[中报]上实发展(600748):上实发展2022年半年度报告（2023年3月修订版）

时间：2023年03月27日 20:16:49 中财网

原标题:上实发展:上实发展2022年半年度报告（2023年3月修订版）

公司代码：600748 公司简称：上实发展 债券代码：155364 债券名称：19上实 01 债券代码：163480 债券名称：20上实 01






上海实业发展股份有限公司
2022年半年度报告




2023年3月修订版



重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。


二、公司全体董事出席董事会会议。


三、本半年度报告未经审计。


四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用

六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。


七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否

十、重大风险提示
关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。


十一、其他
□适用 √不适用

目录
第一节 释义 .............................................................................................................................................. 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................................... 5
第三节 管理层讨论与分析....................................................................................................................... 8
第四节 公司治理..................................................................................................................................... 17
第五节 环境与社会责任......................................................................................................................... 19
第六节 重要事项..................................................................................................................................... 20
第七节 股份变动及股东情况................................................................................................................. 28
第八节 优先股相关情况......................................................................................................................... 30
第九节 债券相关情况............................................................................................................................. 31
第十节 财务报告..................................................................................................................................... 34

备查文件目录	载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表
	报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公共的原稿。

第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
公司、本公司	指	上海实业发展股份有限公司
上实控股	指	上海实业控股有限公司
上海实业	指	上海实业（集团）有限公司
上海上实	指	上海上实（集团）有限公司
上实地产	指	上实地产发展有限公司
上投控股	指	上海上投控股有限公司
上实龙创	指	上海上实龙创智能科技股份有限公司

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

公司的中文名称	上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称	上实发展
公司的外文名称	SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写	SID
公司的法定代表人	曾明

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	曾明	沈浩麟
联系地址	上海市淮海中路 98号金钟广场 20层	上海市淮海中路 98号金钟广场 20层
电话	021-53858686	021-53858686
传真	021-53858879	021-53858879
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、基本情况变更简介

公司注册地址	中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的历史变更情况	200120
公司办公地址	上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码	200021
公司网址	www.sidlgroup.com
电子信箱	[email protected]
报告期内变更情况查询索引	/

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称	《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的网站地址	www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点	公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引	/

五、公司股票简况

股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	上实发展	600748	浦东不锈

六、其他有关资料
□适用 √不适用






七、公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币

主要会计数据	本报告期 （1－6月）	上年同期		本报告期比 上年同期增 减(%)
		调整后	调整前
营业收入	1,381,907,811.05	3,632,157,200.23	3,836,872,421.54	-61.95
归属于上市公司股东的净利润	-92,462,165.29	337,317,446.22	337,177,488.58	-127.41
归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润	-101,073,504.45	315,521,737.32	315,521,737.32	-132.03
经营活动产生的现金流量净额	-836,981,057.56	-3,989,865,988.22	-3,969,814,040.52	-79.02
	本报告期末	上年度末		本报告期末 比上年度末 增减(%)
		调整后	调整前
归属于上市公司股东的净资产	9,771,085,897.84	10,024,030,365.08	10,024,030,365.08	-2.52
总资产	41,307,530,371.35	39,574,493,270.22	39,574,493,270.22	4.38

(二) 主要财务指标

主要财务指标	本报告期 （1－6月）	上年同期		本报告期比上年同 期增减(%)
		调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	-0.05	0.17	0.17	-129.41
稀释每股收益（元／股）	-0.05	0.17	0.17	-129.41
扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元／股）	-0.05	0.16	0.16	-131.25
加权平均净资产收益率（%）	-0.93	3.04	3.04	减少3.97个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收 益率（%）	-1.01	2.83	2.83	减少3.84个百分点

公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
2021年度，公司发生同一控制下企业合并事项，按照企业会计准则的要求，需对 2021年半年报进行相关的追溯调整。


八、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用

九、非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	31,003.41
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家 政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	4,004,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	7,728,735.88
减：所得税影响额	2,047,424.74
少数股东权益影响额（税后）	1,104,975.39
合计	8,611,339.16

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用

十、其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。

2022年上半年，国内各行各业均受到了疫情反复的挑战，房地产行业也受到了冲击。纵观今年上半年，我国商品房销售面积约 6.89亿平方米，较 2021年上半年房地产销售数据同比下降 22.2%；商品房销售金额约 6.61万亿元，亦同比下降 28.9%。从区域分布来看，东部、东北部地区销售面积降幅均超 30%。从库存情况来看，我国截至今年 6月末的商品房待售面积约 5.48亿平方米，同比增长 7.3%。

