[中报]22交房01 (185562): 中交房地产集团有限公司公司债券2022年中期报告
原标题:22交房01 : 中交房地产集团有限公司公司债券2022年中期报告 中交房地产集团有限公司 公司债券中期报告 （2022年） 二〇二二年八月 重要提示 发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。 本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司中期报告中的财务报告未经审计。 重大风险提示 一、筹资压力较大的风险 随着房地产业务的增长和经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。近年来，房地产行业融资渠道相对狭窄，同时房地产企业融资渠道受宏观调控政策的影响较大。未来发行人在建、拟建的房地产项目以及拟新获取的土地储备对资金的需求量仍然较大，公司可能会面临阶段性现金流量不足和资金周转压力。如果发行人不能有效拓展融资渠道或融资环境出现恶化，公司将面临较大的筹资风险。 二、未来资金支出压力较大的风险 房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间有所缩短，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。目前，发行人在建、拟建房地产项目能够满足公司未来一段时间内的发展需要，但同时公司也将面临较大的资金支出压力。 三、宏观经济、行业周期的风险 发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相连、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。 四、信贷政策变化的风险 房地产行业属于资金密集型行业，资金一直是影响房地产行业发展的关键因素之一。 因此，贷款基准利率、存款准备金率、房地产开发贷款政策和购房按揭贷款政策将对房地产行业发展产生重大影响。 目录 重要提示 ........................................................................................................................................... 2 重大风险提示 ................................................................................................................................... 3 释义................................................................................................................................................... 5 第一节 发行人情况 ............................................................................................................... 6 一、 公司基本信息 ................................................................................................................... 6 二、 信息披露事务负责人 ....................................................................................................... 6 三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 ........................................................... 7 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 ....................................................... 7 五、 公司业务和经营情况 ....................................................................................................... 8 六、 公司治理情况 ................................................................................................................. 14 第二节 债券事项 ................................................................................................................. 14 一、 公司信用类债券情况 ..................................................................................................... 14 二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 ................................................. 