[年报]阳光股份(000608):2022年年度报告
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时间：2023年03月17日 20:47:12 中财网 |
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原标题:阳光股份:2022年年度报告
阳光新业地产股份有限公司
2022年年度报告
2023-L04
【2023年 3月】
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人(会计主管人员)邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十一 公司未来发展的展望”的有关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................. 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析.................................................................... 11 第四节 公司治理 .................................................................................... 31
第五节 环境和社会责任 ........................................................................ 51 第六节 重要事项 .................................................................................... 53
第七节 股份变动及股东情况 ............................................................... 74 第八节 优先股相关情况 ........................................................................ 81 第九节 债券相关情况 ............................................................................ 82
第十节 财务报告 .................................................................................... 83
备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
| | | 义 | | 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司 | 指 | 阳光新业地产股份有限公司 | | 京基集团 | 指 | 京基集团有限公司 | | 上海永磐 | 指 | 上海永磐实业有限公司 | | 北京燕赵 | 指 | 北京燕赵房地产开发有限公司 | | 北京星泰 | 指 | 北京星泰房地产开发有限公司 | | 北京瑞丰 | 指 | 北京瑞丰阳光投资有限公司 | | 京基房地产 | 指 | 深圳市京基房地产股份有限公司 | | 物业服务中心 | 指 | 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 | | 京基百纳 | 指 | 深圳市京基百纳商业管理有限公司 | | 深圳瑞和、瑞和新业 | 指 | 深圳瑞和新业企业管理有限公司 | | 深圳瑞成 | 指 | 深圳瑞成新业商业管理有限公司 | | 上海晟璞 | 指 | 上海晟璞投资管理有限公司 | | 上海锦赟 | 指 | 上海锦赟资产管理有限公司 | | 聚信阳光 | 指 | 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 | | 永盛智达 | 指 | 北京永盛智达投资管理有限公司 | | 中信信托 | 指 | 中信信托有限责任公司 | | 天津瑞升 | 指 | 天津瑞升阳光投资有限公司 | | 聚信新业 | 指 | 聚信新业（昆山）投资中心 | | 中信聚信 | 指 | 中信聚信（北京）资本管理有限公司 | | 北京瑞业 | 指 | 北京瑞业投资管理有限公司 | | 光明新丽 | 指 | 天津光明新丽商贸有限公司 | | 紫金新嘉 | 指 | 天津紫金新嘉商贸有限公司 | | 上海银河 | 指 | 上海银河宾馆有限公司 | | 上东商业 | 指 | 成都阳光上东商业管理有限公司 | | 成都锦尚 | 指 | 成都锦尚置业有限公司 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 阳光股份 | 股票代码 | 000608 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 阳光新业地产股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 阳光新业 | | | | 公司的外文名称 | YANG GUANG CO.,LTD. | | | | 公司的外文名称缩写 | YANG GUANG | | | | 公司的法定代表人 | 周磊 | | | | 注册地址 | 广西壮族自治区南宁市江南路 230号南宁经济技术开发区 | | | | 注册地址的邮政编码 | 530031 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲；
1998年 3月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江滨东路 41号；
1998年 5月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市园湖南路 32号；
2003年 8月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江南路 230号南宁经济技术开发区。 | | | | 办公地址 | 深圳市深南东路 5016号京基一百大厦 A座 6901-01A单元 | | | | 办公地址的邮政编码 | 518001 | | | | 公司网址 | http://www.yangguangxinye.com | | | | | | | | | 电子信箱 | [email protected] | | | | | | | | | 二、联系人和联系方 | | | | | | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | | 姓名 | 王小连 | 张茹 | | | 联系地址 | 深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座
