[中报]浦东金桥(600639):浦东金桥2022年半年度报告
原标题:浦东金桥:浦东金桥2022年半年度报告 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2022年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人王颖、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 6 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 12 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 13 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 14 第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 19 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 21 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................... 21 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 25
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。报告期内，公司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵﹣服联动的经营模式，深度参与到浦东引领区、金色中环、金桥城市副中心建设中去。 （二）行业情况 2022年4月29日、7月28日召开的中共中央政治局会议始终强调“房住不炒”定位，也提出“支持刚性和改善性住房需求”，把“稳定房地产市场”放在首位。 上半年上海受到疫情的冲击较大，房地产租售市场停摆两个多月。随着六月进入有序复工复产，房地产租售市场逐渐恢复，下半年“力争实现最好结果”。 二、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面： 1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。 2、资源优势。一是财务结构稳健，融资能力较强。多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。同时，兼具上市公司和国有企业的身份，在证券融资、股权融资和银行贷款方面都具有较强的资源优势。二是拥有大量中高档房产资源优势，在未来的竞争中将成为公司重要的现金流支撑，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。公司仍将保持高强度开发，打造高品质城区。 3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，是上海市著名商标，具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012年获得“中国人居环境范例奖”，2015年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。 三、 经营情况的讨论与分析 2022年是浦东引领区建设、金色中环等战略落地的重要年，也是公司落实“十四五”规划、推动金桥城市副中心建设的发力年。公司在董事会的科学决策下，以浦东社会主义现代化建设引领区实施方案为指导，推进区域产业发展、城市建设，聚焦招商引资、城市开发和公司转型；面对突发疫情冲击，勇担国有上市公司的使命和职责，坚守大上海保卫战的一线阵地，切实减轻小微企业及个体工商户负担，与他们共度难关。截至2022年7月末，公司已受理小微企业及个体工商户减免租金申请，合计金额约1.99亿元。 1、主要指标完成情况 2022年半年度实现营业收入30.09亿元，归属于母公司所有者的净利润9.58亿元，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润9.31亿元，净资产123.44亿元，总资产321.01亿元，基本每股收益0.8539元。 2、招商云沟通，不按“暂停键” 在长达两个多月的疫情冲击下，公司招商团队发挥直面困难、解决问题的智慧，全力以赴开展招商工作。面对无法在线下面谈、看房的难题，灵活采用“云沟通”“云介绍”的方式与客户进行洽谈，确保疫情防控期间洽谈不断线，招商引资不停摆。招商团队的持续奋战，成功让来自半导体行业的租户和来自生物医药行业的租户选择入驻Office Park金湘园。 3、抗击疫情，守护“家园” 面对严峻复杂的疫情形势，公司上下团结一心、众志成城，圆满完成了各项防疫任务，守护了园区和社区的安全，保障了公司本部、产业园区和碧云国际社区的正常运转。 公司本部成立临时党支部，全天候值守，协助金桥管委会对34个产业园区的留守企业的员工、3个建筑工地的工人及值守人员每日开展全员核酸和抗原检测，完成了园区4个点位和工地3个点位近4000人次的核酸检测工作，负责接送医护、核验信息、协助扫码、维持秩序、转运样管、分发抗原等工作。 面对物资供应紧张、车辆通行遇阻的难题，公司调动各方资源为社区住户、园区企业保供物资，为碧云国际社区、碧云系列服务公寓2000余户中外家庭和1151位租客提供物资配送、作业打印、鲜花祝福等有温度的服务，体现碧云服务功能。 面对地方政府交付的方舱建设任务，公司组建工作专班，克服人力、物资及时间极其紧张等难题，夜以继日奋战5昼夜，圆满完成相关项目建设。面对方舱医护住宿难以落实的困难，公司紧急改造由家人才公寓作为医护住宿点。