[中报]万科A(000002):2022年半年度报告摘要
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时间：2022年08月30日 20:02:24 中财网 |
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原标题:万科A:2022年半年度报告摘要
万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2022年半年度报告摘要
A股证券代码：000002、299903
A股证券简称：万科 A、万科 H代
公告编号：〈万〉2022-114
二〇二二年八月
| A股股票上市地 | 深圳证券交易所（以下简称“深交所”） | | A股股票简称 | 万科Ａ | | A股股票代码 | 000002 | | H股股票上市地 | 香港联合交易所有限公司 | | H股股票简称 | 万科企业、万科 H代（该简称仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其
因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。） | | H股股票代码 | 02202、299903（该代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B
转 H而持有的本公司 H股股份使用。） |
2、联系人和联系方式
| 项目 | 2022年 1-6月 | 2021年 1-6月 | 比上年同期增减 | | 营业收入 | 206,916,289,449.72 | 167,110,935,244.56 | 23.82% | | 营业利润 | 24,237,684,886.65 | 21,987,575,040.06 | 10.23% | | 利润总额 | 24,359,200,031.51 | 22,080,868,650.38 | 10.32% | | 归属于上市公司股东的净利润 | 12,222,659,217.79 | 11,046,937,585.87 | 10.64% | | 扣除非经常性损益后归属于上市公
司股东的净利润 | 11,720,990,962.68 | 10,727,286,571.01 | 9.26% | | 经营活动产生的现金流量净额 | 8,288,020,493.16 | 6,781,560,273.77 | 22.21% | | 基本每股收益 | 1.0514 | 0.9509 | 10.57% | | 稀释每股收益 | 1.0514 | 0.9509 | 10.57% | | 净资产收益率（全面摊薄） | 5.22% | 4.98% | 上升 0.24个百分点 | | 净资产收益率（加权平均） | 5.06% | 4.79% | 上升 0.27个百分点 | | 项目 | 2022年 6月 30日 | 2021年 12月 31日 | 比年初数增减 | | 资产总额 | 1,879,202,244,259.10 | 1,938,638,128,699.08 | -3.07% | | 负债总额 | 1,487,493,682,256.50 | 1,545,865,352,173.99 | -3.78% | | 归属于上市公司股东的净资产 | 234,234,876,591.05 | 235,953,134,212.41 | -0.73% | | 股本（股） | 11,625,383,375.00 | 11,625,383,375.00 | - | | 归属于上市公司股东的每股净资产 | 20.28 | 20.30 | -0.10% | | 资产负债率 | 79.16% | 79.74% | 下降 0.58个百分点 | | 净负债率 | 35.52% | 29.69% | 上升 5.83个百分点 |
注 1：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益
注 2：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含本期回购股份
的影响
注 3：本期归属于上市公司股东的每股净资产已扣减本期回购股份的影响
（三）公司股东数量及持股情况
单位：股
| 2022年 6月 30日股东
总数 | 481,046户（其中 A股 480,970户，
H股 76户） | 2022年 7月 31日股东总
数 | 518,181户（其中 A股 518,106户，H股 75
户） | | | | | 前 10名股东持股情况 | | | | | | | | 股东名称 | 股东
性质 | 持股
比例 | 报告期末持
有的普通股
数量 | 报告期内增减变
动情况 | 持有有
限售条
件股份
数量 | 质押或冻结
的股份数量 | | 深铁集团 | 境内国有
法人 | 27.89% | 3,242,810,791 | 0 | 0 | 0 | | HKSCC NOMINEES LIMITED | 境外法人 | 16.35% | 1,901,043,427 | -15,745 | 0 | 0 | | 盈嘉众合伙企业 | 境内一般
法人 | 3.77% | 438,703,992 | 0 | 0 | 438,703,992 | | 香港中央结算有限公司 | 境外法人 | 3.60% | 418,719,173 | +78,056,831 | 0 | 0 | | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 境内国有 | 1.60% | | 0 | 0 | 0 |
| | 法人 | | 185,478,200 | | | | | 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-
018L-FH002深 | 基金、理
财产品等 | 1.48% | 171,778,848 | +90,155,703 | 0 | 0 | | 招商财富－招商银行－德赢 1号专项资产管理计
划 | 基金、理
