[年报]招商积余(001914):2022年年度报告
原标题:招商积余:2022年年度报告 2023年3月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十二、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2022年12月31日的公司总股本1,060,346,060股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.2元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目 录 第一节重要提示、目录和释义..................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标..............................................................................6 第三节管理层讨论与分析........................................................................................10 第四节公司治理........................................................................................................31 第五节环境和社会责任............................................................................................48 第六节重要事项........................................................................................................48 第七节股份变动及股东情况....................................................................................65 第八节优先股相关情况............................................................................................71 第九节债券相关情况................................................................................................72 第十节财务报告........................................................................................................75 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否
确定性 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 单位：元
免等。 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定 为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2022年，宏观环境复杂严峻、不确定性上升，国内经济需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大，我国实现经 济总量121万亿元，比上年实际增长3%，增速较2021年回落5个百分点。房地产行业下行，2022年全国房地产开发投资 总额同比下降10.0%，商品房销售面积同比下降24.3%。年底地产政策转变，中央经济工作会议明确房地产是国民经济重 要行业，三箭齐发稳定楼市，12月地产相关指标降幅已有所收窄，市场信心逐步恢复，为物业管理行业的健康发展奠定基 础。 物业管理行业加速融入社会基层治理，国家不断出台政策，鼓励开展社区生活服务，行业空间持续释放。二十大报告 对民生服务领域做出重要指导，其中公共服务、社会治理、社区养老等均与物业管理相关，作为重要的民生行业，物业管 理得到中央政策大力支持。 在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑、市值缩水等现象。2022上半年， 上市公司营收平均增速从44.3%降到27.9%，平均净利率从14.7%降到9.0%，回调速度虽大但仍优于国内较多行业，物业 行业整体增速仍较高，盈利能力仍较好；资本市场估值归回理性，上市物企市盈率均值从年初19.8倍，跌至年末13.8倍； 物业收并购回归理性，全年交易金额106.3亿元，同比下降71%，其中国有企业并购相对活跃，交易金额占比超50%。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运 营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式， 为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、 其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、 医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台 增值服务、专业增值服务。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延 伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障 服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇 科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展 “企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云” 提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并 通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定 制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技 赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下 拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中 航物业管理有限公司餐饮分公司。