君亭酒店(301073):君亭酒店集团股份有限公司申请向特定对象发行股票的募集说明书（申报稿）（更新2022年半年报）
原标题:君亭酒店:君亭酒店集团股份有限公司申请向特定对象发行股票的募集说明书（申报稿）（更新2022年半年报） 本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书中财务会计报告真实、完整。 证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人所发行证券的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。 重大事项提示 本公司提请投资者仔细阅读本募集说明书“第五节 与本次发行相关的风险因素”全文，并特别注意以下风险： 一、新冠肺炎疫情风险 2020年一季度以来，我国发生新冠肺炎重大传染疫情。为应对该重大疫情，各地政府采取了交通管控、封城、隔离、推迟复工日期等疫情控制措施，同时居民的商旅出行等受到一定程度限制。根据中国饭店协会的公开数据，本次疫情中，住宿业成为受损最为严重的行业之一。公司旗下酒店主要面向商旅出行住宿客人，受此次疫情影响住宿需求也出现暂时性下降，公司2020年度及2021年度出租率和经营业绩受到一定程度不利影响。2022年上半年上海、浙江等区域的疫情反复仍对住宿业造成了阶段性不利影响。尽管我国仍可能发生零星疫情，但总体上并不会改变我国当前疫情有效防控的局面，2022年全年居民的商旅出行总体仍将保持良好运行的态势。 提请广大投资者注意由于国内新冠肺炎疫情仍然存在且其变化存在不可预测性，部分地区出现境外输入病例、零星本地疫情案例，若未来我国新冠肺炎疫情有效防控的局面发生重大不利转变，公司业绩仍存在变动或下滑的风险。 二、经营业绩波动的风险 2019年至 2021年，营业收入分别为 38,163.62万元、25,603.39万元、27,751.06万元，公司归属于母公司股东的净利润分别为 7,225.38万元、3,506.60万元和 3,691.76万元，受新冠肺炎疫情影响，公司 2020年及 2021年经营业绩较 2019年呈现了较大的波动。2022年上半年，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业带来了更加严峻的挑战，特别是 3月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制，使得归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降 43.77%。公司的未来发展增速受到宏观经济环境、下游市场需求等外部因素的影响；也与公司的市场开拓、经营布局、成本控制等内部因素密切相关，存在一定不确定性，如果相关因素发生重大不利变化，公司业绩将受到影响或出现大幅波动。 三、最近一期经营业绩下滑的风险 2022年上半年，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业带来了更加严峻的挑战，特别是 3月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制。2022年上半年，公司实现营业收入 14,046.90万元，比上年同期减少 4.08%；实现营业利润 1,718.12万元，比上年同期下降 45.31%。实现归属于上市公司股东的净利润 1,472.81万元，比上年同期下降 43.77%。实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,219.30万元，比上年同期下降48.01%。 境内外新冠疫情反复传播，隔离、交通管制等疫情管控措施使得公司 2022年上半年经营业绩受到了一定程度的影响，随着 6月份上海解封及经营情况回暖，经营业绩逐步有所恢复。尽管公司为应对新冠疫情采取了一系列措施，但境内外新冠疫情的发展存在一定不确定性，公司未来仍存在业绩下滑的风险。 四、募集资金投资项目风险 （一）本次发行募集资金投资项目短期内不能盈利的风险 由于本次发行募集资金投资项目中发行人对本次募投项目测算期内前三年充分考虑了新冠疫情持续的影响，相关出租率及平均净房价指标较低，因此发行人本次募投项目确存在短期不能盈利的风险，进而可能影响发行人整体盈利水平甚至亏损的风险，发行人将视新冠疫情发展情况积极灵活管理项目开发节奏，缩短项目建设周期，尽可能降低募投项目实施对发行人盈利的影响，提请广大投资者注意。 （二）募投项目实现效益不及预期的风险 本次募集资金投资项目的效益实现与国家宏观经济环境、新冠疫情、出行、旅游及商务出行住宿需求情况、酒店行业供给情况、公司管理水平及市场竞争情况等因素密切相关。根据公司的可行性论证评估以及效益测算结果，本次募集资金投资项目具备良好的市场前景和经济效益，但是项目在实际运营中将面临宏观经济及新冠疫情管控不确定性、行业需求与供给变化、租金及装修成本上升等诸多风险，本次募集资金投资项目存在效益不达预期的风险。 （三）新增折旧和摊销可能影响公司盈利能力的风险 公司本次发行募集资金投资项目全部建成后，公司平均每年需新增计提折旧摊销合计 10,197.59万元。若行业环境、市场需求等因素发生重大不利变化，导致投资项目实际效益与预期出现较大偏差，由于新增摊销支出相对固定，公司将面临新增折旧摊销金额较大进而影响公司盈利能力的风险。 （四）发行人本次发行募集资金投资项目实施环境不利变化风险 发行人本次发行募集资金投资项目实施环境假设新冠疫情、宏观经济环境、下游商务及旅游出行需求、中高端酒店行业竞争格局、上游物业租赁及装修市场供给均未发生重大不利变化，若本次募投项目实施环境因素发生重大不利变化，发行人存在募投项目进展及实现效益不及预期进而影响发行人正常经营的风险。 （五）募投项目客源及市场空间未及预期的风险 本次募投项目中新增直营酒店投资开发项目涉及在多地分三年三批次新增15家直营酒店，由于新设酒店需要客源培育及市场推广，因此存在客源形成及市场空间未及预期进而影响相关直营酒店盈利水平的风险，提前广大投资者注意。 （六）租赁方式实施本次发行募集资金投资项目的风险 由于本次发行募集资金投资项目依靠租赁方式进行，因此可能存在选址不当、租金价格过高、租赁房产权属及用途瑕疵、无法及时续租、租赁房产拆迁或搬迁的风险。为了保证公司业务的稳定性，公司通过签订长期租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权、提前协商展约和租赁备案等多种方式增强公司租赁的稳定性，但仍存在上述租赁模式风险影响相关酒店正常经营的风险，提请广大投资者注意。 （七）募投项目实施主体尚未完全明确的风险 由于发行人本次募投项目部分具体实施项目尚未完成选址或确定升级计划，因此存在募投项目实施主体尚未完全明确进而影响募投项目正常进展的情形，发行人将结合新冠疫情及市场变化情况科学组织项目选址或确定升级计划，提请广大投资者注意。 （八）本次发行摊薄即期回报的风险 本次发行完成后，公司股本规模和净资产规模相应增加。由于募集资金投资项目建设和产生效益需要一定周期，如果公司营业收入及净利润没有实现同步增长，则短期内公司每股收益和净资产收益率将存在下降的风险。 本次发行完成后，公司的资产和经营规模将出现大幅增长，尽管公司经过多年发展已经建立了规范的管理体系和完善的治理结构，且在执行过程中效果良好，但随着公司募集资金的到位和投资项目的逐步实施，公司规模将持续扩大，将对公司的管理能力提出更高的要求。若未来公司管理层不能及时提高管理能力以适应新的市场环境和竞争状况，将可能对公司未来经营业绩和发展带来不利影响。 五、商誉减值风险 报告期各期末，公司商誉账面价值分别为 3,185.52万元、3,185.52万元、3,185.52万元和10,885.41万元，公司商誉系收购君澜酒店、景澜酒店、上海君亭及上海别院所形成。公司根据《企业会计准则》的规定，于各报告期末均对上述商誉执行了减值测试，减值测试结果显示商誉不存在减值。若未来由于相关被收购企业经营情况低于预期，或者市场需求及行业监管变化，可能对上述资产组形成的商誉造成不利影响，发行人商誉可能发生减值，并进而影响公司未来业绩。 六、应收账款回收风险 报告期各期末，发行人的应收账款余额分别为 2,802.69万元、2,561.80万元、3,048.15万元和 7,773.82万元，占营业收入的比例分别为 7.34%、10.01%、10.98%和 27.67%。2022年 6月末，公司新增子公司君澜酒店、景澜酒店，且疫情环境下客户回款速度有所放缓，导致 2022年 6月末应收账款占当期营业收入的比例较高，若未来公司应收账款持续增加或下游客户回款状况较差，将产生一定的应收账款回收风险。 目 录 声 明............................................................................................................................... 1 重大事项提示 ............................................................................................................... 2 一、新冠肺炎疫情风险 ............................................................................................ 