[中报]信达地产(600657):信达地产2022年半年度报告
原标题:信达地产:信达地产2022年半年度报告 信达地产股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司法定代表人郭伟、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理中心总经理）王琦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于其他披露事项中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 6 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 23 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 24 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 26 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 38 第八节 债券相关情况 ................................................................................................................... 41 第九节 财务报告 ........................................................................................................................... 47
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持，坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式；同时以经济效益为核心，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注首次置业与改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司依托信达系统资源，发挥公司在房地产开发方面的专业能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为具有核心竞争力的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。 （二）行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，关系国计民生，对于经济金融稳定具有重要的系统性影响，保持房地产行业长期健康发展始终是宏观调控的重要方向。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业收入状况影响购房能力，房地产周期与经济周期密切相关。调控政策对房地产行业的影响是全方位的，其中土地政策、融资政策、税收政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动、气候环境等因素差异很大，导致不同区域城市市场分化明显，即使同在一个城市，不同区位板块的市场表现也往往截然不同。同时，房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响自身发展水平。房地产行业的特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色，房企总体呈现差异化发展的趋势。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等不同维度的专业门槛持续提高，要求房企不断增强资源整合能力。 2022年上半年，国际经济环境恶化，国内疫情反复多发，经济下行压力增大，就业形势不容乐观，居民购置房产的信心有所下降。在此背景下，上半年全国房地产市场整体处于调整过程中，房地产开发景气指数逐月下滑，上半年房地产开发投资和商品房销售规模同比下降，同时库存增加。国家统计局数据显示：2022年6月份，房地产开发景气指数为95.40；上半年全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；上半年商品房销售额66,072亿元，同比下降28.9%；截至6月末，商品房待售面积54,784万平方米，同比增长7.3%。 上半年相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，从支持优秀房企融资、鼓励行业并购重组，到降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、加大人才引进力度等，都在努力稳定市场预期，这些政策有利于市场的恢复，但从政策出台到完全发挥政策效应，还需要一段时间。 与此同时，房企优胜劣汰加剧，行业洗牌加速。中指研究院发布的2022年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示，上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长，其中TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%；销售额破千亿房企9家，较去年同期减少10家；百亿房企85家，较去年同期减少47家。在行业进入调整期的新形势下，发展质量比发展速度更加重要，追求高质量发展的房企需要坚持长期主义，不断提升企业的核心竞争力，努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。 （一）差异化的协同优势 集团协同是公司最大的差异化优势。公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持，公司除从公开市场获取项目外，可以借助中国信达资源，强化集团协同联动，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的不动产资源将增多，金融机构对于资产盘活、价值提升、监管代建、投后管理、专业咨询等专业服务的需求还将扩大，公司协同业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司加强房地产形势研判与协同业务研讨，根据不同的业务场景梳理协同业务模式和解决方案，加强内部培训，同时健全业务审核体系，努力提高协同业务决策效率。 （二）特色化的业务模式 公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式和盈利模式不断得到创新发展。 