[年报]上实发展(600748):上实发展2022年年度报告

时间：2023年03月27日 20:41:38 中财网

原标题:上实发展:上实发展2022年年度报告

公司代码：600748 公司简称：上实发展 债券代码：155364 债券简称：19上实 01
债券代码：163480 债券简称：20上实 01






上海实业发展股份有限公司
2022年年度报告








重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。


二、公司全体董事出席董事会会议。


三、上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以截至2022年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数向全体股东每10股派发现金红0.20元（含税），现金红利合计36,891,257.84元，剩余未分配利润1,962,659,508.61元结转下一年度。


六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉的未来规划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。


七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否

十、重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。


十一、其他
□适用 √不适用

目录
第一节 释义 .............................................................................................................................................. 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................................... 5
第三节 管理层讨论与分析....................................................................................................................... 9
第四节 公司治理..................................................................................................................................... 24
第五节 环境与社会责任......................................................................................................................... 37
第六节 重要事项..................................................................................................................................... 39
第七节 股份变动及股东情况................................................................................................................. 61
第八节 优先股相关情况......................................................................................................................... 66
第九节 债券相关情况............................................................................................................................. 67
第十节 财务报告..................................................................................................................................... 71

备查文件目录	载有法定代表人、总裁、财务总监签名盖章的会计报表。
	载有会计师事务所盖章、注册会计师签名盖章的审计报告原件。
	报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公告原稿。

第一节 释义
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
公司、本公司	指	上海实业发展股份有限公司
上实控股	指	上海实业控股有限公司
上海实业	指	上海实业（集团）有限公司
上海上实	指	上海上实（集团）有限公司
上实地产	指	上实地产发展有限公司
上实龙创	指	上海上实龙创智能科技股份有限公司

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

公司的中文名称	上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称	上实发展
公司的外文名称	Shanghai Industrial Development Co.,Ltd
公司的外文名称缩写	SID
公司的法定代表人	曾明

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	高欣	沈浩麟
联系地址	上海市淮海中路 98号金钟广场 20层	上海市淮海中路 98号金钟广场 20层
电话	021-53858686	021-53858686
传真	021-53858879	021-53858879
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、基本情况简介

公司注册地址	中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦6楼
公司办公地址	上海市淮海中路 98号金钟广场 20层
公司办公地址的邮政编码	200021
公司网址	https://www.sidlgroup.com/
电子信箱	[email protected]

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址	《中国证券报》、《上海证券报》
公司披露年度报告的证券交易所网址	www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	公司董事会办公室

五、公司股票简况

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	上实发展	600748	浦东不锈

六、其他相关资料

公司聘请的会计师事务所（境 内）	名称	上会会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	上海市威海路 755号文新报业大厦 20层
	签字会计师姓名	陈大愚、章珍

七、近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币

主要会计数 据	2022年	2021年		本期比上 年同期增 减(%)	2020年
		调整后 调整前
					调整后	调整前
营业收入	5,247,943,728.81	10,063,198,233.94	10,269,130,754.90	-47.85	6,528,286,480.94	8,048,761,865.11
归属于上市 公司股东的 净利润	122,661,872.87	183,735,682.32	531,619,032.23	-33.24	568,937,979.06	817,942,213.56
归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益的净 利润	48,363,200.61	-781,170,987.64	-421,583,306.26	106.19	475,539,925.79	746,164,550.12
经营活动产 生的现金流 量净额	2,103,100,373.56	-3,572,881,666.67	-3,553,149,888.41	158.86	737,913,100.64	814,435,135.13
	2022年末	2021年末		本期末比 上年同期 末增减 （%）	2020年末
		调整后 调整前
					调整后	调整前
归属于上市 公司股东的 净资产	9,986,192,083.35	10,024,030,365.08	10,024,030,365.08	-0.38	11,358,245,800.14	12,148,729,221.68
总资产	45,345,197,107.74	39,542,508,277.37	39,574,493,270.22	14.67	41,751,194,963.33	42,479,137,087.56

