[三季报]我爱我家(000560):2022年三季度报告
原标题:我爱我家:2022年三季度报告
（二）非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用 √不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 √不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
报告期内，五八有限公司分别于2022年9月27日和2022年9月30日通过大宗交易方式减持300万股和1,000万股，合计减持比例占公司总股本的0.55%。截至报告期末，五八有限公司持有本公司182,000,000股股份，占本公司总股本的7.73％。 （2）报告期内，公司股东所持公司5%以上股份发生的质押及解除质押情况 公司实际控制人谢勇先生分别于2022年7月27日、8月5日、8月17日和8月22日将质押给东北证券股份有限公司的合计 13,000万股股份办理了股票质押延期购回的手续。具体情况详见公司2022年8月23日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的《关于公司实际控制人所持股份质押延期购回的公告》（2022-053号）。 （二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 □适用 √不适用 三、其他重要事项 （一）报告期内经济与市场环境情况分析 1.宏观经济形势与政策环境 报告期内，面对复杂的国际环境和国内疫情散发多发等多重超预期考验，全国各地区各部门坚持稳中求进的工作总基调，高效统筹疫情防控，有力实施稳经济一揽子政策措施，国民经济持续恢复。 从中央到地方，住房市场政策环境持续改善。中央多次明确支持刚性和改善性住房需求，因城施策用好用足政策工具箱。住房市场政策优化节奏有所加快，热点城市政策优化力度加大，进一步稳定市场预期。 报告期内，共计120余个省、市推出放松调控的政策措施，政策内容除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续跟进。九月末，央行、财政部等中央部委先后出台阶段性调整差别化住房信贷、降低公积金贷款利率以及支持居民换购住房个人所得税退税的政策，涉及住房市场的政策支持呈现力度加强和发力点向二手房流通市场延伸的趋势。 2.行业及市场情况 三季度是住房交易市场的传统淡季，但随着国内疫情影响减弱、国民经济逐步恢复以及行业政策持续优化，全国住房交易市场环境明显改善，整体成交量较二季度有所好转。具体到细分市场来看，新房与二手房市场走势存在分化：三季度，新房市场整体调整态势尚未改善，市场情绪走低，特别是随开发环节风险向交付的延伸，对购房人对于新房市场信心产生不利影响，驱动部分刚需购房者转向二手房市场；二手房市场表现相对更好，特别是公司重点布局的北京、上海、杭州等重点城市，三季度市场活跃度呈现逐月提升态势。 由于公司在住宅交易服务业务中坚持以面向二手住宅买卖的经纪服务为核心，新房代销业务比重低，报告期的行业市场环境为公司业务发展提供了相对二季度更为有利的经营条件。 此外，报告期内租住市场表现较好，三季度市场交易量达到 2019年以来季度量高值，租金水平总体平稳。 3.趋势展望 三季末，中央连续出台鼓励住房交易市场发展，特别是存量房流通置换的重磅政策，政策在四季度落地见效后，将继续推动二手房市场环境的持续改善。在保证房地产流通市场平稳发展、支持刚需和改善性购房的原则下，预期四季度相关支持性政策有望持续出台，从而推动购房者信心进一步增强，加速市场的活跃。 （二）报告期内，公司经营发展情况 1.报告期公司主要经营指标完成情况 报告期内，公司营收实现稳定增长：2022年前三季度，公司累计实现营业收入888,511.23万元，其中,第三季度实现营业收入 280,273.31万元，较二季度环比增长7.67%。 报告期内，公司盈利情况显著提升，成功扭转一、二季度亏损局面实现盈利：前三季度，公司累计营业利润-26,251.13万元，扣除非经常性损益后归属上市公司股东的累计净利润-21,720.50万元；其中,第三季度实现营业利润14,362.83万元，较去年同期增长 33.27%，较二季度环比增长 207.68%，实现扣非后归属上市公司股东净利润16,277.48万元，较去年同期增长70.96%,较二季度环比增长215.91%。2022年前三季度经营活动产生的现金流量净额累计 332,502.78万元。报告期末，公司归属于上市公司股东的所有者权益1,039,967.67万元，较二季度末增长1.74%。 2.报告期各项业务开展情况 （1）房屋资产管理业务（品牌名称：相寓） 今年前三个季度，在疫情、住房交易市场波动等不利环境下，房屋资产管理业务保持健康稳定成长，为公司整体经营的稳定发挥了重要支撑作用。第三季度，公司的房屋资产管理业务在规模与各项经营效率指标方面继续保持行业领跑地位，并以此为基础实现了业绩的较快增长。 