[中报]光大嘉宝(600622):光大嘉宝股份有限公司2022年半年度报告
原标题:光大嘉宝:光大嘉宝股份有限公司2022年半年度报告 光大嘉宝股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人张明翱、主管会计工作负责人于潇然及会计机构负责人（会计主管人员）金红声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析” 中“可能面对的风险”内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7 第四节 公司治理........................................................................................................................... 22 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 24 第六节 重要事项........................................................................................................................... 25 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 37 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 39 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 40 第十节 财务报告........................................................................................................................... 48
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 1、不动产资产管理和投资行业 上半年，国际形势更趋严峻复杂，国内疫情多发散发，超预期突发因素带来较大冲击，国内宏观经济下行压力明显增大。 受宏观经济下行及疫情封控等因素影响，零售物业和写字楼市场承压明显。零售物业方面，居民收入增长放缓，消费者消费行为更趋保守，消费市场整体承压。叠加疫情影响，接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷。特别是，部分城市、部分区域一度出现较长时间的闭店停业，给实体商业经营带来较大挑战。上半年，一线城市购物中心客流量同比显著下降，空置率明显上升。写字楼方面，由于疫情影响，部分项目延期交付，供给侧压力适度缓解，但需求端收缩更加明显。重点城市写字楼市场净吸纳量同比显著下降，空置率上升，租金出现不同程度地下调。仓储物流市场方面，重点城市市场继续保持稳中向好，空置率处于低位，租金呈现上涨态势。 上半年，在国内疫情多点散发的情况下，不动产投资市场依然保持活跃。特别是上海市大宗交易金额依旧领跑全国。从物业类型来看，写字楼交易在主要城市投资市场占据主导地位。 不动产资产管理方面，在市场下行环境下，不动产资管业务也面临较大的压力。不动产资管机构普遍加强底层资产管理深度，深挖运营潜力，向精细化、专业化要效益，以平衡市场下行对不动产资产价值带来的负面影响。 2、房地产开发业务 上半年，中央和地方全面释放积极信号，努力提振房地产市场信心，但居民购置意愿减弱，需求端动力不足。另一方面，个别房企陷入困境，交付延期，部分城市出现停贷断供现象，引发市场担忧。整体来看，上半年全国商品房销售市场表现低迷，商品房销售面积 68923万平方米,同比下降 22.2%。根据上海市统计局数据，2022年上半年，上海市新建商品房销售面积637.91万平方米，同比下降23.4%。 其中，新建商品住宅销售面积535.80万平方米，同比下降19.8%。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、清晰的发展战略。 公司致力于将自身打造成为一个国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势、光大集团协同优势），不断深耕细作，努力实现跨越，追求卓越，提升公司可持续发展潜力和整体竞争能力。 2、优秀的人才队伍。 公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力。 3、完善的业务体系。 在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和自主的操盘能力，提供综合型不动产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等多种方式退出的一体化解决方案。 公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险管控，以实现基金投资人利益和公司股东利益最大化。 4、良好的品牌形象。 在不动产资管业务方面，光大安石是光大控股和光大嘉宝两家上市公司旗下的企业，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。凭着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得了业内认可及诸多荣誉，连续八年蝉联由清华大学房地产研究所和北京中指信息技术研究院等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力 TOP10”榜首。在房地产开发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的竞争力。 三、 经营情况的讨论与分析 上半年，公司坚持稳健经营的总体策略，坚持疫情防控、业务发展并举，持续加强内部管理，着力提升运营能力，不断推动公司发展。