[中报]南山控股(002314):2022年半年度报告
原标题:南山控股:2022年半年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主管人员)胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析................................................................................................................................9 第四节公司治理..................................................................................................................................................28 第五节环境和社会责任....................................................................................................................................30 第六节重要事项..................................................................................................................................................31 第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................................43 第八节优先股相关情况....................................................................................................................................47 第九节债券相关情况.........................................................................................................................................48 第十节财务报告..................................................................................................................................................51 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、载有董事长签名的2022年半年度报告文本原件。 四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义
一、公司简介
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化□适用 ?不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化， 具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 ?是□否 追溯调整或重述原因 同一控制下企业合并
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 ?适用□不适用
一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合 性企业集团。 1 、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设 和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务， 致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化 创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力， 打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏 等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2022年6月30日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥 有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，物流网络不断完善，规模效 应日益提升。 2 、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行 业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托 开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理 输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群战略布局，持续推动开发业务质效提升， 开拓促进转型业务协同发展。截至2022年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入14个城市，累计开发项目（含待 建、含表外合作项目）65个，在售项目34个；累计可运营项目（含筹备）19个，其中在运营（含代管）项目6个；同时， 依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目2个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。 3、产城综合开发 “ ” 公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持聚焦主题产业园区和高标准厂房的发展 方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务 解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。 