新金桥广场公司在承担原有服务公寓防疫工作的同时，克服困难、顶住压力承接了由家的运维任务，为医护们做好服务保障。 公司在产业园区、办公楼宇、商铺等各处推广“场所码”和“数字哨兵”，为复工复产开好头、起好步提供技术支撑；并逐个研判重点项目复工复产条件，全方位沟通协调，做好服务保障，确保复工复产有序、有力、有效推进。 4、公司员工挺身而出、无私奉献 自三月中旬以来，公司员工积极加入志愿者队伍，在各自的社区协助开展核酸检测、物资转运、快递消杀、居民配药等志愿工作，有力诠释了浦东国资国企勇担“主力军”的深刻内涵，哪里有风险哪里就有我们员工的身影。 5、重点项目有序复工复产 重点在建项目自6月初开始复工。T4-02地块Office Park金科园进入施工建设冲刺阶段，预计实物工程量将于年内全部完成，2023年一季度完成竣工备案。17-06地块“金桥壹中心”商办项目正有序推进地下室B4层顶板混凝土浇筑施工，并力争于今年10月底实现主体结构出地面。 6、报告期内，公司的上海浦东智能智造一期私募投资基金实现项目投资，标的公司是江苏富乐华半导体科技股份有限公司。 下半年主要工作： 下半年，“两手抓”、“两不误”，坚定不移朝着既定目标奋进。 一是要慎始慎终筑牢疫情防线，二是要想方设法加快经济恢复。按照疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，更加有力、更加高效地统筹疫情防控和经济社会发展，投入更加艰巨的战斗中，以大无畏的姿态继续下半场的冲锋。 坚持全年目标。要锚定全年目标不松劲，千方百计把失去的时间抢回来、把疫情造成的损失补回来。对于原定的工作目标，如各个工程项目，要紧盯时间节点，倒排建设工期，优化施工组织，全力以赴把被疫情耽误的时间抢回来。 租售方面，抓紧回款，确保现金流入；加大龙头企业招商力度，带动新能源汽车、电子信息和智能制造等产业链上下游项目集聚，努力提升出租率，并持续推动由度申江园（34-06）等项目的销售工作；推动完成08街坊规划调整批复；继续跟进后续出让土地，择优参与，年内力争获取1幅住宅用地。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期增加4.58亿元，增加比例97.42%，主要原因为销售收入增加相应增加的销售成本。 财务费用变动原因说明：本期发生额较上年同期数增加0.41亿元，增加比例41.78%，主要原因为利息资本化减少导致的当期财务费用上升。 营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少7.88亿元，主要原因为上缴的税金支出(企业所得税、土增税）有所增加。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少9.33亿元，主要原因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少2.22亿元，主要原因为本期净归还的银行借款较上年同期有所增加。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 2015年11月，公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币9.9亿元，以由度金闽园作为抵押物，抵押期限9.5年，自2016年5月至2025年11月。 2016年5月，金桥由鹏公司（全资子公司）因向农业银行金桥支行申请借款人民币0.84亿元，以32-9#项目房屋作为抵押物，抵押期限9.8年，自2016年9月至2026年5月。2022年7月，因提前还贷而解除抵押。 2018年5月至2020年12月，宝山北郊公司因向建设银行罗店支行、农业银行金桥支行借款金额人民币16.55亿元，以新材料创新基地项目土地及在建工程作为抵押物，抵押期限9.6年，自2018年5月至2027年12月。 2020年，公司因向农业银行金桥支行陆续借款人民币7.1亿元，以Office Park金海园在建工程作为抵押物，抵押期限10年，自2019年04月至2029年4月。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内，公司未发生重大股权投资、非股权投资。 2022年4月，公司参与东方证券配股，增加35,404,657股，金额2.99亿元。报告期内，公司减持东方证券200万股，回笼资金2102.8万元。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用
(五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用
公司控股100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入3.37亿元，较上年同期减少0.32亿元，减少比例8.69%，主要因为对小微企业及个体工商户减免租金相应减少的租金收入。公司本期营业利润1.90亿元、净利润2.25亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为23.48%。 (七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 一是城市更新政策尚不明朗，开发模式受到挑战。 过去30年，成片出让的开发模式取得了巨大成功。新30年浦东改革开发再出发也亟待解决新一轮的开发模式问题。 自2021年9月1日起施行的《上海市城市更新条例》第十九条规定：“更新区域内的城市更新活动，由更新统筹主体统筹开展；由更新区域内物业权利人实施的，应当在更新统筹主体的统筹组织下进行。 “零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人实施。” 第二十条规定：“本市建立更新统筹主体遴选机制。