[中报]深物业A(000011):2022年半年度报告
原标题:深物业A:2022年半年度报告 2022年半年度报告 （公告编号：2022-36） 2022年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）刘强声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“十、公司面临的风险和应对措施”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................... 2 第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................................. 6 第三节管理层讨论与分析................................................................................................................................ 9 第四节公司治理..................................................................................................................................................23 第五节环境和社会责任....................................................................................................................................25 第六节重要事项..................................................................................................................................................27 第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................................35 第八节优先股相关情况....................................................................................................................................39 第九节债券相关情况.........................................................................................................................................40 第十节财务报告..................................................................................................................................................41 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化□适用 ?不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化， 具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 ?是□否 追溯调整或重述原因 同一控制下企业合并
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务概述 深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股 1992 3 A/B 000011/200011 份有限公司。 年 月，公司股票（深物业 ， ）正式在深交所挂牌上市。 深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造 者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革 开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨 兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生” 国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由 最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中 国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。 2022年是集团“十四五”承上启下的关键之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响， 公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过 “主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。 1.产城空间开发 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、 天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设 并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞物合、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主 体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现 有项目开发，加快存量项目销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅 和高端产业空间互融共生开发模式。 2.物业管理服务 公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备 多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业 管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业 务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理 领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家 子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公 1+1 2 司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“ ＞”的协调发展新格局。 3.产业生态运营 产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围 绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、 园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前 期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司 正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上， 逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑 造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。 4.其他业务 报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于 1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中 外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物 业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务 集团开发项目为主。 （二）行业发展形势 1.房地产行业 2022年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。需求恢复有潜力，生产回升有支撑，创新发展 增动力，宏观政策有保障，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。2021年至今，地产调控延 续“房住不炒”的定位，明确支持“因城施策”和“改善性住房需求”方针。一月，全国住建会议要求，坚守不发生系 统性风险底线，充分释放居民住房需求。三月，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求，坚持租购并举，加快 发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场贴近购房者合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，促使房 地产市场平稳健康发展，防范化解房地产企业风险。四月，央行、银保监会表示将做好重点房地产企业风险处置项目并 购的金融服务。五月，中国人民银行发布降低个人住房贷款利率下限通知，给予购房者信贷支持。证监会提出将支持房 企正常融资获得，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。一 系列举措将有利于房地产业良性循环和健康发展。 从区域市场看，2022年上半年深圳疫情反复，官方出台多项措施稳增长。二月，住建部召开“推动住房和城乡建设 高质量发展”发布会，表示将努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，继续加大公共住房建设供应力度；六月，深圳四 部门联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，明确进一步加大对房企风险 化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。 2022年上半年深圳房地产新房市场住宅供应主要集中在二季度，受政策及疫情影响，成交量同比减少三成，整体成 交量为165.75万平方米。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地35宗，总规划面积564.8万平方米，其中住宅用 地8宗，规划建面107.1万平方米；商办用地5宗，规划面积20.5万平方米。上半年成交总建面355.4万平方米，8宗住 宅用地均触顶成交且新房限价提高，向市场传递积极信号。 面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅 开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速 向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。 2.物业管理行业 近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入 快速发展期。随着物业管理行业社会地位的日益提升，2022年年初，国务院办公厅发布《十四五城乡社区服务体系建设 规划的通知》，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售等 生活性服务业；鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。城市服务是今年 物业管理行业的新赛道，城市环卫相关服务标准的修订为物业管理行业提供了规范和指引。一系列举措为物管行业的快 速增长和规范发展创造了有利条件。 扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2022年上半年物管行业并购案近20起，涉及交易金额80亿元。与2021年对比呈现以下几个特征，一是并购更谨慎，注重标的质量，关注战略协调和盈利性。二是国企扛起并购市场大旗， 活跃度提升。上半年并购市场的20宗并购案中，有5宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约43.14亿元， 占总交易金额53.9%。中长期看，兼并收购将大力推动行业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此 方面更具有优势。 物管企业上市热潮延续，一月至四月新增3家物企登陆资本市场，截至2022年6月17日，共有59家物业服务企业55 A 4 上市，其中香港主板 家， 股 家，总市值突破万亿元。提高智能化水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向 之一，上半年各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物 业通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应 用，提高增值服务水平。 （三）报告期内公司经营情况 2022年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作呈现出“稳中求进，进中固稳，进中拓新，进 中有忧”的特点。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价 值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报 告期内，公司实现营业收入约19.88亿元，归母净利润约2.51亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。 一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入11.56亿元，占总营收比重为58.15%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹 金领假日项目年度销售工作，A座有序推进销售、回款及精装修入伙工作，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。此 GZ342 外，集团携手扬州旅发置业有限公司，成功竞得扬州瘦西湖科创城项目第一批次（ ）地块，在坚持市场化的管理理念下，迅速开展合作协议拟定、招定标等前期准备工作；光明御棠上府项目、东莞虎门项目于一季度内开工，总体进 度有序可控；福昌二期项目、虎门滨海港湾项项目等均有序推进。 二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理业务实现营业收入7.78亿元，占总营收比 重为39.15%。物管板块累计新增拓展26个项目，包括临邦里、开元大厦等项目，拓展面积约121.3万平方米。为贯彻落 实信息化战略布局，上半年国贸物业已完成对智能运营管控平台与数据中台的国贸物业科技智慧数字化平台体系的建设 方案拟定及成本调研等工作。国贸物业收费系统整合升级、智慧停车管控平台建设等信息化项目均在有序进行中。 三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，受外部租赁市场淡季因素影响，叠加疫情爆 发造成的短期冲击影响，租赁运营业务实现营业收入0.54亿元。公司积极响应政策号召，开展有关国有房屋减免租工作， 缓解客户的经营压力，充分彰显了国有企业的使命担当。多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓 展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块 发展壮大。此外，公司积极推进地产板块关键指标体系构建、智慧工地信息化建设及工程质量及设计管理体系建设，福 昌二期项目、东莞虎门项目、光明御棠上府等项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求 扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。 （四）重点在建项目进展情况 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求1.新增土地储备项目
?适用 ?不适用 7.融资途径 单位：元
切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容， 继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目 尽快落地；项目开发方面，下半年将聚焦在建项目开发与周转，凝心聚力、务实笃行，力争年度经营目标的圆满完成， 持续加强对各项目总体目标、进度节点以及投资计划的统筹把控，加速推进虎门项目、光明项目以及观澜蚌岭城市更新 项目一期、二期开发建设，积极推进福昌二期主体和精装修竣工验收，协助推进坪山天俊工业园等委托物业确权、处置 工作，争取完成福源工业区更新单元计划立项和专规申报、宝路土地补偿协议签订和御品峦山项目分立等各项工作。 9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用□不适用 本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至 2022年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为64,997,757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。 10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）?适用□不适用
二、核心竞争力分析 品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，经过40年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物 业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长， 成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。 市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积 极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民 营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统 实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市 场上具备的强势竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、 选拔人才和考核奖惩等。 全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业 链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。 产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城 综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项 目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。 世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资 运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司， 2022年以营业收入2425亿元人民币入围世界五百强，排名第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的 全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。 三、主营业务分析 参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
?适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用□不适用 单位：元
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