房地产政策方面，中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，继续因城施策、支持刚性和改善性住房需求，促进房地产行业良性循环。 政策要做到能出尽出，抓好贯彻落实。


二、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，成为公司业务的重要组成部分。


三、 经营情况的讨论与分析
2022年上半年，受多地疫情反复等因素影响，全国房地产市场经受了严峻考验。商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍较为复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近 500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，自 5月起重点城市销售面积环比有所好转，市场底部回升。

2022年上半年，面对项目集中地区疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司全力以赴，立足全局、聚焦资源、稳健运营。

1. 迎难而上，多措并举保持主业稳定
报告期内， 上海地区疫情反复对公司房地产主业影响巨大。房地产销售方面，公司抓住了今年年初的窗口期，抓紧购房客户购房贷款节奏，落实回款近 9亿元。在上海地区销售处于长时间停滞的情况下，公司积极讨论不同业态的销售计划、盘活不同地区的可售库存。于上半年成功预售青岛国际啤酒城项目整栋 T2楼，预售面积约 8.14万平方米，预售金额约 25.7亿元。推进泉州上实海上海非住宅产品和车位销售，其中车位销售约 6000万元。公司上半年累计预售约 9.59万平方米，签约金额约 27.12亿各在建项目都受到了疫情影响停工，复工后，公司一手紧抓防疫，一手落实加快各项复工准备，在得到各地方政府的批准后尽快复工。资本保障方面，公司于上半年将“19上实 01”公司债券后两年存续利率从 4.28%下调至 3.95%，在降低利率的同时通过转售的方式成功保留了 8.9亿元额度，保障了公司经营资金。

2. 履行社会责任，不动产经营和物业板块彰显国企担当
报告期内，公司作为上海市本地国有企业，积极响应上海市国资委《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规[2022]1号）等相关文件，制定了租金减免实施细则、排摸了解减免对象实际情况、确定租金减免方案，涉及非国有小微企业及个体工商户约 193家，涉及拟减租面积约 8.9万平方米。物业管理方面，公司物业板块各级员工在上海防疫关键阶段不畏艰难连续奋战在抗疫一线，为在管项目奉献一份力量，保障业主居民的抗疫生活。与此同时，物业板块上半年新增中标 17个项目，新增在管面积约 112万平方米，续标 10个项目。“上实服务”也荣获上海品牌认证。报告期内，公司经营管理层部分成员和公司员工志愿者约 70余人投身参与到上实集团援建运营上海临港方舱医院的工作中，为上海防疫抗疫贡献力量。

3. 总结经验教训，彻查上实龙创事件
报告期内，公司于今年 1月收到上海证券交易所问询函，要求公司核查上实龙创应收类账款的风险情况。在发现相关情况后，一方面，公司对上实龙创开展核查工作，在核查过程中发现上实龙创部分高级管理人员存在利用职务便利实施虚构交易的违法违规行为；另一方面，公司也基于谨慎性原则，对上实龙创 2021年度计提了大额资产减值准备、对上实龙创历年的财务情况进行了会计差错更正与追溯调整。同年 4月，公司也收到了上海证券交易所关于 2021年度报告的问询函。经公司深入调查上实龙创事件，于 6月启动了仲裁程序追讨业绩对赌损失和股东借款；同时公司也就上实龙创部分高管涉嫌违法犯罪行为向上海市公安局经侦总队报案，公安机关已正式立案并对上实龙创公司原董事长曹文龙采取刑事强制措施。上述情况公司于 6月对上海证券交易所问询函的回复中已详细披露。


2022年下半年，面对依然复杂的国内国际疫情形势，我国经济承受较大压力。公司将梳理优化资产配置，整合资源，加强销售和运营、服务联动，做好下半年的经营工作，确保公司全年运营保持平稳。

1. 盘活资产，开源节流
今年下半年公司将继续挖掘盘点存量资产，拓宽融资渠道，开源节流，守住“三条红线”，保证公司经营资金安全平稳。一方面，公司要加快盘活存量资产，推进低效资产的处置，加速资金回笼为公司流动性提供支撑。另一方面，公司也须强化预算管理，做到开源节流、收支匹配，加强资金整体平衡，守住“三条红线”。同步深入研究多种融资渠道，以传统银行融资和其他新型融资工具相结合的方式筑牢公司融资体系，为公司平稳经营提供资金保障。