2 二、经营业绩波动的风险 ........................................................................................ 2 三、最近一期经营业绩下滑的风险 ........................................................................ 3 四、募集资金投资项目风险 .................................................................................... 3 五、商誉减值风险 .................................................................................................... 5 六、应收账款回收风险 ............................................................................................ 5 目 录............................................................................................................................... 6 释 义............................................................................................................................... 8 第一节 发行人基本情况 ........................................................................................... 11 一、基本情况 .......................................................................................................... 11 二、发行人股权结构、控股股东及实际控制人情况 .......................................... 11 三、所处行业的主要特点及行业竞争情况 .......................................................... 14 四、主要业务模式、产品或服务的主要内容 ...................................................... 39 五、现有业务发展安排及未来发展战略 .............................................................. 83 六、未决诉讼、仲裁及行政处罚情况 .................................................................. 89 第二节 本次证券发行概要 ....................................................................................... 93 一、本次向特定对象发行 A股股票的背景和目的 ............................................. 93 二、发行对象及其与公司的关系 .......................................................................... 96 三、本次向特定对象发行 A股股票方案概要 ..................................................... 97 四、本次发行是否构成关联交易 ........................................................................ 100 五、本次发行是否会导致公司控制权发生变化 ................................................ 100 六、本次发行取得批准的情况及尚需呈报批准的程序 .................................... 100 第三节 董事会关于本次募集资金使用的可行性分析 ......................................... 101 一、前次募集资金使用情况 ................................................................................ 101 二、本次募集资金概况 ........................................................................................ 104 三、本次募集资金投资项目的基本情况 ............................................................ 105 四、项目实施的必要性和可行性 ........................................................................ 108 五、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响 ........................................ 113 第四节 董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析 ..................................... 115 一、本次发行后公司业务及资产、公司章程、股东结构、高管人员结构、业务收入结构的变化情况 ........................................................................................ 115 二、本次发行后上市公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况 ........ 116 三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况 .................................... 116 四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人可能存在的关联交易的情况 ........................................................................ 117 第五节 与本次发行相关的风险因素 ..................................................................... 118 一、募集资金投资项目风险 ................................................................................ 118 二、市场风险 ........................................................................................................ 120 三、经营管理风险 ................................................................................................ 120 四、财务风险 ........................................................................................................ 121 五、其他风险 ........................................................................................................ 123 第六节 与本次发行相关声明 ................................................................................. 125 一、发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 ............................................ 125 二、发行人控股股东、实际控制人声明 ............................................................ 130 三、保荐机构（主承销商）声明 ........................................................................ 131 四、发行人律师声明 ............................................................................................ 134 五、承担审计业务的会计师事务所声明 ............................................................ 135 六、发行人董事会声明 ........................................................................................ 138 释 义 在本募集说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义： 一、综合术语
