[年报]博时蛇口产园REIT (180101): 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告
原标题:博时蛇口产园REIT : 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2022年年度报告 2022年 12月 31日 基金管理人：博时基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二三年三月二十日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行根据本基金合同规定，于 2023年 3 月 16 日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 评估报告中的评估结果不构成对基础设施项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的基础设施项目未来现金流金额，也不构成对基础设施项目未来现金流的承诺 。 本报告期自2022年1月1日起至12月31日止。 1.2目录 §1 重要提示及目录 ....................................................................................................................... 2 1.1 重要提示 ........................................................................................................................... 2 1.2目录 .................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ................................................................................................................................. 6 2.1 基金产品基本情况 ........................................................................................................... 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 ........................................................................................... 9 2.3 基金管理人和基金托管人 ............................................................................................. 10 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ......................................................... 10 2.5 信息披露方式 ................................................................................................................. 10 2.6 其他相关资料 ................................................................................................................. 11 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ..................................................................................... 11 3.1 主要会计数据和财务指标 ............................................................................................. 11 3.2 其他财务指标 ................................................................................................................. 11 3.3 基金收益分配情况 ......................................................................................................... 12 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ................................................. 13 §4 基础设施项目运营情况 ....................................................................................................... 14 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ................................................. 14 4.2 基础设施项目所属行业情况 ......................................................................................... 14 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ................................................................................. 16 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ......................................................................... 18 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ..................................................................................... 18 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 ......................................................................... 19 4.7 基础设施项目投资情况 ................................................................................................. 