[中报]阳光股份(000608):2022年半年度报告
原标题:阳光股份:2022年半年度报告 【2022年8月】 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人(会计主管人员)邱琼明声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本半年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部分描述了公司未来经营中可能存在的风险及应对措施，请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................. 9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................... 24 第五节 环境和社会责任 ..................................................................................................................................... 25 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................... 26 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................ 42 第八节 优先股相关情况 ..................................................................................................................................... 46 第九节 债券相关情况 .......................................................................................................................................... 47 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................... 48 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化， 具体可参见2021年年报。
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。 （一）商业运营管理业务 公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而 获取管理服务收入。 （二）物业租赁业务 包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目 出租获取租赁收入。截至2022年6月底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京、上海、成都 和天津等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50 多万平方米。 （三）住宅、商住尾盘销售业务 本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘住宅、商铺、车位以及成都锦尚项目的商铺、车位的销售。 未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京和成都。 2022年上半年，我国消费市场受疫情冲击较大，1-6月，社会消费品零售总额 21万亿元，同比下降 0.7%。全国网上零售额 6万亿元，同比增长 3.1%。 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022 年上半年，我国主要商业街商铺租金水平继续下跌，且跌幅较 2021年下半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金 水平维持上涨，但涨幅较 2021年下半年有所收窄。其中，由全国重点城市 100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商 业街（百街）商铺平均租金为 24.70元/平方米/天，环比下跌 0.46%；由 100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百 大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 26.96元/平方米/天，环比上涨 0.14%。 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为 4.76元/平方米/天，环比下跌 0.08%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租 金环比上涨的商圈占 33.8%，租金环比下跌的商圈占 62.5%，3.7%的商圈租金环比持平。（数据来源：中指研究院） 北京写字楼上半年全市净吸纳量仅录得 6万平方米，其中二季度亦是自 2020年第三季度以来首次出现负的净吸纳量。全市空置率上半年累计上升 0.7个百分点至 17.8%。其中甲级写字楼更有韧性，空置率环比微降 0.2个百分点，而乙 级写字楼则环比上升 1.1个百分点。全市平均成交租金每月每平方米 310.7元，同样本比上半年累计下降 0.4%。除 CBD 和新兴子市场保持平稳外，其它子市场受空置率抬升的影响租金均出现不同程度的下调。 北京商业体上半年新增 7.8万平，全市购物中心首层平均租金报价季度环比下调 1.4%至每天每平方米 35.5元，全 市各商圈均有表现，其中次级商圈下降幅度相对更大。疫情冲击下，短期内消费意愿和零售商开店信心恢复受阻，多数 项目客流量同比显著下降。截至季末，尚未出现大规模退店，全市空置率季度环比仅提升 0.9个百分点至 6.7%，和去年 底基本持平。（数据来源：世邦魏理仕） 受春节后疫情零星反复、宏观环境不明确及持续性行业调整的影响，上半年成都写字楼净吸纳量仅录得约 4.7万平 方米，较 2021下半年显著下降 64.6%。分季度看，一季度影响最大，科技、房地产等行业调整所带来的大面积退租风波 过后，净吸纳量仅录得 1.1万平方米；二季度，新增供应的良好预期以及退租接近尾声共同推动市场活跃度微升，净吸 纳录得约 3.6万平方米，甲级楼吸纳量由负转正。因此，写字楼市场整体空置率较去年底上升 0.6个百分点至 18.2%。租 金方面，金融城及大源的区域价值及持续的低空置率使得租金在市场波动中保持韧性；但着眼市中心，由于商贸业、餐 饮等受疫情影响较为严重的行业多聚集于此，且区域持续高空置率，部分业主以价换量，带动全市优质写字楼平均账面 租金较去年底下跌 0.3%至人民币 83.8元每平方米每月。 购物中心方面，着眼需求端，宏观环境不明确导致消费走低，以及疫情零星反复障碍跨城市旅游，品牌的扩张需求 放缓，尤其是服饰及大型正餐品牌，市场整体空置率较去年底上升 0.9个百分点到 8%。分区域看，次级、近郊商圈此番 影响较大，空置率较去年底分别上升 0.4、1.4个百分点；而核心商圈的空置率微涨 0.2个百分点则主要是因为业主主动 性的大规模调整所致。相应地，全市购物中心首层平均租金增长承压，较去年底下跌 0.4%；其中次级、近郊商圈的均下 跌 0.7%；以春盐为代表的核心商圈强者恒强，租金逆势中微涨 0.2%。（数据来源：世邦魏理仕） 主要项目销售情况
