更好支持稀缺人才、新市民、三胎家庭等群体购房，积极满足刚性和改善性住房的不同需求，市场有所恢复但仍处调整期。7月28日，中共中央政治局召开会议，明确要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。同时，金融系统的支持也将发挥积极作用。8月1日，央行召开2022年下半年工作会议，指出要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。此前银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会，表示要支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。 2.租赁住房行业情况分析 2022年国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。今年6月，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，帮助租购住房在享受公共服务上具备同等的权利。 上海继去年11月出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》后，又先后制定出台了相关配套政策和操作细则，涉及项目认定、租赁管理、规划土地管理、非居住存量房屋改建、产业园区配套建设、水电气价格优惠、基础设施配套费减免、租金评估等，为上海保障性租赁住房规范有序发展奠定制度支撑和保障。 2022 年上海市政府工作报告确定了全年建设筹措保障性租赁住房 17.3 万套（间）的目标任务。根据上海市房管局最新消息，截至6月底，通过新开工项目建设、非居住项目改建，以及存量项目认定纳管等多种渠道，已完成建设筹措12.4万套（间），占全年目标任务的71%。 3.股权投资市场情况分析 2022年上半年，宏观环境复杂多变叠加疫情等多重因素影响，我国股权投资市场交易节奏整体放缓。根据清科研究，上半年，我国股权投资市场投资总量为4167起，同比下降31.9%；投资总金额3149亿元人民币，同比下降54.9%。上半年，A股上市企业数量共169家，同比下降31.0%。 整体来看，在稳增长和全面注册制改革的政策下，A股仍保持常态化发行。融资额方面，受益于红筹企业回归A股良好的政策环境，2022年上半年A股总融资金额达3042亿元，同比上升45.3%。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，寻求房地产业务新的增长点和产业链延伸。 1.地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造、保障性租赁住房方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。 在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。 2.地产运营业务 集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投的品牌知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与空间。 市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。 3.股权投资业务 城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次获得“最佳私募股权投资机构” “最活跃投资机构” “最佳投资人”和“年度风云人物”等荣誉。 专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验——在智慧城市和绿色城市产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近100家企业的投资案例和超过12年的私募股权专业投资经验。 三、 经营情况的讨论与分析 （一）2022年上半年度经营工作 2022年上半年，公司在董事会领导下，延续提升“质量”、“品质”的要求，进一步开展“品牌年”活动，克服疫情影响，加快复工复产，推进项目建设，拓展主业发展，基本完成了半年度各项工作目标。 上半年，公司实现营业收入23.27亿元，实现归母净利润4.17亿元，实现房产销售回笼12.12亿元。 1.地产开发业务 报告期内，公司在建规模约150万平方米，在建项目包括露香园二期商品房、颛桥01-22A-04动迁房、黄山高铁-II期商业、金山水上新村商品房、九星05-08动迁房、康健项目、万安路旧改项目等，各项目均按节点有序推进。 一是新项目抓紧开工准备。九星05-08动迁房、徐汇康健商品房项目以及万安路商品房项目均已开工。 二是在建项目严格进度管控。露香园二期商品房B、D1地块桩基工程全部完成，酒店项目积极推进业态定位等工作，同步有序开展各项施工工程；金山水上新村商品房推进室内装修，样板区室内基层、室外管线及土方造坡基本完成，疫情期间开通VR线上带看渠道；颛桥01-22A-04动迁房进行楼栋内公区装修、室外总体及景观绿化施工；黄山高铁-II期土建主体结构、外立面、人防工程等实物工程量基本完成，加快推进招商与筹开策划工作，酒店项目完成全部实物工程量及安防、消防等8项专项验收。 三是收尾项目加快竣工交付。江湾社区基本完成套内实物工作量；光华社区、浦江社区租赁房推进精装修工程；松江新农河商品房加快推进交付前各项准备工作及房地验收。 截至本报告披露日，公司已获取杨浦区平凉社区02F3-02地块和长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，新增土地储备31,687平方米，补充了公司持续发展的土地资源，进一步提高了公司市场竞争能力。同时，长三角一体化发展战略布局持续推进，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP项目按既定计划实施。 2.地产运营业务 报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能，持续提高业务流程标准化和精细化程度，打造优质、高效的运营服务体系。 “城投宽庭·湾谷社区”实现营业收入2516万元，平均出租率95%。2022年一季度获得“2021年度租赁公寓优秀设计品牌”，并荣登“克尔瑞2022年1季度的运营规模榜单”TOP3。 