财产品等 | 1.26% | 146,255,820 | 0 | 0 | 0 | | 中国证券金融股份有限公司 | 境内国有
法人 | 1.14% | 132,669,394 | 0 | 0 | 0 | | 盈安合伙企业 | 境内一般
法人 | 1.05% | 122,230,826 | 0 | 0 | 108,991,900 | | 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
品-005L-CT001深 | 基金、理
财产品等 | 0.71% | 83,031,047 | +54,004,279 | 0 | 0 | | 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名
股东的情况 | 不适用 | | | | | | | 上述股东关联关系或一致行动的说明 | “盈嘉众合伙企业”和“盈安合伙企业”为一致行动人。除上述之外，公司未知
上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动
人。 | | | | | | | 上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况
的说明 | 不适用 | | | | | | | 参与融资融券业务股东情况说明 | 深铁集团拟继续开展转融通证券出借业务，以所持有的不超过 97,241,965股公司
A股股份（不超过公司 A股股份的 1%），约占公司总股本的 0.836%，实施转融通
证券出借业务，出借股份的所有权不会发生转移。详见公司于 2022年 7月 4日披
露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》。 | | | | | | | 前 10名股东中存在回购专户的特别说明（如有） | 不适用 | | | | | | | 前 10名无限售条件股东持股情况 | | | | | | | | 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | | | | | | 深铁集团 | 3,242,810,791 | 人民币普通股（A股） | | | | | | HKSCC NOMINEES LIMITED | 1,901,043,427 | 境外上市外资股（H股） | | | | | | 盈嘉众合伙企业 | 438,703,992 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 香港中央结算有限公司 | 418,719,173 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 185,478,200 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-
018L-FH002深 | 171,778,848 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 招商财富－招商银行－德赢 1号专项资产管理计
划 | 146,255,820 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 中国证券金融股份有限公司 | 132,669,394 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 盈安合伙企业 | 122,230,826 | 人民币普通股（A股） | | | | | | 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
品-005L-CT001深 | 83,031,047 | 人民币普通股（A股） | | | | |
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司 H股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2022年 6月 30日和 2022年 7月 31日 A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2022年 6月 30日，公司总股数为 11,625,383,375股（含库存股），其中 A股 9,724,196,533股，H股 1,901,186,842股。
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额
（万元） | 利率 | | 万科企业股份有限公司
2019年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第二期) | 19万科 02 | 112976 | 2019年9月25日至2019
年 9月 26日 | 2024年 9月 26日 | 250,000 | 3.55% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第一期)
（品种一） | 20万科 01 | 149056 | 2020年3月13日至2020
年 3月 16日 | 2025年 3月 16日 | 150,000 | 3.02% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第一期)
（品种二） | 20万科 02 | 149057 | 2020年3月13日至2020
年 3月 16日 | 2027年 3月 16日 | 100,000 | 3.42% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第二期)
（品种一） | 20万科 03 | 149123 | 2020年5月18日至2020
年 5月 19日 | 2025年 5月 19日 | 100,000 | 2.56% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第二期)