主要项目出租情况
发展战略和未来一年经营计划 （一）公司发展战略 公司始终围绕“以提高物业商业价值为核心”的运营理念，深耕主业，坚持以消费者需求为导向，在经济恢复存在不 确定性的宏观背景下，重点关注后疫情时代消费者需求与消费方式的变化，适时调整经营策略与方式，优化商业业态布 局，加速探索新零售业态，借助信息化平台，不断创新商业物业运营新模式，增值物业资产价值。 （二）经营计划 1、聚焦商业运营服务业务，致力于让商业蝶变焕新 2022年，公司聚焦商业运营服务，通过深度运营策略分析，围绕“品牌提升，持续焕新”的思路进行购物中心升级 优化。一方面，为符合新时代的消费需求，通过积极探索创新商业形态，构建新型消费场景，与品牌方联手共同提升和 创新价值消费体验，保证项目出租率稳定；另一方面，通过精准定位和营销，以及广泛的市场调研及招商策略的调整分 析，进行品牌调整及汰换，实现年度出租目标。 2、通过降本增效，保持经营稳定 2022年公司将继续根据公司经营策略做好全面预算管理工作，严抓成本控制，推进扁平化管理，缩短核心业务流程，降低内部管理成本，提高管理效率，保证公司运营的资金需求和公司经营的稳定。 3、加速推进项目拓展，盘活存量资产，提升公司持续盈利能力 2022年，一方面，公司将利用上市公司及大股东的品牌影响力，加快推进轻资产项目的拓展力度，坚持区域领先的 发展策略，加大粤港澳大湾区、北京、成都等优势地区、优质项目的拓展力度；另一方面，公司在聚焦商业运营服务业 务的同时，通过盘活存量资产等资产经营工作，优化资产质量，增强资产经营能力。 4、致力于精细化管理，坚持深化改革，激发经营活力 公司将继续致力精细化管理，围绕核心经营目标，持续梳理并完善业务管理体系，优化职能分工与管理权责，以经 营业务为导向，持续完善运营相关的内部工作标准及管理流程，提升运营管理效率。同时深化改革绩效考核机制，通过 严格考核，强化结果导向，兑现管控效果，全面激发公司全员经营活力。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用
□适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 1、良好的品牌知名度和影响力 公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域立足 16年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司 已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌 知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依 托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。 2、丰富的商业运营管理经验 公司管理团队在商业运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业 的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为 购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。 3、运营项目成熟多样 公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营 和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富， 包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以 “新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用 □不适用 单位：元
主要是本期投资性房地产转办公自用。 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □是 ?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况 单位：元
1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
无。 九、公司控制的结构化主体情况 ?适用 □不适用 2014年 2月 28日，本公司完成了对上海锦赟 100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的 信托计划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期 限为 5年，本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。 有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金 100万出资；(2) 中信信托通过发行信托 募集资金认购首期 A类合伙人份额 1.45亿元(第二期发行金额增加至 1.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集 资金 2.5亿认购 B类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金 1.5亿 和 1亿出资认购 C类有限合伙人份额； 普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立， 出资比例为 4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光 60%的股权，进而间接控制 聚信新业。 有限合伙人各方收益分配顺序如下： （一）A类有限合伙人 A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期 A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿元(第二期发行金额增加至 1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综 合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的 2.5倍。 （二）B类有限合伙人 B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为 2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化 10.4%的成本回购 B类的份额。或者本公司可强制以年化 15.4%的成 本主动收购 B类的份额。若 B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则 B类在有限合伙清算时按分配顺序在 A类分配 完之后，和 C类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在 B类和 C类的本金都分配完后，优先分配 B类的基准收益为 10.4%，再分配 C类的基准收益 10%，之后的为超额收益。 （三）C类有限合伙人 （未完）  |