[中报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2022年半年度报告
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2022年半年度报告 天津海泰科技发展股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人董建新、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况的讨论与分析中 关于其他披露事项中可能面对的风险因素部分内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 7 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 13 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 14 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 16 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 21 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 24 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 24 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 25
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数增加，其主要原因是：报告期内公司融资租赁规模降低导致利息支出减少。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 九、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 1、报告期内公司所处行业情况 产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，推动区域经济发展效应越发突出。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部阻碍，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园区所具有的性质和特征决定了产业集群最终方向，形成产业园区和产业集群的良性互动，是区域经济增长的重要途径。在产业集群的带动下，推进产业园区建设，不仅是当前发展产业集群的需要，更是加快新型工业化进程的必然选择。同时，随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。工业园区要发展应突破传统经营模式，通过多方面联动发展增强园区运营能力。 为实现经济发展从高速转向高质，国家出台大量政策促进产业转型升级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。同时，产业投资基金在经济改革过程中得到飞速发展，有力的推动战略性新兴产业的定位与引导，发挥产业集群集聚作用，加强产业金融支持体系建设，不断深化产融结合，有序发挥杠杆作用，有效促进产业结构升级。 孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 贸易行业很大程度取决于消费行业的发展，增长趋势和国内经济增长趋势基本同步。 2、报告期内公司从事的业务情况 作为国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司，报告期内，公司继续以创业孵化服务为基础，孵化器及工业园区建设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易等。 强化服务品质提升，打造园区运营载体。公司依托天津滨海新区开发开放带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务，自主开发建设了多个高品质有亮点的工业园升改造工作。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化器服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。 积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，围绕公司“十四五”时期改革发展的目标，强化公司产业投资功能建设，积极开展项目调研和股权收购方案策划，不断强化提升资本运作能力，探索实现产业投资和房产运营、孵化服务相结合的途径，为公司转型发展培育新动能。利用公司孵化器筛选优质项目进行调研分析，积极寻找投资项目资源，为公司科技型股权投资进行初步尝试。 深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器2005年由国家科技部认定为国家级孵化器，从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务，逐步形成软件及服务外包产业集聚效应。报告期内，公司在孵化器建设方面，加强对滨海高新区政策的研究，将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向，结合天津高新区“细胞谷”“信创谷”建设，重点关注新一代信息技术、生物医药、新能源、航天航空等先进制造业集群，充分发挥公司科技园区产业聚集效应。同时拓展孵化服务模式，不断完善在孵企业档案管理数据库，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提高园区内孵化服务水平，提升孵化器影响力。 持续开展贸易业务。贸易业务主要为商品批发，经营主体为全资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司开展棉花和电解铜等贸易业务。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 随着天津加快构筑现代产业体系，推动构建新发展格局，推动京津冀协同发展取得新的更大进展，并致力于打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地。为打造产业创新承接平台，推动先进科技成果和优质企业资源落地转化，滨海高新区作为承接平台，迎来新的发展机遇。 通过二十年的发展，公司在利用政策优势强化招商销售，发挥地域优势做好项目建设，加强人才队伍建设，不断积累工业园建设经验，提升园区运营服务功能，培育产业聚集效应，推进资本运作平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 1.拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供有力支撑。 2.拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，进一步促进招商租售工作。 3.拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。 4.拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。 5.拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 三、 经营情况的讨论与分析 2022年是实施“十四五”规划、全面深化改革转型的关键之年，公司牢固树立改革转型发展理念，积极融入天津滨海高新区战略部署，进一步统一思想、凝心聚力，加快推进改革转型和高质量发展。 强化房产租售业务，稳步提高公司盈利水平。在公司业务转型期，聚焦产业园区房产销售与租赁核心业务，克服市场需求低迷和竞争激烈等客观困难，对公司存量房产进行有效经营，实现稳定的主营收入与盈利水平。以房产自持经营（租赁或合作经营）获取稳定收入，支撑科创生态建设业务；以房产销售获取利润，提供转型所需资本，支撑产业投资业务。以市场化导向制订有竞争力的价格体系，加大营销策划力度和资金投入，完善园区软硬环境，打造招商租售核心能力。 2.加速园区提升改造，完善商业配套，改善营商环境。 结合园区发展、产业聚集及企业成长，为驻区企业提供优质的营商环境。集中精力，有效的运用资金和物业空间，投入提升企业满意度与市场接受度，充分拉高项目品质。加强科技、智慧及双碳概念的导入，围绕软件产业及数字经济，强化园区的科技感与体验感，增强园区活力。提升物业服务管理水平与质量，加大硬载体的改造与软服务的嵌入，提升园区的舒适度、便捷性及多元化。 3.完善孵化器服务职能，打造海泰孵化器品牌。 结合滨海高新区十四五规划深化高效能载体服务建设打造的要求，发挥平台与孵化器的有机结合，加强载体服务优势共享。