（品种二） | 20万科 04 | 149124 | 2020年5月18日至2020
年 5月 19日 | 2027年 5月 19日 | 150,000 | 3.45% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第三期)
（品种一） | 20万科 05 | 149141 | 2020年6月18日至2020
年 6月 19日 | 2025年 6月 19日 | 80,000 | 3.20% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第三期)
（品种二） | 20万科 06 | 149142 | 2020年6月18日至2020
年 6月 19日 | 2027年 6月 19日 | 120,000 | 3.90% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第四期)
（品种一） | 20万科 07 | 149296 | 2020年 11月 12日至
2020年 11月 13日 | 2025年 11月 13日 | 38,100 | 3.50% | | 万科企业股份有限公司
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券(第四期)
（品种二） | 20万科 08 | 149297 | 2020年 11月 12日至
2020年 11月 13日 | 2027年 11月 13日 | 160,000 | 4.11% | | 万科企业股份有限公司 | 21万科 01 | 149357 | 2021年1月21日至2021 | 2024年 1月 22日 | 190,000 | 3.38% |
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额
（万元） | 利率 | | 2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第一期)（品种一） | | | 年 1月 22日 | | | | | 万科企业股份有限公司
2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第一期) （品种二） | 21万科 02 | 149358 | 2021年1月21日至2021
年 1月 22日 | 2028年 1月 22日 | 110,000 | 3.98% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第二期)（品种一） | 21万科 03 | 149477 | 2021年5月19日至2021
年 5月 20日 | 2026年 5月 20日 | 100,000 | 3.40% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向合格投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券(第二期) （品种二） | 21万科 04 | 149478 | 2021年5月19日至2021
年 5月 20日 | 2028年 5月 20日 | 56,600 | 3.70% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向专业投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券（第三期）（品种一） | 21万科 05 | 149567 | 2021年7月23日至2021
年 7月 26日 | 2026 年 7 月 26 日 | 230,000 | 3.19% | | 万科企业股份有限公司
2021年面向专业投资者公
开发行住房租赁专项公司
债券（第三期）（品种二） | 21万科 06 | 149568 | 2021年7月23日至2021
年 7月 26日 | 2028年 7 月 26 日 | 70,000 | 3.49% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期
（品种一） | 22万科 01 | 149814 | 2022年 3月 3日至 2022
年 3月 4日 | 2025年 3月 4日 | 89,000 | 3.14% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期
（品种二） | 22万科 02 | 149815 | 2022年 3月 3日至 2022
年 3月 4日 | 2027年 3月 4日 | 110,000 | 3.64% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第二期
（品种一） | 22万科 03 | 149930 | 2022年 6月 2日至 2022
年 6月 6日 | 2027年 6月 6日 | 35,000 | 2.90% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第二期
（品种二） | 22万科 04 | 149931 | 2022年 6月 2日至 2022
年 6月 6日 | 2029年 6月 6日 | 65,000 | 3.53% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第三期
（品种一） | 22万科 05 | 149975 | 2022年 7月 7日至 2022
年 7月 8日 | 2027年 7月 8日 | 290,000 | 3.21% | | 万科企业股份有限公司
2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第三期
（品种二） | 22万科 06 | 149976 | 2022年 7月 7日至 2022
年 7月 8日 | 2029年 7月 8日 | 50,000 | 3.70% | | 万科企业股份有限公司
2021年度第一期中期票据 | 21万科
MTN001 | 102100209 | 2021年1月27日至2021