（三）公司控股股东和实际控制人情况介绍 截至本募集说明书签署日，吴启元直接持有发行人36.41%的股份，为发行人的第一大股东，且一直担任公司的董事长兼法定代表人，丁禾一直担任公司的董事，吴启元与丁禾为夫妻关系，以上两人对公司的经营管理能够产生重大影响，因此，吴启元为发行人的控股股东，吴启元、丁禾为发行人的共同实际控制人。 1、控股股东及实际控制人的基本情况 吴启元，男，汉族，1944年11月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，高级经济师，身份证号码为33010319441130****，住所为杭州市西湖区兰桂花园****。1963年9月至1968年12月于浙江大学化工系学习，于1968年12月从浙江大学毕业，取得化工系有机合成专业本科学历；1968年12月至1970年7月于上海警备区农场劳动锻炼；1970年7月至1985年12月于杭州中美华东制药厂任工程师；1986年1月至1986年9月于杭州六通宾馆任副经理；1986年9月至1995年3月于杭州中日友好饭店任总经理；1995年3月至1997年4月于杭州五洲大酒店任总经理；1997年5月至2010年5月于浙江世贸君澜大饭店（原浙江世贸中心大饭店）任总经理；2001年6月至2015年7月于君澜管理任董事长、总经理；2003年6月至2017年5月担任海南君澜酒店管理有限公司董事长；2006年10月至2015年5月于君澜集团任董事；2006年12月至2015年5月，于浙江世界贸易中心有限公司任董事；2007年8月至2015年8月于有限公司任董事长；2015年8月至今任公司董事长。 丁禾，女，1964年11月出生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历，身份证号码为33010319641119****，住所为杭州市西湖区兰桂花园****。1984年9月至1986年7月于杭州师范学院学习，于1986年7月从杭州师范学院毕业，取得中文系专业专科学历；并于1998年7月从杭州大学毕业并通过旅游经济专业研究生课程学习；1986年9月至1988年7月于杭州机械工业学校任教；1988年8月至1994年6月于杭州友好饭店任公关销售部经理；1994年7月至1995年6月于香港银通投资有限公司杭州办事处任首席代表；1995年7月至1997年4月于杭州五洲大酒店任营销部经理；1997年5月至2000年3月在浙江世贸君澜大饭店（原浙江世贸中心大饭店）任营销部经理；2000年3月至2005年7月在君澜管理任营销总监；2005年7月至今于杭州西湖四季投资管理有限公司任执行董事、总经理； 2007年8月至2015年8月兼任有限公司董事；2015年8月至今任公司董事。 2、公司与控股股东、实际控制人之间的控制关系图 公司与控股股东、实际控制人之间的股权控制关系如下所示： 三、所处行业的主要特点及行业竞争情况 发行人自成立以来主要从事中高端精选服务连锁酒店的运营和管理。2022年 2月，发行人收购国内知名高端度假酒店品牌“君澜酒店”及高端社区生活酒店品牌“景澜酒店”，业务领域拓展至高端全服务酒店的管理。 根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司主营业务所属行业可归类为：“H 住宿和餐饮业”中的“H61 住宿业”行业（指为旅行者提供短期留宿场所的活动，有些单位只提供住宿，也有些单位提供住宿、饮食、商务、娱乐一体的服务，本类不包括主要按月或按年长期出租房屋住所的活动）；根据《国民经济行业分类与代码》（GB-T4754-2017）分类标准，公司主营业务属于“H 住宿和餐饮业”门类中的“H61 住宿业”大类下的“H6110 旅游饭店”小类行业（指按照国家有关规定评定的旅游饭店和具有同等质量、水平的饭店活动）。 （一）行业管理情况 1、行业主管部门和监管体制
（二）行业发展概况 1、行业简介与分类 酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店等）的基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠空间的商业机构，即给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说，酒店是以它的建筑物为凭证，通过出租客房、餐饮及综合服务 设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。 根据全球权威酒店信息统计机构 STR Global的《术语汇编》，将酒店行业 市场等级分为奢华酒店、超高端酒店、高端酒店、中端偏上酒店、中端酒店和 经济型酒店等 6个等级，同时也可以整合分为奢华和超高端、高端和中端偏 上、中端和经济型 3个整合等级。国家旅游局制定的《旅游饭店星级的划分与 评定》（GB/T14308-2010）将酒店分为五星级、四星级、三星级、二星级和一星 级 5个等级。中国饭店协会发布的《2018年中国酒店连锁发展与投资报告》 中，将 STR Global的等级标准与《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308- 2010）的等级标准大致进行了对应，高端以上为五星级，高端和中端偏上为四 星级，中端为三星级，经济型为二星级及以下，通过对主流分类标准的比较， 具体对应关系如下图所示： 资料来源：STR Global、国家旅游局、中国饭店协会 根据 STR Global的《术语汇编》，从服务类型将酒店产品分为全服务型（一般为较高星级酒店标准，涵盖服务各个领域）和有限服务型（以住宿为核心业务，只提供住宿和早餐服务即 Bed & Breakfast）两类。随着酒店行业的发展实践，在有限服务和全服务型的基础上又衍生出精选服务或精品酒店，即在有限服务的基础上增加个性化精选的其他服务。 根据公司提供的服务类型和产品定位，公司的行业定位为中高档精选服务酒店和高端全服务酒店。 2、行业发展现状 （1）酒店行业总体发展现状 酒店是给予宾客歇宿和饮食的重要场所，其发展与经济水平高度相关。近 些年来，我国经济快速发展，毕马威分析显示，2021年我国经济总体保持复苏 态势，全年经济总量达到 114万亿元，约 17.7万亿美元，较 2020年增长超过 3 万亿美元，全年经济累计同比增长 8.1%，两年平均增长 5.1%。经济发展促进 了人们物质生活水平的显著提升，2021年我国人均 GDP已经达到了 1.25万美 元左右，超过世界平均水平，接近世界银行对高收入经济体的定义（2021年为 12,695美元）。得益于宏观经济条件的支持，我国酒店行业因此迅速崛起，成为 特色社会主义市场经济中实体经济的重要组成部分。 根据国家统计局数据，近十年来我国居民消费水平快速增长。至 2021年我 国居民年均消费水平已增长至 31,072元，较 2019年的 27,504元增长明显。 2012-2021年中国居民消费水平变化情况 数据来源：国家统计局 随着现代社会经济的不断发展，我国酒店行业收入、客房规模等逐步壮大，服务质量不断完善。根据国家统计局发布数据显示，2010年至 2019年，我国住宿业收入逐步扩大，由 2,797.84亿元增长至 4,343.61亿元，复合增长率为 5.01%。2020年，由于新冠疫情等的冲击，国内各大酒店等企业经营受到严格限制，全年住宿业收入下滑至 3,329.74亿元，同比下降 23.34%。2021年至2022年，随着经济的稳步复苏以及正常商务、休闲活动的展开及科学疫情防控常态化，我国酒店行业有望走出疫情影响，重回增长状态。 2010-2020年中国住宿业收入变化情况 数据来源：国家统计局 我国酒店行业供给持续增长，成为服务国民生活的重要行业之一。Statista 发布数据显示，近年来我国酒店客房总数逐步稳步增长，2020年及 2021年以 来由于新冠疫情等的影响，部分中小酒店迫于经营压力逐步出清，行业进行新 一轮整合，客房总量显著下。 2017-2021年中国酒店客房总数情况 数据来源：Statista 我国酒店行业的服务体系越趋完善，服务质量越来越高。慧评得分是通过综合网络点评中的顾客观点数和表扬率两方面因素客观地反映酒店口碑的综合表现，中国饭店协会数据显示，2021年全国酒店住宿业慧评得分为 88.84，为历年最高得分。整体来看，我国酒店行业正处于转型的重要时刻，特别是疫情以来，酒店面临的市场环境发生了翻天覆地的变化，新技术、新理念的产生为 酒店发展带来了非常大的压力，酒店必须加强自身的管理创新与发展。目前， 众多酒店开始不断完善服务流程，推崇精细化管理、高质量运行，不断提升服 务水平，消费者也对酒店管理服务展示出了更高的认可，未来，行业将进一步 向高质量方向转型升级。 