(二) 主要财务指标

主要财务指标	2022年	2021年		本期比上年 同期增减 (%)	2020年
		调整后 调整前
					调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	0.07	0.08	0.27	-12.50	0.28	0.41
稀释每股收益（元／股）	0.07	0.08	0.27	-12.50	0.28	0.41
扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股）	0.03	-0.44	-0.24	106.82	0.23	0.38
加权平均净资产收益率（%）	1.23	1.50	4.97	减少0.27个 百分点	5.06	7.03
扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%）	0.48	-7.88	-4.46	增加8.36个 百分点	4.14	6.37

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本报告期，公司存在重大会计差错事项，需对 2021年及以前年度的会计数据和财务指标进行追溯调整。



八、境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用

九、2022年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	984,857,147.30	397,050,663.75	640,357,627.13	3,225,678,290.63
归属于上市公司股东 的净利润	-9,321,216.68	-83,140,948.61	-20,141,628.12	235,265,666.28
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润	-11,395,902.17	-89,677,602.28	-39,786,676.46	189,223,381.52
经营活动产生的现金 流量净额	-810,663,635.81	-26,317,421.75	1,745,153,441.68	1,194,927,989.44

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用

十、非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目	2022年金额	2021年金额	2020年金额
非流动资产处置损益	200,313.15	1,090,780,125.41	14,615,968.30
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府 补助除外	82,758,603.39	31,279,065.87	50,636,125.37
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费	-	19,731,778.26	56,250,220.76
同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益	-	95,353.90
除同公司正常经营业务相关的有效套期保	-		274,500.00
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产 减值准备转回	4,600,000.00	1,000,000.00	1,000,000.00
受托经营取得的托管费收入	471,698.10	471,698.10	471,698.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	5,235,355.08	1,911,230.30	7,690,396.79
减：所得税影响额	16,649,149.75	172,949,535.99	17,310,693.70
少数股东权益影响额（税后）	2,318,147.71	7,413,045.89	20,230,162.35
合计	74,298,672.26	964,906,669.96	93,398,053.27

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十一、采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响 金额
权益工具投资	268,500,000.00	276,000,000.00	7,500,000.00
合计	268,500,000.00	276,000,000.00	7,500,000.00

十二、其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析
2022年，国内外经济形势复杂多变，房地产市场环境下行。公司在面临前所未有的困难时，坚定贯彻落实上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、严控风险、狠抓执行”的年度工作方针，一方面积极应对外部形势带来的经营压力，设法弥补因外部因素延缓的工程销售进度；另一方面努力化解内部上实龙创事件的不利影响，保障公司平稳运行。


1. 克服困难，多措并举保障经营业绩
报告期内，今年上半年公司项目集中所在地区业务因特殊因素导致停滞对公司影响较大，下半年多措并举保障全年经营业绩平稳。公司抓住了年初的销售窗口期，加快购房客户购房贷款节奏，落实回款近 9 亿元。公司也不断细化不同业态的销售计划，盘活库存，实现青岛国际啤酒城 T2 楼的整栋销售，预售金额约 25.7 亿元。下半年三季度起，在政策端逐步向宽松和积极渐进的情况下，公司迅速盘点在售项目货值、梳理开发节点，线上线下多手段营销，全年实现认购金额约 59.7亿元、签约约 56.6亿元、回款约 60.4 亿元。四季度也通过上海联合产权交易所平台成功出售持有北外滩 89#号地块项目公司的股权和债权，实现约 46亿元的收入，对公司现金流的补充和经营业绩的平稳贡献重要作用。资本保障方面，年内公司将“19 上实 01”公司债券后两年存续利率从 4.28%下调至 3.95%，在降低利率的同时通过转售成功保留了 8.9亿元的发行规模，保障公司运营资金扎实平稳。


