[年报]中天服务(002188):2022年年度报告
原标题:中天服务:2022年年度报告 2022年年度报告 2023年3月18日 2022年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人(会计主管人员)郑芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ........................................... 10 第四节 公司治理 ................................................... 21 第五节 环境和社会责任 ............................................. 36 第六节 重要事项 ................................................... 38 第七节 股份变动及股东情况 ......................................... 48 第八节 优先股相关情况 ............................................. 53 第九节 债券相关情况 ............................................... 54 第十节 财务报告 ................................................... 55 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章，中国注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本。 4、载有公司法定代表人签名的公司2022年度报告文本。 5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 ?适用 □不适用
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2022年房地产投资低迷，增量市场向存量市场转化，作为与房地产市场强相关的物业管理行业也面临增速减缓的态势。中指物业研究的数据显示，截至2021年物业上市公司（含港股）的在管面积、合约面积同比增速约为44.3%、37.6%。而根据2022年上半年上市物业服务企业（含港股）公布的半年度数据来看，上半年上市公司在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%，增速下滑的趋势明显。 在物业行业持续发展的同时，国家在相关政策方面给予积极引导和支持。自2022年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点以来，国家和地方层面均出台相应政策、规范文件，推动物业管理行业健康有序发展。 7月12日，国家发改委出台《“十四五”新型城镇化实施方案》，指出开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。北京、河南等地相继出台针对物业服务内容的相关规范文件。江苏出台针对物业服务质量以及采用信用关系进行约束的规范性文件。规范化、标准化发展是物业管理行业未来发展的主基调。 2022年物业行业呈现以下发展特点： （一）物企战略布局多元化 企业的战略方向更加多元，战略内容愈发丰富。2022年头部企业战略布局聚焦于：城市服务、品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度建设，此外标准化建设、智慧物业和市场化外拓也是TOP10企业战略部署的重要方向。 （二）生活服务内容多元化 报告期，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。 （三）追求有质量的规模增长 近几年，物业品牌发展稳扎稳打、不断纵深。2021-2022年，物业品牌企业持续强化市场化外拓能力，加大收并购力度，物业品牌进入战略整合期；现阶段，品牌企业已开展多元化战略，在经营核心业务的基础上，进一步开展与核心业务相关的其他业务，以优质服务能力赢得业主美誉，强化资源投入不断扩大品牌知名度和影响力。 （四）提升智能化管理水平 2022年7月，住房和城乡建设部、国家发改委联合发布《“十四五”全国城市基础设施建设规划》，其中明确指出要加快推进智慧社区建设，实现社区智能化管理等多方面内容。随后，商务部以及国家发改委等11部门联合发布《关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知》，其中指出要拓展消费场景，提升消费体验，扩大城市一刻钟便民生活圈试点。物业公司是基层社区的服务者，在推动智慧社区、社区智能化管理方面具备先天优势。未来，物业公司仍需将数字化、智能化作为提质增效的重要手段加以建设。 二、报告期内公司从事的主要业务 2022年公司持续发展物业服务业务，以成为区域性品质领先的物业服务企业为目标，面对房地产市场加速下行的不利局面，公司积极拓展主业规模，进一步提升服务品质，本年度主营业务的收入、利润均出现了明显的增长。 报告期，公司合并报表范围内实现营业收入3.06亿元，同比增长11.82%；实现归属于上市公司股东的净利润6,162.92万元，同比下降58.75%，归属上市公司股东扣非后的净利润3,342.41万元，同比增长441.33%；报告期末总资产2.51亿元，同比下降13.47%；归属于上市公司股东的净资产为1.13亿元，同比增长119.27%。 （一）主要业务：公司的主营业务为物业管理服务。报告期，为与公司主营业务相匹配，更好的体现公司目前的业务发展方向，公司将公司全称变更为“中天服务股份有限公司”、股票简称变更为“中天服务”。 （二）主要产品及用途，经营模式：公司物业管理服务的主要经营模式是通过市场化竞争获取物业管理项目，开展基础物业管理服务，并围绕业主、房地产开发商等用户需求提供综合配套服务及增值服务，主要服务内容分为：物业管理及配套服务、案场服务： 1、物业管理及配套服务：为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管理及配套服务收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、场租、停车管理、家政服务、资产运营、车位经纪等； 2、案场服务：为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。 （三）业绩驱动因素： 报告期内，公司积极外拓业务，做大物业管理规模；探索发展其他增值服务业务，拓宽盈利渠道；利用智慧科技手段，提升管理品质。 