[中报]京投发展(600683):京投发展2022年半年度报告

时间：2022年08月30日 17:46:48 中财网

原标题:京投发展:京投发展2022年半年度报告

公司代码：600683 公司简称：京投发展






京投发展股份有限公司
2022年半年度报告








重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。


二、 未出席董事情况

未出席董事职务	未出席董事姓名	未出席董事的原因说明	被委托人姓名
董事	郑毅	工作原因	刘建红

三、 本半年度报告未经审计。


四、 公司负责人魏怡、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内公司无半年度利润分配、无资本公积转增股本预案。


六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司2022年半年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。


七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否

十、 重大风险提示
具体内容详见本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内容。


十一、 其他
□适用 √不适用

目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8
第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 19
第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 21
第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 22
第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 32
第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 35
第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 36
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 41

备查文件目录	载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人 员）签名并盖章的财务报表。
	报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及 公告的原稿。

第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
上交所	指	上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投发展	指	京投发展股份有限公司
公司法	指	中华人民共和国公司法
公司章程	指	京投发展股份有限公司章程
京投公司	指	北京市基础设施投资有限公司
中国银泰	指	中国银泰投资有限公司
京投置地	指	北京京投置地房地产有限公司
京投阳光	指	北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科	指	北京万科企业有限公司
基石基金	指	北京基石创业投资基金（有限合伙）
基石仲盈	指	北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）
基石信安	指	北京基石信安创业投资有限公司
基石连盈	指	保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）
基石信创	指	北京基石信创创业投资中心（有限合伙）
基石慧盈	指	北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）
上海礼兴	指	上海礼兴酒店有限公司
上海礼仕	指	上海礼仕酒店有限公司
无锡嘉仁	指	无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄	指	无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资	指	北京潭柘投资发展有限公司
宁波华联	指	宁波华联房地产开发有限公司
京投万科	指	北京京投万科房地产开发有限公司
京投银泰置业	指	北京京投银泰置业有限公司
兴业置业	指	北京京投兴业置业有限公司
尚德置业	指	北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业	指	北京京投灜德置业有限公司
兴平置业	指	北京京投兴平置业有限公司
京投兴檀	指	北京京投兴檀房地产有限公司
京投丰德	指	北京京投丰德房地产有限公司
京投兴海	指	北京京投兴海房地产有限公司
京投润德	指	北京京投润德置业有限公司
潭柘兴业	指	北京潭柘兴业房地产开发有限公司
无锡望愉	指	无锡望愉地铁生态置业有限公司
京投颐信	指	北京京投颐信健康管理服务有限公司
鄂尔多斯项目公司	指	鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元

第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息

公司的中文名称	京投发展股份有限公司
公司的中文简称	京投发展
公司的外文名称	METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写	MTL
公司的法定代表人	魏怡

二、 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	张雨来	朱琳
联系地址	北京市朝阳区建国门外大街2号 银泰中心C座17层	北京市朝阳区建国门外大街2号 银泰中心C座17层
电话	010-65636622	010-65636620
传真	010-85172628	010-85172628
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、 基本情况变更简介

公司注册地址	宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的历史变更情况	无
公司办公地址	北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码	100022
公司网址	www.600683.com
电子信箱	[email protected]
报告期内变更情况查询索引	无

四、 信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称	中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载半年度报告的网站地址	www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点	公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引	无

五、 公司股票简况

股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	京投发展	600683	京投银泰

六、 其他有关资料
□适用 √不适用

七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币

主要会计数据	本报告期 （1－6月）	上年同期	本报告期比上 年同期增减 (%)
营业收入	1,207,670,953.27	2,041,547,548.88	-40.85
归属于上市公司股东的净利润	176,045,773.33	161,134,588.53	9.25
归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润	83,768,441.53	105,381,215.13	-20.51
经营活动产生的现金流量净额	-5,848,835,260.94	3,742,522,307.49	-256.28
	本报告期末	上年度末	本报告期末比 上年度末增减 (%)
归属于上市公司股东的净资产	8,975,032,170.40	9,143,487,927.73	-1.84
总资产	52,185,686,184.24	46,803,933,077.60	11.50

注：公司2022年半年度归属于上市公司股东的净利润176,045,773.33元，扣除永续债利息161,089,999.99元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为14,955,773.34元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-77,321,558.46元。


(二) 主要财务指标

主要财务指标	本报告期 （1－6月）	上年同期	本报告期比上年同期 增减(%)
基本每股收益（元／股）	0.02	0.10	-80.00
稀释每股收益（元／股）	0.02	0.10	-80.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元／股）	-0.10	0.02	-600.00
加权平均净资产收益率（%）	0.48	1.13	减少0.65个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%）	-2.50	0.26	减少2.76个百分点