18 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 ......................................... 18 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 ......................................................................... 19 五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 ............................................................. 20 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 ................................................. 20 第三节 报告期内重要事项 ................................................................................................. 20 一、 财务报告审计情况 ......................................................................................................... 20 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 ......................................................... 20 三、 合并报表范围调整 ......................................................................................................... 20 四、 资产情况......................................................................................................................... 20 五、 负债情况......................................................................................................................... 22 六、 利润及其他损益来源情况 ............................................................................................. 23 七、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 ......................................... 23 八、 非经营性往来占款和资金拆借 ..................................................................................... 23 九、 对外担保情况 ................................................................................................................. 24 十、 关于重大未决诉讼情况 ................................................................................................. 24 十一、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 ................................................................. 24 十二、 向普通投资者披露的信息 ............................................................................................. 24 第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 ..................................................................... 25 一、发行人为可交换债券发行人 ................................................................................................. 25 二、发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 ................................................. 25 三、发行人为可续期公司债券发行人 ......................................................................................... 25 四、发行人为其他特殊品种债券发行人 ..................................................................................... 25 五、其他特定品种债券事项 ......................................................................................................... 25 第五节 发行人认为应当披露的其他事项 ......................................................................... 25 第六节 备查文件目录 ......................................................................................................... 26 财务报表 ......................................................................................................................................... 28 附件一： 发行人财务报表 ..................................................................................................... 28 释义
第一节 发行人情况 一、 公司基本信息
二、 信息披露事务负责人
三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期内控股股东的变更情况 □适用 √不适用 （二） 报告期内实际控制人的变更情况 □适用 √不适用 （三） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：中国交通建设集团有限公司 报告期末控股股东对发行人的股权（股份）质押占控股股东持股的百分比（%）：0.00 报告期末实际控制人名称：国务院国有资产监督管理委员会 公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至实 际控制人，无实际控制人的披露至最终自然人、法人或结构化主体） 控股股东为机关法人、国务院各组织机构直接监管的企业以外主体的 □适用 √不适用 实际控制人为自然人的 □适用 √不适用 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 （一） 报告期内董事、监事、高级管理人员是否发生变更 √发生变更 □未发生变更
（二） 报告期内董事、监事、高级管理人员离任人数 报告期内董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：2人，离任（含变更）人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员人数 13.33%。 （三） 定期报告批准报出日董事、监事、高级管理人员名单 定期报告批准报出日发行人的全体董事、监事、高级管理人员名单如下： 发行人董事长：李永前 发行人的其他董事：薛四敏、夏青松、单会川、谢玉梅、金义、赵宏 发行人的监事：周文实、吴文龙、李宁 发行人的总经理：薛四敏 发行人的财务负责人：叶朝锋 发行人的其他高级管理人员：张涛、蔡建民、隋振海、张宝忠 五、 公司业务和经营情况 （一） 公司业务情况 1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式 （1）公司业务范围 中交房地产集团有限公司的业务范围为房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；出租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） （2）主要产品（或服务） 公司主营房地产开发业务、项目代建管理服务、建筑业、酒店及其他设施类业务、房产租赁及物业管理等。房地产开发业务为公司主要营业收入来源，报告期内房地产开发业务收入占公司营业收入的比重为 93.49%。 （3）公司经营模式 报告期内，发行人主要从事房地产开发业务。公司本部不直接从事房地产开发经营，通过其直接或间接控制的控股子公司从事房地产业务。公司下属各从事房地产开发的主要子公司具备从事房地产开发业务的相应资质。 1）房地产业务流程 公司已按照法律法规建立完备的房地产开发流程，具体可分为项目洽谈与选择（投资商务谈判和项目决策）、项目立项（获得项目立项和可研批复，项目开发策划）、获取土地（签订国有土地使用权出让合同）、办理国有土地证、规划方案报批（获得规划方案复函和建设用地规划许可证）、施工图设计及报批（获得建设工程规划许可证）、开工准备和施工招投标（取得建设工程开工证）、施工建设（建筑结构施工安装和装修，区内基础设施和公共配套施工）、商品房预售报批（取得商品房预售许可证）、竣工验收和备案（获得竣工验收备案）、商品房预售及竣工交房。 2）房地产业务的市场定位和主要消费群体 公司房地产业务经营定位主要为发展“1+2+N”三类核心业务。一个核心业务即住宅开发业务、两个成长业务即城市更新业务+政策性住房业务，以及 N个多元业务即物业服务、商业地产、资产管理、金融服务、策划经纪及其他机会型多元业务，主要客户群体锁定为城市及城镇刚性住房需求和改善型住房需求的消费者。 3）房地产项目类型 公司主要从事住宅开发，同时从事办公楼、商业等物业的开发。通常采取自主开发经营的模式，但在具体项目上综合考虑资金情况、合作方资源及实力，必要时也会采取合作开发的模式；开发的商品房以出售为主。 4）房地产项目的定价模式和销售理念 公司房地产项目的定价模式是：按成本法确定底价，按市场比较法确定均价，按特征定价法确定价格差异。