6901-01A单元 | 深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座
6901-01A单元 | | | 电话 | 0755-82220822 | 0755-82220822 | | | 传真 | 0755-82222655 | 0755-82222655 | | | 电子信箱 | [email protected] | [email protected] | |
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所 http://www.szse.cn | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
及巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司资本市场中心 |
四、注册变更情况
| 统一社会信用代码 | 91450000200538358N | | 公司上市以来主营业务的变化情况 | 1996年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售；
1998年 3月，公司主营业务变为房地产开发销售；
2007年，公司主营业务变为商业地产；
目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租
赁业务、住宅商住尾盘销售业务。 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 1、1996年 9月，公司股票在深圳证券交易所首发上
市，广西北流市国有资产管理局持有公司股份 2,880万股，
占公司总股本的 47.56%，为公司第一大股东。
2、1997年 9月，广西北流市国有资产管理局将其所持
1,780万股的本公司国家股转让予北京阳光房地产综合开发
公司，占本公司总股本的 29.4％，北京阳光房地产综合开发
公司成为公司第一大股东。
3、2000年 12月，北京阳光房地产综合开发公司将其所
持我公司股份转让给北京首创阳光房地产有限责任公司，转
让后，北京首创阳光房地产有限责任公司持有本公司
5,528.502万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5％，成
为公司第一大股东。
4、2003年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方
式组建成立首创置业公司，其中，首创阳光公司对首创置业 | | | 公司的出资中包含首创阳光公司持有我公司 30％股权中的
26.5％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司持有本公
司 26.50％的股权，为公司控股股东。
5、2004年 12月 22日，首创置业将其持有本公司
45,266,200股股份转让予北京燕赵，占本公司总股本的
15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。
6、2007年 6月 5日，本公司向 Reco Shine非公开发行
120,000,000股股份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine
成为本公司第一大股东。
7、2016年 4月 21日，Reco Shine更名为 Eternal
Prosperity Development Pte.Ltd.。
8、2020年 5月 13日，京基集团通过协议受让的方式，
直接持有公司 21,840万股 A股股票，占公司总股本的
29.12%，成为公司的控股股东，陈华先生成为公司的实际控
制人。 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 大华会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路9号广电金融中
心11A11-14F | | 签字会计师姓名 | 薛祈明、黄灿 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 ? 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 ? 不适用
六、主要会计数据和财务指标
| | | | | | | | 2022年 | 2021年 | 本年比上年增减 | 2020年 | | 营业收入（元） | 381,194,621.57 | 567,554,915.80 | -32.84% | 570,162,656.45 | | 归属于上市公司股东的净利润（元） | -384,184,955.86 | 64,269,140.42 | -697.78% | 107,337,965.92 | | 归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润（元） | -391,561,118.30 | 56,854,460.23 | -788.71% | 83,640,520.65 | | 经营活动产生的现金流量净额（元） | 159,464,347.78 | 214,267,234.18 | -25.58% | 372,214,126.31 | | 基本每股收益（元/股） | -0.51 | 0.09 | -666.67% | 0.14 | | 稀释每股收益（元/股） | -0.51 | 0.09 | -666.67% | 0.14 | | 加权平均净资产收益率 | -12.94% | 2.03% | -14.97% | 3.56% | | | 2022年末 | 2021年末 | 本年末比上年末增减 | 2020年末 | | 总资产（元） | 4,843,554,710.02 | 5,621,701,742.07 | -13.84% | 5,923,791,940.60 | | 归属于上市公司股东的净资产（元） | 2,690,165,197.33 | 3,160,180,392.21 | -14.87% | 3,140,074,855.56 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□ 是 ? 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
? 是 □ 否
| 项目 | 2022年 | 2021年 | 备注 | | 营业收入（元） | 381,194,621.57 | 567,554,915.80 | | | 营业收入扣除金额（元） | 899,355.69 | 795,286.25 | 托管费等其他业务收入，其中
主要是受托行使京基集团全资
子公司京基百纳的经营管理
权，产生的收入 | | 营业收入扣除后金额（元） | 380,295,265.88 | 566,759,629.55 | |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 ? 不适用