2017-2021年全国酒店住宿业慧评得分变化趋势数据来源：中国饭店协会 当前，我国酒店行业正处于稳步复苏的大背景下，尽管疫情在全球范围内持续蔓延，但随着大规模疫苗接种，中国酒店业正在逐步复苏。根据 Research and Markets的预测，在疫情防控常态化阶段下，中国酒店业将在 2020年至2027年期间以 12.47%的两位数复合年增长率增长，预计到 2027年我国酒店行业市场规模将进一步达到 1,311.5亿美元。 3、行业发展趋势 （1）中高端酒店发展仍有极大空间，未来将成为行业结构主体 中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒店和豪华型酒店的消费转移影响，近年来保持快速发展态势，成为酒店市场中坚力量。一方面，中国经济快速发展，我国居民收入水平显著上涨。国家统计局数据显示，2010年至 2021年，我国居民可支配收入由 12,520元增长至35,128元，复合增长率高达 9.83%，收入水平的上涨支撑起了国内强大的消费市场，同时也塑造了一批又一批的新兴中产阶级。中高端酒店行业以中产阶级为主要目标群体，伴随着国内中产阶级的崛起，其市场规模不断扩大。安永分析指出，过去十年，我国中产阶级迅速扩大，预计到 2027年，超过全球四分之一的中产阶级将诞生于中国。此外，伴随着收入水平的上涨，居民消费结构发 生显著变化，居民消费支出逐步向生活服务消费方向倾斜，对于生活品质的要 求越来越高，这也为中高端酒店的发展提供了良好的契机。 另一方面，经济型酒店和豪华型酒店的消费转移进一步推动了中高端酒店 市场的发展。豪华酒店受国家限制“三公”消费和“中央八项规定”等政策影 响消费需求有所萎缩，同时叠加运营成本上涨等其他因素的困扰，发展速度和 规模增长速度明显降低。而经济型酒店市场发展亦面临新的困境，整体红利时 代一去不复返。近年来，越来越多外来者开始涌入经济型酒店领域，市场竞争 加剧，此外叠加人工租金能耗等综合成本的不断上涨以及下游消费者需求的变 化，行业面临新的瓶颈。 2017-2021年经济型连锁酒店规模变化趋势 2017-2021年豪华连锁酒店规模变化趋势 数据来源：中国饭店协会 上述背景下，我国中高端酒店市场快速发展。近年来，中高端酒店以合理 的价格、舒适的住宿体验、满意的服务以及丰富的产品体系受到了越来越多消 费者的青睐。根据中国饭店协会统计数据，2014年开始，国内中端连锁酒店规 模急剧增长，庞大的中产阶级群体及中产阶级比重提升，消费升级及高端转 移，头部连锁酒店集团资源倾向快捷酒店等众多因素推动我国中端连锁酒店增 长。 2017-2021年中端连锁酒店规模变化趋势 2017-2021年高端连锁酒店规模变化趋势 数据来源：中国饭店协会 （2）消费群体个性化、差异化需求推动酒店多样化发展 随着社会的进步，顾客的需求已经发生了深刻的变化，人们已经不再满足于类似机器生产的标准化的服务，他们越来越关心自我、个性，希望得到专属的服务体验。此外，不同群体间需求痛点明显不同，如银发一族健康意识更强，追求多层次的健康服务和精神文化需要；中等收入群体对酒店业的服务、体验以及品牌要求越来越高；亲子家庭在酒店消费场景中更为重视安全以及品质；千禧一代崇尚个性、追求潮流时尚等。 上述背景下，酒店行业逐步向“个性化”、“多样化”方向发展。一方面，各大酒店需充分提高服务水平和能力。规范常规的服务只能满足大众的普通需求，而顾客的特别、个性需求只有通过酒店的个性化服务才能达到，各大酒店需要充分围绕客人的喜好、特点、习惯以及习俗，打造具有个性化的设计和服务。此外，不同细分群体间的需求痛点亦需要各大酒店经营者进一步做好市场细分，通过形态创新、功能叠加等方式进行场景重构，加快创新步伐。未来，酒店的业务形态越趋多元化，通过多元化配套设施产品、专属场景打造等方式，逐步从最核心的住宿及过夜市场延伸到了休闲、娱乐、社交等领域。 （3）数智化、智慧化发展趋势 科学技术正快速融进酒店行业，为酒店运营方带来诸多便利，同时也为消费者提供了更加新颖、舒适、高效的服务体验。我国酒店行业从人工时代逐步向计算机化、数智化、智慧化等方向持续演替。疫情期间产生了庞大的非接触服务需求，从而加速了酒店产业的数智化进程，酒店机器人等被大量应用到了相关服务环节之中，未来酒店行业的数智化、智慧化发展仍将延续。对于酒店管理者来说，先进信息技术手段的应用给予了他们极大的便利。在营销方面，酒店经营者可通过数据采集手段，合法获取客户信息，合规分析客户行为，从而输出高精度的用户画像，制定系统化营销策略，实现全生命周期管理。在管理方面，借助先进的管理软件以及系统，各大酒店集团可高效应付快速扩张所带来的管理成本上涨、难度加大等问题，极大地协调各方资源，充分实行精细管理，为酒店良好发展奠定基础。对于酒店消费群体来说，数智化发展能够为他们带来更优质的服务。借助数智化应用，酒店客房可实现手机端预订，刷脸办理入住，智能机器人服务，智能门锁，智能客房，手机一键退房等功能，全流程覆盖住前、住中、住后，体验到更快捷的流程服务以及更富科技感、新颖的居住体验。 （4）连锁化、集中化发展趋势 我国酒店行业结构分散，连锁化率有待提升。连锁化经营是酒店重要的扩张模式之一，根据中国饭店协会的统计，截止 2022年 1月 1日，全国酒店业设施 25.2万家中，共计 2,147个连锁酒店品牌，酒店连锁化率 35%，参照海外发达国家酒店品牌 60%以上的连锁化率，我国酒店品牌集中化的发展空间较大。 目前，酒店集团是我国酒店行业的主要参与者，各大品牌企业可围绕自身定位大力开展经营活动。未来，随着旅游出行市场、商务出行市场需求的稳步恢复、国家政策的支持以及我国居民收入水平的上涨，行业内龙头企业将凭借自身的市场知名度、认可度，项目开发管理经验以及科学的运营管理流程，逐步确定核心竞争优势，加快资源整合，进一步扩大市场占有率。 （三）行业需求概况 随着我国社会经济的发展，人们在日常生活当中开始追求精神层面的享受，越来越多人开始利用节假日或者工作之余以旅游的方式来放松自我。目前，旅行出游日益大众化。一方面，游玩目的地、游玩体验多种多样，各大消费者可以基于自身消费特征制定专属的旅游计划；另一方面，购买力水平逐步提升，不同出游类型的旅客可根据愿意支付的价格范围，对出游计划做出灵活调整。 近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011年至 2019年，我国旅游总人次由 26.41亿人增长至 60.06亿人，复合增长率为 10.82%。2020年以来由于新冠疫情的影响，居民出游受到限制，出于公共卫生 安全等的考虑，大多数人减少了出行计划，全年国内旅游人数 28.79亿人次， 比上年同期下降 52.1%。后疫情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游 业逐步复苏，2021年国内旅游总人次 32.46亿，比上年同期增加 3.67亿，增长 12.8%。其中，城镇居民 23.42亿人次，增长 13.4%；农村居民 9.04亿人次，增 长 11.1%。 2011-2021年中国旅游出行总人数变化情况 数据来源：文化和旅游部 旅游业的复苏不仅关系到酒店住宿产业的收益恢复进程，更关系到整体的消费信心。2021年，我国旅游行业总收入达到 2.92万亿元，比上年同期增加0.69万亿元，增长 31.0%。其中，城镇居民旅游消费 2.36万亿元，增长31.6%；农村居民旅游消费 0.55万亿元，增长 28.4%。未来，随着国内疫苗的完全接种、国产抗新冠药物的顺利研发、中国政府良好的疫情防控措施，我国旅游业复苏形势相对乐观，中国旅游业有望逐步回归良好增长轨迹。 2011-2021年我国旅游行业收入变化情况 数据来源：文化和旅游部 2、商务出行市场需求规模 商务出行即商务旅游，又称公干、出差等。伴随着经济的发展，商务交往以及商务活动频繁展开，商旅出行日益普遍。《2020-2021中国商旅管理市场白皮书》指出，截至 2019年，全球商旅市场连续十年保持正增长，2019年全球商旅总支出为 1.43万亿美元，2020年以来由于新冠疫情等的冲击，全球商旅市场严重受挫，2020年全年全球商旅支出下降 51.5%，至 6,940亿美元。 中国是最大的商务旅行市场。2013年至 2019年，我国商旅支出由 2,243亿美元增长至 4,007亿美元，年复合增长率 10.15%，2020年以来，面对新冠疫情和世界经济衰退等的影响，中国经济较快实现稳定，依托于内循环的新发展格局，我国商旅市场 2020年支出下降 38%，但是相比其他国家复苏形势更为乐观。未来，随着我国商旅市场的回暖以及商旅出行意愿的恢复，我国商旅市场将逐步复苏，预计 2024年我国商旅市场规模将进一步达到 4,297亿美元。得益于商务旅行市场的快速增长，我国酒店行业，特别是中高端酒店市场将迎来巨大的发展空间和机遇。 2013-2024年中国商旅支出变化情况 数据来源：《2020-2021中国商旅管理市场白皮书》 （四）行业竞争状况 1、行业竞争格局 从酒店行业总体竞争格局来看，近年来行业供给和行业需求增速相对接近，行业总体竞争格局呈现充分竞争的局面。目前，酒店集团占据了酒店行业主要份额，以中国饭店协会公布的已开业酒店房间数这一市场规模指标来看，我国酒店集团前 10强占据了超过 65%的市场份额，特别是锦江国际、首旅如家、华住等行业龙头企业已经具备一定行业垄断竞争地位。 从细分行业来看，经济型酒店由于近十年的投资高峰和经济型需求萎缩，已经处于竞争过剩和“行业洗牌”的阶段，目前经济型酒店正面临行业规模和结构重整双重挑战的竞争局面，行业集中度不断提升，以如家、汉庭、7天、格林豪泰、锦江之星等为代表的细分品牌龙头已经具备较高的垄断地位。