年 1月 29日 | 2024年 1月 29日 | 200,000 | 3.76% |
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额
（万元） | 利率 | | 万科企业股份有限公司
2021年度第二期中期票据 | 21万科
MTN002 | 102100912 | 2021年 4月 28日-2021
年 4月 29日 | 2024年 4月 29日 | 200,000 | 3.52% | | 万科企业股份有限公司
2021年度第三期中期票据 | 21万科
MTN003 | 102101821 | 2021年 9月 2日-2021
年 9月 3日 | 2024年 9月 6日 | 200,000 | 3.08% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第一期中期票据 | 22万科
MTN001 | 102280222 | 2022年 1月 25日-2022
年 1月 26日 | 2025年 1月 27日 | 300,000 | 2.95% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第二期中期票据 | 22万科
MTN002 | 102280265 | 2022年 2月 14日-2022
年 2月 15日 | 2025年 2月 16日 | 300,000 | 2.98% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第三期中期票据 | 22万科
MTN003 | 102280364 | 2022年 2月 23日-2022
年 2月 24日 | 2025年 2月 25日 | 200,000 | 3.0% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第一期绿色中期
票据 | 22万科
GN001 | 132280068 | 2022年 7月 19日-2022
年 7月 20日 | 2025年 7月 21日 | 300,000 | 3.0% | | 万科企业股份有限公司
2022年度第二期绿色中期
票据 | 22万科
GN002 | 132280075 | 2022年 8月 10日-2022
年 8月 11日 | 2025年 8月 12日 | 200,000 | 2.9% |
2、截至报告期末的财务指标
| 项目 | 本报告期末 | 上年末 | 本报告期末比上年末增减 | | 流动比率 | 1.24 | 1.22 | 1.64% | | 资产负债率 | 79.16% | 79.74% | 下降 0.58个百分点 | | 速动比率 | 0.41 | 0.40 | 1.39% | | | 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | | 扣除非经常性损益后净利润
（万元） | 1,172,099.10 | 1,072,728.66 | 9.26% | | EBITDA全部债务比 | 0.02 | 0.02 | 16.71% | | 利息保障倍数 | 5.41 | 6.18 | -12.39% | | 现金利息保障倍数 | 4.40 | 5.30 | -16.87% | | EBITDA利息保障倍数 | 6.34 | 7.16 | -11.42% | | 贷款偿还率 | 100% | 100% | - | | 利息偿付率 | 100% | 100% | - |
三、经营情况讨论与分析
2022年上半年，全国商品房销售规模大幅下滑，各地陆续出台措施稳定市场。面对快速变化的经营环境，本集团根据年初制定的经营策略，在坚持稳健经营、保持健康财务状况的基础上，推进开发业务“一盘棋”建设，持续提升经营、服务类业务的经营效率和竞争力，各项工作有序开展。
报告期内，本集团继续保持行业领先的信用评级，融资成本进一步优化。截至报告期末，本集团各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，净负债率为 35.5%；持有货币资金 1,410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 626.4亿元；剔除预收款项的资产负债率为 68.4%。有息负债中，长期负债占比为 77.6%；报告期末存量融资的综合融资成本为 4.08%，较上年末进一步降低。上半年经营活动产生的现金流量净额为 82.9亿元。
上半年本集团实现营业收入 2,069.2亿元，同比增长 23.8%；归属于上市公司股东的净利润 122.2亿元，同比增长 10.6%。其中房地产开发业务结算收入 1,788.8亿元，同比增长 23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 39.1%、12.3%和 10.4%。
（一）市场情况回顾
全国商品房销售面积大幅下降。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积 6.89亿平方米，同比下降 22.2%；销售金额 6.61万亿元，同比下降 28.9%。其中前 5个月商品房销售面积的累计降幅持续扩大，6月降幅有所收窄。
房地产开发投资同比转负，新开工面积降幅扩大。上半年行业投资压力加大，全国房地产开发投资完成额同比下降 5.4%；全国房屋新开工面积延续下滑趋势，上半年同比下降 34.4%。
土地市场成交下行。根据中国指数研究院的数据，2022年上半年全国 300个城市住宅类用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降 47.0%和 54.2%，住宅类用地成交的平均溢价率约为 4%，较去年同期下降 13个百分点。
房地产贷款增速回落。中国人民银行数据显示，6月底全国主要金融机构人民币房地产贷款余额 53.11万亿元，同比增长 4.2%，增速比上年末低 3.7个百分点。