具体而言，根据项目的地理位置、品质、装修和设备标准、住宅的楼层和房屋的朝向、房型以及购买者的付款方式（分期付款、一次性付款或按揭）等综合考虑，以基本价格乘房屋价格调整系数（如折扣、房屋朝向层次系数等），采用“一房一价”的定价模式。同时在定价时还将充分结合周边项目的平均价格水平以及项目成本状况统一考虑。 5）房地产业务主要融资模式 近年来，公司的房地产业务主要采取股权融资、发行债券融资、银行贷款、信托贷款等方式进行外部融资。 6）房地产业务主要销售模式 在房地产项目开发期间，公司自行销售，或者聘请专业代理公司为房地产项目提供专业营销服务，同时根据市场条件变化情况相机采取灵活的销售手段。总体的销售策略是以零散销售为主，整体销售为辅。对于部分商业、写字楼等物业，考虑到对周边未售楼盘的提升以及分拆销售的后期管理、资金回笼问题，可能优先考虑整体出售。同时，针对房地产企业可能存在阶段性资金需要量大的情况，公司可能在保证获取最大收益的前提下进行整体出售，以便快速回笼资金。 7）房地产业务主要建筑施工模式 公司的房地产项目建设工程通过招标方式交由建筑公司总承包，由建筑公司负责项目建筑施工。在房地产业务主要物业管理模式方面，公司选定有资质的物业管理公司进行入住后的物业管理工作，后续由开发商推荐物业管理公司供业主选择，或业主委员会自主选择确定物业管理公司。在房地产开发项目决策程序方面，项目开发将经过项目扩展阶段、立项阶段、可行性研究阶段、投资评审阶段及项目投资决策阶段，投资决策需经房地产项目评审委员会审议通过，若涉及重大项目，则还需公司控股股东中国交通建设集团有限公司审议通过。在房地产开发模式方面，公司房地产开发及销售业务的经营模式主要为自主开发及合作开发。自主开发指由公司独立运作开发的项目，公司 100%出资、享有项目的全部收益；合作开发指公司与其他合作伙伴共同开发项目，根据股权比例进行收益分成。 公司根据出资比例享有项目相应比例的收益。 除房地产开发业务之外，公司还开展酒店及其他设施类业务、建筑业务、房产租赁业务、物业管理业务、项目代建管理业务等。 2.报告期内公司所处行业情况，包括所处行业基本情况、发展阶段、周期性特点等，以及公司所处的行业地位、面临的主要竞争状况，可结合行业特点，针对性披露能够反映公司核心竞争力的行业经营性信息 公司属于房地产行业。我国房地产行业由多个部门联合监管，主要包括国务院、住建部、自然资源部、国家发展和改革委员会、商务部、中国人民银行等部门。其中，国务院制定宏观方针、政策；住建部主要负责制定住房政策，制订质量标准和行业规范；自然资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政策；国家发展和改革委员会主要负责控制投资规模、制定产业政策和价格政策等；商务部主要负责外商投资国内房地产的监管、审批及相关政策的制定；中国人民银行主要负责房地产信贷相关政策的制定；地方政府对房地产行业的监管由上述各中央部委在地方的对口行政部门联合实施。 （1）近年来房地产行业发展状况 1）房地产开发投资保持快速增长，增速有所放缓 2000年至今，我国房地产开发投资完成额保持15%以上的年复合增长率，高于GDP增房地产行业的宏观政策调控使房地产开发投资增速出现较大的波动。2014年，我国房地产 开发投资完成额已达到95,035.61亿元，较2013年同期增长10.5%，房地产开发投资增速放 缓。2015年，我国房地产开发投资完成额为95,978.85亿元，较2014年同期增长1.0%。2016 年，我国房地产开发投资完成额为102,580.61亿元，较2015年同期增长6.9%。2017年，我 国房地产开发投资完成额为109,798.53亿元，较2016年同期增长7.0%。2018年，我国房地 产开发投资完成额为120,164.75亿元，较2017年同期增长9.5%。2019年，我国房地产开发 投资完成额为132,194.26亿元，较2018年同期增长9.9%。2020年，我国房地产开发投资完 成额为141,443亿元，较2019年同期增长7.0%。2021年，我国房地产开发投资完成额为 147,602亿元，较2020年同期增长4.4%。 房地产开发投资完成额增速 数据来源：国家统计局、万得资讯 2）房地产市场供给相对稳定，2011年以来新开工面积增速回落 2000年至2011年，房屋新开工面积呈快速增长趋势。2011年以来，由于房地产调控政策趋紧，房地产开发企业投资趋于谨慎，房屋新开工面积增速出现较明显的回落，2012年首次出现新开工面积同比下降。2014年，我国房屋新开工面积179,592万平方米，同比下降10.74%；竣工面积107,459万平方米，同比上升5.94%。2015年，我国房屋新开工面积和竣工面积分别比2014年同期下降14.00%和6.90%。2016年，我国房屋新开工面积和竣工面积分别比2015年同期上升8.08%和6.09%。2017年，我国房屋新开工面积比2016年同期上升7.02%，房屋竣工面积比2016年同期下降4.37%。2018年，我国房屋新开工面积比2017年同期上升17.18%，房屋竣工面积比2017年同期下降7.82%。2019年，我国房屋新开工面积比2018年同期上升8.51%，房屋竣工面积比2018年同期上升2.56%。受疫情影响，2020年我国房屋新开工面积比2019年同期下降1.2%，房屋竣工面积比2019年同期下降4.9%。2021年我国房屋新开工面积比2020年同期下降11.4%，房屋竣工面积比2020年同期增长11.2%。 房屋新开工面积及竣工面积 数据来源：国家统计局、万得资讯 3）商品房销售规模受宏观政策影响较大，整体保持上升趋势，2014年起出现下降趋势 2000年至今，商品房销售额总体呈上升趋势，但是易受经济环境和宏观调控政策的影 响。