2. 履行社会责任，不动产经营和物业服务彰显国企担当
报告期内，公司作为上海市本地国有企业，响应上海市国资委关于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规[2022]1 号）等相关文件精神号召，制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则，走访排摸减免对象实际情况、确定租金减免方案，涉及小微企业、个体工商户等 218户，租金减免面积达 13.6万平方米。物业服务方面，上实服务各级员工于上半年不畏艰难连续奋战在一线，保障广大业主居民的基本生活所需。公司经营管理层和公司志愿者组成约 70余人的骨干力量，为上实集团援建运营上海临港方舱医院贡献力量。报告期内，上实服务续约物业管理项目 25个、新增项目 24个，在管面积达约 2786万平方米，荣获 2022年中国物业服务企业综合实力 500强第 40名、2022中国国有物业服务企业综合实力 50强第 15名等荣誉。



3. 总结经验，妥善处理上实龙创事件
报告期内，公司于今年 1月收到上海证券交易所问询函，要求公司核查上实龙创应收类账款的风险情况。在发现相关情况后，一方面，公司对上实龙创开展内部核查工作，发现上实龙创部分高级管理人员存在利用职务之便实施虚构交易的违法违规行为；另一方面，公司基于谨慎性原则，对上实龙创 2021年度计提大额资产减值准备、对上实龙创和公司历年财务情况进行了会计差错更正与追溯调整。同年 4月，公司收到上海证券交易所关于公司 2021年报的问询函，并于 6月对外披露了对上述问询函的回复。

其中，公司将内部核查上实龙创事件的阶段性成果予以对外披露，包括公司于 6月启动仲裁程序追索上实龙创原股东就业绩对赌承诺损失和公司对上实龙创的部分股东借款；公司就上实龙创部分高管涉嫌违法犯罪行为向上海市公安局经侦总队报案，公安机关已正式立案并对上实龙创原董事长曹文龙采取刑事强制措施。同年 12月，公司收到上海证监局出具的《行政监管措施决定书》，对公司就上实龙创事件及未及时披露订立重大合同等情况出具了警示函；2023年 1月，公司收到中国证监会立案告知书，因公司涉嫌信息披露违法违规，根据相关法律法规对公司立案，公司将积极配合证监会的调查工作，严格按照监管规定和要求实施整改及履行信息披露义务。


二、报告期内公司所处行业情况
2022 年，我国房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，在多种多样的需求端宽松政策的支持下砥砺前行，保交付、保民生，熬过寒冬成为房地产行业的目标。2022年，我国商品房销售面积约 13.58亿平方米，同比下降约 24.3%；商品房销售金额约 13.33亿元，同比下降 26.7%。2022年，房地产行业面对前所未有的下行压力，房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标，力保企业基本盘。房地产政策方面，2022 年政策段持续发力， 从对预售资金监管的持续规范到下半年以“三支箭”为代表的“保交楼、稳主体”政策，旨在从各方面改善优质房企的流动性难题。


三、报告期内公司从事的业务情况
2022年，公司在内外部环境同时受压的情况下积极应对，保持经营基本平稳。主业投资方面，公司于 2022年 3月出资 48亿元人民币，与上海城投（集团）有限公司下属子公司、上海建工集团股份有限公司下属子公司共同设立合资公司，用于开发建设虹口北外滩 91#地块项目；2022 年 8 月，公司出资2.856亿元人民币，与上实丰茂置业有限公司对公司下属开发上海青浦项目的上海丰茂置业有限公司进行同比例增资。2022年 12月，公司以约合 46亿元人民币的对价通过上海联合产权交易所系统将所持有北外滩 89#地块的项目公司上海实森置业有限公司的股权和债权出售予友邦人寿保险有限公司，保障公司现金流的充裕并集中资源和精力做好北外滩 91号地块等重点项目的建设开发工作。房地产销售方面，公司 2022 年持续盘点可售库存，加大不同业态的销售力度，成功实现青岛国际啤酒城 T2 楼整栋销售、青浦上实海上湾五期的主力销售。2022年全年实现签约金额约 56.6亿元。不动产经营方面，公司落实上海市国资委关于小微企业租金减免等相关文件精神号召，制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则，确定符合减免条件小微企业、个体工商户等 218户，租金减免面积达 13.6万平方米。