经营服务类业务既面临挑战，也迎来发展机遇。物业服务在疫情防控下加速融入社区基层治理，重要性日益凸显；疫情下，物流行业对供应链体系的韧性和安全性要求进一步提高，在“强链、补链”等政策支持下，冷链迎来发展机遇；租赁住宅持续获得政策支持，保障性租赁住房纳入公募 REITs试点，打通住房租赁行业“融投管退”的商业闭环；商业地产经营整体受疫情影响较大，但优质购物中心具备稀缺性，在经营上体现出更强的韧性。
| 行业 | 营业收入 | | 营业成本 | | 注
1
毛利率 | | 注
2
营业利润率 | | | | 金额 | 增减 | 金额 | 增减 | 数值 | 同比增减 | 数值 | 同比增减 | | 1.主营业务 | 20,386,436.87 | 22.74% | 16,205,453.10 | 26.31% | 20.51% | 下降 2.25个
百分点 | 16.42% | 下降 1.59个
百分点 | | 其中：房地产
开发及相关资
产经营业务 | 19,167,202.20 | 21.68% | 15,171,519.24 | 25.12% | 20.85% | 下降 2.18个
百分点 | 16.52% | 下降 1.52个
百分点 | | 物业服务 | 1,219,234.67 | 42.19% | 1,033,933.86 | 46.82% | 15.20% | 下降 2.68个
百分点 | 14.75% | 下降 2.71个
百分点 | | 注
4
2.其他业务 | 305,192.07 | 202.01% | 251,653.80 | 430.43% | 17.54% | 下降 35.51个
百分点 | 16.78% | 下降 35.52
个百分点 | | 合计 | 20,691,628.94 | 23.82% | 16,457,106.90 | 27.80% | 注
3
20.46% | 下降 2.48个
百分点 | 16.42% | 下降 1.80个
百分点 |
注 1：毛利率数据未扣除税金及附加。
注 2：营业利润率数据已扣除税金及附加。
注 3：本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待
摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 21.68%。
注 4：其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等
收入。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算情况
2022年上半年本集团实现销售面积 1,290.7万平方米，销售金额 2,152.9亿元，同比分别下降 41.1%和39.3%。所销售的产品中，住宅占 85.0%，商办占 9.6%，其它配套占 5.4%。
| | 销售面积
（万平方米） | 比例 | 销售金额
（亿元） | 比例 | | 南方区域 | 208.8 | 16.2% | 475.3 | 22.1% | | 上海区域 | 345.1 | 26.7% | 782.5 | 36.3% | | 北京区域 | 221.5 | 17.2% | 260.4 | 12.1% | | 东北区域 | 103.3 | 8.0% | 90.1 | 4.2% | | 华中区域 | 134.7 | 10.4% | 194.8 | 9.0% | | 西南区域 | 126.3 | 9.8% | 149.9 | 7.0% | | 西北区域 | 148.1 | 11.5% | 163.7 | 7.6% | | 其他 | 2.9 | 0.2% | 36.2 | 1.7% | | 合计 | 1,290.7 | 100.0% | 2,152.9 | 100.0% |
注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治
区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域
包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西
南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
结算收入保持增长。上半年本集团房地产开发及相关配套业务收入 1,894.9亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 23.16%、33.65%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和 7.80%。2022年上半年本集团实现房地产开发业务结算面积 1,310.2万平方米，同比增长 17.5%，实现结算收入 1,788.8亿元，同比增长 23.9%，结算毛利率为 21.9%（扣除税金及附加后为 17.3%）。
分区域的营业收入和利润情况
| | 营业收入（万元） | 比例 | 权益净利润（万元） | 比例 | | 南方区域 | 4,388,570.52 | 23.16% | 138,805.80 | 10.55% | | 上海区域 | 6,375,576.01 | 33.65% | 657,197.83 | 49.95% | | 北京区域 | 2,362,347.64 | 12.47% | 91,855.00 | 6.98% | | 东北区域 | 1,115,867.40 | 5.89% | 48,360.04 | 3.68% | | 华中区域 | 1,363,003.79 | 7.19% | 105,648.40 | 8.03% | | 西南区域 | 1,831,375.16 | 9.66% | 77,932.27 | 5.92% | | 西北区域 | 1,477,867.62 | 7.80% | 145,173.70 | 11.03% | | 其他 | 33,999.51 | 0.18% | 50,790.11 | 3.86% | | 合计 | 18,948,607.65 | 100.00% | 1,315,763.15 | 100.00% |