截止报告期末，房屋资产管理业务存量在管房源规模达到 25.9万套，相较去年同期增长2.8%；前三季度平均出房天数9.3天，相比上半年减少0.3天，第三季度平均出房天数缩短至8.6天，环比减少6.4%；前三季度平均出租率95.2%，租金交易额累计达127.5亿元。报告期内，房屋资产管理业务在“数字运营、智能服务管理”的经营方针下，继续推动业务的数智化升级： ①在实现了业务的线上化、互联网化服务的基础上，基于加强管理总部与城市公司互联协作的智能服务中台共享规划，“相寓”品牌打造了全国统一的线上化服务管理中台试点，实现了催收流程全自动分发及智能自动流转，加强了服务运营的标准化； ②继续加速“小寓智系”数智化产品的应用上线，“小寓”智能语音客服占比突破了90.99%，“小寓”智能语音催收体系已覆盖全国11城。 同时通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持持续高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。 在数智工具赋能的基础上，公司持续强化房屋资产管理业务的服务品质和客户体验，努力延长客户生命周期，不断增强对业主与租客两端的客户粘性，客诉率显著降低，续约率在高基线水平上进一步提升，三季度业主续约率升至70%，租客续约率升至40.3%，使得“相寓”品牌在房、客两端的竞争力进一步提升。 （2）住房交易服务类业务 ①二手住宅经纪业务 今年前两个季度，面对疫情与行业市场下行触底的严峻挑战，公司保持战略定力，苦练经营内功，坚持推动数字化升级与品质发展战略，不断提升业务的服务价值与运营效率，使业务经营在抗风险能力和核心竞争力方面得到进一步巩固和增强： 通过加速实施CBS核心系统的全国一体化升级部署，以及全国统一的互联网品质服务工程，公司的二手住宅经纪业务的整体互联网化水平得到进一步提高；通过采用聚焦策略，积极调整经营布局，公司有效抵御了外部市场风险的冲击，保持了经营根基的稳固。 在此基础上，伴随市场环境在三季度的逐步改善，公司成功推动经纪业务经营走出低谷。截止9月30日，公司二手住宅经纪业务月均收入贡献较上半年增长32.8%。 报告期内，公司布局重点城市的直营业务体系规模基本保持稳定，二手住宅经纪业务量总体呈现回升态势，为公司的业绩修复提供了坚实基础。截止报告期末，直营城市门店2439家，一线经纪人数3.12万人，其中北京的门店规模、上海与天津的经纪人规模相比二季度末均有所增加，三季度来自于直营业务体系的二手经纪业务GTV环比二季度增长19.6%。 今年前三季度，公司以防范风险、提升运营质量为核心，持续推进加盟业务体系的优化调整，取得显著成效： A.大幅缩减了加盟体系低效业务的经营规模，并果断退出了存在系统性经营风险的区域市场，有效降低了公司整体经营风险与品牌风险； B.作为加盟体系的标杆，南昌公司在继续保持市场占有率领先的基础上，通过多种手段优化经营，使业务成交量、人店比、人效、店效等运营质量指标大幅提升。 以上优化举措，使公司可以集中经营资源以支持核心市场、核心业务的发展，加速核心战略的推进，进一步强化公司在核心城市的市场竞争力。 ②新房销售业务 公司在住宅交易服务类业务中，将新房销售业务定位为机会与补充型业务，收入规模占比较小。今年前三季度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发、需求向二手房市场流失的严峻态势，公司以控规模、保质量、增效率作为新房销售业务的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理；以新房 CBS2.0管理系统为依托，重点加强了业务运营的自动化和数字化水平，推动业务品质、运营管理效率和风控能力的持续提升。 （3）商业资产管理业务 今年前三季度，受疫情冲击以及宏观经济等不利因素的影响，社会经济与线下消费遇冷，商业投资亦受到抑制，商业资产管理业务所处市场环境非常严峻。为应对多种市场短期变化因素所带来的挑战，昆百大与蓝海购采取多种举措，积极优化经营、提升品质和效率。 报告期内，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，昆百大坚持通过改善经营品质、增强核心竞争力来化解消费下行的市场风险影响。在保持和发挥自身资源优势的基础上，昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极挖掘客群在消费升级与代际变化下对于品牌消费的新需求，持续优化客户消费体验和客户黏性。并以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加了知名消费品牌的入驻，优化了业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。 蓝海购在报告期内适时优化业务布局，重点聚焦华中和华东地区。