[年报]汇通能源(600605):上海汇通能源股份有限公司2022年年度报告

时间：2023年03月06日 19:56:46 中财网

原标题:汇通能源:上海汇通能源股份有限公司2022年年度报告

公司代码：600605 公司简称：汇通能源







上海汇通能源股份有限公司
2022年年度报告








重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。


二、 公司全体董事出席董事会会议。


三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


四、 公司负责人路向前、主管会计工作负责人赵永及会计机构负责人（会计主管人员）赵永声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以公司总股本为基数，每10股派发现金股利1.00元（含税）。


六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。


七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否

十、 重大风险提示
报告期内，公司不存在影响公司正常经营的重大风险。公司已在本年度报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析的第六部分“关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。


十一、 其他
□适用 √不适用


目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 20
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 32
第六节 重要事项........................................................................................................................... 34
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 45
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 50
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 51
第十节 财务报告........................................................................................................................... 52

备查文件目录	载有董事长、财务负责人签名并盖章的财务报表
	载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
	报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
	载有董事长亲笔签署的年度报告及摘要
	审议本年度报告的董事会决议及监事会决议

第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
汇通能源/上市公司/公司	指	上海汇通能源股份有限公司
绿都集团	指	郑州绿都地产集团股份有限公司
宇通集团	指	郑州宇通集团有限公司
西藏德锦、控股股东	指	西藏德锦企业管理有限责任公司，本公司之控股股东
通泰万合	指	郑州通泰万合企业管理中心（有限合伙）
通泰志合	指	郑州通泰志合企业管理中心（有限合伙）
亿仁实业	指	郑州亿仁实业有限公司
常源投资	指	上海常源投资发展有限公司，本公司之全资子公司
轻机投资	指	上海轻机投资管理有限公司，本公司之全资子公司
祝通投资	指	上海祝通投资发展有限公司，本公司之全资子公司
杭展投资	指	上海杭展投资发展有限公司，本公司之全资子公司
康歆科技	指	上海康歆科技投资有限公司，本公司之全资子公司
轻机物业	指	上海轻机益厦物业管理有限公司，本公司之全资子公司
创兴物业	指	上海汇通创兴物业管理有限公司，本公司之全资子公司
德发物业	指	上海德发物业管理有限公司，本公司之全资子公司
绿都商业	指	郑州绿都商业管理有限公司，本公司之全资子公司
茂都装饰	指	河南茂都装饰工程有限公司，本公司之全资子公司
上海绿泰	指	上海绿泰房地产有限公司，本公司之全资子公司
上海绿恒	指	上海绿恒房地产有限公司，本公司之全资子公司
南昌锦都	指	南昌锦都置业有限公司，本公司之控股子公司
南昌绿屹	指	南昌绿屹房地产开发有限公司，本公司之全资子公司
天祥健台	指	上海天祥·健台制药机械有限公司，本公司之联营公司
浦发机械	指	中国浦发机械工业股份有限公司
赛佛仪器	指	上海赛佛仪器有限公司
广州路项目	指	位于江西省南昌市青云谱区广州路的房地产项目
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》
《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》
《股票上市规则》	指	《上海证券交易所股票上市规则》
《公司章程》	指	《上海汇通能源股份有限公司章程》
上交所	指	上海证券交易所证监会
证监会	指	中国证券监督管理委员会
大华	指	大华会计师事务所（特殊普通合伙）
百年德化	指	公司在郑州运营的“百年德化·风情购物公园”

第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息

公司的中文名称	上海汇通能源股份有限公司
公司的中文简称	汇通能源
公司的外文名称	SHANGHAIHUITONGENERGYCO.,LTD
公司的外文名称缩写	HUITONGENERGY
公司的法定代表人	路向前

二、 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	王勇
联系地址	上海市静安区中兴路373号209室
电话	021-62560000
传真	021-80128507
电子信箱	[email protected]

三、 基本情况简介

公司注册地址	上海市浦东新区康桥路1100号
公司注册地址的历史变更情况	/
公司办公地址	上海市静安区中兴路373号209室
公司办公地址的邮政编码	200071
公司网址	/
电子信箱	[email protected]

四、 信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址	《上海证券报》《证券日报》《中国证券报》
公司披露年度报告的证券交易所网址	http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	上海市静安区中兴路373号209室

五、 公司股票简况

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	汇通能源	600605	轻工机械

六、 其他相关资料

公司聘请的会计师事务 所（境内）	名称	大华会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	北京市海淀区西四环中路16号院7号楼12层
	签字会计师姓名	黄志刚、朱红辉