报告期内，公司在管项目运营总体平稳。主要工作措施如下： 1、全力配合防疫政策，做好疫情防范工作。 上半年，国内疫情防控形势严竣，呈现点多、面广、频发的特点。公司积极贯彻各项防疫政策，主动配合政府防疫工作，多个城市项目进行闭店或局部业态暂停营业。公司在管项目没有发生聚集性传播事件或负面舆情。6月份上海疫情解封后，公司与在管项目租户不断加强沟通，着力推进复工复产。 2、加大对外合作力度，扩大资产管理规模。 公司加强与政府平台合作，增强资源获取能力，扩大在管项目规模。报告期内，光大安石旗下合资平台先后中标成都天府111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。6月份，光大安石与青岛环海湾投资发展集团有限公司合资成立商业管理公司，致力于邮轮港区转型规划及商业运营。 3、发挥既有专业优势，推动类REITs续发。 在公司的持续推动下，以公司在管项目为底层资产的新一期储架式类REITs项目“光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划”获得深圳证券交易所无异议函，发行总额不超过150亿元。 截至本报告披露日，该储架式类REITs项下首期产品暨静安大融城项目类REITs已成功发行。 4、加强销售去化工作，完成重点项目交付。 报告期内,公司努力克服疫情影响，结合项目实际情况，采取多种销售策略，加强销售去化工作。 同时，以大宗物业交付为重点，积极推进各项工作。报告期内，公司在管新光大中心项目2A座写字楼顺利交付，建筑面积达7.7万平方米。 5、对照新规健全制度，提升公司治理水平 根据年初监管机构出台的一系列新规，公司按照“总体考虑、分步实施”的原则，对现行制度进行修订和完善。报告期内，公司共制定和修订了13项制度。同时，开展廉洁合规培训，进一步增强廉洁报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 √适用 □不适用 上半年，国内疫情防控形势严竣。公司积极贯彻各项防疫政策，主动配合政府，切实做好防疫工作。 同时，公司积极履行社会责任，参考相关政策的基本精神，结合自身实际情况，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房、从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）减免2022年度部分租金。经公司初步测算，本次减免租金安排涉及公司2022年度营业收入预计约人民币1.07亿元，对公司2022年度归属于上市公司股东的净利润影响预计约人民币0.48亿元。该事项具体情况详见公司临2022-050号公告。 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：万元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：报告期公司营业收入为320,931.45万元，与上年同期相比增加191,550.94万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房销售收入增加。 营业成本变动原因说明：报告期公司营业成本为227,706.44万元，与上年同期相比增加166,863.66万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房营业成本增加。 销售费用变动原因说明：报告期公司销售费用为3,881.03万元，与上年同期相比减少3,062.31万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台商品房销售面积减少，对应佣金及销售渠道费减少。 管理费用变动原因说明：报告期公司管理费用为14,113.68万元，与上年同期基本持平。 财务费用变动原因说明：报告期公司财务费用为28,840.23万元，与上年同期相比增加1,508.27万元，主要原因是光大安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产，对应部分项目借款利息由资本化转为费用化。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为4,517.88 万元， 主要原因是报告期房地产开发业务收到商品房销售款及支付的工程款及税金。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-19,315.21万元，主要原因是经股东大会批准向参股的不动产基金项目上海安依投资有限公司提供借款11,000.00万元。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为80,539.61万元，主要原因是重庆朝天门大融汇项目收到融资置换贷款104,000.00万元，而期末尚未完成所置换贷款的2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元
注1：货币资金期末数与上年期末数相比增加65,181.59万元，增加比例为14.43%，主要原因是报告期重庆朝天门大融汇项目收到融资置换贷款104,000.00万元； 注2：应收账款期末数与上年期末数相比增加10,990.06万元，增加比例为26.08%，主要原因是不动产 资管业务根据服务协议约定按权责发生制确认的管理及咨询服务费； 注3：存货期末数与上年期末数相比减少176,427.71万元，减少比例为26.45%，主要原因是报告期房地产开发业务销售结转营业成本； 注4：投资性房地产期末数与上年期末数相比增加 290,513.95万元，增加比例为32.74%，主要原因是光大安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产； 注5：在建工程期末数与上年期末数相比减少299,065.31万元，减少比例为57.57%，主要原因是光大安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产； 