20 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ..................................................... 20 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ..................................................................................... 20 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ........................................................................... 21 4.11 其他需要说明的情况 ................................................................................................... 23 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ............................................................... 24 5.1 报告期末基金资产组合情况 ......................................................................................... 24 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ................................................................. 24 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................................. 25 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ............................. 25 5.5 投资组合报告附注 ......................................................................................................... 25 5.6 报告期末其他各项资产构成 ......................................................................................... 25 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ..................................................................... 25 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 ......................................................................... 25 §6 管理人报告 ........................................................................................................................... 26 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ................................................................................. 26 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ................................................. 32 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ......................................... 32 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ................................................................. 32 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ............................................................. 33 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ......................................................... 39 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ..................................................................... 39 6.9 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明 ................................. 40 §7 托管人报告 ........................................................................................................................... 40 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ................................................................. 40 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ................. 40 7.3 托管人对本年度报告/中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......................................................................................................................................... 40 §8 资产支持证券管理人报告 ................................................................................................... 41 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ......................... 41 §9 外部管理机构报告 ............................................................................................................... 41 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ..................................... 41 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............. 41 §10 审计报告 ............................................................................................................................. 42 10.1 审计意见 ....................................................................................................................... 42 10.2 形成审计意见的基础 ................................................................................................... 42 10.3 其他信息 ....................................................................................................................... 42 10.4 管理层和治理层对财务报表的责任 ........................................................................... 43 10.5 注册会计师对财务报表审计的责任 ........................................................................... 43 10.6 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 ........................... 44 §11 年度财务报告 ..................................................................................................................... 45 11.1 资产负债表 ................................................................................................................... 45 11.2 利润表 ........................................................................................................................... 49 11.3 现金流量表 ................................................................................................................... 52 11.4 所有者权益变动表 ....................................................................................................... 55 11.5 报表附注 ....................................................................................................................... 59 §12 评估报告 ............................................................................................................................. 96 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ............................................... 96 12.2 评估报告摘要 ............................................................................................................... 96 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ................................................................... 98 §13 基金份额持有人信息 ......................................................................................................... 98 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ........................................................................... 98 13.2 基金前十名流通份额持有人 ....................................................................................... 98 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ................................................................................. 100 §14 基金份额变动情况 ........................................................................................................... 101 §15 重大事件揭示 ................................................................................................................... 101 15.1 基金份额持有人大会决议 ......................................................................................... 101 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ......................... 