实现全年不动产租金收入约 3.7亿元，租赁面积约 41.66万平方米。物业管理方面，上实服务续约物业管理项目 25个、新增项目 24个，在管面积约 2786万平方米，较 2021年度小幅增长。荣获 2022年中国物业服务企业综合实力 500强第 40名、2022中国国有物业服务企业综合实力 50强第 15名等荣誉。


四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，成为公司业务的重要组成部分。


五、报告期内主要经营情况
详细内容请见章节“一、经营情况讨论与分析”段落。

(一)主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	5,247,943,728.81	10,063,198,233.94	-47.85
营业成本	4,122,379,418.95	5,119,942,123.63	-19.48
销售费用	98,733,723.41	140,365,718.14	-29.66
管理费用	288,113,688.38	318,719,496.26	-9.60
财务费用	111,482,567.63	-3,143,180.98	3,646.81
研发费用	29,443,469.08	23,101,803.70	27.45
经营活动产生的现金流量净额	2,103,100,373.56	-3,572,881,666.67	158.86
投资活动产生的现金流量净额	-2,241,878,750.92	760,890,195.28	-394.64
筹资活动产生的现金流量净额	3,731,392,030.44	1,018,144,266.39	266.49

营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入减少所致。

营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本减少所致。

销售费用变动原因说明：主要系广告宣传费和代理佣金费减少所致。

管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬费减少所致。

财务费用变动原因说明：主要系项目竣工后利息支出费用化核算所致。

研发费用变动原因说明：主要系人员薪酬费增加所致。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上期支付土地储备款项所致。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系投资合营企业所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系收到北外滩 89号地块债权转让款所致。


本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用

2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 5,247,943,728.81元，比上期减少 47.85%，主要系上海海上菁英、上海泰府名邸、湖州雍景湾、泉州海上海等房地产项目结转收入以及物业管理服务收入、房地产租赁收入和工程项目收入等。




(1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收入比上 年增减（%）	营业成本比上 年增减（%）	毛利率比上年增减 （%）
房地产行业	5,096,268,550.85	3,998,153,180.00	21.55	-47.55	-17.56	减少 28.54个百分点
建筑施工业	108,927,057.08	108,682,049.58	0.22	-63.20	-56.51	减少 15.35个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收入比上 年增减（%）	营业成本比上 年增减（%）	毛利率比上年增减 （%）
房地产销售	3,803,336,448.92	2,907,710,247.45	23.55	-54.43	-23.22	减少 31.08个百分点
物业管理服务	972,641,306.61	902,320,668.63	7.23	1.33	6.11	减少 4.17个百分点
房地产租赁	289,686,644.68	152,051,405.36	47.51	-23.87	-12.97	减少 6.57个百分点
工程项目收入	108,927,057.08	108,682,049.58	0.22	-63.20	-56.51	减少 15.35个百分点
酒店经营收入	30,604,150.64	36,070,858.56	-17.86	2.51	-3.51	增加 7.36个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率 （%）	营业收入比上 年增减（%）	营业成本比上 年增减（%）	毛利率比上年增减 （%）
华北	52,655,200.08	13,839,951.55	73.72	5.26	-3.81	增加 2.48个百分点
华东	5,113,458,465.63	4,052,899,045.28	20.74	-48.35	-19.43	减少 28.46个百分点
西南	39,081,942.22	40,096,232.75	-2.60	-37.45	-27.28	减少 14.36个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
/