其中，华中以长沙为中心聚焦营销总包业务，华东以上海为中心开展城市旧改更新、存量资产更新服务，华南聚焦优势项目单店突破；同时，加强成本控制和风险控制，使经营质量得到保证。 3.报告期公司主要经营管理情况 今年前三季度，公司所处居住服务行业面临来自于产业调整升级与外部环境挑战的双重压力，公司核心业务经受了近年来最为严峻的市场挑战。为应对挑战，公司在推动品质发展和数字化升级战略的基础上，通过聚焦经营的核心重点以及提升数字化能力，来推动经营的提质增效，进一步强化了企业抗风险能力和核心竞争力。以上措施与第三季度市场经营环境的企稳向好趋势实现共振，成功推动公司经营业绩的持续改善，实现扭亏为盈。 公司所开展的重点工作及主要经营举措如下： （1）在今年前三个季度中，公司以聚焦为原则，对经营布局及核心工作进行如下安排： 其一，聚焦优质市场布局。 主要聚焦区域经济较发达、居住市场需求大、消费能力强、公司在本地拥有较好业务基础和市占的地区，例如北京、上海、杭州、南京、苏州、天津等公司重点布局的一线、强二线城市，强化“人、店、房、客”的业务资源与运营品质，巩固提高市占水平；同时，对于需求疲弱、市场风险较大的二三线下沉地区市场布局进行了收缩调整。 其二，聚焦优势业务发展。 以我爱我家的直营业务体系作为发展的重点，使直营业务体系在“房、客、人、店”核心资源、业务品质以及“租售联动”业务架构等方面所具有的长板优势得到进一步巩固提升；对加盟城市业务体系进行优化调整，加速低质低效业务的出清；对于新房销售业务，强调质量与风控，避免业务规模的盲目扩张。 其三，聚焦核心能力建设。 加速推进以“三个一”工程为代表的业务数字化能力与品质升级建设，为公司增强抗风险能力，以及在产业升级与市场格局变化中提升竞争优势夯实基础。 报告期内，公司持续加速推进“三个一”工程的建设落地： ①品牌升级工程方面 报告期内，基于对市场趋势和消费者全旅程需求的深入研究，公司启动了对“我爱我家”品牌的重新诊断和定位，聚焦“全程守护，更好的服务”，重新定义品牌功能、情感价值；并对品牌视觉识别系统、门店空间体验进了全面梳理、设计；对以被动化的损失保障为主的行业服务承诺惯式进行了突破，在以服务者为本的基础上，提出了“信息咨询如实说，服务体验提前做，风险保障主动赔”的新服务理念，重新定义服务标准，推动服务前置化、全面化、主动化、客观化。 ②核心业务数字化系统迭代工程方面 CBS核心业务系统在全国直营城市的全面升级列装工作顺利推进，三季度太原、苏州、无锡和郑州等城市公司的系统上线工作已完成；系统列装计划最后阶段的两家城市杭州、南京的系统上线工作也在加速推进中，预计四季度将全面完成。 ③互联网线上服务品质提升方面 报告期内，基于打造一流的客户互联网线上体验的目标，重点围绕数字化产品在找房选房方面的核心客户价值以及线上交互体验开展品质提升工作： A. 通过基础结构数据建设、数据治理、重要专项支持等措施，持续推进楼盘字典的升级建设。以北京为例，三季度共升级迭代了 9874 个小区的基础信息，新增了 514 套楼栋，完成了对包含基础信息、周边信息在内的大量数据的优化。 B. 对官网APP找房功能和内容频道进行优化，完成地图找房、租房首页主推、搜索与智能推荐算法、“甄选好房”模型、户型图亮点标签识别模型、百科知识结构等模块的开发和重构迭代，进一步提升了官网的客户价值，大大改善了用户体验；在技术层面，公司针对移动端产品性能提升、APP“减重”、房源数据、VR及IM通讯工具等开展了专项治理，在完善产品功能、降低故障率、提升运行效率方面达到了良好效果，并建立了覆盖官网绝大部分核心业务场景的监控体系，进一步完善了内部问题响应机制，大幅提升了问题预警和处置效率，为优化客户体验提供技术保障。 通过以上升级优化，公司第三季度官网月均活跃用户数（MAU）相比上半年增长23.1%，数量超过1877万，官网APP点击率和线索转化率也较升级前的旧版明显增加，“甄选好房”智能推荐房源成交去化率提升约20%，表明公司互联网平台运营水平和线上竞争力得到进一步提升。 （2）打造数字化组织，强化数字能力，是支撑公司实现品质发展和数字化转型升级的重要基础。报告期内，公司围绕数字化组织与能力建设开展了以下主要工作： ①大力推动企业向科技型组织的转型。 今年前三季度，公司进一步强化了总部平台作为数字化运营大脑与数字化创新引擎的定位和能力，组织结构中的数字化岗位占比不断提高。截止报告期末，公司总部平台从事数字化技术工作的人员超过500人，占总人数比突破75%。以数字技术人才为基础，公司向科技驱动的数字化组织转型持续加速。 在此基础上，公司持续深化数字产研体系的组织结构调整和机制建设，统一完善了职能专业序列岗责，并以打造高精尖产研队伍为目标对团队人才结构进行优化，形成以P7级及以上高阶人才为主导力量，P6级人才为主要辅助力量的高质量研发能力结构。 ②通过强化培训，全面提升管理者与员工的数字化素养 报告期内，公司持续加强在数字化培训工具与方法课程内容方面的创新升级： A. 