101 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ............................................. 101 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 . 101 15.5 基金投资策略的改变 ................................................................................................. 102 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ..................................................................... 102 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ..................................................................... 102 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ...................................... 102 15.9 其他重大事件 ............................................................................................................. 102 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ................................................................................... 106 §17 备查文件目录 ................................................................................................................... 106 17.1 备查文件目录 ............................................................................................................. 106 17.2 存放地点 ..................................................................................................................... 106 17.3 查阅方式 ..................................................................................................................... 106 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：万海大厦
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
2：支付的利息及所得税费用包含了本报告期内实际实付的利息费用、所得税费用及因内部购债利息收入产生的增值税税费。 3.3.2.2本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称“《招募说明书》”）预测的年化可供分配金额92,672,020.82元，本报告期实现可供分配金额为86,611,719.23元，完成《招募说明书》预测的93.46%。主要受本年度宏观经济及疫情持续反复影响，出租率及回款率水平未达预期。基金管理人将联合运营管理机构，加大招商及推广力度，积极导入客户资源，尽快将出租率恢复至2021年底的水平。 较《招募说明书》披露细项上，主要差异有：（1）“应收和应付项目的变动”大于《招募说明书》预测，为全额化解免租事项对投资人享有的可供分配金额影响，本年度“应收和应付项目的变动”中增加了因免租事项导致的计划管理人垫资916.59万元。剔除上述影响后，“应收和应付项目的变动”及“未来合理的相关支出预留”较《招募说明书》同时减少，主要是21年的运营管理费22年支付，而22年由于运营管理费的减免无需进行相关计提及费用预留。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》约定，同时根据2022年6月签署的《博时蛇口产园基础设施Reit项目免租及补偿协议》，自2022年1月1日起减免相关管理费。本报告期内，基金管理人计提管理费0.00 元，资产支持专项计划管理人计提管理费0.00 元，基金托管人计提托管费312,113.51元，资产支持专项计划计提托管费0.00元，外部管理机构计提管理费0.00 元。需要特别说明的是，本次租金减免及费用减免仅适用于2022年1季度的疫情及政策情况，不属于常态化机制安排，亦不代表对投资本金不受损失或取得最低收益的承诺。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本报告期内，虽受国内宏观经济低迷及疫情反复的持续影响，基础设施项目公司承受了较大的运营压力，但整体运营情况仍维持较为稳定的态势，展现了良好的经营韧性。本报告期内平均可出租面积94,064.13平方米，平均实际出租面积79,773.10平方米，全年平均出租率85%，平均月租金120.29元/平方米。整体来看，本季度基础设施资产的招商情况有所回暖，运营管理团队仍在积极采取相应措施加速推进储备客户签约并增加客户储备。但由于产园租赁市场受疫情的影响有一定程度的滞后性，预计未来一段时间内基础设施资产的租赁招商仍将承受一定的压力。 本报告期内累计减免租金2,039.43万元，减免管理费1,122.84万元，计划管理人垫资916.59 万元，免租事项对投资人享有的可供分配金额影响已在当期全额化解。截至四季度末，免租协议已全部签署，总减免额未超出本基金2022年7月公告的预计减免额2,085.01万元。 本报告期内，项目公司实现营业收入11,015.64万元，预算完成率76%，主要原因系两方面的原因：一是大部分租户免租协议在本期签署，减免租金收入为2,039.43万元，剔除免租影响后，全年累计收入预算完成率为90%；二是受本年宏观经济低迷及疫情反复的持续影响，部分租户出现到期不续约或提前退租等情况，出租率出现了小幅震荡，租金收入较2021年同期下降。但项目成本总体控制良好，本报告期内实际成本支出1,343.32万元，预算完成率为59%，剔除管理费减免影响后，成本预算完成率为90%。 截至2022年12月31日，万融大厦租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比77%。万海大厦租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比66%。租户结构与《招募说明书》披露的租户结构差异不大，继续保持与蛇口网谷产业园的新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意四大核心产业集群定位匹配。