2. 促销售抓签约，抢施工保质量
今年上半年受疫情等因素影响公司房地产销售项目去化缓慢，下半年公司要密切跟进各地房地产政策，及时判断市场变化，制定符合市场和实际情况的销售策略，加强房地产主业销售。重点项目方面，公司将继续加强上海青浦海上湾五期的销售、扎实做好泉州上实海上海新一期住宅项目销售准备工作。

在做好重点住宅项目销售的同时，公司也将强化非住宅商品的销售去化和项目尾盘清盘工作。工程施工方面，公司下半年续建项目约 122万平方米，上半年因疫情因素施工进度受影响较大，下半年在保证施工质量和安全、符合防疫条件的前提下抓紧施工进度，保障公司重点项目的重要建设节点。

3. 克服困难，不动产经营和物业板块保持平稳
不动产经营方面，疫情后的商业和办公租赁市场会出现一定起伏。公司作为国有企业，将积极响应政府号召，继续落实做好小微企业和个体工商户的资金减免工作，履行社会责任，与小微企业和个体工商户租户共同度过难关。同时，公司也要做好稳定租户、续约长租租户的工作，保障不动产经营板块的稳定。物业管理方面，公司要一手抓疫情防控，保持常态化防疫措施不放松，提高客户满意度，一手抓经营、控成本，夯实基础管理、规范财务管理、扩大信息化应用面，提升服务和管理质量，保障在管规模和业绩的平稳。


报告期内房地产经营情况（2022年 1-6月）
（1）项目储备情况表

序 号	持有待开发土地区 域	持有待开发土地面积 （平方米）	规划计容建 筑面积 （平方米）	是否涉及 合作开发 项目	合作开发项 目涉及面积 （平方米）	合作开发项 目权益占比 （%）
1	上海市青浦区朱家 角 D2地块	349,168	177,954	是	349,168	51
2	上海市虹口区北外 滩 90#地块	12,725	110,932	否	/	/
3	上海市虹口区北外 滩 91#地块	34,585（含地下面积）	453,958	是	34,585	50

（2）项目建设情况表
单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	项目 状态	项目用地 面积 （平方米）	项目规划计 容建筑面积 （平方米）	总建筑面积 （平方米）	在建建筑 面积 （平方米）	报告期内竣 工面积 （平方米）	总投 资额	报告期内 实际投资 额
1	青岛	国际啤酒城	综合	在建	227,675	500,000	806,339	211,986	/	750,000	19,183
2	上海	青浦海源别墅	别墅	在建	315,073	44,110	59,577	19,596	/	100,100	1707
3	上海	青浦上实?海上湾	住宅	在建	808,572	404,287	631,199	108,190	/	367,740	15,024
4	上海	青浦和墅/海上郡	住宅	竣工	162,708	78,482	121,683	/	/	408,800	633
5	上海	嘉定上实?海上荟	住宅、商业	竣工	32,991	52,785	75,559	/	/	74,015	469
6	上海	嘉定海上公元	住宅、商业	竣工	58,949	117,899	163,351	/	/	205,400	1,643
7	上海	静安泰府名邸	住宅	竣工	32,512	97,536	114,737	/	/	338,194	2,183
8	上海	虹口北外滩 89#地块项目	商业、办公	在建	23,037	126,705	230,568	230,568	/	820,000	53,229
9	上海	宝山上实?海上菁英（一期	住宅	在建	26,600	53,199	73,798	73,798	/	198,100	5,651
10	上海	宝山上实?海上菁英（二期	住宅	在建	32,130	64,260	86,692	86,692	/	239,300	6,982
12	湖州	湖润商务广场	商业	在建	13,661	27,322	27,322	/	/	9,700	2,043
13	湖州	上实?天澜湾	住宅、商业	竣工	115,647	173,471	193,292	/	/	144,796	2,943
14	湖州	上实?雍景湾	住宅	竣工	68,471	150,636	207,906	/	/	142,137	438
15	杭州	上实?海上海（一期）	住宅、商业	竣工	74,864	161,467	230,484	/	/	234,400	188
16	杭州	上实?海上海（二期）	住宅、商业	竣工	59,640	137,172	198,203	/	/	200,000	3,242
17	苏州	2017-WG-10号地块	住宅	在建	40,817	89,661	126,881	126,881	/	410,000	69,577
18	泉州	上实?海上海	住宅、商业	在建	170,133	765,599	1,064,099	361,081	/	760,000	16,661
19	成都	上实?海上海	住宅、商业	竣工	61,506	184,519	254,885	/	/	178,800	331
20	重庆	上实?海上海	住宅、商业	竣工	30,845	56,195	74,935	/	/	37,368	261
21	长沙	丰盛大厦	住宅、商业	竣工	5,468	58,150	70,566	/	/	71,000	360