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 ? 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 83,425,491.08 | 55,137,211.11 | 166,842,500.12 | 75,789,419.26 | | 归属于上市公司股东的净利润 | -4,746,437.40 | -28,515,585.03 | 32,755,320.70 | -383,678,254.13 | | 归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 | -11,988,576.56 | -27,725,011.79 | 32,581,265.08 | -384,428,795.03 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 1,672,996.07 | 49,152,957.53 | 106,408,180.25 | 2,230,213.93 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
? 适用 □ 不适用
单位：元
| 项目 | 2022年金额 | 2021年金额 | 2020年金额 | 说明 | | 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准
备的冲销部分） | 103,663.92 | -264,741.21 | 112,022.98 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标
准定额或定量持续享受的政府补助除外） | 12,808,075.25 | 236,246.32 | 2,339,992.01 | 主要为政府奖励资金 | | 债务重组损益 | 1,187,306.33 | | | 以资产清偿债务收益 | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 1,308,855.93 | 1,223,482.02 | | 本期收回单项进行减值
准备的应收款，对应的
坏账准备转回。 | | 受托经营取得的托管费收入 | 845,799.11 | 767,990.30 | | | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -7,320,449.55 | 3,051,441.75 | 34,135,932.76 | 主要为滞纳金。 | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | | | -12,823,585.37 | | | 减：所得税影响额 | 3,262,365.72 | 279,479.57 | 3,751,612.11 | | | 少数股东权益影响额（税后） | -1,705,277.17 | -2,679,740.58 | -3,684,695.00 | | | 合计 | 7,376,162.44 | 7,414,680.19 | 23,697,445.27 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
?适用 □不适用
| 项目 | 涉及金额（元） | 原因 | | 公允价值变动损益 | -411,840,825.95 | 本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司
的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管
理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产
的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了
公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，
本公司将由此产生的公允价值变动损益自 2014年起作
为经常性损益列示，且在以后年度一贯应用。 |
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京和成都。
2022年以来，受外部环境影响，消费市场尤其是聚集型、接触型消费受到冲击，一定程度上拖累消费增速。根据中指研究院综合整理的数据，2022年我国实现社会消费品零售总额 44万亿元，同比下降 0.2%，分消费类型来看，2022
年，商品零售额同比增长 0.5%，餐饮收入同比下降 6.3%。但线上消费需求依旧稳步释放，2022年全年，全国实物商品
网上零售额同比增长 6.2%，占社会消费品零售总额的比重为 27.2%。尽管短期内外部环境对消费市场的扰动较大，但依
托于超大规模市场优势，在扩大内需战略基点下，我国消费市场依旧显现韧性。2023年，随着扩内需促消费政策不断发
力显效，消费市场或将迎来复苏。
一、北京商业地产市场情况
购物中心方面，外部环境的变化对北京零售市场产生了较大的冲击，整体市场表现较为低迷，经历了短暂的停业或
缩短营业时间，业主和租户都承受着较大的运营压力，绝大多数业主采取以价换量的租赁策略对冲空置压力。根据仲量
联行的数据，全市仅有 9个标杆项目维持租金平稳，但市区购物中心的空置表现并没有出现大幅滑坡，截至 2022年末仍
维持在 7.9%水平。
2023年随着外部环境的改善，北京零售市场也将迎来快速恢复期。此外，近期北京发布《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》的同时，也启动了新一轮商圈改造提升行动计划，其中崇文门、东直门、朝青、中关
村等区域都是重点推进升级的区域，预计这些区域的老旧改造项目及处于停滞状态的商业项目也将逐渐被盘活投放市场，
整体市场将迎来提质升级的加速期。
写字楼市场方面，根据高力国际数据显示，乙级市场年度净吸纳量从去年的 33.5万平方米降低到-15.8万平方米，
第四季度乙级市场净吸纳量为-6.5 万平方米，全年需求侧表现持续疲软且四季度未出现实质性恢复。城市北部的子市场，
如望京酒仙桥，处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，空置率同比上涨超过 20%，达到 28.7%。年末的中央经
济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需
求的释放。
二、成都商业地产市场情况
购物中心方面，整体市场需求略显疲软但处于恢复态势，根据高力国际数据，全市空置率环比上升至 12.5%。随着
外部环境的改善以及经济的复苏，居民消费意愿预计会逐步回升，同时基于成都市打造国际消费中心的辐射力和本身城
