[年报]招商蛇口(001979):2022年年度报告
原标题:招商蛇口:2022年年度报告 公告编号：【CMSK】2023-030 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人余志良声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准 确、完整。 本公司董事张军立、董事刘昌松、独立董事孔英因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董 事会”），分别授权董事罗立（董事张军立和刘昌松均授权董事罗立）、独立董事蔡元庆代为出席会议并行使表决权，其余 董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风 险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的 风险，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司2023年3月17日享有利润分配权的股份总额7,739,098,182股为 10 2.30 基数，向全体股东每 股派发现金红利 元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润 分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变 的原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节重要提示、目录和释义..............................................................................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标..........................................................................................................................................................3 第三节管理层讨论与分析......................................................................................................................................................................6 第四节公司治理....................................................................................................................................................................................60 第五节环境和社会责任........................................................................................................................................................................72 第六节重要事项....................................................................................................................................................................................73 第七节股份变动及股东情况................................................................................................................................................................98 第八节债券相关情况..........................................................................................................................................................................104 第九节财务报告..................................................................................................................................................................................114 释义
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）在其他证券市场公布的年度报告。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称：招商蛇口 股票代码：001979 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 公司的中文简称：招商蛇口 公司的外文名称：CHINAMERCHANTSSHEKOUINDUSTRIALZONEHOLDINGSCO.,LTD.公司的外文简称：CMSK 公司法定代表人：许永军 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 注册地址的邮政编码：518000 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼 办公地址的邮政编码：518067 公司网址：www.cmsk1979.com 电子邮箱：[email protected] 二、联系人和联系方式 董事会秘书：余志良 证券事务代表：朱瑜 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼 电话号码：0755-26688322 传真号码：0755-26691037 电子邮箱：[email protected] 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/公司年度报告备置地点：公司财务管理部 四、注册变更情况 公司注册资本由人民币7,923,242,592元变更为人民币7,739,098,182元，详见公司于2022年5月11日披露的《关于注销 回购股份并减少注册资本的公告》。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所
2、报告期内，公司营业收入18,300,265.91万元，同比增加13.92%；归属于上市公司股东的净利润426,407.97万元， 同比减少58.89%。主要原因是： （1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比 下降，结转毛利同比减少。 （2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。 （3）报告期内，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比 增加20.29亿元。 （4）报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作 为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。 截至披露前一交易日的公司总股本：
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 八、分季度主要财务指标 单位：元
单位：元
一、报告期内公司所处行业情况 2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，仍展现出较强的韧劲，实现 稳中有进。全年国内生产总值达121万亿元，同比增长3.0%。 中国房地产市场的周期波动，对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看，中国房地产市场呈现积极的政策态势， 但市场观望情绪浓厚。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值 2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。从2022年1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求，主要涉及 优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城 市政策力度较大，一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展 模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势， 租金下行压力加大，企业经营压力和风险增加。 2022年，中国物业管理行业规模保持增长，但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓，行业并购亦趋于谨慎。 物业管理企业大力推进5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型，坚持创新赋能。在市场及行 业波动的影响下，交通及文化旅游业恢复较慢，邮轮运营受限；会展业较长时间“停摆”；康养服务行业提级管控，造成 较大经营压力。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略介绍 面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符 合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重 转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。 2022年，为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务， 着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合 发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。 （二）主营业务介绍 招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期 的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。 开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等 持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。 1、开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕战略，创新研发了住宅人居系统， 涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将关怀深入到业主生活的各个角落。为 打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务 四大特色。 