租户结构具有较强的产业集聚性，保障了基础设施项目租户的稳定性。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 2022年，面对宏观经济下行、疫情反复、房地产低迷等不利因素，产业园区行业也受到较大冲击，但作为科技创新的“抓手”，产业园区仍得到了政府、产业资本、“轻资产”运营商、创投机构等各方力量的持续关注。而基础设施公募 REITs 在产业园区领域的先试先行，以及公募REITs扩募规则的进一步推出，打通了产业园的退出通道，激发了产业园区的市场活力。 当前，以人工智能、量子信息、移动通信、生命科学等为代表的新一轮科技革命加速推进，园区运营需依靠新技术、新产业、新手段挖掘管理红利，赋能物理空间，回归产品与服务。 基础设施项目所在的蛇口网谷是国家级双创示范基地——招商局双创示范基地的主要载体，也是“中国互联网南方总部基地和应用示范基地”，定位为科技与文化高度融合的创新创业示范基地，由新一代信息技术、电子商务、物联网、数字创意四大核心产业及其他多元产业构成，是深圳市最具代表性和最具活力的文化与科技融合类产业园之一。 近年来蛇口网谷已成为产业园区数字化升级转型的先锋与榜样。在智慧化运营和精细化管理上，蛇口网谷运用招商蛇口自主开发的一体化数智平台——InPark（智慧园区运营管理系统），将园区运营化繁为简。通过InPark，客户服务、园区运营都可在线上进行，一系列政策、金融、人才服务等园区活动，都在线上进行发布推广，能够更有针对性、有效地把服务落到实处。企业在APP上提交服务申请，能够实时跟踪处理进度。企业员工还可以在InPark上，享受园区的各种折扣优惠、商家优惠信息等。防疫期间，蛇口网谷推出了与南山区政务数据联动的智慧门禁功能，保障企业客户在园区通行畅通。 目前，招商蛇口产业园区正在全国园区逐步探索数字孪生技术，借助物联网、云计算、大数据、AI、移动互联网等手段，实现跨区域跨园区资源管理，打通“全国园区一盘棋”。 叠加双碳战略，招商蛇口产业园区也对蛇口网谷等重点园区项目进行了能源审计，下一步将加速探索建筑科技的发展，对建筑进行全生命周期的智能化管理；开展低碳改造，推广智慧能源管理和新能源利用。 博时招商蛇口产园REIT将依托于招商蛇口作为产业运营发展头部企业的市场优势，在其“通过应用新兴技术集成各类资源，进一步丰富和完善综合发展的内涵，成为城市与园区科技集成服务商”的战略规划的基础上，确实落实“一园一策”的园区政策，严格把控“做精存量，严控增量”的整体要求，以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”的工作思路，因地制宜制定运营策略，总结经验教训，重点研究如何借助园区开发运营商的角色，加大科技创新型企业的导入力度，与客户融合发展，做强产业生态，探索形成产业园区发展4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 当前我国产业园区行业已进入群体竞争的新阶段，近年来，随着经济市场化和全球化进程的不断加快，我国区域竞争日趋激烈，并出现了一些新的竞争态势。这种竞争态势具有两个明显的特点： 国际竞争与国内竞争日益融合为一体，出现了国际竞争国内化、国内竞争国际化的趋势。 随着经济全球化的推进和区域竞争的加剧，以城市群和产业链为主体的群体竞争，已经成为当前区域竞争的新特点。 当前，以人工智能、量子信息、移动通信、生命科学等为代表的新一轮科技革命加速推进，园区运营需依靠新技术、新产业、新手段挖掘管理红利，赋能物理空间，回归产品与服务。博时招商蛇口产园REIT将在招商蛇口在园区类基础设施资产领域“通过应用新兴技术集成各类资源，进一步丰富和完善综合发展的内涵，成为城市与园区科技集成服务商”的战略规划的基础上，确实落实“一园一策”的园区政策，严格把控“做精存量，严控增量”的整体要求，以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”的工作思路，因地制宜制定运营策略，总结经验教训，重点研究如何借助园区开发运营商的角色，加大科技创新型企业的导入力度，与客户融合发展，做强产业生态，探索形成产业园区发展新模式，打造园区核心竞争力。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1基础设施项目公司名称: 深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2.1基础设施项目公司名称: 深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司 金额单位：人民币元
4.3.3.1基础设施项目公司名称: 深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司
4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息
4.5.1经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 基础设施项目的租金收入统一由租户支付至项目公司一般户，基金管理人通过复核、确认外部运营机构每月提交的次月预算，将次月预算资金由一般户划至基本户。外部运营机构日常经营支出均通过基本户划付，划付流程为运营机构提起付款申请，基金管理人复核后通过付款申请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。 本报告期，基础设施项目公司经营活动现金流流入合计 11,785.55万元，主要包括租金收入、物业管理费收支差、押金收入以及预收款项；经营活动现金流流出合计 3,668.61万元，主要包括支付2021年度所得税、2022年房产税、增值税等税费2,666.52万元，支付维修费、佣金、运营管理费等成本支出472.92万元，支付押金及内部单位往来款528.03万元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 截至本报告期末，基础设施项目出租面积79,621.03平方米，租户199家，不存在单一客户租金占比较高的情况。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 2022 年四季度万海大厦及万融大厦疫情防控趋于稳定，市场活跃度较前三季度有所复苏。然而，受宏观经济低迷及疫情影响，整体租赁市场受疫响呈的情况表现出一定程度的滞金催缴难度加大等情况，在一定程度上影响了基础设施项目的经营。 基金管理人将协同运营管理机构，继续加强基础设施资产的租赁工作，尽最大努力尽快恢复、提升基础设施资产的运营水平，通过延长现有客户租赁期限、加大招租力度提升整体出租率并确保租金维持在合理水平，保障疫情后项目公司经营的稳定增长，推动基础设施资产与园区租户共同的可持续发展。 针对项目公司部分租户提前退租及欠租情况，外部运营管理机构已积极沟通、加大招租力度，采取的措施包括但不限于：退租租客引入承租客户的，退回租户押金；退租客户未引入承租客户的，扣留租户押金；解除部分欠租金额较大租户的租赁合同，扣除押金并提起诉讼，争取在庭前和解收回欠缴租金及相关损失。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1报告期内对外借入款项基本情况 报告期内，除本基金招募书披露的招商银行并购贷款300,000,000元外，无其他对外借入款项的情况，现存前期借款的基本情况如下： 借款主体：深圳博海产业园管理有限责任公司 借款对象：招商银行股份有限公司深圳分行 借款形式：并购贷款，用于支付股权交易对价 借款金额：人民币3亿元整 借款利率：固定利率3.50%/年 借款起始日：2021年6月7日 借款到期日：2026年6月7日 增信措施： （1）项目公司万海大厦管理有限公司100%股权的股权质押担保；（2）基础设施项目万海大厦1、2、3栋的不动产抵押担保。 