市的消费属性，预计将持续获得品牌方的青睐。预计 2023年全市优质零售商业市场仍将继续保持供应放量态势，高力国
际预计供应持续放量下，2023年全市空置率或有小幅抬升。随着新增供应回落，全市空置率或于 2024年逐渐下行。
写字楼市场方面，根据高力国际数据，2022年四季度的空置率同比上升 7.6%至 22.7%。成都市委十四届二次全会经济工作会议召开，会议提出坚持把高质量发展作为现代化建设的首要任务，加快建设全国重要经济中心、全国重要科
技创新中心、西部金融中心、国际消费中心城市、国际门户枢纽和世界文化名城“四中心一枢纽一名城”。高质量发展
推动成都城市能级进一步提升，成都甲级写字楼市场未来预计将迎来供应和需求的双增长。高力国际预计，明年较高供
应下全市空置率或仍将保持上升趋势，2024年，随着新增供应同比一定程度上回落，空置率将小幅下降。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而
获取管理服务收入。
（二）物业租赁业务
包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目
出租获取租赁收入。截至 2022年底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近 30万平米，布局于北京、上海、成都和天
津等一二线城市。此外，2021年 9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 50多
万平方米。
（三）商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目的车位销售。
未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 计容建
筑面积 | 可售面
积
（㎡） | 累计预
售（销
售）面
积
（㎡） | 本期预
售（销
售）面
积
（㎡） | 本期预
售（销
售）金
额（万
元） | 累计结
算面积
（㎡） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期结
算金额
（万
元） | | 四川
省成
都市 | 锦尚
城市
中心 | 成都市锦
江区一环
路东五段
17-87号 | 住宅、公
寓、写字
楼、底商 | 71.00% | 99,542 | 154,102 | 101,602 | 732 | 112 | 101,602 | 732 | 112 | | 北京
市 | 阳光
上东 | 东四环北
路 2号、
6号一
区、二区 | 商业、住
宅、公寓 | 100.00% | 517,129 | 637,258 | 618,763 | 8,415 | 19,925 | 618,690 | 8,378 | 19,894 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积（㎡） | 累计已出租面
积（㎡） | 平均出租率 | | 北京通州阳光新生活
广场 | 北京市通州区九棵松
西路 48号阳光新生
活广场 | 购物中心 | 51.00% | 32,306 | 30,860 | 96.00% | | 北京阳光上东 | 北京市朝阳区东四环
北路 6号二区 | 底商 | 100.00% | 5,381 | 4,386 | 82.00% | | 878东区 | 北京市朝阳区酒仙桥
中路 24号院 1号楼 | 写字楼 | 0.00% | 13,823 | 10,057 | 73.00% | | 成都阳光新生活广场 | 四川省成都市成华区
二环路东二段 426
号、建设路 2号 | 购物中心 | 55.00% | 59,610 | 59,610 | 100.00% | | 成都阳光新业中心 | 四川省成都市锦江区
一环路东五段 55号 | 购物中心 | 71.00% | 33,056 | 29,009 | 88.00% | | 成都阳光新业大厦 | 四川省成都市锦江区
一环路东五段 55号 | 写字楼 | 71.00% | 27,689 | 17,342 | 63.00% | | 成都阳光新业大厦 | 四川省成都市锦江区
一环路东五段 55号 | 底商 | 71.00% | 7,408 | 3,399 | 46.00% | | 天津津北阳光新生活
购物广场 | 天津市北辰区京津公
路西 | 购物中心 | 90.00% | 24,338 | 24,338 | 100.00% | | 天津万东办公楼 | 天津市河东区顺航路
西南侧万东花园 B02-
负 101、201，顺航路
2、4号 | 办公楼 | 100.00% | 2,368 | 2,368 | 100.00% |
注：天津万东办公楼相关数据统计至 2022年 10月 31日。该项目已于 10月 31日完成股权转让，不再纳入公司合并报表
范围。
土地一级开发情况
□ 适用 ? 不适用
| 融资途径 | | | 单位：万元 | | | | | 融资途径 | 期末融资余额 | 融资成本区间/
平均融资成本 | | 期 | 结构 | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 50,794.00 | 3.9%-6.95% | 8,410.00 | 7,896.00 | 2,910.00 | 31,578.00 | | 合计 | 50,794.00 | | 8,410.00 | 7,896.00 | 2,910.00 | 31,578.00 | | | 关内容。 | | | | | | | 项目名称 | 按揭款担保余额（元） | | | | | | | 北京阳光上东项目购房客户 | 34,612,770.71 | | | | | | | 成都锦尚中心项目购房客户 | 3,692,483.85 | | | | | | | 合计 | 38,305,254.56 | | | | | |
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 ? 不适用
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司
已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌
知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依
托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位
与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业
务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营
和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，
包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；