豪华型酒店在规模上竞争格局已经相对均衡稳定，在内部结构竞争上，国内豪华酒店品牌如开元酒店、金陵饭店、锦江国际等逐渐超过外资品牌取得竞争地位上的优势。 发行人所处的细分行业即中高端酒店领域，目前下游需求保持快速增长，行业供给规模和行业供给价格仍处在上探阶段。从竞争参与者角度来看，竞争者规模和行业集中度相对经济型和豪华型酒店而言仍较低，以亚朵酒店、桔子酒店、锦江都城酒店、全季酒店、君亭酒店为代表的细分行业领军者仍有较大的发展空间。 2、进入本行业的主要壁垒 潜在竞争者进入中高端酒店行业的主要壁垒有以下几个方面： （1）酒店项目开发壁垒 中高端酒店项目开发涉及酒店物业开发、酒店设计、酒店建设等多个专业要求较高的环节。特别是酒店物业开发，中高端酒店大多数选址在一、二线等经济较发达城市的核心区域。上述区域优质物业有限，物业业主对于物业租赁者的品牌影响力、资金实力及消费带动能力要求很高。同时中高端酒店强调满足个性化和差异化的消费者需求，对于设计、建设阶段的舒适性、艺术性等要求较高。因此，中高端酒店行业具有较高的酒店项目开发壁垒。 （2）运营管理壁垒 中高端酒店行业具有传统生活服务业和新兴消费升级的双重特征。在中高端酒店运营管理的过程中，消费者服务体验、服务流程标准化、个性化平衡和成本控制缺一不可。在新兴消费升级的趋势下，中高端酒店运营管理对于新媒体、新信息系统、智能服务、卫生环保等要求与日俱增。由于我国中高端酒店发展时间相对较短，该领域人才培训和信息系统建设比较滞后，因此潜在竞争者进入该领域面临较高的运营管理壁垒。 （3）品牌壁垒 中高端酒店品牌具有统一的市场知名度和认可度，通过统一的广告宣传、管理制度得到更多客户的认可；其次，各品牌在发展的过程中通过“粉丝”等会员模式等积累了大量客户，这对于客房出租率、营业收入提升都有着重要作用；此外，大品牌在管理服务、企业形象等方面能够树立较好的口碑。因此，中高端酒店应该着力建立强有力的品牌、提升管理服务能力，形成自身差异化的品牌形象，提高市场地位。这对于新进入的企业来说是重要的壁垒。 （五）行业利润水平的变动趋势及变动原因 酒店行业的利润水平取决于酒店的盈利水平和经营成本，其中盈利能力主要取决于客房每间可销售房收入（RevPAR）指标，其决定因素是客房出租率和平均房价水平。根据全国酒店行业的客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）指标来看，我国酒店行业整体利润水平在经历增长和下降后逐渐进入稳定发展期。 发行人所在的中高端酒店领域，由于下游消费需求的高速增长和经济型、豪华型的需求转移效应，行业经营情况总体持续向好。根据同行业龙头公司如锦江酒店、首旅如家公开的中端品牌经营数据等行业指标性数据来看，中高端酒店的行业利润水平指标如客房入住率（Occ）、已售房平均房价（ADR）和平均每间可售房收入（RevPAR）持续向好，预计未来中长期仍将保持良好增长态势。 （六）影响行业发展的有利和不利因素 1、有利因素 （1）我国居民可支配收入和消费支出稳步增长 酒店是给予宾客歇宿和饮食的重要场所，其发展与经济水平高度相关。近些年来，我国经济快速发展，毕马威分析显示，2021年我国经济总体保持复苏态势，全年经济总量达到 114万亿元，约 17.7万亿美元，较 2020年增长超过 3万亿美元，全年经济累计同比增长 8.1%，两年平均增长 5.1%。经济发展促进了人们物质生活水平的显著提升，2021年我国人均 GDP已经达到了 1.25万美元左右，超过世界平均水平，接近世界银行对高收入经济体的定义（2021年为12,695美元）。得益于宏观经济条件的支持，我国酒店行业因此迅速崛起，成为特色社会主义市场经济中实体经济的重要组成部分。 随着现代社会经济的不断发展，我国酒店行业收入、客房规模等逐步壮大，服务质量不断完善。根据国家统计局发布数据显示，2010年至 2019年，我国住宿业收入逐步扩大，由 2,797.84亿元增长至 4,343.61亿元，复合增长率为 5.01%。2020年以来，由于新冠疫情等的冲击，国内各大酒店等企业经营受到严格限制，全年住宿业收入下滑至 3,329.74亿元，同比下降 23.34%。未来，随着经济的稳步复苏以及正常商务、休闲活动的展开，我国酒店行业有望走出疫情影响，重回增长状态。 （2）国家政策大力支持住宿酒店业发展 近年来，国家先后出台了《“十四五”文化和旅游发展规划》《“十四五”旅游业发展规划》《关于加快住宿业发展的指导意见》《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》《关于促进全域旅游发展的指导意见》《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》等一系列直接或间接鼓励酒店行业发展的政策。国家出台的各项相关政策积极鼓励、支持和指导我国酒店行业转型升级，鼓励酒店企业提升服务质量，进行差异化和特色化竞争，从中长期看，将极大的鼓励和支持我国中高端精选服务酒店快速发展。 （3）旅游业发展增加动力 酒店住宿行业的主要客户来源于旅游住宿群体，酒店行业的经营状况与旅游业的发展具有密切关系。近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011年至 2019年，我国旅游总人次由 26.41亿人增长至 60.06亿人，复合增长率为 10.82%。2020年以来由于新冠疫情的影响，居民出游受到限制，出于公共卫生安全等的考虑，大多数人减少了出行计划，全年国内旅游人数 28.79亿人次，比上年同期下降 52.1%。后疫情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，2021年国内旅游总人次 32.46亿，比上年同期增加 3.67亿，增长 12.8%。其中，城镇居民 23.42亿人次，增长 13.4%；农村居民9.04亿人次，增长 11.1%。 2、不利因素 （1）整体管理能力不足 我国的大部分酒店虽然在管理方面积累了一定的行业经验，但是在追求快速扩张的过程中忽略了企业管理能力的培养，管理体系建设方面还是存在一定的漏洞，成熟的酒店管理体制不够健全。尤其是一些小规模酒店企业偏重于对其他酒店企业管理经验的借鉴和模仿，在借鉴和模仿过程中不注重结合自身发展特点和具体需求，导致其发展受到阻碍。 （2）专业人才缺乏 酒店业在我国的兴起和发展与西方发达国家比相对滞后，特别是对酒店管理专业人才的重视和引进、培养方面比较欠缺。首先，酒店管理教育相对落后，在教学资源、师资力量、教学理论等方面都与社会需求脱节，酒店管理行业中现有的工作人员整体素质不高；其次，企业为了降低经营成本，不注重人才的培养和积累，造成了行业专业型人才流失严重，人才体系不健全。 （3）缺乏权威、统一和全面的法律法规、行业标准和规范 新中国酒店行业市场化相对起步较晚，虽然近几年市场发展迅速，但是酒店行业仍然缺乏统一且全面的法律法规、权威的相关行业标准和规范。近年来发生的诸多星级酒店企业服务质量问题一定程度上损害了酒店业整体的形象和发展。现行监管体系只能从个别业务层面和环节进行分别管理，同时现有的行业标准和规范缺乏权威性约束力，导致行业内诸多“劣币”酒店企业缺乏有效监管。 （七）行业的周期性、季节性、区域性等特征 1、周期性 酒店住宿行业的景气度与国家宏观经济的周期波动呈正相关的关系。虽然我国国民经济总体上一直保持持续快速增长的态势，但是也会受到国际经济金融形势变化和全球性突发事件的影响而出现周期性波动。在宏观经济增长率下降的阶段，由于居民实际收入预期下降，居民国内旅游出行的消费相应降低，从而减少旅游出行方面的酒店住宿需求。同时，宏观经济的调整对中小企业的经营会造成较大的压力，中小企业员工的商务出行及其消费也会相应缩减，从而减少商务出行方面的酒店住宿需求。因此，酒店住宿行业的周期性与国家宏观经济的波动的周期性具有一致性。 2、季节性 受商旅出行需求季节性影响，作为旅游业重要配套的酒店住宿行业同样呈现一定的季节性特征。旅游需求季节性变化的原因除了受自然气候条件影响之外，还受国家和地区休假制度影响。法定假日期间我国居民自由支配的时间比较充足，外出旅游时间成本较小，愿意花费更多的时间和金钱在旅游上。因此通常二三季度是住宿行业的旺季。一般而言，元旦假期后至清明节假期之间即一季度的主要时段，由于春节等因素酒店消费需求会明显下降。但是，随着居民收入水平的提高，酒店住宿行业的季节性波动特征正在逐渐弱化。 3、区域性 由于各区域经济发展水平和居民消费水平差异，我国中高端酒店主要集中于一、二线城市及长三角、珠三角等经济发达地区和热门旅游目的地城市，分布存在着一定的区域性特征。 （八）行业特有经营模式 相对其他行业而言，酒店行业特有的经营模式主要如下： 1、直营模式 通过独资、控股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识、相同服务程序、相同预订网络、相同采购系统、相同组织结构、相同财务制度、相同政策标准、相同企业文化及相同经营理念的管理方式。 2、委托管理模式 酒店管理方接受饭店业主的委托，按照酒店管理公司的管理规程、服务规范、技术标准、操作流程、质量控制等规章制度，向被管理酒店输出管理，派出管理团队或管理人员和培训受托管理酒店学员，受托管理托管饭店。酒店主体的产权关系和法人地位不变，酒店管理公司作为饭店业主的受托方按照管理合同的约定经营管理酒店。 3、特许经营模式 特许经营模式，又称加盟模式，是指选择设施规模、服务质量等诸方面符合酒店管理公司相应品牌的服务标准的酒店，准许该酒店加入公司的特许经营网络并签订特许经营合约，以获准使用所属酒店管理公司的名称、商标、销售渠道和管理标准等。