公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。

营业收入较上年同期减少40.85%，主要系本期满足交付条件的产品规模较上年同期减少。

经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少256.28%，主要系本报告期内支付地价款。

基本每股收益较上年同期减少80%，主要系本报告期收入减少，归属于上市公司普通股股东的净利润较上年同期大幅减少。

扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期减少600%，主要系本报告期收入减少归属于上市公司普通股股东的净利润较上年同期减少。


八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	金额	附注（如适用）
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返 还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务	3,807,287.03
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本 小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产 公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资 产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部 分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日 的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性 金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交 易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备 转回
对外委托贷款取得的损益	25,867,276.54	参股公司委托贷款利息
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进 行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-6,409,898.06
其他符合非经常性损益定义的损益项目	96,728,322.83	主要系收取基金公司股利
减：所得税影响额	29,998,247.09
少数股东权益影响额（税后）	-2,282,590.55
合计	92,277,331.80

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用

十、 其他
□适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
2022上半年，受疫情点状散发影响，房地产市场经历了从下行加剧到筑底趋稳的过程。在稳地产的主基调之下，在“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下，各地积极结合自身情况全面落实“因城施策”，出台相应政策，维护房地产市场平稳运行。

根据国家统计局数据显示，2022年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，同比下降5.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积848,811.99万平方米，同比下降2.8%；房屋新开工面积66,423.47万平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面积28,635.79万平方米，同比下降21.5%。商品房销售面积68,923.04万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66,072.38亿元，同比下降28.9%。各项指标较去年同比都有所下降。

（二）主营业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。

近年来，公司始终聚焦TOD轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以地铁、高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，10年间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超277万平方米。


二、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
1、明晰的企业战略
明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。

明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司集中优势资源投入到北京TOD轨道物业项目的开发中，取得了不错的成绩。

2、先进的理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。

公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。

智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。

除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”、“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。

3、优秀的财务融资能力
公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于2022年3月公开发行公司债8.84亿元，期限3年，票面利率3.27%。

4、科学的运营管理模式
当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。

5、高效能的组织团队
公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干。最终打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。


三、 经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2022年上半年，公司各项目房地产销售面积总计6.77万平方米，签约销售额21.13亿元。

北京及环京的各项目具体情况如下：
（1）岚山：住宅进度有序推进，室内精装、外立面工程等全面展开；项目评为北京市安全文明施工样板工地；
（2）臻御府：室内精装、外立面、景观工程等基本完工，启动验收工作； （3）檀谷：慢闪公园阶段性品质提升完成；C4、C8招商按计划推进；C8一期竣工备案完成；C5工程进度正常推进；
（4）倬郡：一期进度正常推进，单体及小市政施工基本完成，启动验收工作； （5）北京公园悦府：住宅已售罄，新报建商业地块完成多规合一审查并取得规划许可证； （6）锦悦府、璟悦府、西华府：已正常交付，后续将持续关注客户满意度情况。

作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目2022年上半年具体情况如下： （1）愉樾天成：半年度网签销售业绩位列无锡商品房成交金额排行榜第2名；53#地块全精装住宅、酒店、商办及54#地块盖上全精装住宅同步开发，二期盖上产品已于7月首批次入市。

（2）无锡公园悦府：C区住宅6月份如期交付；A、B区住宅验收工作基本完成。


（二）财务状况分析
2022年上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润 17,604.58万元，扣除永续债利息16,109.00万元，归属于上市公司普通股股东净利润1,495.58万元。报告期内，实现主营业务收入 120,767.10万元，其中房地产销售结转实现收入 118,841.04万元；公司三项费用合计13,724.45万元，较上年同期减少8,199万元，其中销售费用较上年同期减少2,805.86万元,主要系公司结转销售收入较上年同期减少所致，财务费用较上年同期减少4,843.10万元，财务费用减少主要系融资结构变化财务费用减少；本报告期，投资收益实现12,890.54万元，该部分收益中公司投资的基金项目产生的收益9,646.99万元，基金收益未来是否能持续具有不确定性。

本报告期末，公司资产总额5,218,568.62万元，较期初增加538,175.31万元，增幅11.50%，资产总额增加主要系存货较年初增加751,410.79万元，增加主要系公司获取东坝地块支付地价款，资产总额中存货期末余额 3,675,358.31万元，占资产总额的70.43%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀谷、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目，资产质量良好。公司负债总额4,119,643.29万元，较上年同期增加555,226.37万元，增幅15.58%，负债总额中合同负债期末余额1,266,829.56万元，占负债总额的30.75%。截至2022年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为 1,474,477.75万元，占负债总额 35.79%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项，公司资产负债率78.94%。