报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、 成都、武汉等重点项目。报告期内，新获取土地299亩，落地重庆巴南、滁州2个项目，产城综合开发业务已由点到面初步形 成规模，品牌影响力进一步扩大；重点围绕运营管理、投资拓展、产业招商、标准产品建造等方面，搭建产业园区投资及运 营能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平；与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙 头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。 4、其他 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油 后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）行业情况分析 1、仓储物流业务 2022年上半年，面对复杂严峻的宏观环境、多点散发的疫情，物流行业的运行受到一定影响，但物流需求的恢复呈现出 较好的韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年全国社会物流总额约160万亿元，按可比价格计算，同比 3.1% GDP 210,432 0.7% 6.30 3.1% 54,493 5.6% 2.2 ，其中，实物商品网上零售额 亿元，同比增长 。实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重同比上升个百分点，网上消费持续发展，推动物流需求增长。快递业务量和收入分别完成512.2亿件和4,982.2亿元，同比分别增长3.7% 和2.9%。 在高标仓供需方面，根据世邦魏理仕统计，2022年一季度，我国23个主要市场总计新交付高标仓面积达166万平方米， 其中70%位于华东地区。高标仓净吸纳量为76万平方米，同比下跌41%，整体空置率环比上升1.1个百分点至15.4%。多地暴 发的新冠疫情使得短期动能减弱，但也大幅提升生鲜食品类电商用户数量，带来强劲的冷链仓储需求。据测算，高标冷库需 求在2021-2025年间将维持13.5%的复合年均增长。同时，尽管存在宏观经济和疫情反复的不确定性，但电商高速发展、三方 物流兴起和传统零售变革等背景下催生的旺盛的租赁与基础设施改善的需求，仍使得物流地产越来越多的受到投资者的青睐， 2022年上半年我国物流地产占大宗物业投资的比重稳定在21%左右，2019年该指标值为5%。据公开资料显示，2022年上半 年，平安、领展、摩根士丹利、新创建和深国际等均有收并购项目落地。同时，二级市场上两只以仓储物流园区为底层资产 REITs 的公募 受疫情影响较小，运营稳健，二季度均实现盈利，市场价格较公开发行以来也有明显提升。 在政策方面，2022年上半年，国家层面出台了《关于加快建设全国统一大市场的意见》、《关于加快推进冷链物流运输 高质量发展的实施意见》等一系列支持政策，为仓储物流的发展奠定了坚实的基础。此外，疫情下物流保障国民经济平稳运 行的重要性也进一步凸显，4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，指出将在 各大中城市科学规划建设一批集仓储、分拣、加工、包装等功能于一体的城郊大仓基地，确保应急状况下及时就近调运生活 物资，切实保障消费品流通不断不乱，行业将迎来更多发展机会。 2、房地产开发业务 报告期内，受多地疫情反复等超预期因素影响，房地产行业承压明显，中央和各部委频繁释放积极信号，房企融资、 预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”，出台全国性商品房预售资金 监督管理办法，增强商品房预售资金使用的灵活性。各地全面落实因城施策，据中指研究院统计，上半年超180个城市优 500 化调整了房地产政策，政策出台频次近 次，创历史同期新高，覆盖范围从三四线城市逐步扩展至一线及重点二线城市， 松绑内容也逐渐在放松限购的基础上逐步扩展至放松限贷、限价及首付比例等。行业政策环境进入宽松周期，托举并用力 促房地产市场的良性循环和健康发展。 2022年上半年，商品房销售规模大幅下降，5月随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，市场底部回升。 据国家统计局数据显示，1-6月，全国商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66,072亿元，同 28.9% 5 6 25.8% 65.8% 31.8% 18.3% 比下降 。从单月看，、 月商品房销售面积环比分别上涨 、 ，同比分别下降 、 。分梯队来看，上半年一线城市、二线代表城市和三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降幅度分别为32.9%、42%和43.8%，6 月一线城市同比下降8.1%，降幅明显收窄，三四线城市同比降幅仍超三成，市场修复面有待扩大。 在土地成交方面，主要城市供求缩量，市场维持低温，房企整体拿地偏谨慎，央国企及政府平台入市托底明显。根据 中指研究院统计，2022年上半年全国300城住宅用地推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处 2009 6,133 / 1.4% 4.3% 于 年以来同期最低水平；宅地成交楼面均价 元平方米，同比上涨 ，平均溢价率为 ，保持在低位。 全国住宅用地流拍撤牌率仍居高位，上半年流拍撤牌率达23.4%，较去年同期提升5.1个百分点，较去年下半年下降3.1 个百分点，房企拓储投资力度偏弱。从拿地企业结构来看，2022年首批集中供地中，央国企及地方政府平台拿地金额占 比达72%，央国企及地方政府平台仍是拿地主力。 在房地产开发投资方面，受疫情管控、市场成交恢复不及预期等因素影响，房地产开发投资同比下降。根据国家统计 1-6 68,314 5.4% 66,423 局数据显示， 月，全国房地产开发投资 万亿元，同比下降 ，房屋新开工面积 万平方米，同比下降34.4%。此外，在2022年上半年房企到位资金76,847亿元，同比下降25.3%，其中，国内贷款9,806亿元，下降27.2%； 定金及预收款24,601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12,158亿元，下降25.7%，房企资金压力不减，部分城市的部分 项目出现“停贷”等现象，对市场预期带来不利影响，拖累市场恢复节奏。 