同时，公司积极筹备在建项目开业工作，优化公共服务配套方案，推进拓客工作，着力提升运营项目服务能级，规范社区运营团队管理，加快推进城投宽庭品牌建设。 3.股权投资业务 截至本报告期末，公司持有的已上市证券市值约为35.23亿元，收到已上市证券分红约0.49亿元。 报告期内，公司全资子公司“控股投资”完成智慧城市项目投资1亿元，旨在利用金融手段，深化智慧城市、城市数字化转型产业链发展，提升房地产板块数字化运营与治理能力，从战略投资出发，进一步丰富上市公司业务内涵、加速产投融合，助力公司完成十四五规划战略目标。 报告期内，公司旗下诚鼎基金平稳运作，深化对智慧城市、绿色城市产业链细分赛道的行业研究和积累，新增投资项目5个，新增投资金额2.18亿元，投资项目包括半导体、物联网、新能源、高端制造等方向。 （二）房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况
②公司全资子公司置地集团于2022年6月1日竞得上海市杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊）国有建设用地使用权。（详见公司临 时公告2022-014） ③公司全资子公司置地集团于2022年7月25日竞得上海市长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块国有建设用地使用权。（详见公司临时公告 2022-024） 2.报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币
3.报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币
4.报告期内房地产出租情况 单位：万元 币种：人民币
免非国有小微企业和个体工商户房屋租金的实施方案》，对相关租户减免了租金。 5.报告期内公司财务融资情况 单位：万元 币种：人民币
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
②经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加729,551.05万元，主要本期支付土地款减少使得经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加所致。 ③ 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加208,163.64万元，主要系公司所属置地集团收到联营企业股权转让款10.55亿元以及上年同期同一控制下企业合并取得子公司上海城虹万岸建设发展有限公司股权。 ④ 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加721,630.18万元，主要系公司对外借款净额较上年同期增加所致。 ⑤ 公允价值变动损益变动原因说明：本期较上年同期减少18,010.99万元，主要系公司所持有的金融资产价格随证券市场波动而减少所致。 ⑥ 其他收益变动原因说明：本期较上年同期增加366.79万元，主要系公司收到公建配套补贴收入所致。 ⑦营业外收入变动原因说明：本期较上年同期减少1,193.50万元，主要系上年同期收到财政补贴收入本期未发生所致。 ⑧营业外支出变动原因说明：本期较上年同期减少9,179.72万元，主要系上年同期支付开发合同违约金本期未发生所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
1 货币资金较年初增加335,092.55万元，主要是由于公司对外借款净额增加所致。 ○ 2 预付账款较年初增加51,422.67万元，主要是由于公司所属置地集团支付杨浦区平凉社区大○ 桥街道93街坊土地出让金所致。 3 其他应收款较年初减少48,767.15万元，主要是公司所属置地集团收到转让联营企业上海康○ 州房地产开发有限公司36%股权尾款所致。 4 开发支出较年初增加1,141.73万元，主要是本期新增数字化创新实验研发项目所致。 ○ 5 无形资产较年初增加19,780.62万元，主要是江阴项目投资支出增加而相应确认的无形资产○ 所致。 6 应付职工薪酬较年初减少5,646.57万元，主要是报告期支付薪酬所致。 ○ 7 一年内到期的非流动负债较年初减少 190,079.39 万元，主要是由于公司归还了中期票据 15○ 亿元所致。 8 其他流动负债较年初减少12,196.32万元，主要是报告期结转合同负债中的销项税额所致。 ○ 9 长期借款较年初增加833,594.33万元，主要是报告期对外借款增加所致。 ○ 除上述资产负债项目外，表中公司所列其他主要资产和负债项目占比及变动率都无较大变化。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 参见“第十节 财务报告/七、合并财务报表项目注释/55、所有权或使用权受到限制的资产。 4. 其他说明 √适用 □不适用 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币
房地产业务营业收入和营业成本较上年同期增加、毛利率较上年同期减少系本期露香园商品房和青浦朱家角项目实现销售，上年同期主要为露香园项目实现销售所致。 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币
上述主营业务以资产所在地为分地区标准。 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期，公司对外投资14,188.84万元，较上年同期减少107,159.83万元，变动率为-88.31%。 单位：元 币种：人民币
(1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 截至本报告披露日，公司以115,447.68万元价格收购上海建工集团股份有限公司持有的上海露香园建设发展有限公司（简称“露香园建设”）15.3%股权，收购完成后，公司持有露香园建设100%股权。该事项已于2022年8月16日公告（公告编号2022-026）。 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 1）持有上市公司股权及资管计划情况
2）其他非流动金融资产 |