以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入 38,119.46万元，较上年同期减少 32.84%；实现净利润-38,242.73万元，其中归属于母公
司股东净利润-38,418.50万元，主要由于 2022年度宏观经济环境和房地产市场下行，经评估认定公司持有的投资性房地
产公允价值有较大幅度的下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失和长期股权投资减值损失。同时报告期内公
司可销售尾盘项目货值较上年减少，销售毛利率较上年有所降低，导致报告期内尾盘销售收入和利润均出现下滑。
（1）物业租赁业务实现营业收入 14,963.31万元，较上年同期减少 4,513.20万元，下降 23.17%，占公司营业收入的
39.26%。主要是报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
（2）尾盘销售业务实现收入 20,450.08万元，较上年同期减少 15,956.37万元，减少 43.83%，占公司营业收入的
53.65%。主要是报告期内可销售尾盘项目货值较上年减少。
（3）商业运营业务实现营业收入 2,616.13万元，较上年同期增加 1,823.14万元，增长 229.91%，占公司营业收入的
6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理收入增加所致。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
| | 202 | 年 | 202 | 年 | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 381,194,621.57 | 100% | 567,554,915.80 | 100% | -32.84% | | 分行业 | | | | | | | 房地产销售 | 204,500,814.95 | 53.65% | 364,064,534.16 | 64.15% | -43.83% | | 物业租赁 | 149,633,118.76 | 39.26% | 194,765,139.90 | 34.32% | -23.17% | | 商业运营 | 26,161,332.17 | 6.85% | 7,929,955.49 | 1.39% | 229.91% | | 其他 | 899,355.69 | 0.24% | 795,286.25 | 0.14% | 13.09% | | 分产品 | | | | | | | 房地产销售 | 204,500,814.95 | 53.65% | 364,064,534.16 | 64.15% | -43.83% | | 商业租赁 | 119,146,772.69 | 31.26% | 150,971,304.42 | 26.60% | -21.08% | | 写字楼租赁 | 30,486,346.07 | 8.00% | 43,793,835.48 | 7.72% | -30.39% | | 商业运营 | 26,161,332.17 | 6.85% | 7,929,955.49 | 1.39% | 229.91% | | 其他 | 899,355.69 | 0.24% | 795,286.25 | 0.14% | 13.09% | | 分地区 | | | | | | | 京津地区 | 284,843,892.23 | 74.72% | 447,526,744.41 | 78.85% | -36.35% | | 四川地区 | 95,397,420.50 | 25.03% | 118,651,822.26 | 20.91% | -19.60% | | 上海地区 | 107,509.73 | 0.03% | 608,358.83 | 0.10% | -82.33% | | 深圳地区 | 845,799.11 | 0.22% | 767,990.30 | 0.14% | 10.13% | | 分销售模式 | | | | | | | 直销 | 381,194,621.57 | 100.00% | 567,554,915.80 | 100.00% | -32.84% |
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ? 适用 □ 不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产销售 | 204,500,814.95 | 62,008,154.51 | 69.68% | -43.83% | -32.34% | -5.15% | | 物业租赁 | 149,633,118.76 | 34,335,489.06 | 77.05% | -23.17% | -12.80% | -2.73% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产销售 | 204,500,814.95 | 62,008,154.51 | 69.68% | -43.83% | -32.34% | -5.15% | | 商业租赁 | 119,146,772.69 | 25,727,021.86 | 78.41% | -21.08% | -13.27% | -1.94% | | 写字楼租赁 | 30,486,346.07 | 8,608,467.20 | 71.76% | -30.39% | -11.40% | -6.05% | | 分地区 | | | | | | | | 京津地区 | 284,843,892.23 | 92,396,026.78 | 67.56% | -36.35% | -16.50% | -7.71% | | 四川地区 | 95,397,420.50 | 25,294,106.98 | 73.49% | -19.60% | -6.51% | -3.71% | | 分销售模式 | | | | | | | | 直销 | 381,194,621.57 | 117,811,813.76 | 69.09% | -32.84% | -14.45% | -6.65% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 ? 不适用
| | 收入是否大于劳务 | 入 | | | | | | 行业分类 | 项目 | 单位 | 2022年 | 2021年 | 同比增减 | | | 房地产销售 | 销售量 | 平方米 | 10,700.64 | 7,967.82 | 34.30% | | | | 生变动 30%以上的原
适用
尾盘销售的商铺、公寓
订的重大销售合同、重
适用
构成 | 说明
销售面积较往年增大所致。