3、产城综合开发业务 2022 年上半年，受复杂国际形势以及国内疫情的影响，较多企业面临订单减少、资金困难等问题，大宗商品价格和物流成本高企压缩企业利润空间，利润增长不足以支撑企业进一步投资，产业地产需求端受到较大冲击，但随着疫情基本 得到控制以及刺激政策的出台和落地，企业生产活动持续恢复，市场将有一定回暖。据国家统计局数据显示，2022年上 半年全国规模以上工业增加值同比增长3.4%，利润总额同比增长1.0%，增速均呈下降趋势。分月度来看，4月份全国规 2.9% 5 0.7% 6 3.9% 模以上工业增加值下滑至负 ， 月由负转为正增长 ， 月加快回升至 ，制造业保持发展韧性。 在土地供应方面，为促进土地资源节约集约和高效利用，各地工业用地“标准地”改革不断加速，产业监管指标体系持 续完善，部分城市对投资强度和税收贡献度要求进一步提高，对园区开发运营企业的要求全面提升，政府倾向于通过严控 工业用地出让，倒逼实现区域产业整体升级。土地成交方面，全国工业用地成交量微降。据克尔瑞统计，2022年上半年 全国工业用地成交面积约6.15亿平方米，同比下降7%。同时，拿地企业结构发生明显变化，园区开发运营企业中政府平 台公司拿地比例显著提升。 此外，疫情扰动园区运营的情况下，二级市场上的4只产业园公募REITs底层资产仍受追捧，估值均有所提升。《关 于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》、《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规 则适用指引（试行）》的通知》等公募REITs利好政策相继出台，从源头上减轻了原始权益人或企业纳税负担，进一步 促进投融资良性循环，提高资金循环使用效率，助力行业建立“募投建管退”的业务闭环。 2021 “ ” 自 年党中央、国务院将碳达峰、碳中和做为国家的重要战略以来，各部委大力推动工业领域加快绿色低碳转型和高质量发展，鼓励建设绿色工厂和绿色工业园区。2022年8月，工信部、国家发改委、生态环境部联合印发《工业 领域碳达峰实施方案》，要求加快推进工业绿色低碳转型。物流园、产业园区天然适合建设分布式光伏发电站，公司积极 响应国家政策，尝试利用园区屋顶资源开展光伏业务，助力园区绿色低碳循环发展。 （三）报告期内经营情况 2022 上半年，受俄乌冲突、新冠疫情持续扰动等因素影响，全球经济滞胀风险有所抬升，多数主要经济体货币和财政政 策趋向收紧，外部形势更加严峻复杂；我国新冠疫情局部超预期暴发，对供需两端造成较大冲击，经济发展面临的“三重压 力”增大，上半年GDP同比增长2.5%，增速较上年同期下降10.2个百分点。分月度来看，疫情扰动下4月份主要经济指标下滑 明显；5月份国内疫情防控形势总体向好，稳增长政策措施效果逐步显现，生产需求逐步改善；6月份主要经济指标企稳回升， 经济总体呈现稳定恢复态势。在此背景下，公司紧紧围绕年度经营管理计划，顶住经济下行压力，持续深耕主营业务，积极 推动降本控费，落实安全生产，不断提升管理效率，上半年经营情况整体较为稳定。具体情况如下：1、仓储物流业务 2022年上半年，宝湾物流实现营业收入80,278万元，同比增长17.5%，经营净现金流77,077万元，同比增长66.1%，主要 是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升，同时，受益于税费支持政策的落地，上半年 收到政府增值税留抵退税款大幅增加。 1 （）主要园区运营情况 报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为87.1%。主要园区情况如下：
为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾和广州番鸿为管理输出项目。 （2）项目拓展情况 宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2022年上半年，通过投资拿地与项目 收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期2个项目，新增获取土地面积共85.6亩，同时积极关注优质资产包投资机会， 进一步提升行业影响力。 （3）融资情况 2022年3月，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度5亿元，发行利率3.4%，较同期主体评级AA+国央企三年期 债券的评级价格下浮45个BP，进一步降低融资成本，中期票据的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高 度认可和未来发展的信心。 （4）项目工程进展情况 2022年上半年，宝湾物流通过精细化管理，严格控制在建项目进度，但受疫情管控影响，材料供应和施工受阻，部 分项目进度滞后，年内暂未有新项目竣工。目前在建项目共计10个，项目的竣工集中在下半年，预计全年将有6个项目 竣工，新增竣工面积约60万平方米。 2、房地产开发业务 2022年上半年，面对外部复杂形势，房地产开发业务终坚持“稳健安全”的经营理念。 （1）项目拓展情况 房地产开发业务始终保持战略定力，提高市场研判能力，审慎选择投资机会。2022年上半年，通过招拍挂方式在深耕的 上海、成都获取两宗地块，合计占地110亩，总规划计容建筑面积13.5万平米。 （2）项目销售情况 2022年上半年，房地产开发业务积极应对市场变化，梳理外部机会点，促进项目去化，累计实现全口径销售金额53.3亿 元，权益销售金额26.5亿元，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.7亿元。 （3）项目运营情况 房地产开发业务通过强化过程管控，降低疫情的影响，提升资产运营效率。报告期内，多个自持运营项目虽受疫情影响 出租率略有下降，但通过节支增收、提质增效等措施，实现资产盘活提升收益。同时，公司综合体商业长沙南山里已于5月 20日顺利开业，招商率突破90%。 （4）融资情况 2022年上半年，房地产开发业务坚守财务安全底线，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标均处于绿档。 同时，不断提高资金使用效率，积极调整债务结构降低综合融资成本。 报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下： （1）新增土地储备项目
（）累计土地储备情况
的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3、上述表格开工进度以项目最早主体开工时间为准；4、苏州南山 楠累计投资总金额超出预计总投资金额，主要系预缴土增税未退回导致；5、苏州南山?维拉预计总投资额、累计总投资额 较2021年末数据大幅增加，主要系项目清算补缴土增税。 （4）主要项目销售情况 |
