[中报]华联控股(000036):2022年半年度报告
原标题:华联控股:2022年半年度报告 2022年半年度报告 【披露时间：2022年8月29日】 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张梅女士、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................................. 9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................ 21 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................................. 23 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................ 24 第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................................... 29 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................................. 33 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................................... 34 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................ 35 备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅: 一、载有法定代表人签署的半年度报告全文及摘要； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 三、报告期内，在中国证监会指定报纸《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化， 具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事 房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业 经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司、本公司控股子公司和华联集团的物业资产 租赁及为住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。 公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市商务中心”、深圳“华联城市全景”、杭州“钱塘公馆”、杭州 “全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。 2.公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司),与 住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。 “华联南山 A区”城市更新项目目前地上建筑物已部分拆除、租户已清退，上述自持房产面积与去年同期相比没有 变动。 本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。 (一)报告期内公司经营与管理情况 截止2022年6月30日，公司总资产90.89亿元、净资产49.22亿元，同比分别减少5.19%、0.97%；2022年1-6月，公司实现营业收入3.59亿元、归属于上市公司股东净利润0.53亿元，同比分别下降45.99%、61.54%；公司目前销 售产品以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、房地产市场不景气和叠加疫情散发多发等因素影响，公司 研发办公产品销售未达预期，导致公司2022年上半年主要财务指标出现了不同程度下滑，公司承受及面临较大经营压力。 房地产项目开发与运营： 目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下： 1.深圳方面 (1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目 该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。报告期内，该项目剩余一套大户型424平方米在销售。 (2) 深圳南山“华联城市中心”城市更新项目 该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。T1、 T2、T3栋产品为研发办公，T4、T5栋产品为配套宿舍。该项目曾荣获美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED-CS金级认证、 广东省建筑业绿色施工示范工程、2021年度第一批广东省建筑业新技术应用示范工程、广东省建设工程金匠奖、中国年 度影响力城市综合体等多项殊荣。 销售方面:该项目实现确认销售收入1.40亿元。 该项目报告期、累计销售情况如下：T5栋：本报告期前已全部售罄。T4栋：报告期内新增合同销售 0.33亿元。T4栋自推售至今累计销售面积约 1.98万平方米，占可售面积的 81.95%；剩余可售配套宿舍 118套，面积 4,352平方米。 T3栋：本报告期无新增销售，自推售至今累计销售面积约 1.13万平方米，占可售面积的 32%，剩余可售面积约 2.40万 平方米。T1、T2栋可售面积分别为5.90万平方米和4.39万平方米，报告期内未有销售记录。2022年上半年整体经济环 境下行及疫情反复使买房客户对未来预期日趋保守，疫情防控也影响了“华联城市商务中心”项目上客量及诚意客户复 访，尤其是外地诚意客户的复访；加之区域研发办公产品市场供过于求，去化难度加大。 (3)深圳“华联南山A区”城市更新项目 该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作。该项目近 期与股东单位共同成立了工作协调小组，2022年上半年分别完成可行性研究、区块线调整等报告，已报南山区更新局并 征询了相关部门意见。目前，正准备申报法定图则调整，各项前期申报工作正在有序推进中。 2.杭州方面 “UDC·时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”(写字楼)、“钱塘公馆”(商住)和“全景天地”（万豪酒店）组 成。 “时代大厦”项目：由 A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目地处钱江新城区域。本报告期内，疫情反反复复，整体经济大环境不容乐观，面临较大的下行压力，企业成本压力较大，多家企业面临或裁员或暴 雷或倒闭风险。该项目地处钱江新城 CBD区域，受区域内空置面积增加，周边竞争区域租金较低以及宏观经济等因素影 响，写字楼租金水平较往年下降。今年上半年，“时代大厦”多家租赁客户相继退租或到期不再续租，公司通过积极主 动采取措施，跟踪各在租企业的经济状况，多渠道拓展新客户，与凯莱露喜和东方证券签订了租赁合同，新增租赁面积 1,458.76㎡，并与融信、宝马等五家公司签订了续租合同。截至2022年6月30日，时代大厦确认租赁收入约3,805万 元，出租率为82.70%。 “钱塘公馆”项目：报告期内，“钱塘公馆”项目钱塘公馆完成网签 1套，实现确认销售收入 5,200万元。该项目 同时在进行B户型顶跃对外展示、天际会所投入使用以及C户型顶跃设计装修等工作。 “全景天地”项目：“万豪酒店”2022年上半年实现营业收入3,340万元，同比下降40.64%。受疫情冲击及区域管控等因素影响，2022年1-5月酒店业经营收入出现了直线下滑，随着疫情形势好转，6月份起经营情况逐步回暖。为推 动酒店收益，公司近期通过吸纳在线商旅客户、开发优质商务公司客户、加大会议团队市场份额、加大宴会营收等方面 着手，持续进行了多渠道营销推广工作，同时着力于提高宾客入住体验和服务满意度，努力提高全年营业收入。此外， 该项目2号楼的产权分割工作尚在进行当中。 物业经营与服务管理业务： 报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入1.67亿元，同比减少13.27%。受疫情冲击，上半年经营性收入同比出现了下滑现象，从二季度开始则逐步恢复了平稳运营态势。 报告期内，国内疫情出现多发散发现象，个别区域封控、管控时间近三个月，给公司物业经营与服务管理工作带来 较大经营压力。一是全力以赴做好疫情防疫防控工作。公司各部门积极响应政府号召和集团部署，配合属地街道和社区 开展群防群控工作，严格落实各项防控措施，严防死守无死角，坚决守好疫情防控“最后一公里”，构筑物业社区防线， 实现了防疫工作和日常物业服务、物业经营工作的有序开展，很好地维护了客户和员工健康安全。二是积极做好因受疫 情影响的商户租金减免与稳定运营工作。公司通过积极响应政府纾困解难号召，参考客户诉求和市场形势，结合公司物 业经营实际情况，酌情减免了商户租金，既体现了公司的社会责任，又稳定了公司物业经营工作。三是积极做好存量物 业招商租赁工作。受到受实体经济下行及疫情的双重影响，公司一季度经营性物业经历了客户退租、空置房增多、租金 催缴困难等考验与挑战，公司各经营部门主动出击，积极拓展外部客户，租赁经营状态在第二季度得到明显好转。四是 认真做好物业服务相关工作。公司各物业服务项目在全力做好疫情防控工作的同时，还确保了基础物业服务工作的正常 有序开展，做到疫情防控与物业服务工作并重。五是狠抓安全管理，确保安全生产。通过各项工作的有效开展，保障了 公司上半年安全生产形势的稳定。 (二)经营环境变化及判断 报告期内，国际环境复杂严峻，受俄乌危机及制裁措施等因素影响，世界经济滞胀及通胀风险上升。国内疫情多发 散发，房地产行业景气度大幅下降，各种不利因素对经济发展构成严重冲击及影响，国内需求收缩与供给冲击交织，结 构性矛盾和周期性问题叠加，经济下行压力加大。通过实施系列扎实稳经济政策，国内稳住了经济大盘，克服了不利影 响，保持较强韧性，呈现企稳回升态势。 2022年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为6.89亿平方米、6.61万亿元，同比分别下降 22.2%、28.9%。全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为 6.83万亿元、6.64亿平方米，同比分别下降 5.4%、34.4%。 2022上半年：一是全国商品房累计销售面积和金额同比大幅下滑，全国房地产累计投资首次负增长。购房者置业信心不足，成交量创近年最低水平，市场延续了去年四季度以来的颓势下滑及调整。一二线城市需求相对平稳，二线及 三四线城市房地产市场调整压力较大。二是为发挥稳地产对稳经济的作用，中央、各部委、各地方出台了系列降首付、 发放购房补贴、提高公积金贷款额度等优化政策，随着近期疫情影响减弱及利好政策刺激，市场出现止跌回稳迹象，但 政策效果不明显。三是面对错综复杂的外部与内部环境，规模房企面临较大经营压力，都积极主动地调整了自身的经营 战略、发展思路，不断深化销售渠道、线上线下多样化营销政策同时发力，同时加快去化速度、加速现金回流，以降低 企业经营风险，确保稳定运营。总体而言，2022上半年，受经济下行压力加大、多地疫情反复等超预期影响，房地产行 业遭受了前所未有的压力与挑战。 展望下半年：外部与内部环境更加严峻复杂，国内经济面临需求收缩、供给冲击和预期减弱的三重压力。但随着国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》及系列稳增长、稳就业、稳预期、保民生政策措施的逐步落实，预期国内经 济将恢复平稳发展。房地产方面：行业调控总基调将保持不变，房地产存量时代之下，市场供求关系已加速转向买方市 场，房企去化压力大、到位资金承压，未来房地产市场面临较大的下行调整压力。