本报告期公司经营活动现金净流量为净流出584,883.53万元，净流出主要系支付新增项目地价款；本报告期公司筹资活动现金净流量为净流入330,209.84万元，净流入主要系新增股东借款。


（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况

序 号	持有待开发土 地的区域	持有待开发 土地的面积 (平方米)	一级土地 整理面积 (平方米)	规划计容 建筑面积 (平方米)	是/否涉及 合作开发项 目	合作开发项 目涉及的面 积(平方米)	合作开发 项目的权 益占比(%)
1	北京市门头沟 区潭柘寺镇	180,851	0	238,650	是	238,650	40
2	无锡市经开区 （注）	110,484	0	162,873	是	248,085	50
3	北京市朝阳区	197,862	0	363,000	是	363,000	60

注：无锡市经开区项目为该项目的C地块，宗地编号分别为XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。

公司于2021年12月24日获得北京市朝阳区项目的土地使用权，截至报告期末尚未开工建设。报告期内，朝阳区项目正进行报备报建手续。项目案名为“北熙区”，旨在打造下一代“生态圈”社区范本，集结北京首个城轨融合、低碳智慧宜居示范区及国际级商业、教育、医疗配套，构建成长、立体、高效、集约式社区空间。


2、报告期内房地产开发投资情况

序 号	地区	项目	经营业态	在建项目/ 新开工项 目/竣工项 目	项目用地面 积(平方米)	项目规划计 容建筑面积 (平方米)	总建筑面积 (平方米)	在建建筑面 积(平方米)	已竣工面积 (平方米)	总投资额 （万元）	报告期实际 投资额 （万元）
1	无锡经开区	愉樾天成	普通住宅、 商业、酒店 及配套	在建项目	265,907	481,247	717,957	549,722	0	726,484	44,295.30
2	三河市燕郊镇国家 高新技术产业开发 区	倬郡	商业办公	在建项目	50,000	150,000	186,132	186,132	0	206,031	14,529.00
3	北京市丰台区花乡 郭公庄村	臻御府	普通住宅、 回迁安置 房、商业及 配套	在建项目	56,507	162,338	242,104	242,104	0	689,116	44,874.18
4	北京市海淀区苏家 坨镇	岚山	普通住宅、 商业、办公 及配套	在建项目	239,378	301,600	368,720	254,108	0	1,057,711	28,356.59
5	北京市昌平区	北京公园 悦府	普通住宅、 保障房、商 业、办公及 配套	在建项目	301,751	516,351	632,197	49,868	549,767	1,196,695	12,362.69
6	北京市门头沟区	檀谷	洋房、别墅、 保障房、商 业及配套	在建项目	236,155	279,748	451,696	80,410	239,886	937,309	35,778.23
7	北京市平谷区	璟悦府	办公、商业、 住宅及配套	在建项目	89,153	179,629	242,039	27,916	214,123	370,404	11,393.03
8	北京市密云区	锦悦府	普通住宅及 配套	在建项目	63,574	127,149	237,976	0	237,976	389,837	6,713.39
9	无锡惠山区	无锡公园 悦府	普通住宅、 洋房、别墅	在建项目	241,639	337,183	480,340	94,421	385,919	335,873	13,106.58
			及配套
10	北京市海淀区	琨御府	普通住宅、 保障房、商 业、办公及 配套	竣工项目	159,082	329,900	394,968	0	394,968	1,005,726	0
11	北京市丰台区	西华府	普通住宅、 保障房、办 公、商业及 配套	竣工项目	233,209	629,170	664,769	0	664,769	843,619	0
12	北京房山区	金域公园	普通住宅	竣工项目	27,528	55,056	69,637	0	69,637	110,000	0
13	北京房山区	新里程	普通住宅、 保障房	竣工项目	77,834	147,732	176,569	0	176,569	207,236	0