(2) 产销量情况分析表
□适用 √不适用

(3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用

(4) 成本分析表
单位：元

分行业情况
分行业	成本构成 项目	本期金额	本期占总 成本比例 (%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额较 上年同期变 动比例(%)	情况 说明
房地产行业	房地产	3,998,153,180.00	96.99	4,849,660,367.56	94.72	-17.56
建筑施工业	工程施工	108,682,049.58	2.64	249,894,980.33	4.88	-56.51
分产品情况
分产品	成本构成 项目	本期金额	本期占总 成本比例 (%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额较 上年同期变 动比例(%)	情况 说明
房地产销售	房地产	2,907,710,247.45	70.53	3,787,187,502.93	73.97	-23.22
物业管理服务	房地产	902,320,668.63	21.89	850,379,523.22	16.61	6.11
房地产租赁	房地产	152,051,405.36	3.69	174,710,249.80	3.41	-12.97
工程项目收入	工程施工	108,682,049.58	2.64	249,894,980.33	4.88	-56.51
酒店经营收入	房地产	36,070,858.56	0.88	37,383,091.61	0.73	-3.51

成本分析其他情况说明
(5) 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用

(6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用

(7) 主要销售客户及主要供应商情况
A. 公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 14,900.59万元，占年度销售总额 2.84%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0万元，占年度销售总额 0 %。


报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用 √不适用

B. 公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 150,640.96万元，占年度采购总额 48.48%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。


报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用

其他说明
/

3. 费用
√适用 □不适用

费用项目	本期发生额 （元）	上期发生额 （元）	增减幅度 （%）	主要原因
销售费用	98,733,723.41	140,365,718.14	-29.66	主要系广告宣传费和代理佣金费减 少所致
管理费用	288,113,688.38	318,719,496.26	-9.60	主要系人员薪酬费减少所致
研发费用	29,443,469.08	23,101,803.70	27.45	主要系人员薪酬费增加所致
财务费用	111,482,567.63	-3,143,180.98	3,646.81	主要系项目竣工后利息支出费用化 核算所致
所得税费用	213,289,195.70	968,022,530.51	-77.97	主要系房地产销售利润减少所致

4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元

本期费用化研发投入	29,443,469.08
本期资本化研发投入
研发投入合计	29,443,469.08
研发投入总额占营业收入比例（%）	0.56
研发投入资本化的比重（%）

(2).研发人员情况表
□适用 √不适用

(3).情况说明
□适用 √不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用

5. 现金流
√适用 □不适用

科目	本期发生额 （元）	上期发生额（元）	变动比例 （%）	主要原因
经营活动产生的 现金流量净额	2,103,100,373.56	-3,572,881,666.67	158.86	主要系上期支付土地储备 款项所致
投资活动产生的 现金流量净额	-2,241,878,750.92	760,890,195.28	-394.64	主要系投资合营企业所致
筹资活动产生的 现金流量净额	3,731,392,030.44	1,018,144,266.39	266.49	主要系收到北外滩 89号 地块债权转让款所致

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用

(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元

项目名称	本期期末数	本期期末 数占总资 产的比例 （%）	上期期末数	上期期末 数占总资 产的比例 （%）	本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%）	情况说明
货币资金	8,056,417,015.73	17.77	4,484,347,916.40	11.34	79.66	主要系收到北外滩 89 号地 块债权转让款所致
预付款项	3,923,426,632.63	8.65	6,210,847,635.35	15.71	-36.83	预付土地储备款转至投资 合营企业所致
其他应收款	214,944,703.92	0.47	398,540,452.82	1.01	-46.07	收到应收股利所致
存货	14,440,722,493.86	31.85	21,980,866,043.55	55.59	-34.30	北外滩 89号地块转至“持有 待售资产”科目所致
其他流动资产	756,001,233.61	1.67	452,352,652.13	1.14	67.13	预缴企业所得税和土地增 值税增加所致
长期股权投资	5,343,008,197.12	11.78	580,091,577.37	1.47	821.06	新增投资合营企业所致
其他非流动资 产	-	-	105,597,011.00	0.27	-100.00	北外滩 89号地块转至“持有 待售资产”科目所致
应付票据	-	-	288,479,032.70	0.73	-100.00	银行承兑汇票到期支付所 致
合同负债	7,282,287,502.83	16.06	5,593,133,883.78	14.14	30.20	新增预收房款尚未满足收 入结转条件所致
其他流动负债	686,481,294.95	1.51	356,519,716.50	0.90	92.55	合同负债增加导致待转销 项税额增加