2008年，在全球经济放缓及政府宏观调控的影响下，商品房销售面积及销售额首次出 现负增长；2009年，在国家加大基础设施投资的财政政策推动下，房地产行业获得较快发 展；2010年至2013年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过限购、调整信贷、 税收政策以及推进保障性安居工程建设等多种方式对房地产市场进行调控，商品房销售额 增速逐渐趋于平稳。2014年以来，我国房地产市场较为低迷，2014年商品房销售面积为 120,648.54万平方米，同比下降7.6%，商品房销售额为76,292.41亿元，同比下降6.3%； 2015年，我国商品房销售面积和商品房销售额同比增长6.5%和14.4%；2016年，我国商品 房销售面积和商品房销售额同比增长22.5%和34.8%；2017年，我国商品房销售面积和商品 房销售额同比增长7.7%和13.7%。2018年，我国商品房销售面积和商品房销售额同比增长 1.3%和12.2%。2019年，我国商品房销售面积同比下降0.1%，商品房销售额同比增长6.5%。 2020年，我国商品房销售规模创历史新高，商品房销售面积同比增长2.6%，商品房销售额 同比增长8.7%。2021年，商品房销售面积同比增长1.9%，商品房销售额同比增长4.8%。 商品房销售面积及销售额 数据来源：国家统计局、万得资讯 4）商品房价格整体持续上涨，2010年起增幅回归理性，2014年出现小幅回调 2000年以来，我国商品房平均销售价格总体呈现上涨的趋势，但自2010年以来，受宏观经济环境、宏观调控政策等因素影响，商品房平均销售价格上涨速度放缓。截至2014年末，全国商品房平均售价为6,323.53元/平方米，同比增长1.38%。2015年，全国商品房平均售价为6,792.55元/平方米，同比增长7.42%。2016年，全国商品房平均售价为7,475.57元/平方米，同比增长10.06%。2017年，全国商品房平均售价为7,892.27元/平方米，同比增长5.57%。2018年，全国商品房平均售价为8,736.90元/平方米，同比增长10.71%。2019年，全国商品房均价为9,310元/平方米，同比增长6.56%。2020年，全国商品房平均售价为9,860元/平方米，同比增长5.9%。2021年，全国商品房平均售价为10,139元/平方米，同比增长2.8%。 （2）核心竞争力 1）强大的股东背景 中交集团是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一，也是国资委批准可以以房地产作为主业的央企之一。中交集团是全球领先的特大型基础设施综合服务商，主要从事交通基础设施的投资建设运营、装备制造、房地产及城市综合开发等，为客户提供投资融资、咨询规划、设计建造、管理运营一揽子解决方案和一体化服务。 2022年，中交集团排名世界500强第60位，并在国务院国资委经营业绩考核“17年连A”。 公司的组建是中交集团实施“五商中交”发展战略、加快推进房地产业务改革重组和资源整合的一项重要举措。公司成立之后，在经营管理、项目获取以及融资等多个方面得到中交集团的有力支持，并对公司多笔债务出具担保协议。 2）较强的品牌影响力 2017年，中交地产品牌体系正式对外发布，以“美好生活营造者”定位，打造“风、雅、颂、美、中”等住宅产品系列；2020年推出“和、璞、春、华、萃、逸”六大全新产品系，覆盖从首次置业到改善，再到豪宅、颐养等不同居住需求，全面推动产品精益化，逐步提升产品力。目前中交地产业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域。 经过20余年的发展，绿城中国形成了以浙江省杭州市为主要基地，向全省、全国拓展的区域形态，多年来，绿城中国销售情况位列杭州市、浙江省房地产市场前列。凭借一流的产品品质和优质的管理服务，绿城中国在全国范围内获得了极高的客户满意度和品牌认可度。绿城中国作为一家以“精品物业营造专家”闻名的房地产开发企业，已经形成了高档住宅、别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等多元化产品结构。未来绿城中国还将坚持精品路线，以高标准的产品品质和不断提升的服务质量为切入点，不断提升客户满意度和忠诚度。 （3）公司的行业地位 中交房地产集团有限公司是国内领先的全国性房地产开发企业，是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。旗下绿城中国是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业，目前已进入包括中国长三角、环渤海经济圈。重要城市、北京及其他省会城市在内的 100多个城市，并取得了持续增长的经营业绩，在国内房地产市场中名列前茅。至 2021年，绿城连续18年获评“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，连续 17年获评“中国房地产百强企业综合实力 TOP10”，连续 10年获得“中国房地产顾客满意度领先品牌”荣誉称号。旗下中交地产自2016年 8月实行市场化改造以来，业务规模和盈利能力实现跨越增长，截至目前，共进驻30多个国内城市，109个国内项目，开发面积超过 3,000万平方米，2021年签约销售排名位列行业前 50名，并从 2018年起连续四年荣获中国房地产百强企业称号。 3.报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况是否发生重大变化，以及变化对公司生产经营和偿债能力产生的影响 报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况未发生重大变化。 （二） 公司关于业务发展目标的讨论与分析 1.结合公司面临的特定环境、所处行业及所从事业务的特征，说明报告期末的业务发展目标 2022年度，公司业务发展目标为销售合同额目标值 3,250亿元。 