注：a、愉樾天成中B地块未取得规证部分的计容面积和总建面为可研测算值。

b、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。

3、报告期内房地产销售情况

序 号	地区	项目	经营业态	可供出售面积 （平方米）	已预售面积 （平方米）
1	北京市昌平区	北京公园悦府	普通住宅、保障房、商业、办公及配套	45,266	179
2	北京市海淀区	琨御府	普通住宅、保障房、商业、办公及配套	212	0
3	北京市丰台区	西华府	普通住宅、保障房、办公、商业及配套	23,382	9,725
4	北京市门头沟区	檀谷	洋房、别墅、保障房商业及配套	47,350	1,288
5	北京市平谷区	璟悦府	办公、商业、住宅及配套	8,499	3,773
6	北京市密云区	锦悦府	普通住宅及配套	155,443	4,290
7	无锡市惠山区	无锡公园悦府	普通住宅、洋房、别墅及配套	13,160	7,363
8	北京市房山区	新里程	普通住宅、保障房	150	0
9	北京市丰台区	臻御府	普通住宅、保障房、商业、办公及配套	42,849	2,094
10	北京市海淀区	岚山	普通住宅、商业、办公及配套	22,124	2,902
11	河北省三河市	倬郡	办公、商业	37,279	142
12	无锡市经开区	愉樾天成	普通住宅、商业、办公、酒店及配套	100,726	35,921
13	北京市房山区	金域公园	普通住宅	4,400	0

注：可供出售面积=截至2022年6月底已取证未销售面积+2022年1-6月签约销售面积。

已售面积为2022年1-6月签约销售面积。


报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用

四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,207,670,953.27	2,041,547,548.88	-40.85
营业成本	896,153,286.42	1,391,777,801.51	-35.61
销售费用	54,508,421.20	82,567,033.62	-33.98
管理费用	77,564,884.75	83,065,330.88	-6.62
财务费用	5,171,164.27	53,602,167.26	-90.35
经营活动产生的现金流量净额	-5,848,835,260.94	3,742,522,307.49	-256.28
投资活动产生的现金流量净额	532,235,062.83	409,571,902.62	29.95
筹资活动产生的现金流量净额	3,302,098,355.37	-5,610,645,884.65	不适用
税金及附加	96,562,538.00	227,159,806.98	-57.49

营业收入变动原因说明：满足交付条件的产品规模较上年同期减少
营业成本变动原因说明：结转规模较上年同期减少
销售费用变动原因说明：收入减少相应结转的销售渠道代理费用减少 管理费用变动原因说明：压缩费用节约开支
财务费用变动原因说明：融资结构变化财务费用减少
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期内支付地价款 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期收回合营公司借款增加 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期取得借款增加 税金及附加变动原因说明：结转规模较上年同期减少，计提税金同步减少
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
本报告期，公司投资收益中基金收益9,646.99万元，占归属于上市公司股东净利润的54.80%，该收益不能确定具有可持续性。


(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元

项目名称	本期期末数	本期期 末数占 总资产 的比例 （%）	上年期末数	上年期 末数占 总资产 的比例 （%）	本期期 末金额 较上年 期末变 动比例 （%）	情况说明
货币资金	2,915,309,658.63	5.59	4,929,811,501.37	10.53	-40.86	支付地价款
应收款项	32,729,706.57	0.06	66,780,116.11	0.14	-50.99	收回房款
应收股利		0.00	19,397,329.30	0.04	-100.00	收回股利
存货	36,753,583,077.12	70.43	29,239,475,224.53	62.47	25.70	获取新地块支 付地价款存货 增加
一年内到期的 非流动资产	172,445,859.09	0.33	297,301,883.83	0.64	-42.00	收回一年内到 期的委托贷款
债权投资	599,400,000.00	1.15	0.00		不适用	新增委托贷款
合同负债	12,668,295,599.93	24.28	11,324,429,720.83	24.20	11.87	新增销售回款
应付职工薪酬	33,388,319.85	0.06	78,878,552.96	0.17	-57.67	支付上年度计 提的奖金
一年内到期的 非流动负债	1,258,553,157.92	2.41	1,887,828,686.49	4.03	-33.33	偿还一年内到 期的借款
长期借款	16,706,190,882.93	32.01	11,302,272,007.60	24.15	47.81	长期借款增加
递延收益	259,323,415.58	0.50	190,957,252.11	0.41	35.80	未实现内部交 易利息
其他综合收益	202,716,804.38	0.39	289,827,247.44	0.62	-30.06	其他权益工具 投资公允价值 变动

2. 境外资产情况
□适用 √不适用

3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司受限资产合计为989,082.77万元，其中存货抵押总额为910,143.35万元，投资性房地产抵押账面价值为3,606.05万元，长期股权投资质押总额为75,333.37万元。详见附注七、81所有权或使用权受到限制的资产。

4. 其他说明
□适用 √不适用

(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用

报告期内投资额（万元）	14,500.00
投资额增减变动数（万元）	14,500.00
上年同期投资额（万元）	0.00
投资额增减幅度（%）	-

(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用

被投资单位名称	主要经营活动	占被投资公 司权益的比 例（%）	备注	金额（万元）
北京基石信创创业投资中 心（有限合伙）	投资管理咨询	28.57%	其他权益工具投资	3,000.00
北京基石慧盈创业投资中 心（有限合伙）	投资管理咨询	23.00%	其他权益工具投资	11,500.00
合计	14,500.00