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,326.8万平方米已售资源未结算，较上年末下降 7.4%，合同金额合计约 6,672.7亿元，较上年末下降 6.1%。
（2）投资和开竣工情况
新开工规模下降，竣工规模保持增长。2022年上半年本集团开发业务新开工计容面积约 1,068.8万平
| 序号 | 项目名称 | 位置 | 权益比例 | 占地面积 | 规划计容
建筑面积 | 权益计容
建筑面积 | 进展 | | 1 | 青岛城望云起四季 | 黄岛区 | 41.0% | 43,229 | 103,750 | 42,537 | 前期 | | 2 | 郑州山河道二期 | 中原区 | 43.0% | 18,164 | 90,613 | 38,982 | 前期 | | 3 | 深圳深国际万科瑧湾悦项目 | 南山区 | 49.7% | 56,031 | 148,600 | 73,795 | 前期 | | 4 | 深圳未来之光 | 宝安区 | 50.0% | 98,082 | 215,570 | 107,850 | 前期 | | 5 | 福州城市之光项目 | 仓山区 | 50.7% | 177,183 | 318,928 | 161,824 | 在建 | | 6 | 三亚金色里程项目 | 崖州区 | 68.9% | 63,614 | 159,036 | 109,560 | 在建 | | 7 | 中山金域国际 | 古镇镇 | 98.4% | 109,251 | 278,149 | 273,699 | 在建 | | 8 | 珠海金湾滨海商务区 17#地块 | 金湾区 | 51.0% | 33,277 | 66,553 | 33,942 | 前期 | | 9 | 珠海金湾滨海商务区 18#地块 | 金湾区 | 51.0% | 32,049 | 64,096 | 32,689 | 前期 | | 10 | 常州瑧湾汇项目 | 钟楼区 | 100.0% | 76,916 | 169,215 | 169,215 | 在建 | | 11 | 杭州星图光年轩 | 余杭区 | 73.7% | 78,088 | 218,646 | 161,230 | 在建 | | 12 | 杭州星遇光年府 | 余杭区 | 54.7% | 43,413 | 108,533 | 59,335 | 在建 | | 13 | 合肥观山隐秀 | 蜀山区 | 48.0% | 61,120 | 127,439 | 61,209 | 在建 | | 14 | 合肥锦上光曜 | 肥东区 | 97.3% | 59,634 | 122,860 | 119,555 | 前期 | | 15 | 南京朗拾花园 | 雨花台区 | 99.9% | 26,603 | 74,482 | 74,386 | 在建 | | 16 | 宁波星旅光年府 | 鄞州区 | 55.0% | 31,245 | 77,212 | 42,467 | 在建 | | 17 | 西安理想城后续 DK4\5地块 | 西咸新区 | 100.0% | 23,834 | 40,532 | 40,532 | 前期 | | 18 | 兰州水晶城项目 | 西固区 | 67.2% | 144,259 | 504,893 | 339,469 | 在建 | | 19 | 乌鲁木齐骑马山 135亩项目 | 沙依巴克
区 | 100.0% | 89,868 | 188,723 | 188,723 | 在建 | | 总计 | 1,265,860 | 3,077,830 | 2,130,999 | - | | | |
| 序号 | 项目名称 | 位置 | 权益比例 | 占地面积 | 规划计容
建筑面积 | 权益计容
建筑面积 | 进展 | | 1 | 广州黄埔新城项目 | 黄埔区 | 63.0% | 56,987 | 299,493 | 188,687 | 在建 | | 2 | 重庆中央公园 145亩地块 | 渝北区 | 100.0% | 96,571 | 141,114 | 141,114 | 前期 | | 总计 | 153,558 | 440,607 | 329,801 | - | | | |
（3）项目管理
加强产品线建设，拉通产品标准。目前已经在重点城市选了一批代表性的项目，进行住宅产品迭代研究。上半年对 56个重点项目进行产品力提升专项工作，并选取 15个种子项目进行产品线拉通建设。
重要复杂项目加强分级分类管理。通过产品能力中心，汇集内外部各专业优势力量，根据《产品策略和规划设计的管理办法》，对集团内 93个重要复杂项目通过专项评审等集中作业的流程，结合投资额、影响力、技术难度、团队组织匹配度、项目阶段的紧迫度等维度形成分类分级管理，把控关键节点，保障产品做对。
（4）产品和服务
疫情期间，为提交客户签约的便捷性，本集团全面应用线上签约功能，累计完成 2.7万套住宅线上签约。
为方便客户及时了解项目的质量管控和开发进度，本集团将“工地开放线上化”升级为“与业主共建家园”，通过增加定期参与建造质量查验、客户参与楼栋封顶仪式、面对面交流会等，邀请更多客户以更多方式实地参与项目共建。目前活动参与客户超过 3.5万人次，整体交付质量满意度较 2021年进一步提升。
本集团持续开展“与业主共建美丽社区”的客户关怀计划，延续社区业主“自治”和政府参与支持的模式改造焕新老旧小区。
报告期内，集团共 30家城市公司的 94个交付批次实现交房即交证，占全部交付批次的 35%，较 2021年全年的比例提升 10个百分点。
2、物业服务
上半年万物云实现营业收入 143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入 80.8亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和城市空间综合服务收入 51.1亿元，占比 35.6%，同比增长 39.7%；AIoT及 BPaaS解决方案服务收入 11.6亿元，占比 8.1%，同比增长59.0%。
