[年报]天地源(600665):天地源股份有限公司2022年年度报告
原标题:天地源:天地源股份有限公司2022年年度报告 天地源股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人袁旺家、主管会计工作负责人王涛及会计机构负责人（会计主管人员）于凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2022年度公司实现归属股东的净利润为342,665,522.52元（同可供股东分配的净利润），加上上年度股利分配后的累计未分配利润2,654,366,825.56元，实际可分配利润2,997,032,348.08元。公司拟以现总股本864,122,521股为基数，向全体股东派发2022年全年现金红利每10股1.19元（含税），共计派发102,830,580.00元，余额2,894,201,768.08元留作以后年度分配；2022年不送红股、不进行资本公积转增股本。上述利润分配预案已经2023年3月10日公司第十届董事会第十一次会议审议通过，尚需提交公司2022年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅本报告第三节第六条第四款“可能面对的风险”中相关陈述。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8 第四节 公司治理........................................................................................................................... 27 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 45 第六节 重要事项........................................................................................................................... 47 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 57 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 63 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 63 第十节 财务报告........................................................................................................................... 70
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、 经营情况讨论与分析 2022年，房地产调控政策影响持续显现，加之新冠疫情反复、经济下行和消费者信心不足等因素影响，行业形势和发展环境日益严峻复杂，房企的发展面临着前所未有的考验。面对这样的形势，公司围绕“固本强基?创新发展”年度主题，统筹生产经营、疫情防控和风险管控，积极应对政策、行业和市场的巨大变化，主动作为，全力推动企业健康发展。 （一）强化工作落实，努力夯实公司健康发展的基础 一是顺利实现项目交付，圆满完成9个项目95万平方米6,400套房屋的交付工作，以实际行动践行国企责任、彰显国企担当。 二是全力确保资金安全，全年实现融资到账95.8亿元，全年解除受限资金92.49亿元。公司发行的公募债占同评级房企、同期限债券总发行规模的20.52%。 三是加强优质资源储备，成功获取西安高新区永安华府、棠颂坊等3个项目，共254亩，其中红庙村项目于2023年1月完成股权收购。建立了总部—区域—项目三维研究机制，优化《投资测算模型》，完善《项目可研报告编制模板和框架》，增强投资研判的精准性和系统性。 （二）强化精细管理，推动公司管理效能进一步提升 一是坚持高效运营。在新项目上严格落实新标准工期，提速项目运营，云水天境项目开盘以来六开六磬，平江观棠项目提前开工。加强运营后评估，为后续项目总结经验提供帮助。 二是加强营销创新。创新营销举措，加强线上营销，举办“星主播大赛”，吸引观众约 43变化及竞品动态，加强量价敏感性分析，保证开盘去化率。加强营销案场的规范化、精细化管理，提升客户体验。 三是加强产品创新。推进产品标准化建设，建立自然、人文、现代三个产品系标准化标识，完成示范区和全龄活动场地标准化技术手册，形成82个相对固化、可复制的户型组合。积极探索新技术，落实新发展理念。 四是加强内部管理。强化刚性考核，修订《绩效考核实施细则》，激发员工干事创业积极性。 修订、制定《授权管理手册》等多项制度，开展执行情况的监督检查，增强制度落实成效。强化公司治理，修订《公司章程》等10项治理规则，进一步提升公司治理的规范化水平。 五是加强风险管控。强化全面风险管理，编制年度《全面风险管理工作报告》，实施各类审计检查14次。强化安全管理，修订完善《安全文明施工标准化手册》和《项目安全应急指导手册》，开展“安全生产月”系列活动。曲江香都 E 区三期、珺樾坊二期被评为“省级文明工地”。 六是加强品牌建设。增强品牌影响力，通过线上线下、总部与区域公司联动等方式，持续进行品牌发声，公司被评为“2022中国房地产住宅开发专业领先品牌”。加强物业管理，枫林绿洲入选住建部“加强物业管理 共建美好家园”典型案例，曲江香都被评为“省级园林式居住区”。 二、 报告期内公司所处行业情况 2022年，面对需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产市场急剧降温，投资活力降低，消费者信心受阻，房企业绩普遍下滑，房地产行业进入变革期。 国家统计局数据显示，2022年，全国土地购置面积1.01亿平方米，同比下降53.4%。商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售规模回到2015-2016年水平。中指研究院数据显示，2022年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降41.3%。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。企业分化现象逐渐加剧，进入优胜劣汰阶段。 2022年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满足房企合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产市场开始逐步修复。 三、 报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。 报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极打造规模速度和质量效益双增长的经营模式。 四、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司核心竞争优势主要体现在发展战略、融资能力、人才队伍、产品品质、公司治理等方面。 （一）稳健清晰的发展战略 公司因时而动、顺势而为、应势而新，深入研判行业趋势变化，剖析自身经营实际，形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划。 （二）健全规范的公司治理 公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。 （三）品质为先的工匠精神 公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、产品主义，聚焦“品质、文化、温度、智能”，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。 （四）多元创新的融资能力 公司凭借稳健经营及良好的信用水平，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，积极开展创新型融资业务，进一步优化融资结构，再融资规模和融资利率方面均取得了相对优势。 （五）高效专业的人才队伍 经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。 五、 报告期内主要经营情况 公司实现销售收入105.52亿元，实现归属于母公司净利润3.43亿元。公司实现合同销售金额108.04亿元，实现权益合同销售金额91.23亿元。实现销售回款106.84亿元，实现权益销售回款88.80亿元。 新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平方米；公司实现合同销售面积61.06万平方米，实现权益合同销售面积47.51万平方米。新开工面积64.63万平方米，权益新开工面积49.52万平方米。公司竣工面积137.14万平方米，权益竣工面积106.98万平方米。施工（在建）面积368.26万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为9.07个月。 截止2022年12月31日，公司总资产为403.08亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为43.88亿元，每股收益0.3965元，加权平均净资产收益率为8.02%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期增加所影响。 营业成本变动原因说明：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期增加所影响。 销售费用变动原因说明：主要为本期交付项目前期计提的代理费等合同取得成本结转较上年同期增加所影响。 管理费用变动原因说明：主要为本期相关业务咨询费较上年同期增加所影响。 财务费用变动原因说明：主要为本期公司利息收入较上年同期减少所影响。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期公司与合营项目公司资金往来收支变化所影响。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期对外投资较上年同期减少所影响。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期偿还到期债务金额较上年同期增加所影响。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 √适用 □不适用 上年同期公司下属陕西东方加德建设开发有限公司与陕西东方加德置业有限公司根据双方签订的《关于<权益转让协议>之还款协议》，收到的补偿款15,924.66万元对上年同期报表利润产生重大影响，本报告期公司未发生影响当期非经常性损益的重大事项；此外，本报告期实现交付并结转收入的房产项目中，股权合作类项目依据持股比例预计的少数股东损益较上年同期有较大增加，对本报告期归属于母公司所有者的净利润造成较大影响。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司2022年收入和成本变动情况及说明如下: (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 公司收入成本分地区来看，西安地区、重庆地区营业收入和营业成本相比上年同期有所增加，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期增加所形成；咸阳地区、宝鸡地区、苏州地区、泰州地区、惠州地区、天津地区等营业收入和营业成本同比上年减少，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成；珠海地区、榆林地区本期新增竣工交房结转项目。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用 □不适用 （1）报告期内，合并范围新增西安天地源皓岳房地产开发有限公司。经公司第九届董事会第五十八次会议审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司投资成立全资子公司西安天地源皓岳房地产开发有限公司。西安天地源皓岳房地产开发有限公司注册资金80,000万元，经营范围为房地产开发经营、物业管理、非居住房地产租赁、房地产咨询、房地产评估等。西安天地源皓岳房地产开发有限公司主要开发公司获取的西安市高新区中央创新区 GX3-17-21住宅地块（西安永安华府项目）。 （2）报告期内，合并范围减少广东天地源城际房地产开发有限公司。经公司第九届董事会第六十次会议审议通过，公司对广东天地源城际房地产开发有限公司进行注销。公司已于2022年9月22日完成注销，不再纳入合并范围。 （3）报告期内，合并范围减少榆林天投置业有限公司。经公司第十届董事会第一次会议审议通过，公司对榆林天投置业有限公司进行注销。公司已于2022年8月26日完成注销，不再纳入合并范围。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额14,198.22万元，占年度销售总额1.61%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额153,565.58万元，占年度采购总额29.47%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额30,650.64万元，占年度采购总额5.88%。 公司前五名供应商中的西安高科新建建筑工程有限公司（以下简称高科新建公司），为公司实际控制人西安高科集团有限公司的控股子公司，与公司存在关联关系。公司下属公司与高科新建公司发生的交易系委托第三方招标代理机构面向社会公开招标形成的交易。根据《上海证券交易所股票上市规则》，上市公司与关联人“一方参与另一方公开招标、拍卖等形成的关联交易，可以免于按照关联交易的方式审议和披露”，上述交易免于按照关联交易方式审议和披露。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司主营业务属于房地产行业，2022年公司房地产行业经营性信息分析如下： 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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