2、资产运营 资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、 产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资 产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并 努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元 美好生活空间。 3、城市服务 城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打 造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政 府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，管理面积达到3.11亿平方米，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远 洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一 流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出 核心能力，赋能综合发展；康养业务主要包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌 “招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健康”及医院品牌“招商力宝”。 （三）报告期公司经营情况概述市场回顾 2022年，公司营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%，受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。但报告期内公司主动布局，持续优夯实化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市， 实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。 公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负 债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。公司充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增 50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发 行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对 冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。 在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，公司持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。 公司以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托基金及蛇口产园REIT双REITs平台，逐步构建持有型物业“投-融- 建-管-退”的“资金-资本-资产”闭环模式，推动“三个转变”落地，促进持有型物业高质量可持续发展，引领构建行业 发展的新模式。 1、开发业务 公司近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定开发业务基本盘。2022年，招商蛇口累计实现销售面积1,193.65万平方 米，累计实现销售金额2,926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海、合肥、 苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位， 其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。 此外，公司不断深化营销全流程产品建设，数字化营销应用显著提升，全年线上成交金额达680.6亿元。 2022年，公司累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1,279亿元，公司需支付地价为766亿元。 报告期内，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。公司2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘， 首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。 公司积极拓展优质城市更新项目，立足粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式， 不断加强城市更新项目的孵化力度。截至报告期末，按既有规划计，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规 划计容建筑面积约1,200万平方米。年内，公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛 城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。 报告期内，公司全方位践行“品质年”要求，积极做优产品质量，产品力排名位列房企第八位。公司“玺系”、“臻 系”产品分别入选2022年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢产品系。西安序、成都时代公园、武汉未来中心等项目分别 入选2022年克而瑞全国十大高端作品、十大轻奢作品、十大品质作品。公司不断提高服务质量，社区客户满意度近10 年首次突破90分，完美交付比例大幅提升28%，以优良的口碑铸造企业品牌影响力。 2、资产运营 2022年，公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。公司勇担央企社会责任、为中小企业纾困解难、共度时艰，报告期内累计减免租金约8.4亿元（并 表范围减免租金7.49亿元）。 公司强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台压降在营项目能耗能效成本，进一步提升EBITDA。报告期内，公司2021年前开业项目的EBITDAMargin达60%，同比提升4个百分点；EBITDA回报率达5.46%，同比提升0.47的百分点。 公司已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台，覆盖产园、商业办公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。2022年上半年，招商局商业房托收购由公 司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园REIT 扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着不同类 型REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。 1）集中商业业态 2022年末，公司管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404平方米。2022年，公司集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为12.89亿元，实现EBITDA4.69亿 元。 公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力 的商业新样本。2022年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客 厅、上海东虹桥中心、南昌·赣电九方荟等7个集中商业项目顺利开业，开业率均超过90%。其中，厦门海上世界作为 一站式商业文化综合体，成为厦门市休闲购物新标杆，开业3天客流突破35万人次，累计销售突破3,200万元，新增会 员量超20万人次；成都大魔方作为城南时尚潮流欢聚地，开业品牌211家，开业3天销售额共计3,308万元，客流突破 30.5万人次，新增会员量超20万人次。 公司积极推进重点存量集中商业项目的改造与提升；拓宽品牌资源，2022年与超4,000家品牌建立合作关系，达成全国战略合作品牌超200家；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，实现全国项目的会员身份互认、权益共享、积 分通积通兑，2022年度会员总数突破500万，同比提升63%，会员满意度达94分，同比提升13%。 公司主要运营管理的集中商业项目
2）写字楼业态 2022年末，公司管理范围内写字楼在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目11个，总建筑面积约111万平方米。2022年公司写字楼运营收入（未扣除租金减免金额）为11.59亿元，实现 EBITDA8.28亿元。 2022年新开业写字楼共6个，分别为北京都会中心、深圳招商积余大厦、上海东虹桥中心写字楼、苏州金融小镇会客厅写字楼、西安招商局丝路中心写字楼北座和海南招商局大厦。公司部分写字楼通过改造使生命力焕新，北京招商局 大厦获得LEED铂金认证，深圳新时代广场获得LEED金级认证。 公司主要运营管理的写字楼项目
3）产业园业态 公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线16个城市，规划建筑面积475万平方米。2022年末，产业园在营项目33个，总经营建筑面积约257万平方米。2022年公司产业园运营收入（未扣除租 金减免金额）为12.14亿元，实现EBITDA8.16亿元。 2022年，南京高铁网谷C座、南京紫金智谷总部园、杭州运河网谷、南通海门邮轮产业园研发中心和研究院等多个产业园项目/项目分期顺利开业。 公司从围绕行业龙头对接、产业资源导入等方向推动产业组织工作，年内新签入产业客户近千家，涵盖纳斯达克上 市公司、专精特新企业、瞪羚企业、专业领域龙头企业等；全年围绕产品升级、服务增值等多元路径实现经营收入增长， 并通过优化行政费用、能源成本等实现降本增效。 2022年，园区产业基金积极围绕地产科技及绿色低碳两个方向进行投资布局，重点关注装配式建筑、装配式装修、 新型绿色建筑材料、光储直柔、节能改造和能源管理等领域。通过统筹基金投资与园区主业协同，推进投带联动和场景 对接，不断完善园区投融资平台建设。 公司主要运营管理的产业园项目
4）长租公寓业态 2022年末，公司管理范围内的长租公寓布局21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间；在建及筹开项目28个，总建筑面积约64万平方米,房源总数1.39万间。2022年长租公寓运营收入（未扣除租 金减免金额）为10.25亿元，实现EBITDA6.84亿元。 报告期内，公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，在深圳、上海共落地3个保障性租赁住房项目，新增管理面积4.9万平方米，新增房源1,262间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022年在深圳新增 轻资产管理面积6.2万平方米，房源2,644间。 2022年，公司新开业上海祝桥、深圳海涛、杭州闻博花城和合肥城市主场等4个“壹间”项目，新开业房源691间。 近年来，公司积极推动存量长租公寓的适时改造升级，提升服务标准，通过数字化建设提升客户自助化应用程度及管理 效率，并结合品牌活动、社群活动丰富客户居住体验，不断提升“壹间”的产品竞争力。 公司主要运营管理的长租公寓项目
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