在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着房地产行业竞争加剧，行业并购重组、特殊机遇投资机会将不断增多，一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业，这为公司拓展协同业务带来了机遇。报告期内，公司持续跟踪并购融资政策，研究行业并购与房企纾困案例，探索可复制的业务模式，集团协同效应进一步显现。 （三）标准化的管理体系 公司重点在产品和管理两个方面提高标准化水平。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司组织产品调研会，总部相关业务部门会同所属公司研讨产品线、产品特色、产品标准化的发展，有利于完善公司产品体系，促进产品力的提升。公司组织“匠心论道”知识分享活动，聚焦设计、工程、成本、采购等专业领域进行专题分享，有利于产品开发经验的积累和推广。公司各项管理制度完备，通过信息化建设进一步提高了管理的标准化水平。报告期内，公司扎实推进信息系统和数字化大运营体系建设，不断提升信息化运维水平；健全计划管理系统，实现对公司、区域、项目三个层级计划相关的管理和监控；开展成本招采系统、营销业务管理系（四）专业化的人才团队 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。房地产专业开发能力得到市场检验，公司品牌在部分区域市场有一定的影响力。报告期内，公司提供物业服务的多个项目在疫情防控工作中赢得政府部门、社区、业主等各方认可与赞扬，进一步提高了公司的品牌美誉度。 报告期内，公司推进干部年轻化、市场化、专业化建设，完善中层及以上干部管理制度，树立正确选人用人导向。加强人才梯队建设，建立人才库，设立项目经理、运营管理、工程管理、成本管理、设计研发、营销管理、财务税筹、行政人力等八个入库专业，建立公司总部与所属公司两级联动管理机制，实现入库人才统筹调配。制定公司系统业务骨干培训方案，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度，不断提升公司系统人才市场化竞争力。 （五）干事业的企业文化 公司崇尚真抓实干、注重实效的工作作风，弘扬善谋善为、善作善成的干事文化。经过长期沉淀，公司形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。报告期内，公司围绕打造专业特色的不动产资源整合商、走有信达地产特色的高质量发展之路，实现为公司“铸魂”、为全体员工“立心”、为企业“塑形”的目标，提炼形成了《信达地产企业文化大纲》，确立了“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，“专业创造、共赢未来”的企业使命，进一步诠释了“始于信，达于行——诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观。企业文化大纲明确公司的发展理念是“协同联合、互利共赢”，运营理念是“专业联动、统筹高效”，风控理念是“主动作为、风险可控”，人才理念是“以人为本、人尽其才”，廉洁理念是“认真做事、干净做人”，社会责任理念是“做好事、做成事”。公司将企业文化建设与经营管理融为一体，大大提高了公司发展的内生动力。 三、 经营情况的讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2022年上半年国际环境更加复杂，国内疫情多发散发，不利因素明显增多，国民经济增长面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用有所减弱，房地产开发投资出现下滑。国家统计局数据显示，2022年1-6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%，如下图1所示。 与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工的面积也有所减少，土地购置规模也明显下降。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积848,812万平方米，同比下降2.8%；房屋新开工面积66,423万平方米，下降34.4%；房屋竣工面积28,636万平方米，下降21.5%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积3,628万平方米，同比下降48.3%；土地成交价款2,043亿元，下降46.3%。 图1：全国房地产开发投资增速 （%）
2022年上半年全国商品房销售金额、销售面积同比有所减少。国家统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66,072亿元，下降28.9%，如下图2所示，其中1-6月份商品房销售面积降幅比1-5月份收窄1.4个百分点，销售额降幅比1-5月份收窄2.6个百分点，表明6月份市场销售有所好转。 图2：全国商品房销售面积及销售额增速 （%）
在行业资金趋紧、销售下滑的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金出现下滑。国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金76,847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9,806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，增长30.7%；自筹资金27,224亿元，下降9.7%；定金及预收款24,601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12,158亿元，下降25.7%。逐月来看，如下图3所示，1-6月份房地产开发企业到位资金降幅比1-5月份收窄0.5个百分点。 图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速 （%）