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段 的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等 服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出 售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云 林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤 “云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广 袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持 续壮大，生生不息。 三、报告期公司经营情况 2022年，公司积极应对充满挑战的市场环境，强化责任、创新思维、狠抓落实，统筹推进经营发展工作，推动公司从 信息化到智能化升级，奋力夺取经营发展胜利。 1、总体经营质量稳步提升 报告期内，公司实现营业收入130.24亿元，较上年同期增长22.97%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入125.04亿元，较上年同期增长26.19%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业 务实现营业收入4.65亿元，较上年同期下降16.40%，主要系购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减 免房产租金所致；其他业务实现营业收入0.55亿元，较上年同期下降56.42%，主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少 以及已销售的两套商铺退回所致。公司实现归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，较上年同期增长15.72%；归属于上 市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.99亿元，较上年同期增长36.66%。 报告期内，公司积极推动重资产剥离，于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收 益0.33亿元。公司响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，2022年减免房产租金0.86亿元，减少归母净利润 0.81亿元。还原前述减免房产租金影响后，公司2022年度归母净利润较上年同期增长31.58%。面对经济和房地产下行、 市场竞争加剧、最低工资标准上升、减免房产租金等带来的经营压力，公司扩大市场化发展规模，深化业务协同，加强品 质管控，推动数字化转型，聚焦精益管理，落实降本增效，采取有效措施应对经济下行环境下的物业管理费收缴压力，实 现收入利润平稳增长。 截至报告期末，公司总资产为178.15亿元，归属于上市公司股东的净资产为91.50亿元，资产负债率为47.73%。 2、物业管理业务经营业绩再攀新高 （1）管理规模持续扩张。截至2022年末，公司在管项目1,884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿㎡。 以优质项目助推高质量发展。公司制定有效市场开发策略、创新业务开发机制、建强业务开发能力，扩大市场触角， 进一步提升市场参与度；快速抢占新赛道，城市服务、高校、IFM、医院等业态新签年度合同额大幅增长，并聚焦优质项 目。2022年，公司实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方项目新签年度合同额27.77亿元（千万级以上项目占比超 过50%），拓展了深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等优质项目。公司 进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达1.83亿㎡，占比接近60%，新签年度合同额占比超过 80%，项目结构进一步向高质量优化。 多点发力夯实发展根基。“总对总”业务持续扩大在大客户系统中的市场份额，新签年度合同额同比增长46%，成功 拓展美团职场项目、阿里华东IDC数据中心等项目，与阿里巴巴、华为、美团、小米、博世等企业建立了深度战略合作， 成为市场化业务的重要渠道。合资合作业务成果丰硕，新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%，与深汕合作 区、济南文旅集团、六盘水城投等地方资源平台达成合资合作，补强公司在城市服务、公建等领域的资源，为稳定可持续 发展扩充了资源基础。 发力国资背景物企标的，收并购再创佳绩，融合更融效。公司2021年底完成上航物业、积余南航并购落地并于2022 年初开始并表，深圳汇勤、新中物业已于报告期内实现财务并表。公司精细化投后管理，常态化落实做细提质增效工作， 进一步提升管理质量效益。前述四家并购企业体系导入完成率均超90%，实现平稳过渡、经营提升。收并购助力提升了公 司航空、金融细分业态的规模实力，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。 大股东的业务资源和能力支持。控股股东招商蛇口2022年实现签约销售面积1,193.65万㎡。截至2022年末，来自招 商蛇口的物业管理面积为10,653万㎡，占比34%；新签年度合同额为5.37亿元，占比16%。持续加强业务协同，公司协 同创新服务能力进一步提升，招商蛇口在公司投资并购、大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。 （2）平台增值业务持续快速发展。到家汇商城大力拓展企业集采业务，发力社区增值服务，2022年实现营业收入5.76亿元，同比增长117%，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，在外部客户拓展、做大社区服务、直播带货上取得 明显成效。报告期内，聚焦外部单一大客户及写字楼、园区等客户，新增顺丰、深圳巴士集团、中海油、智慧城市集团等 300余家外部客户，截至报告期末已和4,000余家客户建立合作伙伴关系；聚焦发展资源经营、到家宜居、到家服务、社 区零售等产品线业务，搭建“招小播”自有直播电商平台，以城市为单元构建直播生态，其中“走进原产地，寻找中国味” 主题系列直播IP获业内广泛关注，820中秋专场直播和年货节的直播销售额均突破千万。 （3）专业增值服务稳中有进。公司积极推动专业公司与城市公司条块结合，专业增值服务2022年实现营业收入18.70亿元。凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速 发展，市场影响力显著提升。积余设施公司打造先行示范，在IFM赛道强势发力，荣获“2022年度全国ISO41001项目实 施优秀管理奖”，成为宁德时代最大的设施服务供应商，以及阿里、京东的核心供应商，报告期内新中标华为、美团等头 部科技公司项目，在高端制造业IFM领域保持领先地位。建筑科技公司自主研发的智慧云门禁设备通过国家强制性产品 CCC测试和认证，充电桩业务在公司在管项目加速布局，全年共接入超过5,800台充电桩。招商楼宇公司持续发力市场拓 展，中国航发线条业务得以延展，新开发阳光保险、郑州国电等线条业务；南光电梯公司大规模承接公司内部电梯维保业 务，并持续聚焦外部重点客户，继华南城外新拓万科线条业务，为深圳非电梯厂家电梯保有量TOP1。 3、商业资产经营稳步提升 （1）商业运营业务规模扩大。截至2022年12月末，公司在管商业项目52个（含筹备项目），管理面积293.1万㎡， 其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个，第三方品牌输出项目4个。 2022年，组织全国各区域商业运营业务开展线上推广，累计开展直播275余场，观众总数225万人次。发布线上宣传 广告3,000余篇，有效提升线上流量；开展积分全生命周期管理，实现积分通兑跨场结算，会员积分价值感知有效提升； 花园云街线上商城在森兰花园城、昆山花园城成功试点运营，全国首个会员虚拟社区“招商花园社区”成功上线运营；蛇 口花园城及海上世界项目实施专项资产提升改造计划，有效助力项目资产保值增值，蛇口花园城南区改造已基本完成。 公司旗下招商商管以出色的商业表现及运营成效，荣登“2022年度商业地产企业表现TOP100榜单”第10位、“中国不动产商管综合实力TOP10”、“中国商业运管综合实力TOP10”、“中国商业地产公司品牌价值TOP10”，并获评 “年度商业地产优秀运营商”等多项行业殊荣。 （2）持有物业出租及经营业务稳健。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租 面积为48.86万㎡，2022年12月末总体出租率为97%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022年减免房 产租金0.86亿元，与租户共渡难关。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。 4、管理工作持续开展卓有成效 （1）坚持以客户为中心，坚定品质化发展。实施项目经理强排序、品质即时奖惩、问题晾晒和落后项目剖析、诊断、 帮扶等措施，加大品质考核力度，强化过程管控。组织住宅类项目全面导入分级服务标准，建立“1+N”业态标准体系架 构，包括1个业态产品手册与N个业态操作规程，建立“一岗位一清单”，标准落实到岗到人，推进标准落地；2022年 继续保障合理的老旧社区品质改造投入，确保客户资产保值增值；开展绿色低碳、人本和谐等有温度的服务，形成特色服 务标签，通过服务创新、标杆建设等进行创新驱动改进，持续提升服务形象。2022年，公司荣获“2022中国品质物业服 务领先企业”TOP1、卓越标杆、中国幸福社区范例奖和22个省市级示范项目等多项殊荣，服务品质得到客户、社会及行 业认可。 （2）科技成效应用显著，支撑高质量发展。2022年，公司加大数字化投入，完成基础“标配”功能建设，深入开展 创新业务，数字化运营效果显著。打磨覆盖多场景、全业态的一站式智慧服务前台，线上用户数增长105.12%，私域流量 客户池快速扩大；“四保”业务加大无人值守、清洁机器替代等创新技术应用，提升客户体验并助力降本增收；新上线合 资管理系统，迭代市场发展管理系统与招商π智慧物业平台，升级项目投拓-接管-运营全链路数字化能力；搭建电梯管理、 充电桩管理、社区资源管理等业务线上化能力，上线“招小播”直播平台，支持“四保”以外业务做大做强，提升利润率； 开展数据治理、多维数据看板建设，用数据洞察业务，驱动流程改善与科学决策。公司2022年荣获“上市公司数字化转 型典型案例”、“毕马威中国领先地产科技企业50”等奖项，新增软著专利18项（累计超过200项），拥有4家国家高 新技术企业。 （3）精益管理提质效，降本增效稳发展。通过科技数字化、集中采购、税务筹划、人效提升、亏损项目效益提升等 降本增效举措的实施落地，持续推动公司实现质量变革、效率变革和动力变革，努力提升精益管理水平。依托车场无人值 守、清洁机器、智慧人行替岗等“灯塔计划”助力管理减负；推进保洁、电梯维保等服务集采与灭火器、对讲机等物资集 采，实现降本增效；平稳开展税务筹划，有效降低经营成本；深化对标，强化“六能”，人均效能提升；推进项目管家选 优配强，实现拓与管的专业化、集群化运作；持续优化组织架构，强化专业公司与城市公司的条块结合，全面提升组织效 能；有针对性地制定增收节支方案，深入推进亏损项目扭亏创效；抓实管理工具纵深应用，明确品质与经营基准，强化项 目运营能力，在人工刚性成本上涨的影响下，住宅业态毛利率同比有所改善。 （4）品牌效益逐渐凸显，行业地位显著提升。2022年，公司以客户为导向，多维度、多场景、多渠道推进以服务品 质为内核的招商积余品牌建设，讲好积余故事，全面提升品牌影响力和美誉度。获评“2022物业企业综合实力百强 TOP4”、“2022物业服务力百强企业TOP4”等多项重要荣誉，树立“中国领先的物业资产管理商”品牌形象，为公司市 场发展带来积极能量；承办2022年物博会开幕式并精彩亮相，发布积余设施新品牌，打响品牌形象；积极参与行业交流， 深度参与行业发展测评工作，赋能公司业务发展。 报告期公司经营管理情况表 物业管理、资产管理业务营收情况表
物业管理业务营收排名前五的区域情况表
注2、报告期末，零星商业业态可出租面积较期初减少38,062.36m2，主要系：报告期内公司将中航城投100% 资和昆山中航 股权转让给招商蛇口下属企业，中航城投资名下的投资性房地产南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间、昆山中航名下的投资性房地产昆山中航城花园42号楼从公司资产中移出；报告期内公司收购新中物业并完成并表，新中物业名下持有少量零星商业业态投资性房地产。 注3、报告期末，写字楼业态持有物业可出租面积增加2,846.12㎡，主要系：报告期内公司收购新中物业并完成并表，新中物业名下持有部分写字楼业态投资性房地产。 公司投资性房地产情况表（截至2022年12月31日） 单位：元
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