1、公司2022年物业在管规模849万方，主营业务收入2.95亿元，较2021年在管规模增长2、传统物业管理服务是公司发展的压舱石，公司在稳盘的同时，积极开拓新的增值服务内容，探索新业务模式。公司积极开拓资产经纪、美居、社区配套、空间运营、到家服务等业务，并尝试养老服务业务，增值业务不仅提升了客户的服务体验，而且为公司业绩提升做出贡献。 3、报告期内，随着公司品质化发展战略的不断推进，公司的市场形象和美誉度也在提升。公司通过加强品质管理巡检、400客户热线等传统形式推进品质提升。同时，公司还通过提升技术力量，改造物业管理的硬件设施、开发智能化的服务软件等优化服务手段，提高服务效率。 （四）虽然公司积极开拓市场，提升业务规模，但市场占有率较低，规模与行业内上市公司差距较大，与物业企业的头部公司仍无法相比。公司将充分利用非公开发行股票募集资金投资项目的契机，逐步提高服务品质，优化业务结构，提升智能化信息水平，力争成为区域性品质领先的物业服务企业。 三、核心竞争力分析 不适用。 四、主营业务分析 1、概述 详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ?否 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用 （5） 营业成本构成 产品分类 单位：元
本期营业成本增加，主要系公司经营规模扩大导致成本增加。 （6） 报告期内合并范围是否发生变动 □是 ?否 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□适用 ?不适用 公司主要供应商情况
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
?适用 □不适用
□适用 ?不适用 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 □适用 ?不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □适用 ?不适用 5、现金流 单位：元
?适用 □不适用 本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少96,557,453.47元，同比减少141.76%，主要系公司支付诉讼和解款及经营性支出等所致。 本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 199,893,115.28元，同比减少 101.53%，主要系公司上年同期收到房屋土地征收补偿款所致。 本期现金及现金等价物净增加额较上年同期减少 293,817,014.53元，同比减少 136.57%，主要系公司支付诉讼和解款、归还控股股东拆借款及上年同期收到房屋土地征收补偿款所致 。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 ?适用 □不适用 报告期内，公司物业管理规模增加，业务结构优化导致净利润增加。但因支付和解款、偿还债务导致现金流出较大，同时因经济增速下行导致物业费收缴率下降。 五、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
□适用 ?不适用 2、以公允价值计量的资产和负债 □适用 ?不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 不适用。 七、投资状况分析 1、总体情况 □适用 ?不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 ?不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 ?不适用 4、金融资产投资 （1） 证券投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2） 衍生品投资情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 ?不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 八、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用 ?不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用 ?不适用 九、主要控股参股公司分析 ?适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元
□适用 ?不适用 主要控股参股公司情况说明 十、公司控制的结构化主体情况 □适用 ?不适用 十一、公司未来发展的展望 （一）公司未来发展战略 公司以成为区域品质领先的物业服务企业为目标，通过以优势区域为核心进行深耕、提高城市服务密度；投拓加力，通过项目拓展、资源合作、合资经营等方式不断扩大物业服务规模。优化业务结构，稳住住宅业态的基本盘，以地产优质项目、保障安置房、政府人才房、未来社区为重点；非住宅业态以商办写字楼、产业园区、政府公建项目、医院、学校等进一步丰富管理业态；通过提升服务质量树品牌，减费增效提高公司效益。 （二）下一年度经营计划： 2023年房地产市场仍可能面临前所未有的挑战，物业管理行业竞争形势加剧，公司将进一步通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，探索非住宅、城市服务、IFM等领域赛道，抓住非公开发行股票募集资金的发展机会，使公司在管理规模、智能化信息化、业务结构多元化方面都能够迈上一台阶，逐步将公司打造成区域性优质的物业服务企业。 （三）可能面对的风险： 1、行业低迷风险 中国房地产市场过去几年经历经营亏损、流动性短缺、债务违约等风险后，2023年房地产市场可能会逐步宽松，但是仍将面临前所未有的挑战，能否出现企稳回升态势还将取决于政策支持及购房者预期转变。与房地产强相关的物业管理行业将面临负面因素传导，增量减少，导致行业面临低迷的风险。 公司将依托在管项目，聚焦已有、优化业务结构，提升商业写字楼、公司建安置房、产业园区等非住宅业务比例，通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，并结合公司自身发展情形积极解决不利的影响因素。 2、竞争加剧风险 物业行业是国内城镇化发展过程中必然产物，行业集中度不高，服务同质化较为严重，虽然优势企业不断尝试新的领域尝试，但基础的物业管理服务仍是收入占比大的业务。行业经历了收并购热潮后，梯队已经非常明显，大型物业企业的竞争实力更显突出。公司将在增加规模的同时，更加重视标准化服务体系建设，提升服务质量，稳定运营根基，同时利用智能化信息化技术提高运营效率，并尝试进入一些新的服务领域。 3、人力成本加大风险 物业服务作为劳动密集型行业，人工成本比重较大。随着人力成本刚性持续性上涨，公司的人力成本风险极大。同时，行业规模扩张使行业的高端人才争夺加剧。公司将通过调整用工模式，岗位优化、薪资结构调整等管理模式，提高城市服务密度，应对人力成本持续上涨的风险。同时，公司将建立专业人才的培养体系自身培养人才。 十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动 ?适用 □不适用