酒店管理公司对提出申请的饭店从地理位置、客源定位、经营规模和设施设备等方面进行评估和审核，并为通过审核的酒店按照管理标准进行专业的经营管理培训指导；酒店管理公司授权达到标准的酒店使用公司注册的服务品牌，但加盟饭店本身的企业法人资格不变，业主方拥有饭店的所有权和经营管理权，并按照管理公司的各项管理标准自主经营。 4、咨询管理模式 咨询管理模式是指酒店管理公司可以与酒店业主达成一项或数项业务服务协议，服务内容主要有以下内容：（1）项目决策咨询：为业主投资酒店建造项目与酒店改造决策提供顾问咨询服务；（2）开业筹备咨询：制定酒店开业前的各项工作计划，包括对组织机构及人员编制、开业物资的采购、酒店形象设计和整体营销等，筹备酒店开业典礼；（3）酒店运营指导：根据项目运作和业主需求，派出管理顾问，为业主日常经营提供建议和帮助；（4）酒店人员培训；（5）酒店战略规划；（6）与酒店业主达成的其他单项服务。 （九）公司所处行业与上下游行业的关系 酒店行业的上游是为酒店经营提供场地、原材料的行业，主要包括：房地产行业、酒店用品行业等；酒店行业下游是酒店产品的直接消费端和间接消费端，主要包括：旅游出行者、商务出行者、旅行社和酒店在线预订平台等。 1、上游行业对酒店行业影响 酒店上游的物业租赁行业为酒店提供经营场所，酒店物业一般是通过自建、购置或租赁获得。近几年，随着电子商务的冲击，商业地产的空置率较高，使得酒店物业租金成本增速呈现下滑趋势，在一定程度上降低了酒店物业的租金成本压力。 酒店用品行业为酒店提供经营所需的原材料，主要为酒店日常经营的消耗品，包括：棉织品、清洁用品等，消耗品是酒店经营成本中的组成部分之一，其成本占比仅次于酒店物业租金、装修摊销和人工成本。酒店消耗品的价格水平高低在一定程度上影响酒店的利润水平：当酒店消耗品价格上涨时，酒店的运营成本会上升，其盈利水平会下降；反之，当酒店消耗品价格下降时，酒店的运营成本会下降，其盈利水平会上升。 2、下游行业对酒店行业影响 酒店行业主要下游的旅游行业处于高速增长时期，近年来我国居民出游率有所增长，文化和旅游部公布数据显示，2011年至 2019年，我国旅游总人次由26.41亿人增长至 60.06亿人，复合增长率为 10.82%。2020年以来由于新冠疫情的影响，居民出游受到限制，出于公共卫生安全等的考虑，大多数人减少了出行计划，全年国内旅游人数 28.79亿人次，比上年同期下降 52.1%。后疫情时代，随着经济常态化以及疫苗的接种，旅游业逐步复苏，2021年国内旅游总人次 32.46亿，比上年同期增加 3.67亿，增长 12.8%。其中，城镇居民 23.42亿人次，增长 13.4%；农村居民 9.04亿人次，增长 11.1%。因此，下游旅游行业的高速发展将直接带动酒店的市场需求增长，有利于我国中高端酒店行业稳步健康发展。 此外随着我国民航和铁路等交通基础设施的完善和经济的快速增长，近年来我国铁路与民航客运量基本保持平均每年 10%的增长速度，预计因此产生的
注 2：2022年中国饭店协会--中国最具规模的 50家饭店集团规模排名仍将发行人与君澜酒店集团分别列示，其中君澜酒店集团位于第 20位，发行人位于第 42位，合并之后测算为第 14位。 （十一）主要竞争对手情况 公司定位于中高端精选服务酒店领域，国内与公司酒店市场定位、区域重合的主要竞争对手品牌包括：桔子水晶酒店、锦江都城酒店、全季酒店、和颐酒店、美居酒店、亚朵酒店等品牌酒店。 1、桔子水晶酒店 桔子酒店管理（中国）有限公司成立于 2006年，2017年 2月被华住酒店集团收购，桔子水晶酒店定位于中高端精品酒店市场。根据中国饭店协会数据，截至 2022年 1月 1日，桔子水晶酒店在全国拥有 144家门店，客房 19,190间。 2、锦江都城酒店 上海锦江都城酒店管理有限公司成立于 2013年。锦江都城是锦江国际酒店集团旗下的中高端酒店品牌。根据中国饭店协会数据，截至 2022年 1月 1日，锦江都城酒店在全国拥有 168家门店，客房 20,664间。 3、全季酒店 全季酒店是华住酒店集团旗下针对中档酒店市场的有限服务酒店，以简约而富有品质的设计风格，深受客户喜爱的酒店设施，恰到好处的优质服务，致力于为智慧、练达的精英型商旅客人提供最优质地段的选择。根据中国饭店协会数据，截至 2022年 1月 1日，全季酒店在全国共开业 1,381家门店，客房166,836间。 4、和颐酒店 和颐酒店是首旅如家酒店集团旗下中端商旅连锁酒店品牌，和颐定位精致人文商旅体验，注重数字化的配套、人性服务环境以及东西方文化融合的艺术设计。根据中国饭店协会数据，截至 2022年 1月 1日，已经开业数达 169家，客房数量 20,446间。 5、美居酒店 美居酒店是华住酒店集团旗下高档商务酒店品牌。创立于 1973年的美居是源自法国的个性化中高档酒店品牌，目前在全球分布将近 800家酒店，来到中国的美居，期望带来融合法式优雅的生活方式。根据中国饭店协会数据，截至2022年 1月 1日，共有 125家在营酒店，酒店客房数量为 21,217间。 6、亚朵酒店 亚朵（上海）酒店管理有限公司成立于 2013年，亚朵酒店定位于中高端精品主题酒店，集团旗下拥有亚朵酒店 Atour Hotel、A.T.House轻居、THE DRAMA、遇·亚朵 Atourment等多个子品牌。根据中国饭店协会数据，截至2022年 1月 1日，亚朵酒店在全国拥有 619家门店，客房 71,961间。 （十二）公司的技术水平及特点 由于中高端酒店行业具备传统生活服务业和趋合新兴消费升级的双重特点，公司的技术水平主要体现在酒店产品开发及设计、酒店精选服务和运营管理等方面。公司的酒店产品开发及设计技术具备物业整体升级改造、高坪效控制、消费者需求定制设计等特点；公司的酒店精选服务具备服务质量控制高效、服务细节化、体贴化和个性化等特点；公司的运营管理具备成本精细化、全流程控制和注重人才培养和品牌效应等特点。正因为上述特点，公司的主要产品和服务的技术水平得到消费者和业内的一致好评，行业评奖、消费者体验评分和平均入住率等酒店业技术指标均处于行业领先水平。 （十三）公司的竞争优势和劣势 1、竞争优势 （1）民族酒店管理团队优势 君亭酒店始终致力于民族品牌建设，打造具有文化特色及时代特征，极具品牌影响力和竞争力的酒店管理集团。在战略目标指引下，团队矢志不渝，坚持品牌定位，探索技术运用，升级产品功能，创新服务体验，优化管理能力，君亭酒店进入全新发展周期。核心管理团队具备高端酒店背景，经验丰富，沿袭高端服务基因。公司管理层及一线团队具有多年中高端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，在中国酒店业具备良好的口碑形象，且团队经历了长时间的磨合发展，相互间合作高效。团队成员对中高端酒店的深耕使得公司的产品设计、服务设计、平面功能布局一直是业内极高水平。 （2）多层次酒店品牌优势 公司团队不断探索各品牌的升级与优化。从物业升级、产品升级、技术升级、管理升级等多路径持续优化品牌定位。围绕君亭品牌“聚焦写意东方，沉浸都市谧园”的核心定位，“君亭酒店”进一步强化城市休闲特色，明晰产品的休闲元素，强调东方文化特色；“夜泊君亭”通过“城人事美”的探索，立足当地城市故事、建筑人文故事、生活美学、环境美学进行再创作，再生城市历史文化建筑，酒店身份转化为文化内容运营者，创造温度不失质感的文旅生活；“Pagoda君亭”品牌则注重“东西方美学的融合”，灵动的功能空间、年轻的色彩美学，体现了其设计上的国际品质基因与中国城市文化结合的特点。君澜大饭店”定位为高端商务酒店；“君澜度假酒店”定位为高端度假酒店；“景澜酒店”定位为中高端社区生活酒店，具有一定的非标属性。 （3）“一店一品”差异化竞争优势 中高端酒店特色开发方案成熟，具备定制化、多样化开发能力，适应中高端及以上酒店项目需求。公司深耕中高端精选酒店领域多年，目前已经形成了“传统星级酒店改造”、“城市高端商业综合体及社区商业配套酒店”、“城市文化街区及特色小镇配套酒店”等酒店开发技术，具备定制化的项目设计、开发能力，充分提高物业投资回报。公司在酒店项目产品开发过程中，创新性的推行酒店品牌溢出、高坪效设计、传统物业整体升级改造、目标消费者需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业和消费者的较高认可。正是基于一店一品的策划设计，君亭酒店在区域都有相对比较优势和差异化的竞争优势。产品定价也能反映出这种优势，从而实现良好的投资回报。君亭酒店的单店盈利能力有口皆碑。 （4）君亭式精选服务体系优势 君亭酒店坚守“产品内容精选、文化精选及服务内容精选”理念。从产品与服务来看，公司致力于提供高水平、有特色的旅宿产品和服务，为客户创造丰富舒适的体验，并最终形成品牌溢价成为中高端酒店品牌的核心竞争力。公司在打造酒店产品时保留了一些多样化、个性化元素，根据物业本身特征，开发特色化的空间元素，实现物业属性的最大化利用，创造更多的市场附加值。 通过多年的沉淀和打磨，公司在服务品质上贯彻高端酒店的 SOP和服务标准，渗透至公司服务的各个细节，为宾客提供细致、周到、体贴的服务体验。 公司在文化特色主题的运用上形成了自身的差异化、个性化特征，这种文化符号已成为公司核心竞争力的重要体现。 2、竞争劣势 （1）整体规模偏小 公司目前酒店业务规模相对业内主要的竞争对手而言仍然较小，直营酒店市场主要集中在长三角经济带较发达的一、二线城市，业务规模及品牌影响覆盖区域范围有待提高。随着公司经营管理水平和盈利能力的成熟，公司在未来将通过增加直营店、增加委托管理店等多种方式进行市场规模的扩张。 