然而，当前房地产调控边际放松，围 绕房地产“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向和“因城施策”的差异化调控目标，下半年中央及各地方利好于房地产 行业平稳健康发展的刺激政策、纾困和救市措施等将继续出台或发力，将有利于释放刚性和改善型需求，进一步缓解房 企资金压力和流动性危机，有利于促进房地产市场的逐步回暖，促进房地产业保持良性循环和健康发展，恢复平稳运行， 但难以逆转全年负增长趋势，呈现软着陆运行态势。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 参照执行。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入，极 力维护企业保持平稳发展。二是城市更新领域作为未来房地产行业的重点发展方向，具有良好发展前景，在积极探求 “华联南山A区”项目开发方向更多可能性的同时，还要探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性，从 城市更新中谋求更大发展。三是稳中求进，立足主业，公司继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，积 极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，实现可持续发展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截至 2022年 6月 30日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：
件交贷款人收执之日止。 **该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2022年 6月 30日止，尚未结清的担保金额 35,991.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文 件交贷款人收执之日止。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 二、核心竞争力分析 1.公司目前在深圳区域的城市更新项目用地获取的时间较早，与其他房地产开发项目相比，公司开发或拟筹建的城 市更新项目在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 2. 公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一 套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。 3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定 基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司目前资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。 三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成
?适用 □不适用 单位：元
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □适用 ?不适用 四、非主营业务分析 □适用 ?不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用 □不适用 单位：元
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □是 ?否 4、截至报告期末的资产权利受限情况
1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 八、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用 ?不适用 主要控股参股公司情况说明 九、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十、公司面临的风险和应对措施 公司目前主要面临房地产行业的政策性调控、市场销售下滑及叠加疫情反复变化等风险，导致在售产品去化压力大，存在项目销售不达预期、拟建项目存在延期开发、延期竣工等风险。 此外，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、效果不达预期的风险。 公司目前以销售研发办公、公寓为主。“华联城市商务中心”项目为公司本年度主要销售和利润来源，受研发办公产品市场供大于求、去化难度大及叠加疫情多发散发等因素影响，公司2022上半年销售收入及利润同比出现较大降幅 现象。面对错综复杂的国内外形势以及房地产行业严厉的调控局势、市场形势，结合公司土地储备不足等情况，公司拟 着力做好以下应对:一是加强了对经济和行业形势、政策的前瞻性研究，增强预判力，同时提高对风险因素的控制力和应 变能力，审时度势，确保稳定运营。二是积极推进“华联南山A区”项目更新计划方向调整及专项规划方案申报工作， 提升存量工业土地资源的价值，进一步提升公司后续发展后劲。三是公司重点推进了“华联城市商务中心”项目和“钱 塘公馆”项目销售工作，不断创新销售模式，通过加大对定向圈层、阶层的策划推介与营销力度，精准销售，提高营业 收入规模。四是经营性物业收入每年为公司带来了稳定的现金流，财务价值也十分明显，为公司的长期稳定经营、稳定 发展做出重要支撑。在做好防疫防控工作前提下，公司将全力以赴做好物业资产的租赁经营及物业服务管理工作，确保 稳定经营，力争实现全年经营性物业收入目标。 与此同时，公司未来发展，在立足于目前房地产主业“开发+运营”的发展，将积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，以拓展企业发展空间，实现可持续发展。 第四节 公司治理 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
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