通过对数字化培训工具繁星系统的 APP与后台培训管理系统进行升级改造，加强各城市公司培训的数字化、线上化、标准化、流程化与可视化，为CBS系统的全国推广列装提供培训保障。 B. 在全国范围内推动星途计划 2.0的落地，进一步提高了参训人员覆盖面和学习知识辐射面，并新增储备干部培养计划，提高人才培养的科学化，并为经纪人规模成长提供助力。 C. 在课程创新方面，新增诸如VR技术、新媒体运营等互联网数字化方向的课程资源；推动集团层面学习共享平台的搭建，加强城市间学习资料的共享；增加直播、录播课程模式，以适应疫情期间学员居家学习需求。 三季度，公司上线课程数量达到3157门，相较去年同期增长58.2%。前三季度人均学时达到13.05小时，相较去年同期增长14.9%。 展望四季度，随着人民银行、银保监会、财政部、税务总局等部门在三季度末发布的《阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》、“居民换购住房个人所得税优惠政策”以及下调首套个人住房公积金利率的决定等重要政策的实施落地，预计住宅交易市场的政策环境将持续加速改善。公司本年度推动升级转型的“三个一”战略工程也将在第四季度完成全面落地，企业的品质发展能力将实现阶梯型跨越。以上内外因素的结合，将为公司在第四季度乃至更长周期内的市场竞争与业绩发展奠定良好基础。 （三）报告期重要事项进展情况及其影响的分析说明 1.完善公司治理，修订《重大信息内部报告制度》《信息披露管理制度》《总裁工作细则》和《董事会专门委员会议事规则》 （1）经公司2022年8月24日召开的第十届董事会第二十一次会议审议通过，公司对《重大信息内部报告制度》和《信息披露管理制度》进行了修订。 （2）经公司2022年9月20日召开的第十届董事会第二十二次会议审议通过，公司对《总裁工作细则》进行了修订。 （3）经公司2022年10月10日召开的第十届董事会第二十三次会议审议通过，公司对《董事会专门委员会议事规则》进行了修订。 上述事项具体内容详见公司分别于2022年8月26日、2022年9月21日和2022年10月11日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的《第十届董事会第二十一次会议决议公告》（2022-054号）、《第十届董事会第二十二次会议决议公告》（2022-061号）和《第十届董事会第二十三次会议决议公告》（2022-063号）等相关公告。 2.公司董事、高级管理人员变动情况 （1）何洋女士因工作调动的原因于2022年9月20日申请辞去公司财务总监、财务负责人职务，其辞去上述职务后仍在本公司担任副总裁职务。 经公司2022年9月20日召开的第十届董事会第二十二次会议审议通过，公司聘任付子明先生为财务负责人。 （2）因连续担任公司独立董事届满六年，徐建军先生向董事会提出辞去独立董事及董事会战略与投资委员会委员、审计委员会委员、提名委员会委员、薪酬与考核委员会委员职务。 经公司2022年10月10日召开的第十届董事会第二十三次会议审议通过，董事会提名陈立平先生为公司第十届董事会的独立董事候选人提交公司 2022年第二次临时股东大会审议。 上述事项具体内容详见本公司分别于2022年9月21日和2022年10月11日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的《关于公司高级管理人员辞职的公告》（2022-060号）、《第十届董事会第二十二次会议决议公告》（2022-061号）和《第十届董事会第二十三次会议决议公告》（2022-063号）、《关于独立董事将期满离任暨增补独立董事的公告》（2022-064号）等相关公告。 3.关于为子公司提供担保的进展情况 本公司于2022年4月27日和2022年5月26日分别召开第十届董事会第十九次会议暨2021年度董事会和2021年年度股东大会,审议通过了《关于2022年度为子公司债务融资提供担保额度的议案》。在股东大会批准的担保额度内，由本公司根据相关子公司经营业务开展的资金需求及其担保需求，分别为其 2022年度的债务融资提供担保。 报告期内，实际发生的担保情况如下： （1）2022年 7月 25日，本公司与华融湘江银行股份有限公司湘江新区分行签订《最高额保证合同》，由本公司为全资子公司湖南蓝海购企业策划有限公司向华融湘江银行股份有限公司湘江新区分行申请授信所形成的债务在4,200万元的最高余额内（其中，担保的债权本金不超过3,000万元）提供最高额连带保证责任担保。 （2）2022年 9月 19日，本公司与盛京银行股份有限公司北京石景山支行签订了《最高额保证合同》，由本公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司向盛京
2.合并年初到报告期末利润表 单位：元
3.合并年初到报告期末现金流量表 单位：元
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