四、主要业务模式、产品或服务的主要内容 （一）主营业务、主要产品及服务 1、主营业务介绍 发行人主要从事中高端精选服务连锁酒店的运营及管理，并于 2022年 2月收购国内知名高端度假酒店品牌“君澜酒店”及中高端社区生活酒店品牌“景澜酒店”。发行人已经建立了成熟的、横跨度假与商旅两大品类、多层次定位的中高端酒店品牌矩阵，涉及三大产品系列六大品牌，成为知名的全国性大型连锁酒店集团。发行人旗下“君亭酒店”品牌定位为东方艺术特色的中档精选服务酒店；“夜泊君亭”品牌定位为高档历史文化旅游目的地酒店；“Pagoda君亭”定位为高档艺术设计酒店；“君澜大饭店”定位为高端商务酒店；“君澜度假酒店”定位为高端度假酒店；“景澜酒店”定位为中高端社区生活酒店，具有一定的非标属性。 发行人凭借在我国中高端连锁酒店行业的多年深耕优势和良好的市场口碑，先后荣获“2014年世界酒店?五洲钻石奖——最具发展价值品牌酒店集团”、“2015年中国旅游产业发展年会中国特色主题酒店 TOP10”、“2016年亚洲酒店论坛中国酒店星光奖——中国最佳酒店管理集团”、“2016年中国酒店业国际大会中国酒店 30年——继往开来暨中国酒店业国际发展与创新高峰论坛中国酒店业杰出成就金奖”、“2016年中国酒店业论坛中国酒店业金光奖——中国酒店业最佳精选服务酒店品牌和中国酒店业中端酒店领军品牌”、“2016年亚洲酒店论坛 AHF亚洲酒店大奖——年度最具投资价值酒店品牌”、2017年“君亭”酒店商标被浙江省工商行政管理局认定为“浙江省著名商标”、“中国旅游饭店业协会 2016年度中国饭店集团 60强”、“2018年中国旅游饭店业协会最佳股东投资回报奖”、“2018年、2019年、2020年及 2021年中国饭店协会中国酒店集团规模 50强”、“2018年、2019年及 2020年中国旅游饭店协会中国饭店集团规模 60强”等行业权威荣誉。 2、主要产品介绍 发行人主营业务包括酒店运营及酒店管理业务。 （1）酒店运营 酒店运营业务，又称直营酒店运营，是指发行人通过酒店运营子公司对投资酒店进行直接运营的业务，包括酒店的住宿、餐饮及其他配套服务等酒店运营业务。发行人的酒店运营服务主要包括：客房住宿服务、餐饮服务及其他配套服务（会议、宴会及酒店物业出租等），酒店运营业务收入主要来源于客房住宿服务。发行人酒店运营服务功能及用途为满足居民旅游、商务、公务等出行住宿等相关消费需求。 ①客房住宿服务 高品质的酒店客房是公司的核心产品，公司的东方艺术风格的客房基础设施与君亭特色细腻、体贴的客房服务注重功能性、舒适性、艺术性相结合，旨在为客人营造一个私密、休闲、宁静、轻松的住宿环境。 上海Pagoda君亭酒店客房 杭州西溪谷君亭酒店客房 ②餐饮服务 公司酒店餐饮服务主要面向酒店住宿消费者配套提供多样化的营养早餐、 商务简餐及会议自助餐等餐饮服务。 杭州艺联君亭酒店餐厅 上海 Pagoda君亭酒店餐厅 ③其他配套服务 公司运营酒店的其他配套服务主要包括会议、聚会活动场所短租服务及酒店物业出租等。 （2）酒店管理 发行人的酒店管理服务主要为酒店受托管理服务，即发行人接受酒店业主方的委托对受托管理酒店提供君亭酒店标准及特色的酒店管理服务。发行人的酒店管理服务是指在酒店业主的委托范围内对受托管理酒店提供酒店设计及装修咨询、委派酒店管理人员、授权使用君亭酒店商标及管理和服务体系等酒店管理服务以满足酒店业主对外委托酒店运营管理的需求。 海南香水湾君澜度假酒店 南京夜泊秦淮君亭酒店（大戏院） （二）经营模式介绍 报告期内，公司的主要经营模式保持清晰稳定。公司具体经营模式如下： 1、盈利模式 报告期内，公司主要的盈利模式包括酒店运营模式及酒店管理模式。 （1）酒店运营模式 酒店运营，又称直营酒店运营，是指发行人通过酒店运营项目子公司直接投资、建设并运营酒店，获取酒店运营产生的各项经营收入并承担运营产生的成本费用获取收益的盈利模式。 （2）酒店管理模式 酒店管理是指公司通过与酒店业主签署委托管理合同，公司委派或协助管理酒店招聘及培训管理专业的酒店运营关键管理人员，发挥酒店受托管理专业特长和酒店集团管理优势，对托管酒店进行受托管理，并授权委托方使用公司的品牌经营，以确保公司能以自己的装修标准、管理系统、服务规范、质量标准等各项运营标准来向委托方的酒店输出酒店管理服务。酒店业主或委托管理方将其自有或租赁的物业按照委托管理合同改造成符合公司各项标准的酒店，并承担酒店运营与管理带来的各项成本费用。在受托酒店管理模式中，公司和委托方根据委托管理合同来约定双方的权利、义务和责任。公司在管理合同规定的授权范围内对酒店的日常管理事务行使经营计划实施权，但涉及投资决策、产权变更、对外担保、固定资产等业主权利或者管理合同规定的有关事项最终决策权属于酒店业主。公司和委托方根据委托管理合同来约定双方的权利、义务和责任。公司向委托方收取技术服务费、基本管理费和奖励管理费：技术服务费为开业前收取；基本管理费用开业后每年固定收取；奖励管理费按照年度 GOP（营业毛利）提取。 （3）合资酒店模式 除上述主要经营模式外，南昌君亭是发行人与南昌市东湖新红牛大酒店共同投资共同控制的合营企业南昌市红牛君亭酒店管理有限公司直接运营的酒店，其经营模式为合资酒店模式，是发行人主要经营模式外的补充。合资酒店模式是酒店行业中带资经营模式（主要包括直营和合资）中的一种。区别于直营酒店模式中酒店管理公司对直营酒店进行控股投资并直接经营，合资酒店模式是指酒店管理公司对酒店运营公司或项目公司进行参股后，由酒店管理公司派驻人员通过酒店运营公司参与日常运营管理并参与酒店盈利分配的模式。合资酒店模式的盈利模式是酒店管理公司通过酒店投资参与酒店运营公司或项目公司的盈利分配从而获得盈利的模式。酒店管理公司与其他投资方盈利的分配方式具体由投资协议或公司章程约定。合资酒店模式与酒店直营或酒店管理模式的差异主要包括：①酒店管理方通过投资参股酒店运营公司或项目公司，可以获得酒店运营的税后利润分配，既能避免直接控股直营投资金额过大的风险又能参与酒店的利益分配；②合资酒店模式下，酒店管理方会参照受托管理酒店的要求对合资酒店的日常运营进行管理，但在重大经营决策和财务预决算、分红等公司章程约定的重大事项上与其他合资方按照投资份额享有表决权。 2、业务模式 （1）开发模式 发行人的开发模式即酒店项目开发模式。发行人的酒店项目开发模式是通过租赁方式获得主要在经济较发达的一、二线城市商务中心、经济中心和旅游目的地中心的现有传统酒店存量物业、城市商业综合体及社区商业配套酒店增量物业、文化街区及特色小镇配套酒店创新物业，以“君亭酒店”为品牌对物业进行改造开发，建设具有“君亭”特色的酒店项目。公司在酒店项目开发上采取模块化方式，在品质标准统一的前提下对每一家门店做地域特色差异化设计，以此创造更高的市场附加值。 发行人新开酒店选址主要租赁在经济较发达的一、二线城市商务中心、经济中心和旅游目的地中心的现有传统酒店存量物业、城市商业综合体及社区商业配套酒店增量物业、文化街区及特色小镇配套酒店创新物业，以“君亭酒店”为品牌对物业进行改造开发，建设具有“君亭”特色的酒店项目。从城市和区域选址而言，君亭酒店选址策略为主要布局经济发达的一、二线城市和省会城市的商务中心和经济中心，地理位置选址城市 CBD、商业中心、会展中心、交通枢纽的核心位置并要求位置具有良好的视觉可见性、交通便捷性，能较为便捷的到达机场、火车站、汽车站等交通枢纽。从具体物业选址而言，发行人选址策略为改建经营不佳的低星级酒店（尤其是老旧的三星、二星级酒店）、城市社区商业综合体主楼配套酒店、旅游目的地景区的度假配套酒店。 发行人在新开酒店决策时会重点考虑同城市同区域的现有酒店。一般而言，发行人一家中等规模的中高端酒店（客房数量 100-200间左右）的业务竞争区域为方圆 3公里范围内的同价位和同档次酒店。发行人在新设酒店选址时会尽量避开现有酒店的竞争范围，对旗下酒店份额空间仍有较大提升空间的热门城市会加大布局力度。针对现有酒店竞争范围内竞争不足且现有酒店出租率提升空间有限的区域，发行人也会考虑设立新酒店通过新老酒店协同提升君亭酒店在当地的整体市场份额。 发行人现发展阶段新开业酒店一般选择 100-200间客房的单体酒店规模，单间客房的平均投资金额在 15-20万元左右。鉴于不同新开业酒店的租金成本、房价水平和出租率水平有所差异，发行人旗下新开业直营酒店的亏损期（包含建设期）一般在 12-24个月范围内。换言之，一般情况下发行人旗下新开业酒店会在开业后第 2年以内实现盈亏平衡。 发行人的酒店项目开发流程主要包含：项目可行性研究、项目选址及物业租赁、项目策划、项目方案设计、设计方案论证审核、项目实施及建设、筹备开业、开业试运营等。 （2）采购模式 发行人在采购模式上采用直接采购模式，采购活动主要由采购部门统一负责。为保证直营门店采购物品的质量和采购效率，发行人采购部门向直营门店提供符合要求的供应商名录，并定期根据采购质量情况与价格情况更新供应商名录，各直营门店采购部根据需求在审批后集中采购。对于餐饮服务不宜库存的原材料和耗用量较小的低值易耗品，发行人授权各直营门店在保障质量的前提下自行采购。 发行人采购流程主要包含：需求部门采购需求确认、采购部审批、财务部审批或总经理审批、采购部比价并集中采购、需求部门验收并入库、财务部付款等。 （3）销售模式 发行人目前主要采用“直接销售+渠道销售”结合的销售模式。直接销售主要是发行人通过销售部门、会员系统、官方微信、官方网站、合作营销推广平台等销售网络面向大众消费者、企业客户、旅行社客户等直接销售。 发行人已经建立了“君亭四季会”会员体系，收购的君澜酒店旗下“澜嘉会”会员体系，该计划主要面向常客提供消费折扣、积分奖励等消费权益以提高其忠诚度从而吸引其再次消费。