大采购合同截至本报告期的履行情况 | 单 | | | | | 行业分类 | 项目 | 20 | 2年 | 20 | 1年 | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | 房地产销售 | 成本结转 | 62,008,154.51 | 52.63% | 91,641,676.55 | 66.55% | -32.34% | | 物业租赁 | 物业租金及维护成本 | 34,335,489.06 | 29.15% | 39,377,800.83 | 28.60% | -12.80% | | 商业运营 | 运营管理成本 | 21,466,058.65 | 18.22% | 6,693,813.32 | 4.85% | 220.69% | | 其他 | 其他业务成本 | 2,111.54 | 0.00% | 394.55 | 0.00% | 435.18% |
单位：元
| 产品分类 | 项目 | 20 | 22年 | 20 | 1年 | 同比增减 | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | 房地产销售 | 成本结转 | 62,008,154.51 | 52.63% | 91,641,676.55 | 66.55% | -32.34% | | 商业租赁 | 维护成本 | 25,727,021.86 | 21.84% | 29,661,876.17 | 21.54% | -13.27% | | 写字楼租赁 | 物业租金及维护成本 | 8,608,467.20 | 7.31% | 9,715,924.66 | 7.06% | -11.40% | | 商业运营 | 运营管理成本 | 21,466,058.65 | 18.22% | 6,693,813.32 | 4.85% | 220.69% | | 其他 | 其他业务成本 | 2,111.54 | 0.00% | 394.55 | 0.00% | 435.18% |
说明
1、本报告期房地产销售成本下降，主要是销售收入下降所致；
| （6） 报告期内合并范围是否发生变动
? 是 □ 否
注销子公司：本公司于报告期内注销北京新业阳光商业管理
企业管理有限公司、北京漷县风度商业管理有限公司4家子
处置子公司：本公司于报告期内处置天津阳光瑞业商业管理
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整
□ 适用 ? 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况 | 限公司、北京瑞景阳光商业管理有限公司、北京新瑞新业
司。
限公司1家子公司。
关情况 | | 前五名客户合计销售金额（元） | 149,591,296.48 | | 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 | 37.30% | | 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 | 0.00% |
公司前 5大客户资料
| 序号 | 客户名称 | 销售额（元） | 占年度销售总额比例 | | 1 | 客户 1 | 40,089,296.48 | 10.00% | | 2 | 客户 2 | 30,502,000.00 | 7.61% | | 3 | 客户 3 | 30,000,000.00 | 7.48% | | 4 | 客户 4 | 30,000,000.00 | 7.48% | | 5 | 客户 5 | 19,000,000.00 | 4.73% | | 合计 | -- | 149,591,296.48 | 37.30% | | 主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况 | | | | | 前五名供应商合计采购金额（元） | 36,156,348.00 | | | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 42.44% | | | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 0.00% | | | | 公司前 5名供应商 | 料 | | | | 序号 | 供应商名称 | 采购额（元） | 占年度采购总额比例 | | 1 | 供应商 1 | 13,077,876.41 | 15.35% | | 2 | 供应商 2 | 7,444,413.56 | 8.74% | | 3 | 供应商 3 | 5,811,024.20 | 6.82% | | 4 | 供应商 4 | 4,984,161.33 | 5.85% | | 5 | 供应商 5 | 4,838,872.50 | 5.68% | | 合计 | -- | 36,156,348.00 | 42.44% |
主要供应商其他情况说明
□ 适用 ? 不适用
3、费用
单位：元
| | 2022年 | 2021年 | 同比增减 | 重大变动说明 | | 销售费用 | 19,941,558.89 | 26,889,978.57 | -25.84% | 主要是尾盘销售代理等销售费用减少所致。 | | 管理费用 | 63,402,459.17 | 75,640,327.04 | -16.18% | 主要是公司加强费用管控减少支出所致。 | | 财务费用 | 65,596,250.81 | 79,967,393.97 | -17.97% | 主要是公司有息负债规模减少所致。 |
4、研发投入
□适用 ?不适用
5、现金流
单位：元
| 项目 | 2022年 | 2021年 | 同比增减 | | 经营活动现金流入小计 | 399,123,690.37 | 642,614,822.36 | -37.89% | | 经营活动现金流出小计 | 239,659,342.59 | 428,347,588.18 | -44.05% | | 经营活动产生的现金流量净额 | 159,464,347.78 | 214,267,234.18 | -25.58% | | 投资活动现金流入小计 | 15,437,171.44 | 146,365.00 | 10,447.04% | | 投资活动现金流出小计 | 2,392,062.33 | 3,931,762.92 | -39.16% | | 投资活动产生的现金流量净额 | 13,045,109.11 | -3,785,397.92 | 444.62% | | 筹资活动现金流入小计 | 180,447,436.18 | 577,300,000.00 | -68.74% | | 筹资活动现金流出小计 | 418,806,260.02 | 920,499,871.69 | -54.50% | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -238,358,823.84 | -343,199,871.69 | 30.55% | | 现金及现金等价物净增加额 | -65,538,519.26 | -132,801,506.74 | 50.65% |
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 （未完）
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