其他说明
/

2. 境外资产情况
□适用 √不适用

3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用

项目	期末账面价值(万元)	受限原因
货币资金	5,799	主要系银行存款冻结
应收账款	265	短期借款 679万元
投资性房地产	53,500	长期借款 36,250万元及一年内到期非流动负债 12,500万元
持有待售资产/ 存货	730,527	持有待售负债/长期借款 233,389万元
合计	790,091

4. 其他说明
□适用 √不适用

(四)行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司房地产业务经营情况详见按照分行业披露标准在本段落的披露。


房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用

序 号	持有待开发土 地的区域	持有待开发土地 的面积(平方米)	一级土地 整理面积 (平方米)	规划计容 建筑面积 (平方米)	是/否涉 及合作开 发项目	合作开发项 目涉及的面 积(平方米)	合作开发 项目的权 益占比(%)
1	上海市青浦朱 家角 D2地块	349,168	0	177,954	是	349,168	51
2	上海市虹口区 北外滩 90#地块	12,725	0	110,932	否
3	上海市虹口区 北外滩 91#地块	34,585 （含地下面积）	0	453,958	是	34,585	50

2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

序 号	地区	项目	经营业态	在建项目/ 新开工项目 /竣工项目	项目用地面 积(平方米)	项目规划计 容建筑面积 (平方米)	总建筑面积 (平方米)	在建建筑面 积(平方米)	报告期内已 竣工面积 (平方米)	总投资 额	报告期实 际投资额
1	青岛	国际啤酒城	综合	在建	227,675	500,000	806,339	211,986		750,000	64,623
2	上海	青浦海源别墅	别墅	在建	315,073	44,110	59,577	19,596		100,100	3,105
3	上海	青浦上实·海上湾	住宅	在建	808,572	404,287	631,199	108,190		367,740	27,466
4	上海	青浦和墅/海上郡	住宅	竣工	162,708	78,482	121,683			408,800	/
5	上海	嘉定上实·海上荟	住宅、商业	竣工	32,991	52,785	75,559			74,015	/
6	上海	嘉定海上公元	住宅、商业	竣工	58,949	117,899	163,351			205,400	1,063
7	上海	静安泰府名邸	住宅	竣工	32,512	97,536	114,737			338,194	2,128
8	上海	宝山上实·海上菁英 （一期）	住宅	竣工	26,600	53,199	73,798	73,798	73,798	198,100	9,292
9	上海	宝山上实·海上菁英 （二期）	住宅	竣工	32,130	64,260	86,692	86,692	86,692	239,300	10,661
10	湖州	湖润商务广场	商业	在建	13,661	27,322	27,322			9,700	/
11	湖州	上实·天澜湾	住宅、商业	竣工	115,647	173,471	193,292			144,796	2,716
12	湖州	上实·雍景湾	住宅	竣工	68,471	150,636	207,906			142,137	1,978
13	杭州	上实·海上海（一期）	住宅、商业	竣工	74,864	161,467	230,484			234,400	41
14	杭州	上实·海上海（二期）	住宅、商业	竣工	59,640	137,172	198,203			200,000	3,131
15	苏州	2017-WG-10号地块	住宅	竣工	40,817	89,661	126,881	126,881	126,881	410,000	11,632
16	泉州	上实·海上海	住宅、商业	在建	170,133	765,599	1,064,099	361,081	288,603	760,000	57,081
17	成都	上实·海上海	住宅、商业	竣工	61,506	184,519	254,885			178,800	673
18	重庆	上实·海上海	住宅、商业	竣工	30,845	56,195	74,935			37,368	12,496
19	长沙	丰盛大厦	住宅、商业	竣工	5,468	58,150	70,566			71,000	13,573

（未完）