市、区人民政府应当按照公开、公平、公正的原则组织遴选，确定与区域范围内城市更新活动相适应的市场主体作为更新统筹主体。更新统筹主体遴选机制由市人民政府另行制定。 “属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政基础设施整体提升等情形的，市、区人民政府也可以指定更新统筹主体。” 目前，公司拟在金桥城市副中心中打造一系列的商业综合体、“产业社区”，通过规划调整合理配置商业、办公、教育、住宅功能。但是该类混合用地是否可以通过相应层级政府指定更新统筹主体的方式定向获取，更新统筹主体与更新区域内物业权利人之间的关系如何理顺，是否补地价，更新统筹主体是否适用“三条红线”房地产调控政策，都是不确定性因素。 二是疫情和经济下滑双重影响，公司主业受到冲击。 从租赁市场来看，一方面，市场竞争激烈，未来仅浦东中环就有1200万平米的新增办公空间，公司研发及办公物业面临较大去化压力；另一方面，经济下行趋势下，不少企业倒闭，或扩租意愿降低，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，公司尚无法通过一二级土地联动方式获得成片、低成本土地，市场化拿地成本高、利润薄、不确定性强，也不利于放大公司产城融合的经验优势，并对租售结合、滚动开发模式带来挑战。 随着物业自持比例的不断提高，以及自2022年起，公司的位于浦东新区罗山路以东的自持物业将缴纳房产税；产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升项目整体盈利能力。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 □适用 √不适用 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 1、2022年7月，总经理汤文侃先生因工作调动辞职，详见《关于总经理离任的公告》（临2022-019） 2、经2022年6月29日召开的年度股东大会选举，增补董事刘广安、监事辛利卫。 3、2022年6月，聘任王维刚先生为公司副总经理，详见《关于聘任副总经理的公告》（临2022-017）。 4、2022年7月，聘任杜少雄先生为公司总经理，详见《关于聘任总经理的公告》（临2022-022） 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 □适用 √不适用 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 √适用 □不适用 公司建立的环境管理体系基本符合GB/T24001-2016标准，适合本公司特点和产品特点，环境方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基本符合环境管理要求，体系运行基本有效。2021年下半年，公司完成了年度内部审核、管理评审、外部审核。审核结果是质量、环境管理体系符合准则的要求，运行基本有效，能保证提供合格的房产和相关服务，同意保持认证。 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 √适用 □不适用 为更好地践行国有上市公司社会责任，并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极开展“携手兴乡村”工作，2021-2025年开展新一轮结对帮扶，结对云南阿塔登村以及西藏吉定村、纳如村、卓普村、仁庆林村、亚吾村六个村。 公司积极响应浦东新区国资委“携手奔小康——百企帮百村”活动，公司党委第七党支部连续多年深入开展党组织结对帮扶工作，与浦东新区大团镇金园村正式结对帮扶。 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 □适用 √不适用 二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 √适用 □不适用 报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分等情况。 十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 □适用 √不适用 (六) 其他重大关联交易 □适用 √不适用 (七) 其他 □适用 √不适用 十一、重大合同及其履行情况 1 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
至 2023年 5月、2041年 1月、2023年 5月、2023年 5月。上述担保发生净额为人民币-3,329.53万元,截止报告期末，担保余额合计为人民币 94,943.47万元。 2、 本公司纳入合并报表的控股子公司--上海金桥出口加工区房地产发展有限公司为碧云新天地三期、碧云壹零、碧云尊邸商品房购买者的人民币 按揭贷款 92,695.26元提供担保，担保期限为贷款发放之日起至办理房地产权证止。 3 其他重大合同 □适用 √不适用 十二、其他重大事项的说明 □适用 √不适用 第七节 股份变动及股东情况 一、股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 股份变动情况说明 □适用 √不适用 3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有） □适用 √不适用 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 √不适用 (二) 限售股份变动情况 □适用 √不适用 二、股东情况 (一) 股东总数：
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位：股
|