社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾 120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到 4,096个，在管物业数目达到 3,035个。围绕社区内居民的消费需求，万物云推出“万物研选”，为居民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。
商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务，报告期内新拓展 6个世界 500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，以及 4个超高层地标项目。截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到 1,929个，在管项目数目达到 1,706个。万物云的城市空间整合服务已进入 25个城市，统筹管理 59个项目。报告期内，深圳沙头街道一度面临复杂的疫情形势，万物云在 20小时内从广州、佛山、长沙、厦门等地集结820名志愿者并连夜进驻，为快速扑灭疫情贡献坚实力量。在武汉唐家墩街道，万物云引入“全域智能运营”基层治理创新模式，逐步接管当地老旧小区，探索长效治理模式。
AIoT及 BPaaS解决方案服务方面，万物云持续挖掘物业服务线下业务场景，建设云通行、云客服、云维保、云调度、云巡检、云保洁等智能产品，通过软硬件结合提升现场作业和管理效率；在深圳、武汉12个在管小区试点投放“凤梨一号”自助终端机，满足业主日常办理门禁卡、停车月卡、登记、缴费、房屋过户等多种业务需求。
2022年 7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。
3、物流仓储服务
上半年本集团物流业务（含非并表项目）实现营业收入 18.6亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入 10.4亿元，同比增长 13.0%；冷库营业收入 8.2亿元，同比增长 94.7%。
万纬物流新获取 5个项目，包括 1个高标库项目和 4个冷库项目，可租赁建筑面积合计 37.8万平方米。截至报告期末，万纬物流在全国 47个城市运营管理 157个项目，可租赁建筑面积 1,164万平方米，服务客户超过 1,200家。其中高标库 126个，可租赁建筑面积 1,002万平方米；冷链园区 42个（含 11个干冷混合项目），可租赁建筑面积 162万平方米。
上半年万纬物流新开业 73.5万平方米，其中高标库 57.8万平方米，冷链园区 15.7万平方米；目前累计开业的可租赁建筑面积为 901.4万平方米。高标库稳定期的出租率为 91%，冷链园区的使用率为 78%。
此外，万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式管理 3个物流园区。
万纬物流的产品和服务能力获得认可。报告期内，万纬成都新津进口冷链食品集中监管仓通过国家、省追溯管理平台备案验收，并中标成都第 31届世界大学生夏季运动会食材总仓服务商项目，将为大运会提供食品仓储和运输。5月，万纬上海奉贤临港获得德国莱茵 TüV与英国建筑研究院（BRE）净零碳建筑认证证书，成为国内首个物流园区净零碳建筑认证项目。
疫情期间，万纬物流坚持履行社会责任，调动各类资源支援防疫，柔性供应链解决方案保障社会物流网络不断链，全国超过 700余位员工“逆行”在一线，驻扎园区保供应。
4、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式长租公寓提供商，业务布局 33个城市。报告期内，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等 7个城市新获取 10个项目，房间数 9,674间。截至报告期末，泊寓共运营管理房
| 项目名称 | 城市 | 建筑面积（平方米） | 出租率 | 营业收入（万元）
2022年 1-6月 | | 上海七宝万科广场 | 上海 | 237,193 | 96.4% | 20,447 | | 深圳印力中心 | 深圳 | 203,673 | 95.8% | 17,284 | | 上海南翔印象城 MEGA | 上海 | 336,880 | 97.6% | 16,621 | | 杭州西溪印象城 | 杭州 | 251,145 | 97.0% | 14,777 | | 龙岗万科广场 | 深圳 | 128,925 | 96.9% | 12,164 | | 印力汇德隆杭州奥体印象城 | 杭州 | 239,618 | 96.8% | 10,474 | | 温州印象城 MEGA | 温州 | 235,807 | 90.6% | 8,929 | | 济南印象城 | 济南 | 156,630 | 95.0% | 8,369 | | 上海松江印象城 | 上海 | 152,971 | 94.9% | 8,327 | | 天津西青印象城 | 天津 | 266,450 | 98.0% | 7,449 |
印力集团持续构建会员生态，数字化会员数量达到 1,808万，月度活跃会员数量达到 211万，同比增长 13%。目前会员小程序“印享星”已覆盖微信、支付宝以及云闪付。商户方面，印力已与近 8,000个品牌建立良好合作。
报告期内，由万科商业公会组织印力和区域商业单位进行拉通共建，统一经营业态划分标准及商业语言指标；印力启动品牌库更新迭代，多维度标签化管理，进一步提升商业的精细化管理水平。
（四）科技助力业务
报告期内，本集团围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。
1、加强数据智能，促进和保障资金安全性，提升资金效率。研发及应用多个融资性、经营性现金流预测模型，资金风险控制算法，提升资金安全性及使用效率。
2、加强数据运营，增强销售体验，打造数字化营销能力。实现多渠道数据整合，逐步增强自有渠道占比，打造线上销售服务能力，并通过“线上售楼处”、“可视化车位”、“自助服务终端”等工具，赋能销售转化，提升客户体验。
3、加强技术研发，突破设计图纸、BIM模型领域技术重难点，提升设计和建筑品质。基于图纸数字化能力，在资产管理、图纸管理、审图应用、采购管理、工程查验等多个维度持续加大服务范围。