七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2022年	2021年	本期比上年同期 增减(%)	2020年
营业收入	108,483,750.10	112,873,790.32	-3.89	92,585,677.95
归属于上市公司股 东的净利润	9,267,953.76	60,267,384.94	-84.62	49,721,641.91
归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润	8,464,194.43	11,094,050.78	-23.71	31,692,868.65
经营活动产生的现 金流量净额	357,132,974.06	-458,049,511.84	不适用	-639,237,023.85
	2022年末	2021年末	本期末比上年同 期末增减（%）	2020年末
归属于上市公司股 东的净资产	1,125,302,518.17	1,121,150,944.23	0.37	774,534,363.46
总资产	2,288,206,146.20	2,064,133,428.58	10.86	858,815,674.67

(二) 主要财务指标

主要财务指标	2022年	2021年	本期比上年同期增减(%)	2020年
基本每股收益（元／股）	0.045	0.292	-84.59	0.241
稀释每股收益（元／股）	0.045	0.292	-84.59	0.241
扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元／股）	0.041	0.054	-24.07	0.154
加权平均净资产收益率（%）	0.831	7.518	减少6.787个百分点	6.661
扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%）	0.759	1.384	减少0.625个百分点	4.246

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用

八、 2022年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	22,334,267.57	24,527,862.17	23,380,157.69	38,241,462.67
归属于上市公司股东的净 利润	2,899,650.67	8,611,056.53	7,073,952.49	-9,316,705.93
归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益后的净利 润	2,849,647.49	8,420,328.73	6,947,754.88	-9,753,536.67
经营活动产生的现金流量 净额	42,755,618.92	62,200,493.81	95,360,298.16	156,816,563.17

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	2022年金额	2021年金额	2020年金额
非流动资产处置损益	-5,250.21	60,146.99	-86,423.14
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标 准定额或定量持续享受的政府补助除外	365,549.18	693,458.40	1,791,018.90
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用 费		2,516,287.64
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各 项资产减值准备		- 1,848,118.48
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业 务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交 易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值 变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融 资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债 权投资取得的投资收益	157,205.48		7,232,448.67
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	566,532.13	64,064,966.61	15,032,809.43
减：所得税影响额	256,657.76	16,211,670.77	5,940,894.40
少数股东权益影响额（税后）	23,619.49	101,736.23	186.2
合计	803,759.33	49,173,334.16	18,028,773.26

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润 的影响金额
其他权益工具投资-浦发机械	907,217.13	882,435.97	-24,781.16
合计	907,217.13	882,435.97	-24,781.16

十一、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2022年，公司在极具挑战的营商环境下，精准出台扶持政策、帮助商家共度难关，面临充满挑战的外部环境，公司坚守“精服务、提效率”，公司管理层按照董事会批准的全年工作计划，认真落实和推进战略规划落地，公司各层级员工攻坚克难，迎难而上，全年累计实现营业收入1.08亿元，同比减少3.89%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润846.42万元，同比减少23.71%。


二、报告期内公司所处行业情况
（一）房屋租赁
公司上海商业管理部负责上海房产的招商租赁及运营管理，主要有三种经营模式。（1）自营模式：对原有物业自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司主要包括自营和出租两种经营模式。

（二）物业服务
公司物业服务主要为商业物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。

伴随经济稳定可持续增长，行业从“大规模开发”转向“精细化运营”。未来，经济中短期内平稳发展呈恢复态势，我国居民消费水平提高，社会消费品零售总额呈上升趋势，新型业态迸发出新的消费活力，新型城镇化发展趋势持续拉升商业市场需求，商业物业服务未来发展前景广阔。

（三）美居装修
美居装修业务主要是公司为有需要的业主提供住宅、店铺、办公室、公共物业装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。根据中国装饰行业协会数据显示，2020年我国家装市场规模达26,163亿元，预计到2025年将达37,817亿元，年复合增长率7.6%，空间广阔。

（四）房地产开发与销售
公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。全国房地产销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，销售金额 13.33万亿元，比上年下降 26.7%。1-12月累计销售均价 9813.8元/平方米，比上年下降3.2%。受宏观经济的影响，房地产行业经营压力进一步加剧，企业从“拼速度、拼规模”回到“拼产品、拼服务”、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现金流管理。长期来看，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展空间和市场竞争优势。


三、报告期内公司从事的业务情况
（一）房屋租赁
公司持有的物业分布于上海多个行政区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安、闵行、宝山等。公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平。公司多处在租房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，现已陆续投入经营，在城市经济转型和产业升级的过程中，预计将给公司带来稳定的收益。