积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式，带动孵化器作用回归建设初衷，强化企业孵化器职能，提升孵化器品牌的运营能力。 4.推动资源整合，强化产业投资。 为了更好的开展公司科创生态建设和产业投资两项主营业务，丰富公司孵化器运营载体，公司增加持有型物业规模，优化公司经营结构，扩大公司业务规模。明确产业投资项目的标准，积极寻找项目资源，关注有潜力的投资项目，加强项目调研和分析能力，组建专业团队开展项目投资工作。同时，为了加速公司投资业务发展，公司策划引入产业投资基金业务，积极研究产业投资基金运营模式，针对相关基金项目情况开展调研工作，不断完善基金运营管理机制建设。 5.做好资金管理，保障公司运营平稳。 公司与多家银行进行沟通，取得银行信贷支撑公司运营。拓展融资渠道，积极探索改善公司融资结构的途径，优化资金成本，强化公司资金运营能力，提升公司资金利用效率，降低项目运营风险。 6.充分发挥党建引领作用，推进党建与公司转型深度融合。 一是公司党支部全面履行管党治党主体责任，扎实推进全面从严治党各项工作，进一步增强支部凝聚力、战斗力，调动员工主观能动性，激发员工干事创业热情。二是充分发挥党建在指导经营工作中的引领示范作用，进一步将基层党建与公司转型发展深度融合，激发国有企业活力动力，提升改革质量，积极融入滨海高新区产业发展和科技创新战略布局，加快推进公司重整转型。三是公司持续加强领导干部队伍建设，推进落实经营班子职业经理人制度改革，组织开展面向社会公开选聘工作，持续性优化人员结构，构建人才梯队。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司批发贸易成本减少所致。 销售费用变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司工资性支出和办公费减少所致。 管理费用变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司中介费用增加所致。 财务费用变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息支出减少所致。 研发费用变动原因说明：不适用 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司购买商品支付的现金减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司购买固定资产支付的现金增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司取得借款收到的现金减少所致。 信用减值损失变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提的应收账款坏账准备增加所致。 其他收益变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司增值税返还减少所致。 营业外收入变动原因说明：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司固定资产处置利得减少所致。 营业外支出变动原因说明：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司违约金支出增加所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
（1）货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司支付融资租赁款所致。 （2）应收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收购货款增加所致。 （3）存货：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司开发成本增加所致。 （4）投资性房地产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司计提折旧所致。 （5）固定资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购置电子设备所致。 （6）短期借款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司银行借款增加所致。 （7）合同负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预收物业费转收入所致。 （8）其他流动资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司增值税留抵税额增加所致。 （9）应付账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付货款增加所致。 （10）长期应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司支付融资租赁款所致。 2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 期末本公司因融资抵押受限的存货金额为862,642,713.09元，详见本附注“七、32.短期借款”及“七、48.长期应付款”项下说明。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 □适用 √不适用 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用
净利润来源或投资收益对净利润影响达到10%以上的子公司
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1.环境政策风险：新冠疫情冲击与经济需求收缩，经济下行压力加大，环境政策整体仍然偏2.行业风险：在目前的行业竞争格局下，行业变革、洗牌将持续，工业地产也将面临增速放缓、经营压力加剧等不确定性和风险。同时，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼企业平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。 为应对以上风险，公司将深入研究国家政策导向，紧跟政策动向，增加持有型物业运营规模，提升经营效率和效益，整合区域高新技术产业的优质资源，推进高新技术产业投资。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 详见公司于2022年3月18日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及指定信息披露媒体刊登的下述公告：天津海泰科技发展股份有限公司第十届董事会第十次会议决议公告（公告编号：2022-002）、天津海泰科技发展股份有限公司第十届监事会第五次会议决议公告（公告编号：2022-003）。 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 □适用 √不适用 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 □适用 √不适用 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况 □适用 √不适用 3 其他重大合同 □适用 √不适用 十二、其他重大事项的说明 □适用 √不适用 第七节 股份变动及股东情况 一、股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 股份变动情况说明 □适用 √不适用 3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有） □适用 √不适用 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 √不适用 (二) 限售股份变动情况 □适用 √不适用 二、股东情况 (一) 股东总数：
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位：股
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 √适用 □不适用 单位：股
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东 □适用 √不适用 三、董事、监事和高级管理人员情况 (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况 □适用 √不适用 其它情况说明 □适用 √不适用 (二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 □适用 √不适用 (三) 其他说明 □适用 √不适用 （未完）  |