本期还款金额：截至本报告期末，本年度累计偿还利息金额10,645,833.33元，本金金额0.00元；累计共计偿还利息金额16,362,500.00元，本金金额0.00元。 期末本金余额：人民币3亿元整。 4.6.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 无。 4.6.3对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1报告期内购入或出售基础设施项目情况 本基金于 2022 年 9 月28日发布了《博时基金管理有限公司关于决定博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金拟新购入基础设施项目的公告》，经博时基金管理有限公司（以下简称“本基金管理人”）内部决策，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）拟申请扩募并新购入基础设施项目。 博时基金管理有限公司（以下简称“本基金管理人”）于2022年9月29日收到中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）出具的《中国证监会行政许可申请受理单》、深圳证券交易所（以下简称“深交所”）出具的《关于受理博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金变更及扩募份额上市和招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的通知》。中国证监会对博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）的变更注册申请材料进行了审查，深交所对本基金的变更申请及基础设施资产支持证券相关申请材料进行了审查，决定对相关申请予以受理。 本报告期内，本基金暂未收到中国证监会和深交所进一步的公开反馈。 4.7.2购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 报告期内，除本基金2022年9月28日公告的扩募项目外，无其他购入或出售基础设施项目的情况。截止2022年12月31日，本基金收盘价为2.975元，较发行价涨幅为28.79%。 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 根据本基础设施项目下设子公司深圳博海产园管理有限责任公司（以下简称“博海公司”）与招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招商银行”）2021年6月7日签署的借款协议（协议编号为：JKHT-BH），借款金额为300,000,000元，借款期限为2021年6月7日至2026年6月7日，主要质押、抵押事项如下： （i）招商蛇口产业园1期专项计划将其持有的深圳市万海大厦管理有限公司（以下简称“万海大厦项目公司”）的100%股权向招商银行提供股权质押担保； （ii）万海大厦项目公司将其所持有的基础设施项目（万海）的所有权在本协议项下的债务向招商银行提供不动产抵押担保。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目于 2022 年3 月 23 日向中国人民保险财产有限公司深圳分公司购买财产一切险（含建筑物结构、机械设备及地震扩展条款的附加险）、公共责任保险，保险期限为2022年4月1日至2023年3月31日，本报告期内未发生财产一切险及公共责任保险出险事项，将于2023年3月31日之前完成下一年度续保事宜。 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 本项目所属的蛇口网谷位于广东省深圳市南山区境内，地处粤港澳大湾区地理核心位置。 1、城市经济发展情况 深圳市作为粤港澳大湾区的中心城市之一，积极发挥了作为经济特区、全面性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，经济发展稳定且显示出了较强的韧性。在疫情冲击下，深圳市 2022 年全市地区生产总值 3.24 万亿元，增速 3.3%；地方一般公共预算收入 4,012亿元，同比小幅降低0.6%；固定资产投资约9,000亿元，同比增长8.4%；社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%；进出口总额3.7万亿元，同比增长3.7%，其中出口增长13.9%，总量连续30年居内地城市首位。深圳2022年全社会研发投入占地区生产总值比重5.49%，其中：基础研究投入占全社会研发投入的7.25%，企业研发占全社会研发投入的94.0%；新增国家高新技术企业2,043家，总量达2.3万家。2022年，深圳市工业生产总值、工业增加值实现全国城市“双第一”，深圳高新区综合排名全国第二，PCT国际专利申请稳居全国城市首位，深港穗科技集群连续3年排名全球第2。 南山区是深圳市重要的市辖区之一，综合经济实力强劲，地区生产总值连续多年位居全市第一。2022年，南山区全区地区生产总值8,036亿元，增速3.3%，近3年以来GDP累计增长近2000亿元。2022年，南山区规模以上工业增加值2,078亿元，首次突破2,000亿大关，同比增长6.2%，已成为了南山区经济发展的主引擎。同时，南山前海蛇口自贸片区入选国家进口贸易促进创新示范区，2022年实际使用外资110亿美元，区域经济发展情况良好。 2、城市产业规划情况 深圳在2022年7月发布重磅文件发布重磅文件——《深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，突出了制造业立市、精准布局、创新引领三个重点，清晰提出“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，加快建设全球领先的重要的先进制造业中心”，并定下了明确目标：到2025年，战略性新兴产业增加值超过1.5万亿元，成为推动经济社会高质量发展的主引擎。 同时，根据广东自贸区前海蛇口片区及扩容后的前海深港现代服务业合作区发展规划，合作区内重点聚焦人工智能、健康医疗、金融科技、智慧城市、物联网、能源新材料等港澳优势领域，发展粤港澳合作的新型研发机构，创新科技合作管理体制，促进港澳和内地创新对接，推动科技成果向技术标准转化。上述发展规划与本项目的产业发展方向和未来发展计划高度契合。 3、项目发展改善预期 2022年11月28日，深圳地铁12号线全线通车，其中“花果山”站距离本项目万海大厦仅约300米，在较大程度上进一步提升了本项目公共交通的便捷性。 深圳地铁 12 号线起自左炮台，终到海上田园东，全长约 40 公里，采用全地下方式铺设。线路设站33座，其中换乘站18座，12号线支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求，是进一步支撑深圳西部发展，提升前海蛇口自贸区、空港新城发展品质的交通骨干线。 同时，结合12号线通车，南山区计划对南海大道进行拓宽改造，对沿线景观绿化进行改造，园区拟同步对园区内绿化及人流动线进行改善，上述工程建设预计将于2023年1季度启动，计划在2023年内完工，工程施工阶段将对本项目交通情况造成一定程度的影响。 改造完成后，预计将进一步提升本项目品质。 