公司于2021年8月30日召开的十一届六次董事会、9月15日召开的2021年第三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资10,000.00万元。本报告期，公司支付出资款3,000.00万元，累计已完成出资7,000.00万元。

公司于2022年4月27日召开的十一届十三次董事会审议通过了《关于投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资11,500.00万元。本报告期，公司已完成全部认缴出资。


(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用

(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影 响金额
其他权益工具投资	475,886,617.74	504,739,360.35	-28,852,742.61	96,469,861.88
合计	475,886,617.74	504,739,360.35	-28,852,742.61	96,469,861.88

注：本报告期内，新增投资14,500万元，收回投资收到的现金9,646.99万元，公允价值变动减少7,738.28万元。


(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用

(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币

单位名称	业务性质	注册资本	总资产	净资产	净利润
孙、子公司：
北京京投置地房地产有限公司	房地产开发 与经营	2,000,000.00	790,306.36	528,304.79	11,551.23
北京京投银泰置业有限公司	房地产开发 与经营	10,000.00	167,698.80	69,733.60	144.56
北京京投银泰尚德置业有限公司	房地产开发 与经营	10,000.00	343,272.00	203,997.26	-60.75
北京京投兴业置业有限公司	房地产开发 与经营	10,000.00	124,380.12	73,766.66	1,350.01
北京京投灜德置业有限公司	房地产开发 与经营	5,000.00	868,601.31	30,407.49	-1,111.67
北京京投兴平置业有限公司	房地产开发 与经营	5,000.00	112,115.52	24,553.85	-1,040.00
北京京投兴檀置业有限公司	房地产开发 与经营	100,000.00	249,369.40	75,705.61	-5,711.50
三河市京投发展致远房地产开发有 限公司	房地产开发 与经营	5,000.00	101,865.85	3,177.98	-234.04
北京京投丰德房地产有限公司	房地产开发 与经营	2,000.00	633,223.08	-22,553.96	-580.98
北京京投兴海房地产有限公司	房地产开发 与经营	10,000.00	1,050,265.81	-1,413.36	-302.43
北京京投润德置业有限公司	房地产开发 与经营	10,000.00	708,201.36	1,406.61	-593.39
无锡惠澄实业发展有限公司	房地产开发 与经营	12,000.00	211,963.61	62,517.25	11,257.78
参股公司：
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有 限责任公司	房地产开发 与经营	3,000.00	111,882.07	-82,187.98	-3,540.80
上海礼仕酒店有限公司	酒店服务业	58,525.83	144,085.87	-79,595.01	-10,392.28
北京京投阳光房地产开发有限公司	房地产开发 与经营	24,000.00	32,613.35	27,552.22	-225.93
北京潭柘兴业房地产开发有限公司	房地产开发 与经营	30,000.00	949,901.70	4,305.92	-19.59
北京京投颐信健康管理服务有限公 司	房地产开发 与经营	3,000.00	2,670.08	120.41	-80.05
无锡望愉地铁生态置业有限公司	房地产开发 与经营	50,000.00	1,246,105.35	4,166.96	-1,499.23

注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。


2、对公司净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币

单位名称	营业收入	营业利润	净利润	原因
北京京投置地房地产有限公司	391.31	11,539.43	11,551.23	净利润主要来源于利息收入
北京京投兴檀置业有限公司	11,351.71	-5,711.50	-5,711.50	利息费用化导致当期亏损较 大

81,606.68

17,077.64

11,257.78

3、经营业绩变动30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币

单位名称	本期净利润	上年同期净利润	变动原因
北京京投置地房地产有限公司	11,551.23	-791.56	本期利息支出较上年同期大幅减少
北京京投银泰置业有限公司	144.56	-85.47	本期利息收入较上年同期增加
北京京投银泰尚德置业有限公司	-60.75	6,020.08	本期销售结转较上年同期大幅减少
北京京投兴业置业有限公司	1,350.01	6,102.36	本期销售结转较上年同期大幅减少
北京京投兴平置业有限公司	-1,040.00	511.39	项目竣工借款利息费用化导致当期 亏损增加
北京京投兴檀置业有限公司	-5,711.50	-241.60	利息费用化亏损增加
北京京投丰德房地产有限公司	-580.98	-3,613.80	期间费用较上年同期减少
北京京投兴海房地产有限公司	-302.43	-903.24	期间费用较上年同期减少

（未完）