（五）经营和财务状况分析
1、利润状况
报告期内，本集团实现净利润 181.0亿元，同比增长 11.9%；实现归属上市公司股东的净利润 122.2亿元，同比增长 10.6%；全面摊薄的净资产收益率为 5.2%，较 2021年同期增长 0.2个百分点。
上半年本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为 20.85%，较 2021年同期下降 2.2个百分点；营业利润率（扣除税金及附加后）为 16.52%，较 2021年同期下降 1.5个百分点。
其中，开发业务的结算毛利率（扣除税金及附加前）为 21.9%，营业利润率（扣除税金及附加后）为 17.3%。
2、负债情况
（1）负债率
截至报告期末，本集团净负债率为 35.5%。
（2）有息负债及结构
截至报告期末，本集团有息负债金额为 2,802.3亿元，较年初增加 142.6亿元，占总资产的比例为 14.9%。
有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 626.4亿元，占比为 22.4%；一年以上有息负债 2,175.9亿元，占比为 77.6%。
分融资对象来看，银行借款占比为 58.9%，债券占比为 24.5%，其他借款占比为 16.6%。
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 41.2%，浮动利率负债占比 58.8%。有抵押的有息负债28.1亿元，占总体有息负债的 1.0%。
分境内境外来看，境内负债占比 76.8%，境外负债占比23.2%。人民币负债占比77.5%，外币负债占比 22.5%。
（3）融资情况
本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。截止报告期末，本集团存量融资的综合融资成本为 4.08%。
报告期内，本集团分两次完成总额为 29.9亿元的公司债券发行，最低票面利率为 2.90%（3+2年期），分四次完成总额为 85.1亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为 2.95%（3年期）。
上半年本集团实际利息支出合计 62.9亿元，其中资本化的利息合计 38.3亿元。
本集团于 7月和 8月完成总额为 34亿元的公司债券发行，以及分两次完成总额为 50亿元的绿色中票发行，最低票面利率为 2.9%（3年期）。
（4）信用评级
报告期内，国际评级机构标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望稳定。
3、资金状况
报告期内，本集团实现经营性现金净流入 82.9亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金 1,410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 626.4亿元。货币资金中，人民币占比 95.6%，美元、港币、英镑等外币合计占比 4.4%。
4、汇率波动风险
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑收益约10.6亿元。
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为 17.21亿美元。报告期内有 1.5亿美元 CCS合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。
5、存货分析
| 项目 | 2022年 6月 30日 | 2021年 12月 31
日 | 变动幅度 | 说明 | | 应收票据 | 1,547.39 | 2,768.18 | -44.10% | 票据到期收回 | | 应收账款 | 652,241.58 | 474,359.70 | 37.50% | 非地产业务相关应收款增加 | | 持有待售的资产 | - | 89,242.25 | -100.00% | 持有待售资产减少 | | 商誉 | 539,550.43 | 382,232.28 | 41.16% | 并购环山集团股份有限公司的影响 | | 短期借款 | 562,482.98 | 1,441,250.32 | -60.97% | 融资结构调整 | | 衍生金融负债 | 43,925.80 | 72,141.09 | -39.11% | 衍生性金融工具公允价值变动的影响 | | 应付票据 | 16,958.64 | 12,543.61 | 35.20% | 非地产业务相关票据增加 | | 其他综合收益 | -140,647.58 | -14,102.74 | -897.31% | 其他权益工具及衍生金融工具公允价
值变动及外币报表折算影响 | | 项目 | 2022年 1-6月 | 2021年 1-6月 | 变动幅度 | 说明 | | 财务费用 | 22,372.35 | 174,720.88 | -87.20% | 汇兑收益增加的影响 | | 投资收益 | 62,024.61 | 287,861.42 | -78.45% | 权益法确认的投资收益减少 | | 公允价值变动损益
（损失以“-”填列） | 1,853.47 | -782.25 | 336.94% | 公允价值变动影响 | | 资产减值损失 | - | 1,541.96 | -100.00% | 本期无资产减值损失转回 | | 信用减值损失
（损失以“-”填列） | -24,156.15 | -13,033.16 | 85.34% | 坏账损失增加 | | 资产处置损益 | 830.00 | 11.58 | 7069.71% | 资产处置收益增加 | | 营业外收入 | 65,427.23 | 50,033.86 | 30.77% | 没收定金及违约金收入增加 | | 营业外支出 | 53,275.71 | 40,704.50 | 30.88% | 个别业务对外赔偿金额增加 |
（未完）
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