2022年，公司已与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订了东余杭路949号的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并已于2022年12月7日收到拆迁补偿款全额，详见公司于2022年12月9日披露的公告（2022-048）。

截至2022年末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路583号、平凉路624号及虹口区舟山路 349弄 9-47号（东余杭路988号），公司将积极与相关部门进行磋商，实现利益最大化。

（二）物业服务
公司商业物业服务主要包括百年德化的商业运营及上海地区部分出租商业资产的配套物业管理。“百年德化·风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。2022年9月，百年德化地下一层下沉式广场“德化100号”盛大开幕，持续为项目引流、增收做正贡献，但受宏观经济、二七下穿隧道施工围挡等综合因素影响，2022年物业服务实现收入3,318万元，同比减少5.99%。

（三）美居装修
公司 2021年拓展物业服务范围，开展美居家装业务，为提升业务竞争力，2022年公司在店铺、办公室、幼儿园等领域挖掘商业物业及公共物业商业机会，为客户提供装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。2022年，美居装修业务实现收入1,282万元，同比增加311.48%。

（四）房地产开发与销售
公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。报告期内，南昌广州路项目完成住宅销售面积51,647㎡，车位销售518个，2022年实现签约收入57,125万元。

因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，该项目尚未实现营业收入。


四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、历史遗留的优质土地、房产资源
公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。

公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。

公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府部门沟通，实现房产征迁和收储利益最大化，为股东创造价值。

2、完善的内部控制管理制度
公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。


五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入10,848.38万元，实现归属于母公司股东的净利润926.80万元，产生经营活动现金流量净额35,713.30万元。

(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	108,483,750.10	112,873,790.32	-3.89
营业成本	38,871,173.99	32,384,112.96	20.03
销售费用	13,811,569.17	14,127,400.87	-2.24
管理费用	25,174,909.34	29,655,842.21	-15.11
财务费用	-5,116,869.97	5,919,932.91	-186.43
经营活动产生的现金流量净额	357,132,974.06	-458,049,511.84	不适用
投资活动产生的现金流量净额	17,609,415.48	431,420,818.64	-95.92
筹资活动产生的现金流量净额	-352,201,734.81	371,969,434.16	-194.69

营业成本变动原因说明：美居装修业务量增加，成本增加；
管理费用变动原因说明：公司人员调整，职工薪酬减少；
财务费用变动原因说明：存款利息增加，借款利息减少；
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期无土地出让金支出； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：拆迁减少，收到的补偿款减少； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿还银行借款。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用

2. 收入和成本分析
□适用 √不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收 入比上 年增减 （%）	营业成 本比上 年增减 （%）	毛利率比上年增减 （%）
房屋租赁	58,144,396.60	7,123,882.53	87.75	-10.27	-23.46	增加2.11个百分点
物业服务	33,181,448.08	14,998,619.29	54.80	-5.99	15.84	减少8.52个百分点
美居装修	12,824,386.22	10,747,934.73	16.19	311.48	336.45	减少4.79个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收 入比上 年增减 （%）	营业成 本比上 年增减 （%）	毛利率比上年增减 （%）
房屋租赁	58,144,396.60	7,123,882.53	87.65	-10.27	-23.46	增加2.11个百分点
物业服务	33,181,448.08	14,998,619.29	54.80	-5.99	15.84	减少8.52个百分点
美居装修	12,824,386.22	10,747,934.73	16.19	311.48	336.45	减少4.79个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收 入比上 年增减 （%）	营业成 本比上 年增减 （%）	毛利率比上年增减 （%）
上海	60,235,695.41	12,061,550.62	79.98	-2.70	8.83	减少2.12个百分点
河南	43,196,051.41	20,139,409.20	53.38	4.59	47.70	减少13.61个百分点
其他	718,484.08	669,476.73	6.82	不适用	不适用	不适用
主营业务分销售模式情况
销售模式	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收 入比上 年增减 （%）	营业成 本比上 年增减 （%）	毛利率比上年增减 （%）
直销	104,150,230.90	32,870,436.55	68.44	0.91	32.98	减少7.61个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
公司2021年拓展物业服务范围，开始开展美居装修业务，2022年属于业务增长期，营业收入和成本同比增长较多。


(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用

(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
√适用 □不适用

√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币

合同标的	对方当事人	合同总金 额	合计已履 行金额	本报告期 履行金额	待履行金 额	是否正 常履行
北翟路5101号	上海松港电子有限公司	11,464.78	1,982.90	840.25	9,481.88	是
真大路510号	上海凌宏文化创意发展有限 公司	4,359.38	877.93	350.89	3,481.45	是