目前发行人旗下两大会员体系整合直连，中高端会员体系与高端会员体系将互相引流，整合营销，有效提升发行人直销客户来源，发挥集团协同效应。 渠道销售主要是发行人通过第三方渠道代理销售。发行人与国内外知名在线旅行社建立了业务关系，如携程、去哪儿、雅高达、飞猪等。发行人及旗下酒店与在线旅行社订立框架合作协议，每 1-2年续签，据此，发行人通过其系统向在线旅行社销售酒店客房。在线旅行社一般会通过预付或现付与发行人进行结算。在现付结算方式下，实际入住人承担向公司支付房费的义务，公司以实际入住人为客户确认收入，公司需向在线旅行社平台支付一定比例的销售佣金；预付模式下，发行人以买断制的方式向 OTA提供一定数量的房间，价格在发行人酒店外网公开价格的最低价的基础上给予一定折扣，且同时约定价格保护政策，即发行人对其他客户或者代理商的协议价格低于前述约定价时，OTA有权提前终止协议并有权要求赔偿损失。预付模式下，消费者预订时与 OTA先行结算，实际入住人退房后 OTA定期（一般为一个月）与酒店再行结算，OTA通过采购价格与对外销售价格之间的价差获取利润。预付模式下，实际入住人仅为服务接受方，与发行人之间不发生资金往来（若入住人产生未包含在房费内的其他支出，则需要实际入住人进行支付），若实际入住人需要开具发票，需要向 OTA进行申请。 发行人的酒店受托管理服务的销售模式为直接销售模式，通过销售部门、官方微信、官方网站等互联网及线下门店平台进行推广，意向委托管理方业主主动与发行人进行战略协商后签订委托管理协议确定受托管理合作关系。 （4）服务模式 发行人的服务模式主要包括酒店运营中的客房服务模式、餐饮服务模式、其他配套服务模式和酒店管理中的受托酒店管理服务模式。 客房服务和餐饮服务是指酒店门厅、客房、餐厅、保洁安保等服务人员直接对入住客人提供具有君亭服务特色的客房住宿服务及用餐服务，酒店配套服务则包含会议活动场所租赁、酒店客房短租、酒店物业长租等酒店主业相关的服务。 受托酒店管理服务是指酒店管理方根据酒店业主委托对受托酒店进行君亭酒店服务标准的日常运营管理服务，包含对酒店日常对外服务、营销、行政管理提供的计划、组织、领导、协调等服务。 （三）主要产品/服务的销售情况 1、主要产品的销售收入 （1）按产品构成划分 单位：万元，% 2022年1-6月 2021年度 2020年度 2019年度 类别 金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例 酒店运营 10,704.48 76.21 24,700.12 89.01 24,119.35 94.20 36,677.44 96.11 其中：住宿服务 8,458.74 60.22 20,237.57 72.93 18,080.27 70.62 29,004.18 76.00 餐饮服务 1,216.63 8.66 2,437.60 8.78 2,242.96 8.76 3,356.58 8.80 2,024.95 7.30 3,796.12 14.83 4,316.68 11.31 其他配套服务 1,029.11 7.33 酒店管理 3,342.42 23.79 3,050.93 10.99 1,484.04 5.80 1,486.18 3.89 合计 14,046.90 100.00 27,751.06 100.00 25,603.39 100.00 38,163.62 100.00 （2）报告期内公司主要产品产能、产量、销量和销售收入 报告期内，公司主要服务的服务能力（可供出租客房总数）、服务量（出租客房总数）、服务能力利用率（客房平均出租率，即 OCC）和服务价格（平均房价，即 ADR和平均每间可供出租客房收入，即 RevPAR）情况如下： 项目 2022年1-6月 2021年度 2020年度 2019年度 可供出租客房间夜总数（间夜） 461,651 928,007 987,025 1,010,091 实际出租客房间夜总数（间夜） 230,575 538,548 492,472 679,017 客房平均出租率（OCC）（%） 49.95 58.03 49.89 67.22 375.78 367.14 427.15 平均房价（ADR）（元） 366.87 平均每间可供出租客房收入 183.24 218.07 183.18 287.14 （RevPAR）（元） 注：以上数据均为公司直营酒店口径；平均房价（ADR）及平均每间可供出租客房收入（RevPAR）均为不含税金额。 2、主要客户情况 序 销售金额 占同期营业收入 客户名称 号 （万元） 比例（%） 2022年1-6月 1 上海赫程国际旅行社有限公司 1,309.95 9.33 2 杭州西湖城市建设投资集团有限公司 795.66 5.66 3 黄浦区文化和旅游局 765.10 5.45 4 上海市虹口区卫生健康委员会 684.49 4.87 5 上海付迅信息科技有限公司 468.61 3.34 合计 4,023.81 28.65 2021年度 序 销售金额 占同期营业收入 客户名称 号 （万元） 比例（%） 1 上海赫程国际旅行社有限公司 2,539.47 9.15 2 上海付迅信息科技有限公司 1,091.37 3.93 3 853.07 3.07 驿舒达酒店预订服务（上海）有限公司（HRS） 4 八商山旅行社（上海）有限公司 813.25 2.93 5 上海市黄浦区文化和旅游局 764.24 2.75 合计 6,061.40 21.84 2020年度 1 浙江汇和商业有限公司 1,770.78 6.92 2 1,407.95 5.50 上海赫程国际旅行社有限公司 3 阿里巴巴集团 [注] 701.70 2.74 4 杭州市上城区人民政府湖滨街道办事处 568.96 2.22 5 452.80 1.77 上海市黄浦区文化和旅游局 合计 4,902.20 19.15 2019年度 1 上海赫程国际旅行社有限公司 3,380.36 8.86 2 1,989.05 5.21 浙江汇和商业有限公司 3 阿里巴巴集团[注] 1,465.44 3.84 4 深圳慧行天下国际旅行社有限公司 1,101.37 2.89 5 Agodacompanypte.Ltd. 1,059.43 2.78 合计 8,995.65 23.58 注：阿里巴巴集团及蚂蚁集团包括阿里巴巴集团、蚂蚁集团及其成员企业。以上前五大客户统计口径为合并客户关联关系后合并口径。 公司前五名客户中无公司关联方。发行人、发行人控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员与相关客户不存在关联关系，不存在前五大客户及其控股股东、实际控制人是发行人前员工、前关联方、前股东、发行人实际控制人的密切家庭成员等可能导致利益倾斜的情形。 （四）主要产品/服务的采购情况 1、报告期内主要采购情况 公司主要对外采购物业租赁、酒店装修及其他类采购（主要为能源、酒店用品及餐饮原材料等）。 2、主要供应商及其采购比例 报告期内，公司向前五名供应商采购的情况如下表所示： 序 采购金额 占同类采购金额 供应商名称 号 （万元） 的比例（%） 2022年1-6月 1 杭州市上城区笕桥街道弄口股份经济合作社 992.63 13.23 2 上海创智天地发展有限公司 585.06 7.80 3 杭州千越酒店投资管理有限公司 531.29 7.08 4 四川日报报业集团 442.08 5.89 5 安徽省华侨饭店有限公司 308.41 4.11 合计 2,859.47 38.10 2021年度 1 1,987.03 10.78 杭州市上城区笕桥街道弄口股份经济合作社 2 上海馨筑建设工程有限公司 1,834.86 9.95 3 上海中星集团振城不动产经营有限公司 1,294.89 7.02 4 1,201.14 6.52 上海创智天地发展有限公司 5 杭州千越酒店投资管理有限公司 1,050.81 5.70 合计 7,368.74 39.97 2020年度 1 杭州市上城区笕桥街道弄口股份经济合作社 1,612.16 10.73 2 上海创智天地发展有限公司 1,019.15 6.78 3 919.47 6.12 上海中星集团振城不动产经营有限公司 4 842.37 5.61 上海品竹建筑装潢工程有限公司 5 杭州千越酒店投资管理有限公司 805.83 5.36 合计 5,198.98 34.61 2019年度 1 杭州市上城区笕桥街道弄口股份经济合作社 1,757.99 10.21 2 上海创智天地发展有限公司 1,183.68 6.88 3 832.93 4.84 杭州千越酒店投资管理有限公司 4 安徽省华侨饭店有限公司 758.15 4.41 5 上海中星集团振城不动产经营有限公司 608.23 3.53 合计 5,140.99 29.87 公司前五名供应商中无公司关联方。发行人、发行人控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员与相关供应商不存在关联关系，不存在前五大供应商及其控股股东、实际控制人是发行人前员工、前关联方、前股东、发行人实际控制人的密切家庭成员等可能导致利益倾斜的情形。 （五）发行人生产经营用的主要固定资产及无形资产 1、主要固定资产 发行人拥有的固定资产主要为酒店电子设备及家具、机器和办公设备等。 截至2022年6月30日，账面净值为869.86万元。公司各项固定资产均处于良好状态，能满足日常生产经营需要。 由于酒店行业的特殊性质，发行人拥有的主要资产为因酒店装修形成的长期待摊费用。截至 2022年 6月 30日，发行人的长期待摊费用账面价值为14,233.41万元，主要为酒店装修款。（未完）  |