2.公司未来可能面对的风险，对公司的影响以及已经采取或拟采取的措施 公司未来可能面对筹资压力较大的风险、未来资金支出压力较大的风险、宏观经济、行业周期的风险、信贷政策变化的风险。 （1）筹资压力较大的风险 随着房地产业务的增长和经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。近年来，房地产行业融资渠道相对狭窄，同时房地产企业融资渠道受宏观调控政策的影响较大。未来公司在建、拟建的房地产项目以及拟新获取的土地储备对资金的需求量仍然较大，公司可能会面临阶段性现金流量不足和资金周转压力。如果公司不能有效拓展融资渠道或融资环境出现恶化，公司将面临较大的筹资风险。 （2）未来资金支出压力较大的风险 房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间有所缩短，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。目前，公司在建、拟建房地产项目能够满足公司未来一段时间内的发展需要，但同时公司也将面临较大的资金支出压力。 （3）宏观经济、行业周期的风险 公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。 （4）信贷政策变化的风险 房地产行业属于资金密集型行业，资金一直是影响房地产行业发展的关键因素之一。 因此，贷款基准利率、存款准备金率、房地产开发贷款政策和购房按揭贷款政策将对房地产行业发展产生重大影响。 发行人通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资渠道。发行人有多年的房地产开发经验和良好的品牌形象，公司在持续创新、经营管理、规划设计、营销策划、质量监控等方面不断进步，以求提升经营效益，进而缓解资金支出较大和融资压力、应对经济周期和行业周期的风险。 六、 公司治理情况 （一） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况： □是 √否 （二） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 公司在确认和处理有关关联方之间关联关系与关联交易时，遵循以下原则：一、尽量避免或减少与关联方之间的关联交易；二、确定关联交易价格时，遵循“公平、公正、公开以及等价有偿”的原则，并以书面协议方式予以确定；三、对于必须发生的关联交易，应切实履行信息披露的有关规定；四、关联决策人员或单位回避表决的原则；五、必要时聘请独立财务顾问或专业评估机构发表意见和报告。 （三） 发行人报告期内是否存在违反法律法规、公司章程、公司信息披露事务管理制度等规定的情况 □是 √否 （四） 发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 □是 √否 第二节 债券事项 一、 公司信用类债券情况 （一） 结构情况 1 截止报告期末，发行人口径有息债务余额 112.40亿元，其中公司信用类债券余额 81.20亿元，占有息债务余额的 72.24%；银行贷款余额 0亿元，占有息债务余额的 0%；非银行金融机构贷款 31.20亿元，占有息债务余额的 27.76%；其他有息债务余额 0亿元，占有息债务余额的 0%。 单位：亿元 币种：人民币
截止报告期末，发行人发行的公司信用类债券中，公司债券余额 29.00亿元，企业债券余额 0.00亿元，非金融企业债务融资工具余额 52.20亿元，且共有 10.00亿元公司信用类债券在 2022年下半年到期或回售偿付。 1 “公司信用类债券”未包含截至报告期末发行人计入所有者权益的一只永续中票，具体情况如下： （二） 债券基本信息列表（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） 单位：亿元 币种：人民币
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含选择权条款 √本公司的债券有选择权条款 债券代码：151233.SH 债券简称：19中交 02 债券包括的条款类型： √调整票面利率选择权 √回售选择权 √发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权 选择权条款的触发和执行情况： 发行人行使赎回选择权，于 2022年 3月 7日兑付本期债券全部本金 14.00亿元。 债券代码：175944.SH 债券简称：21交房 01 债券包括的条款类型： √调整票面利率选择权 √回售选择权 □发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权 选择权条款的触发和执行情况： 截至报告期末，该债券尚未到回售日期，不涉及行权及执行情况。 债券代码：185562.SH 债券简称：22交房 01 债券包括的条款类型： √调整票面利率选择权 √回售选择权 √发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权 选择权条款的触发和执行情况： 截至报告期末，该债券尚未到回售日期，不涉及行权及执行情况。 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 □本公司所有公司债券均不含投资者保护条款 √本公司的债券有投资者保护条款 债券代码：185562.SH 债券简称：22交房 01 债券约定的投资者保护条款： 偿债保障承诺: （1）发行人承诺，本期债券的偿债资金将主要来源于发行人合并报表范围主体的货币资金。 发行人承诺：按照发行人合并财务报表，在本期债券存续期间每半年度末的未受限的货币资金不低于 30亿元或货币资金有息负债比例（货币资金/有息负债）不低于 1%。 （2）发行人约定偿债资金来源的，为便于本期债券受托管理人及持有人等了解，监测资金变化情况，发行人承诺:发行人在债券存续期内每半年度，披露提供报告期末的货币资金余额及受限情况。 （3）发行人于每半年度定期跟踪，监测偿债资金来源稳定性情况。如出现偿债资金来源低于承诺要求的，发行人将及时采取资产变现，催收账款和提升经营业绩等措施，并确保下一个监测期间偿债资金来源相关指标满足承诺相关要求。如发行人在连续两个监测期间均未达承诺要求的，发行人应在最近一次付息或兑付日前提前归集资金。发行人应最晚于最近一次付息或兑付日前 1个月内归集偿债资金的 20%，并应最晚于最近一次付息或兑付日前 5个交易日归集偿债资金的 50%。 （4）当发行人偿债资金来源稳定性发生较大变化，未履行承诺或预计将无法满足本期债券本金，利息等相关偿付要求的，发行人应及时采取和落实相应措施，在 2个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务。 （5）如发行人违反偿债资金来源稳定性承诺且未按照第（3）条约定归集偿债资金的，持有人有权要求发行人按照以下“救济措施”的约定采取负面事项救济措施。 救济措施： 如发行人违反以上“偿债保障承诺”相关要求且未能在第（3）条约定期限恢复相关承诺要求或采取相关措施的，经持有本期债券 30%以上的持有人要求，发行人将于收到要求后的次日立即采取如下救济措施，争取通过债券持有人会议等形式与债券持有人就违反承诺事项达成和解： （1）在 15个自然日内提出为本期债券增加分期偿还、投资者回售选择权等条款的方案，并于 30自然日内落实相关方案，或 （2）在 30个自然日提供并落实经本期债券持有人认可的其他和解方案。 持有人要求发行人实施救济措施的，发行人应当在 2个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务，并及时披露救济措施的落实进展。 投资者保护条款的触发和执行情况： 截至报告期末，该债券不涉及投资者保护条款的触发和执行情况。 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 □本公司所有公司债券在报告期内均未使用募集资金 √本公司的债券在报告期内使用了募集资金 单位：亿元 币种：人民币 债券代码：185562.SH
五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 □适用 √不适用 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 （一）报告期内担保、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 □适用 √不适用 （二）截至报告期末担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 □适用 √不适用 第三节 报告期内重要事项 一、 财务报告审计情况 □标准无保留意见 □其他审计意见 √未经审计 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 □适用 √不适用 三、 合并报表范围调整 报告期内新增合并财务报表范围内子公司，且新增的子公司报告期内营业收入、净利润或报告期末总资产任一占合并报表 10%以上 □适用 √不适用 报告期内减少合并财务报表范围内子公司，且减少的子公司上个报告期内营业收入、净利润或上个报告期末总资产占上个报告期合并报表 10%以上 □适用 √不适用 四、 资产情况 （一） 资产变动情况 公司存在期末余额变动比例超过 30%的主要资产项目 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
（2）截至报告期末，公司持有待售资产较上期末减少 100.00%，主要系公司持有待售资产报告期内完成出售所致。 （3）截至报告期末，公司一年内到期的非流动资产较上期末增加 1,368.33%，主要系公司长期应收款转至一年内到期的非流动资产所致。 （4）截至报告期末，公司长期应收款较上期末减少 31.23%，主要系公司长期应收款转至一年内到期的非流动资产所致。 （5）截至报告期末，公司无形资产较上期末增加 33.65%，主要系报告期内确认的土地使用权资产增加所致。 （二） 资产受限情况 1. 资产受限情况概述 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
2. 单项资产受限情况 单项资产受限金额超过报告期末合并口径净资产百分之十 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
3. 发行人所持重要子公司股权的受限情况 直接或间接持有的重要子公司股权截止报告期末存在的权利受限情况： □适用 √不适用 五、 负债情况 （一） 负债变动情况 公司存在期末余额变动比例超过 30%的主要负债项目 √适用 □不适用 单位：亿元 币种：人民币