已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 √不适用

(4). 成本分析表
单位：元

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占 总成本 比例(%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额较 上年同期变 动比例(%)
房产租赁	投资性房地产 摊销、房屋改造	7,123,882.53	21.67	9,307,236.25	37.65	-23.46
物业服务	日常运行维护 费用	14,998,619.29	45.63	12,947,799.72	52.39	15.84
美居装修	装修劳务、装修 建材	10,747,934.73	32.70	2,462,591.71	9.96	336.45
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占 总成本 比例(%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额较 上年同期变 动比例(%)
房产租赁	投资性房地产 摊销、房屋改造	7,123,882.53	21.67	9,307,236.25	37.65	-23.46
物业服务	日常运行维护 费用	14,998,619.29	45.63	12,947,799.72	52.39	15.84
美居装修	装修劳务、装修 建材	10,747,934.73	32.70	2,462,591.71	9.96	336.45

成本分析其他情况说明
公司 2021年拓展物业服务范围，开始开展美居装修业务，2022年属于业务增长期，成本同比增长较多。


(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用

(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用

(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额3,338.33万元，占年度销售总额30.77%；其中前五名客户销售额中关联
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用 √不适用

B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额14,060.47万元，占年度采购总额59.73%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。


报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用

其他说明
无。


3. 费用
√适用 □不适用
本期财务费用为-5,116,869.97元，上年同期为5,919,932.91元，主要为融资利息减少、存款利息增加所致。


4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用

5. 现金流
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币

科目名称	本期数	上年同期数	变动比例 （%）	情况说明
销售商品、提供劳务收到的现金	61,639.04	28,489.23	116.36	本期广州路项目预售签约 增加
收到的税费返还	2,362.35		不适用	本期收到增值税留抵退税
收到其他与经营活动有关的现金	3,579.05	54,787.56	-93.47	本期无拍地保证金的支出 和收回，且无土地出让金 的支出
购买商品、接受劳务支付的现金	14,764.84	76,295.47	-80.65
支付其他与经营活动有关的现金	8,657.04	45,381.02	-80.92
支付的各项税费	5,918.79	4,402.49	34.44	预售回款增加，预缴税金 增多
收回投资所收到的现金	5,000.00		不适用
取得投资收益收到的现金	15.72		不适用
科目名称	本期数	上年同期数	变动比例 （%）	情况说明
投资支付的现金	5,000.00		不适用
处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额	1,769.42	43,535.23	-95.94	本期收到拆迁补偿款减少
购建固定资产、无形资产和其他 长期资产支付的现金	24.2	393.15	-93.85	上期物业设备升级改造
吸收投资收到的现金		1,500.00	-100.00	上期收到少数股东注资
取得借款收到的现金		45,000.00	-100.00	本期借款较少，并归还部 分银行贷款。
收到其他与筹资活动有关的现金	1,000.00	80,410.00	-98.76
偿还债务支付的现金	31,750.00	4,500.00	605.56
支付其他与筹资活动有关的现金	1,164.35	82,050.93	-98.58

因公司房地产业务采用预售的销售模式，导致公司经营活动产生的现金净流量与报告期净利润差异较大。


(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
公司2021年收到大额房屋拆迁奖励计入营业外收入，2022年无房屋拆迁奖励，导致非经常性损益同比下降较多。


(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元

项目名称	本期期末 数	本期期末 数占总资 产的比例 （%）	上期期末 数	上期期末 数占总资 产的比例 （%）	本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%）	情况说明
应收账款	2,572.81	1.12	1,762.95	0.85	45.94	应收款项增加
预付款项	3.62	0.00	58.95	0.03	-93.87	水电费预付减少
合同资产	420.37	0.18			不适用	美居业务量增加
其他流动资产	10,870.97	4.75	6,267.33	3.04	73.45	广州路项目预售 增加
固定资产	555.98	0.24	256.32	0.12	116.91	在建工程完工转 固
在建工程			351.59	0.17	-100.00
使用权资产	76.24	0.03	242.12	0.12	-68.51	办公室到期退租
无形资产	34.74	0.02			不适用	信息系统完工转 无形资产
其他非流动资 产			36.57	0.02	-100.00
递延所得税资 产	2,329.47	1.02	1,336.84	0.65	74.25	预售房款计提递 延所得税资产
应付票据			61.10	0.03	-100.00	到期偿还
应付账款	7,132.30	3.12	4,564.47	2.21	56.26	广州路项目应付 款
预收账款	900.47	0.39	2,082.90	1.01	-56.77	广州路项目预售 签约增加
合同负债	64,741.22	28.26	15,189.57	7.36	326.22
一年内到期的 非流动负债	7,854.72	3.43	176.78	0.09	4,343.14	一年内到期借款 及租赁负债转入
项目名称	本期期末 数	本期期末 数占总资 产的比例 （%）	上期期末 数	上期期末 数占总资 产的比例 （%）	本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%）	情况说明
租赁负债			68.52	0.03	-100.00
其他流动负债	5,816.02	2.54	1,330.02	0.64	337.29	地产业务预售增 加
长期借款	1,000.00	0.44	40,566.83	19.65	-97.53	到期偿还