（3）项目销售情况表
单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	报告期内可供出售 面积 （平方米）	报告期内已售 （含预售）面积 （平方米）	结转面积 （平方米）	结转收入金额	报告期末待结转面 积 （平方米）
1	青岛	国际啤酒城	综合	89,488	81,363	0	0	81,363
2	上海	青浦海源别墅	别墅	0	0	0	0	0
3	上海	青浦上实?海上湾	住宅	63,451	3,411	0	0	48,866
4	上海	青浦和墅/海上郡	住宅	1,555	26	26	2.5	178
5	上海	嘉定上实?海上荟	住宅、商业	12,924	75	75	20.55	12,890.50
6	上海	嘉定海上公元	住宅、商业	28,286	2,011	2,011	583.61	26,274.55
7	上海	静安泰府名邸	住宅	4,542	0	313	2,890	5479
8	上海	宝山上实?海上菁英（一期）	住宅	1,017	265	0	0	41,596
9	上海	宝山上实?海上菁英（二期）	住宅	1,762	0	0	0	49,944
10	湖州	上实?天澜湾	住宅、商业	11,922	317	1,343	1,809.70	11700
11	湖州	上实?雍景湾	住宅	12,758	1,708	13,697.53	15,681	32,113.81
12	杭州	上实?海上海（一期）	住宅、商业	16,159	25	0	0	16,158
13	杭州	上实?海上海（二期）	住宅、商业	29,050	700	700	612	28,376
14	苏州	2017-WG-10号地块	住宅	0	0	0	0	0
15	泉州	上实?海上海	住宅、商业	175,620	5,456	43,508	50,516	305,359
16	成都	上实?海上海	住宅、商业	38,005	341	341	99.71	38,459
17	重庆	上实?海上海	住宅、商业	72,858	213	213	45	12,637
18	长沙	丰盛大厦	住宅、商业	24,084	0	0	0	13,572

（4）项目租赁情况表

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产 的建筑面积 （平方米）	出租房地产 的租金收入 （万元）	公司权益 （%）
1	上海	实业大厦	写字楼出租	10,088	300	100
2	上海	实业大厦	写字楼出租	14,130	658	74
3	上海	实业大厦	车库出租	8,692	169	74
4	上海	金钟广场	写字楼出租	9,801	641	100
5	上海	金钟广场	写字楼出租	40,186	2,644	90
6	上海	金钟广场	车库出租	4870	85	90
7	上海	高阳商务中心	写字楼出租	13,671	159	100
8	上海	海上海	商铺出租	22,027	552	100
9	上海	海上海	车库出租	22,000	223	100
10	上海	华申大厦	写字楼出租	344	8	100
11	上海	黄浦新苑	商铺出租	20,918	873	100
12	上海	海潮路 108号	商铺出租	474	21	100
13	上海	永隆大厦	写字楼出租	798	35	100
14	上海	仲盛金融中心	写字楼出租	2,321	48	100
15	上海	中山北路 235号(部分)	写字楼出租	1,434	33	100
16	上海	上川路 1111号	厂房出租	40,208	982	100
17	上海	泰府名邸	商铺出租	1,559	0	100
18	上海	泰府名邸	车位	148个	0	100
19	上海	长宁八八	写字楼出租	50,560	2,837	100
20	上海	长宁八八	商铺出租	38,923	711	100
21	上海	长宁八八	车位	28,457	135	100
22	上海	嘉定海上荟	商铺出租	13,076	373	100
23	上海	嘉定海上公元	长租公寓、 商铺出租	37,121	494	100
24	成都	锦绣森邻	商铺出租	769	16	100
25	青岛	达利广场	商铺出租	21,495	8	76
26	青岛	上实中心	写字楼出租	29,057	2,613	100
27	天津	莱茵小镇	商铺出租	5,961	52	100
28	泉州	海上海（一期领海苑）	商铺出租	1,451	5	100

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用

四、报告期内主要经营情况
(一)主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,381,907,811.05	3,632,157,200.23	-61.95
营业成本	1,044,374,311.18	2,026,492,663.10	-48.46
销售费用	42,976,805.53	70,399,238.15	-38.95
管理费用	146,992,683.08	168,784,569.07	-12.91
财务费用	50,521,206.65	-28,082,466.54	279.90
研发费用	12,750,257.96	19,846,533.09	-35.76
经营活动产生的现金流量净额	-836,981,057.56	-3,989,865,988.22	79.02
投资活动产生的现金流量净额	283,168,332.85	340,006,923.06	-16.72
筹资活动产生的现金流量净额	1,467,534,031.68	1,201,488,021.45	22.14