第四节 公司治理 一、公司治理的基本状况 报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号--主板上市公司规范运作》 及中国证监会有关法律、法规的要求，不断完善公司治理结构，建立健全公司内部管理和控制体系，持续开展公司治理活动，规范运作，提高公司治理水平。公司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关规章制度规范地召开，各位董事、监事均能认真履行自己的职责，公司整体运作符合上市公司治理规范性文件要求，公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、《公司章程》及其他法律、法规和规范性文件的规定。 1、关于股东与股东大会：公司严格按照《公司法》、《公司章程》、《股东大会议事规则》等规定和要求召集、召开股东大会，规范表决程序，并通过聘请律师见证，保证会议的合法性。积极以网络投票、累积投票等方式确保股东特别是中小股东能充分行使其权利，平等对待所有股东，使其充分行使自己的合法权利。 2、关于公司与控股股东：公司控股股东严格规范自己的行为，依法行使其权利并承担相应义务，无占用公司资金情形，未超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司拥有独立完整的业务和自主经营能力，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。 3、关于董事和董事会：公司制定《董事会议事规则》、《独立董事工作制度》等相关规则，公司现任董事具备任职资格，董事会的人员构成符合法律法规和《公司章程》的要求。董事依据相关法律、法规开展工作，按时出席相关会议，积极参加培训，积极参与公司重大事务的决策，履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务。董事会的召集、召开程序符合《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》和《董事会议事规则》的相关规定。公司董事会下设审计委员会、战略委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会四个专门委员会，并依次制订了相应的工作细则。董事会各专门委员会的设立和实际运行，为董事会的决策提供科学和专业的意见和补充。 4、关于监事和监事会：公司制定《监事会议事规则》；监事的任职资格、任免程序符合《公司法》、《公司章程》规定；监事会的人数和构成符合法律、法规的要求。各位监事能够按照《监事会议事规则》等的要求，认真履行自己的职责，审核董事会编制的定期报告并提出书面审核意见；对公司重大事项、财务状况、资产处置、关联交易情况等发表意见并对董事、高管人员履行职责的合法合规性进行监督。 5、关于经理管理层：公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书、内部审计部经理均由董事会直接聘任，对高级管理人员的聘任公开、公平，符合相关法律的要求。 6、内部审计制度的建立和执行情况：公司建立了《内部审计制度》，设立了内部审计部，并配备了专职的内部审计人员，内部审计部独立承担内部审计职能，对公司及子公司日常运营质量，内控的完整性、合理性、实施的有效性，各项费用的使用以及资产情况进行检查和评估，实施有效内部控制。公司内部审计部门直接对董事会负责，在审计委员会的指导下，独立行使审计职权，不受其他部门和个人的干涉。 7、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康的发展。 8、关于信息披露与透明度：公司严格按照有关法律法规，真实、准确、及时、完整地披露有关信息；严格按照《信息披露管理制度》和《投资者关系管理制度》的要求，指定公司董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访、回答投资者咨询、协调公司与投资者的关系，向投资者提供公司已披露的资料；指定《证券时报》、《上海证券报》以及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn ）为公司信息披露的指定报纸和网站，确保公司所有股东能够以平等的机会获得信息。 公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异 □是 ?否 公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。 二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况 报告期，公司严格按照《公司法》和《公司章程》等法律、法规及规章制度规范运作，建立健全公司的法人治理结构。公司与控股股东、实际控制人在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。 1、业务独立情况 ：公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在同业竞争。公司具有面向市场独立开展业务的能力，具有独立完整的业务体系及面向市场的自主经营能力。 2、资产独立完整情况：公司与控股股东之间资产关系明晰，不存在任何产权纠纷。公司具有完整独立的法人财产，公司对所有的资产有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东占用而损害公司利益的情况。 3、人员独立情况 ：公司在劳动、人事及工资管理等各方面均独立于控股股东。公司总经理、副总经理、 董事会秘书、财务负责人等高级管理人员均在公司领取薪酬，未在控股股东或股东关联单位担4、机构的独立情况 ：公司设立了健全的组织结构体系，独立运作，不存在与控股股东或其他股东之间的从属关系。 5、财务独立情况：公司设立了独立的财务部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，独立在银行开立账户并依法独立纳税。 三、同业竞争情况 □适用 ?不适用 四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况
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