本基础设施项目预计2023年内将对园区景观进行改造，解决首层空间因被植被遮挡、慢行路径不通畅等功能性问题，增加商铺的昭示性；结合南海大道改造，通过内外部的工程衔接共同来实现园区空间环境的提升。 4、项目片区市场情况 根据戴德梁行研究部的相关数据，2022年四季度，深圳甲级写字楼市场新增供应11.4万平方米，全市总存量724.4万平方米，单季净吸纳量7.6万平方米。受长时间疫情扰动，需求长期走弱，平均租金变动结束了连续 7 个季度环比变化幅度小于 1 个百分点的相对平稳态势，四季度深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米 203.5 元，环比下降 1.8%、同比下降3.3%；年底全市空置率为22.8%，较2021年底上升3.6个百分点。 2022年，深圳甲级写字楼全年净吸纳量22.2万平方米，较2021年锐减66.3%；实际共有59.8万平方米甲级写字楼投入使用，仅为2021年末预测数量的半数，主要原因系疫情因素导致的工期及招商进度延后，较大规模的延期项目或将加剧2023年新增供应的竞争，市场竞争压力依然严峻。 根据戴德梁行公布的研究报告，以深圳市优质研发楼最主要集中的南山区高新科技园南纳量为-2.09万方，平均月租金152元/平方米，较年中情况，空置率上升0.2个百分点，租金下降0.7%。2022年下半年，基础设施项目周边同类物业的月租金水平处于90-120元/平方米区间，出租率及租金呈较上半年呈小幅下滑态势。 从上述可比片区及周边同类项目的情况来看，本项目整体运营情况与市场表现较为一致，出租率及租金水平整体维持在市场合理范围。 5、其他影响因素 本报告期内，万海大厦及万融大厦四季度疫情防控趋于稳定，市场活跃度较前三季度有所复苏。然而，受宏观经济低迷及疫情影响，整体租赁市场受疫响呈的情况表现出一定程度的滞后性，呈现出新租户租赁单价小幅下降或免租期延长、园区部分客户续租情况不及预期、租金催缴难度加大等情况，预计仍将在一定程度上影响基础设施项目的中短期经营。 基金管理人将协同运营管理机构，继续加强基础设施资产的租赁工作，尽最大努力尽快恢复、提升基础设施资产的运营水平，通过延长现有客户租赁期限、加大招租力度提升整体出租率并确保租金维持在合理水平，努力达成回款率目标，保障疫情后项目公司经营的稳定增长，推动基础设施资产与园区租户共同的可持续发展。 总的来说，虽然我国内外部经济环境仍有较高的不确定性，疫情尾部效应可能导致市场的修复可能徐缓而波折，租金、空置率维持在中短期内仍承受较高压力，但随着“稳增长、保主体、扩内需”成为经济发展主旋律，在一定程度将改善企业信心和市场预期，释放更多企业新设需求。同时，凭借相较于甲级写字楼明显的租金优势以及科技产业聚集和优良的楼宇品质，区位优、品质高的产业园区对各战略新兴产业中蓬勃发展的初创、独角兽、专精特新等企业仍具有较强的吸引力，在市场波动环境下为产业园的稳定运营提供有效支持。 4.11 其他需要说明的情况 本报告期内，为缓释新冠疫情下国家抒困免租政策对基础设施资产的影响，响应政府号召，积极践行社会责任，项目公司通过减免租户中符合条件、标准的服务业小微企业和个体工商户房屋租金，切实帮助租户减轻经营负担、恢复发展；维持基础设施资产运营稳定、维护投资者利益。项目公司对符合条件的服务业小微企业及个体工商户租户减免3个月租金，由基金管理人、专项计划管理人、受托运营机构和物业管理机构以部分减免各自管理费用及物业酬金的方式，全额化解本次免租事宜对基金的影响。 截至2022年底，免租协议已全部签署完毕，本年度累计减免小微企业及个体工商户租户租金2,039.43万元，总减免金额未超出本基金2022年7月公告的预计减免额2,085.01万元。同时，本基金已通过减免管理费的方式，在当期全额化解了免租事项对可供分配金额的影响。 基金管理人将协同运营管理机构，共同加强基础设施资产的租赁工作，尽最大努力尽快恢复基础设施资产的正常运营，通过延长现有客户租赁期限、加大招租力度提升整体出租率并确保租金维持在合理水平，保障疫情后项目公司经营的稳定增长，推动基础设施资产与园区租户共同的可持续发展。同时，基金管理人将做好降本增效工作，不断完善制度体系，按期开展预算执行分析，持续做好日常管理开支、大中修等各项成本管控，压实运营管理机构管理责任， 打造标准化、规范化、精细化管理模式。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末基金资产组合情况 单位：人民币元
本基金本报告期末未持有债券。 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 本基金本报告期末未持有债券。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末未持有资产支持证券。 5.5 投资组合报告附注 基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。 5.6 报告期末其他各项资产构成 本基金本报告期末未持有其他资产。 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 由于四舍五入的原因，分项之和与合计项之间可能存在尾差。 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人为确保基金估值工作符合相关法律法规和基金合同的规定，确保基金资产估值的公平、合理，有效维护投资人的利益，设立了博时基金管理有限公司估值委员会（以下简称“估值委员会”），制定了估值政策和估值程序。估值委员会成员由主管运营的公司领导、督察长、投资总监、研究部负责人、运作部负责人等成员组成，基金经理原则上不参与估值委员会的工作，其估值建议经估值委员会成员评估后审慎采用。估值委员会成员均具有5年以上专业工作经历，具备良好的专业经验和专业胜任能力，具有绝对的独立性。估值委员会的职责主要包括有：保证基金估值的公平、合理；制订健全、有效的估值政策和程序；确保对投资品种进行估值时估值政策和程序的一贯性；定期对估值政策和程序进行评价等。 参与估值流程的各方还包括本基金托管银行和会计师事务所。托管人根据法律法规要求对基金估值及净值计算履行复核责任，当存有异议时，托管银行有责任要求基金管理公司作出合理解释，通过积极商讨达成一致意见。会计师事务所对估值委员会采用的相关估值模型、假设及参数的适当性发表审核意见并出具报告。上述参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。 本基金管理人已与中债金融估值中心有限公司签署服务协议，由其按约定提供在银行间同业市场交易的债券品种的估值数据。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 管理人及其管理基础设施基金的经验 报告期内博时基金作为本基金的管理人，已建立公募REITs产品治理结构、公募REITs产品核心团队、公募REITs投资决策委员会，制定了产品决策流程及机制，发布了《博时基金基础设施证券投资基金投资管理制度（试行）》，《博时基金基础设施证券投资基金业务尽职调查制度（试行）》，《博时基金基础设施证券投资基金业务风险管理及内部控制手册（试行）》，《博时基金基础设施证券投资基金运营管理制度（试行）》。管理人与运营管理方已建立运营工作机制，共同制定了《运营管理手册》和《项目公司业务管理权责表》。 报告期内，本基金增聘李慧娟女士新任基金经理，并于2022年8月3日发布了基金经理变更的公告，基金经理变更为胡海滨、王翘楚、刘玄、李慧娟。本基金为国内首批公募REITs基金之一，基金管理人除本基金外暂无其他基础设施基金管理经验。 基金经理基础设施投资管理经验详见6.1.2。 6.1.2 基金经理(或基金经理小组)简介
 |