营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入减少所致。

营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本减少所致。

销售费用变动原因说明：主要系广告宣传类费用减少所致。

管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬类费用减少所致。

财务费用变动原因说明：主要系当期资本化利息减少导致费用化利息增加以及银行借款增加相应利息费用增加所致。

研发费用变动原因说明：主要系材料费用减少所致。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期支付土地储备款较多所致。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期收到土地收储款较多所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系借款增加所致。


2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用

(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元

项目名称	本期期末数	本期期末数 占总资产的 比例（%）	上年期末数	上年期末数 占总资产的 比例（%）	本期期末金额 较上年期末变 动比例（%）	情况说明
应收账款	266,457,150.76	0.65	125,199,310.37	0.32	112.83	应收物业费增加所致
预付款项	3,932,259,380.50	9.52	6,210,847,635.35	15.71	-36.69	预付土地储备款转至 其他应收款所致
其他应收款	2,510,689,282.48	6.08	398,540,452.82	1.01	529.97	应收合营企业股东垫 款增加所致
其他流动资产	764,921,412.88	1.85	452,352,652.13	1.14	69.10	预缴企业所得税和土 地增值税增加所致
应付票据			288,479,032.70	0.73	-100.00	银行承兑汇票到期支 付所致
其他应付款	2,326,134,871.00	5.63	1,613,168,665.75	4.08	44.20	关联方借款增加所致
其他流动负债	470,864,917.10	1.14	356,519,716.50	0.90	32.07	合同负债增加导致待 转销项税额增加

2. 境外资产情况
□适用 √不适用





3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用

项目	期末账面价值(万元)	受限原因
货币资金	2,580	主要系保证金
应收账款	51	短期借款 2,800万元
投资性房地产	54,326	长期借款 39,000万元及一年内到期非流动负债 13,500万元
存货	684,816	长期借款 211,545万元
合计	741,773

4. 其他说明
□适用 √不适用

(四)投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 84,725.61万元，比上期减少 133.55万元，减少 0.16%。具体投资情况如下：

被投资单位	主要业务	投资金额 （万元）	占被投资单位权 益比例（%）
上海青悦房地产开发有限公司	房地产开发经营	9,940.99	49.00
上海泽虹置业有限公司	房地产开发经营	10,899.24	30.00
上海实银资产管理有限公司	资产管理	0	40.00
上海实业养老投资有限公司	实业投资	25,336.28	38.00
上海帷迦科技有限公司	互联网信息技术服务	0	27.6051
上海海外联合投资股份有限公司	实业投资	0	17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司	动力技术	1,050.00	4.7837
上海实业开发有限公司	房地产开发经营	19,300.00	32.27
宁波帷迦投资管理有限公司	投资管理	48.87	45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）	投资业务	9,623.78	43.43
青岛国信上实城市物业发展有限公司	物业管理	1,276.45	35.00
四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业 （有限合伙）	股权投资	5,000.00	16.3934
上海瑞力文化科创股权投资基金合伙企业 （有限合伙）	股权投资	2,250.00	4.60
合计		84,725.61

(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用

(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用

(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动
上海海外联合投资股份有限公司	0	0	0
上海实业开发有限公司	19,300.00	19,300.00	0

(五)重大资产和股权出售
□适用 √不适用

(六)主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

子公司名称	业务性质	主要产品 或服务	注册资本	总资产	净资产	营业收入	营业利润	净利润
泉州市上实投资发 展有限公司	房地产开 发与经营	泉州海上海	58,823.53	320,857.27	110,233.11	50,520.81	7,433.56	5,575.17
湖州湖屹房地产开 发有限公司	房地产开 发与经营	湖州雍景湾	200.00	57,467.56	28,065.78	15,768.59	5,130.90	3,848.17
上海金钟商业发展 有限公司	房地产开 发与经营	金钟广场	4,100.00	39,235.55	26,035.29	2,769.13	1,220.71	915.53
上海新世纪房产服 务有限公司	物业管理	物业管理	500.00	35,576.62	5,302.46	17,985.31	1,046.75	831.67
上海上实龙创智能 科技股份有限公司	工程施工	工程施工	6,118.68	22,916.24	-193,484.94	5,346.31	-6,194.62	-6,194.47

（未完）