注6：短期借款期末数与上年期末数相比增加23,600.00万元，主要原因是本期取得的短期银行借款； 注7：预收款项期末数与上年期末数相比减少6,079.61万元，减少比例为37.27%，主要原因是上年期末预收物业租金本期转营业收入； 注8：合同负债期末数与上年期末数相比减少214,152.81万元，减少比例为36.84%，主要原因是计入合同负债的房地产开发业务商品房预收款本期部分结转营业收入； 注9：应付职工薪酬期末数与上年期末数相比减少8,923.13万元，减少比例为35.78%，主要原因是本期发放上年计提的应付职工薪酬； 注10：其他应付款期末数与上年期末数相比增加32,435.01万元，增加比例为15.51%，主要原因是房地产开发业务收到云翔佳苑二期动迁配套房项目回购款及股东大会批准的应付股利； 注11：一年内到期的非流动负债期末数与上年期末数相比增加96,972.16万元，增加比例为206.57%，主要原因是报告期重庆朝天门大融汇项目进行项目融资置换，期末尚未完成所置换的贷款计入一年内到期的非流动负债； 注12：其他流动负债期末数与上年期末数相比减少18,899.80万元，减少比例为39.29%，主要原因是合同负债减少，对应计入其他流动负债的增值税减少。 2. 境外资产情况 √适用 □不适用 (1) 资产规模 其中：境外资产8,076.70（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为0.24%。 (2) 境外资产占比较高的相关说明 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 （1）2018年公司发行6.51亿元资产支持票据，该事项涉及公司及并表子公司11处物业抵押和该等物业资产运营净收入对应的应收账款质押。报告期末该项资产支持票据余额为64,650.00万元。 （2）并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为247,223.33万元。 （3）并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为253,869.96万元。 （4）并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为329,999.00万元。 （5）并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款及为光大嘉宝向银行借款提供抵押担保，报告期末该项借款余额合计为96,797.88万元。 （6）并表企业上海嘉宝联友房地产有限公司以云翔二期动迁配套房项目土地使用权抵押向银行借款，报告期末该笔借款余额为2,384.00万元。 4. 其他说明 √适用 □不适用 A、报告期内房地产开发业务情况 （a）报告期内房地产储备情况
（b）报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币
（c）报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币
期末待结转面积106,962.84平方米。 注：报告期内房地产销售和结转情况为嘉宝神马平台房地产开发业务，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目。 （d）报告期内财务融资情况 单位：万元 币种：人民币
B、报告期公司不动产资管业务情况 报告期内，光大安石平台无新增投资项目；退出投资项目1个，减少管理规模人民币10.27亿元。报告期末，光大安石平台在管项目36个，在管规模 人民币454.73亿元。 报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计28,129.09万元，其中管理及咨询服务费收入20,446.91万元，其他收入7,682.18 万元。 （a）在管资产业态分布情况 单位：万元 币种：人民币
单位：万元 币种：人民币
（c）前五大长期在管项目情况 单位：万元 币种：人民币
注2：公司认缴上海光翎50.00%财产份额，上海光翎认缴光控安石-静安大融城私募股权投资基金18.6%财产份额。 注3：公司认缴上海光渝50.00%财产份额，上海光渝认缴光控安石-大融城私募投资基金33.45%财产份额。 （d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况 单位：万元 币种：人民币
（e）合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下 单位：万元 币种：人民币
（a）上市公司参与的基金项目 单位：万元 币种：人民币
收到的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为 准。上述表格不包括短期过桥性质的基金。 （b）上市公司参与的其他不动产投资 2020年8月, 公司出资150,000万元与关联人认购珠海安石宜达企业管理中心(有限合伙)（以下简称“安石宜达”）财产份额。安石宜达投资于以 城市更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。该事项详见公司临2020-048号公告。 （c）报告期公司在管基金分配情况 报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币3.29亿元。 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 关于认购有关合伙企业财产份额之事，详见“不动产资管业务”的相关内容。除此之外，报告期公司对外股权投资主要情况如下：
(1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
(五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 1、主要子公司的情况 单位:万元 币种:人民币
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