2. 境外资产情况
□适用 √不适用

3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
公司南昌广州路项目土地使用权抵押用于公司开发贷款，截止报告期末该笔贷款余额为8,750万元。


4. 其他说明
□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
有关房地产行业经营信息分析请见本节第二部分“报告期内公司所处行业情况”。


房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用

序 号	持有待开发土地 的区域	持有待开发 土地的面积 (平方米)	一级土地 整理面积 (平方米)	规划计容 建筑面积 (平方米)	是/否涉 及合作 开发项 目	合作开发项 目涉及的面 积(平方米)	合作开发 项目的权 益占比 (%)
1	南昌市青云谱区	36,534.67		80,375.63	是	36,534.67	85

2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

序 号	地区	项目	经营 业态	在建项目 /新开工 项目/竣 工项目	项目用 地面积 (平方 米)	项目规划 计容建筑 面积(平 方米)	总建筑 面积(平 方米)	在建建 筑面积 (平方 米)	已竣 工面 积(平 方米)	总投 资额	报告 期实 际投 资额
1	南昌	广州路	住宅	在建项目	39,840	115,536	141,685	141,685		20.91	1.58

3. 报告期内房地产销售和结转情况
□适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

序 号	地区	项目	经营 业态	可供出售 面积(平方 米)	已售（含已 预售）面积 (平方米)	结转面积 (平方米)	结转收入 金额	报告期末待结转 面积(平方米)
1	南昌	广州路	住宅	219,245	68,359	0	0	68,359

报告期内，公司共计实现销售金额57,125万元，销售面积51,647平方米，实现结转收入金额0万元，结转面积0平方米，报告期末待结转面积68,359平方米。


4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用

5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
8,750.00	5.38	1,443.98

6. 其他说明
□适用 √不适用


(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币

被投资单位	投资成本	期初余额	增减变动	期末余额	减值准备 期末余额	在被投资单位 持股比例（%）	在被投资单位 表决权比例（%）
天祥健台	8,267,556.98	22,168,869.39	-83,182.49	22,085,686.90		43.29	43.29
浦发机械	257,839.00	907,217.13	-24,781.16	882,435.97		0.12	0.12
合计	8,525,395.98	23,076,086.52	-107,963.65	22,968,122.87

1. 重大的股权投资
□适用 √不适用

2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用

3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
证券投资情况
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用

4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用

(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2022年9月，桐乡圣石贸易有限公司（以下简称“桐乡圣石”）及其一致行动人桐乡文石贸易合伙企业（有限合伙）拟以协议转让方式受让西藏德锦企业管理有限责任公司持有的公司29.97％股份。协议转让完成后，桐乡圣石将成为公司控股股东。基于收购方对公司业务投资价值判断，参考《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》《再融资审核非财务知识问答》等法律法规及规章制度的要求，收购方拟调整产业布局，剥离房地产开发与销售业务，公司董事会审议通过重大资产出售相关议案。后因交易各方在置出资产作价等商业安排上始终无法达成一致意见，本次交易终止，公司董事会审议通过相关议案，终止本次重大资产出售。


(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

公司	主要业务	注册资本	总资产	净资产	营业收入	净利润
南昌锦都	房地产开发与销售	10,000.00	182,845.40	4,049.92		-3,620.83
绿都商业	商业物业管理服务	310.00	5,222.43	3,887.50	3,353.50	929.98

(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
公司房产多数集中在上海市区，与上海地区商办市场、工业地产整体的租金价格及市场供需密切关联，也与国内外整体经济形势直接相关。全球来看，局部战争加剧了经济动荡，未来不确定因素增加。从国内看，未来，中国经济逐步复苏，营商环境持续向好。

1、2023年租赁业务市场环境
根据戴德梁行22年Q3市场报告数据：三季度在上海多重政策支持下，租赁市场稳步复苏，全市当季净吸纳量攀升至23.8万平方米左右，接近封控前水平；核心商圈租金跌幅在逐步收窄。（未完）