发生变动的原因： （1）截至报告期末，公司短期借款较上期末增加 634.92%，主要系报告期内短期资金需求增加，新增短期借款所致。 （2）截至报告期末，公司应付职工薪酬较上期末减少 49.19%，主要系报告期内支付 2022年初未付奖金及绩效工资所致。 （3）截至报告期末，公司应付股利较上期末增加 189.93%，主要系报告期内新增确认应付股东分红款所致。 （4）截至报告期末，公司持有待售负债较上期末减少 100.00%，主要系报告期内处理持有待售负债所致。 （5）截至报告期末，公司应付债券较上期末增加 35.52%，主要系报告期内新发行债券增加所致。 （6）截至报告期末，公司预计负债较上期末增加 94.42%，主要系报告期内未决诉讼情况变动所致。 （二） 报告期末存在逾期金额超过1000万元的有息债务 □适用 √不适用 （三） 合并报表范围内公司报告期末存在公司信用类债券逾期的 □适用 √不适用 （四） 有息债务及其变动情况 1. 报告期初合并报表范围内公司有息债务总额：2,076.01亿元，报告期末合并报表范围内公司有息债务总额 2,089.36亿元，有息债务同比变动 0.64%。 2. 报告期末合并报表范围内有息债务中，公司信用类债券余额 559.66亿元，占有息债务余额的 26.79%，其中 2022年下半年到期或回售的公司信用类债券 64.64亿元；银行贷款余额 1,303.04亿元，占有息债务余额的 62.37%；非银行金融机构贷款 219.86亿元，占有息债务余额的 10.52%；其他有息债务余额 6.81亿元，占有息债务余额的 0.33%。 单位：亿元 币种：人民币
3. 截止报告期末，发行人合并口径内发行的境外债券余额 87.23亿元人民币，且在2022年下半年内到期的境外债券余额为 0亿元人民币。 （五） 可对抗第三人的优先偿付负债情况 截至报告期末，可对抗第三人的优先偿付负债情况： □适用 √不适用 六、 利润及其他损益来源情况 （一） 基本情况 报告期利润总额：65.03亿元 报告期非经常性损益总额：2.04亿元 报告期内合并报表范围利润主要源自非主要经营业务的：□适用 √不适用 （二） 投资状况分析 如来源于单个子公司的净利润或单个参股公司的投资收益对发行人合并口径净利润影响达到 10%以上 □适用 √不适用 （三） 净利润与经营性净现金流差异 报告期公司经营活动产生的现金净流量与报告期净利润存在重大差异的，请说明原因 √适用 □不适用 报告期内公司净利润受经营活动以及非经营性活动共同影响，因此经营性现金流与净利润存在差异。本期非经营性活动产生的影响主要有：资产及信用减值损失为 4.38亿元、计提资产折旧及摊销 5.90亿元、产生财务费用 17.64亿元、取得投资收益 3.55亿元。 七、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 □是 √否 八、 非经营性往来占款和资金拆借 （一） 非经营性往来占款和资金拆借余额 1.报告期初，发行人合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：92.96亿元； 2.报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：26.82亿元，收回：23.11亿元； 3.报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 不存在 4.报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：96.66亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：96.66亿元。 （二） 非经营性往来占款和资金拆借明细 报告期末，发行人合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：7.29%，是否超过合并口径净资产的 10%： □是 √否 （三） 以前报告期内披露的回款安排的执行情况 √完全执行 □未完全执行 九、 对外担保情况 报告期初对外担保的余额：413.03亿元 报告期末对外担保的余额：386.13亿元 报告期对外担保的增减变动情况：-26.90亿元 对外担保中为控股股东、实际控制人和其他关联方提供担保的金额：386.13亿元 报告期末尚未履行及未履行完毕的对外单笔担保金额或者对同一对象的担保金额是否超过报告期末净资产 10%： □是 √否 十、 关于重大未决诉讼情况 √适用 □不适用 披露发行人合并范围内的重大未决诉讼情况
十一、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 □发生变更 √未发生变更 十二、 向普通投资者披露的信息 在定期报告批准报出日，发行人是否存续有面向普通投资者交易的债券 □是 √否 第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 一、发行人为可交换债券发行人 □适用 √不适用 二、发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 □适用 √不适用 三、发行人为可续期公司债券发行人 □适用 √不适用 四、发行人为其他特殊品种债券发行人 □适用 √不适用 五、其他特定品种债券事项 无 第五节 发行人认为应当披露的其他事项 一、截至本报告出具日，根据发行人 2022年 4月 28日披露的《中交房地产集团有限公司董事、监事及高级管理人员发生变动的公告》，根据中国交通建设集团有限公司相关任免文件的委派、提名以及中交房地产集团有限公司职代会决议，决定委派吴文龙为中交房地产集团有限公司外部监事；委派李宁为中交房地产党委工作部（企业文化部、党委统战部、工会办公室）部长（主任）、工会副主席、职工监事。 二、截至本报告出具日，根据发行人 2022年 8月 3日披露的《中交房地产集团有限公司关于董事、董事长及高级管理人员发生变动的公告》，根据中国交通建设集团有限公司相关任免文件的委派、提名以及中交房地产集团有限公司董事会审议，决定免去芮捷中交房地产集团有限公司董事长（法定代表人）、董事职务，另有任用；免去隋振海中交房地产集团有限公司总法律顾问职务；免去李永前中交房地产集团有限公司总经理职务，委派李永前为中交房地产集团有限公司董事长、法定代表人；委派夏青松为中交房地产集团有限公司董事；委派薛四敏为中交房地产集团有限公司党委副书记、总经理；委派张涛为中交房地产集团有限公司总法律顾问和首席合规官。 三、截至本报告出具日，根据公司内部决策文件，决定免去赵吉柱中交房地产集团有限公司副总经理职务。（未完）  |