总体来看，2022年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况出现下滑，同时区域分化也很明显。国家统计局数据显示，1-6月份，东部地区房地产开发投资36,819亿元，同比减少4.5%；中部地区投资14,981亿元，减少0.5%；西部地区投资14,604亿元，减少8.6%；东北地区投资1,911亿元，减少26.5%。相比东部和中部，西部和东北地区投资下滑的幅度更加明显。1-6月份，东部地区商品房销售额36,812亿元，减少32.0%；中部地区商品房销售额14,582亿元，减少21.5%；西部地区商品房销售额13,206亿元，减少25.3%；东北地区商品房销售额1,472亿元，减少41.0%；相较于中部和西部，东部和东北地区销售下滑的幅度更加明显，其中东部销售下滑幅度较大有部分原因是疫情的影响，东北销售下滑幅度较大与东北人口流出有关。 房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，同时总体上城市核心城区的市场表现好于远郊区，住宅市场的表现好于商办类产品。报告期内，公司进入的长三角区域，杭州、宁波、合肥等城市市场韧性较强，成渝地区的市场需求仍有潜力；北上广深四个一线城市受限价、限购、限贷等调控政策影响，加之二手房的分流作用，住宅新房市场的成交量和成交价格受到一定的抑制，尤其是上半年上海受到疫情影响，短期内对成交量有一定的影响。 2022年上半年我国高效统筹疫情防控和经济社会发展，疫情得到有效控制，国民经济逐步企稳，但多发散发的疫情客观上对房地产市场运行产生了一定的负面影响，一些客户的购房信心不足，市场观望氛围浓厚。与此同时，上半年各地也纷纷出台稳定市场的政策，从降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度，到放松户籍政策、加大人才引进力度、发放购房补贴等，有利于促进市场的复苏。 2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。人民银行部署下半年工作提出：因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。展望2022年下半年的房地产市场形势，预计宏观调控政策更加宽松，同时地方政府将进一步因城施策，实施有利于市场稳定的举措，“稳地价、稳房价、稳预期”，积极引导市场复苏，同时做好“保交楼、稳民生”，努力提振市场信心。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“打造模式，构建生态；去化库存，加快回款；深化改革，创新机制；稳健经营，精益管理”，狠抓经营管理，强化考核激励，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式，扎实开展各项经营管理工作。 报告期内，公司主要开展了以下工作： 一是打造模式，构建生态。公司依托中国信达系统资源，强化集团协同，努力打造专业特色的不动产资源整合商，通过项目投资、协同拓展、操盘代建、项目监管等方式，拓宽了业务来源，优化了业务结构。加强与各类金融机构、央企国企、品牌房企及政府平台公司的交流和合作，整合行业资源，挖掘合作机遇，打造发展生态圈。 二是去化库存，加快回款。上半年，公司加强市场监测与形势研判，抓住各地稳定市场的政策利好因素，加大销售力度，加快销售回款，努力提高资金周转效率。加强对现房、车位、商业、办公等存量产品的销售督导，切实推进存量去化，努力优化资产结构。总部进一步向所属公司下放销售价格审批权限，提高了一线的定价决策效率和市场应变能力。 三是深化改革，创新机制。深入推进人事、分配制度改革，完善考核评价体系，强化激励约束机制，激发企业内生动力。加大公司系统员工调配力度，畅通人才交流通道，做到人尽其才，才尽其用。推进“大运营”体系建设，实施“计划管理、货值管理、现金流监控、利润监控”的两管两控，努力提高项目运营效率。公司在物业服务领域与绿城物业开展合作，提升物业服务水平。公司加大代建业务拓展力度，提高轻资产业务规模，创新盈利模式。 四是稳健经营，精益管理。坚持稳中求进的工作总基调，继续保持稳健的财务状况，量入为出，开源节流，同时优化资源配置，精准投资、有效投放。进一步提高集约化经营和精细化管理水平，勤俭办企，精耕细作。组织开展制度评估，完善公司制度体系建设，提高制度与业务开展间的适应性，进一步赋能业务发展，提高规范化管理水平。 （三）报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入78.28亿元，较上年同期48.76亿元增加60.54%；实现净利润3.28亿元，较上年同期 4.16亿元下降21.13%；实现归属母公司净利润 3.28亿元，较上年同期4.71亿元下降30.35%。 截至2022年6月30日，公司资产总额为843.52亿元，较年初869.22亿元减少25.70亿元；负债总额593.25亿元，较年初622.75亿元减少29.50亿元；归属于母公司的所有者权益为241.92亿元，较年初238.64亿元增加3.28亿元；资产负债率为70.33%，较上年度末71.64%减少1.31个百分点。 报告期内，公司累计实现销售面积38.57万平方米（其中合作项目权益销售面积12.56万平方米，代建项目销售面积0.34万平方米）；销售金额94.3亿元（其中合作项目权益销售金额30.23亿元；代建项目销售金额1.33亿元）；回款金额97.97亿元（其中合作项目权益回款金额32.12亿元，代建项目回款金额1.91亿元）。报告期内，新开工面积126.54万平方米（其中合作项目权益面积22.75万平方米，代建项目73.46万平方米）；公司竣工面积76.28万平方米（其中合作项目权益面积42.02万平方米）。报告期内，公司新增储备计容规划建筑面积82.88万平方米（其中代建项目 82.88万平方米）。截至 2022年 6月 30日，公司储备项目计容规划建筑面积233.62万平方米（其中合作项目权益面积53.10万平方米，代建项目48.22万平方米），公司在建面积601.57万平方米（其中合作项目权益面积172.43万平方米，代建项目154.63万平方米），公司房地产出租累计实现合同租金约0.79亿元。 （四）房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况 单位：平方米
3、各储备项目持有待开发土地面积及项目规划计容建筑面积与前期披露数据存在差异的，均因项目规划调整导致； 4、报告期内，公司储备项目计容规划建筑面积 233.62万平方米（其中合作项目权益面积53.10万平方米，代建项目 48.22万平方米）。 2.报告期内房地产开发投资情况 （1）期末在建项目情况 单位：平方米、万元
2、报告期内，公司在建面积 601.57万平方米（其中合作项目权益面积 172.43万平方米，代建项目 154.63万平方米）。 （2）报告期内新开工项目情况 单位：平方米、万元
2、报告期内，新开工面积 126.54万平方米（其中合作项目权益面积 22.75万平方米，代建项目 73.46万平方米）。 （3）报告期内竣工项目情况 单位：平方米、万元
2、报告期内，公司竣工面积 76.28万平方米（其中合作项目权益面积 42.02万平方米，无代建项目）。 3.报告期内房地产销售情况 单位：平方米
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