[年报]凤凰股份(600716):凤凰股份2022年年度报告全文
原标题:凤凰股份:凤凰股份2022年年度报告全文 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2022年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2023年3月29日经公司第八届董事会第二十四次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层分析与讨论”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 32 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 46 第六节 重要事项........................................................................................................................... 48 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 58 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 61 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 62 第十节 财务报告........................................................................................................................... 62
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 营业收入变动的主要原因：主要是由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化广场3号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022年末公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金份额每份净值较上年末下降较大，2022年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。综上致使归属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度下降。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：1、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅下降。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年通过招拍挂成功竟得南京NO.2022G22地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。 基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022年末公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金份额每份净值较上年末下降较大，2022年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。致使基本每股收益较上年有较大幅度下降。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅下降，本年扣除非经常性损益后的基本每股收益较去年有较大幅度下降。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一） 公司开发项目进展情况 2022年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.5万平方米。 1.南京NO.2022G22地块（玄武区双拜巷）项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，总投资额为35亿元，本年实际投资额约24.36万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目正在进行场地整理及土方工程施工。预计2023年第三、四季度开始销售，计划2025年5月份竣工完成。 2.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.5亿元，本年实际投资额约为17,500.00万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2022年12月底，9栋多层住宅已完成室外配套工程，7栋多层住宅已完成内外墙粉刷，2栋多层住宅在施工地下室底板，4栋高层主体结构已封顶，2栋高层施工至主体结构23层。2022年12月9日，项目首次开盘销售，累计签约面积4096.15平方米，签约金额4702.82万元。2023年年底将实现已售多层住宅竣工交付。 3.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资额为13.8亿元，本年实际投资额为4766.83万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团多层住宅已交付；4组团低层双拼别墅可销售面积约21,777.03平方米，已于2022年1月3日全部交付；3组团低层双拼别墅已预售，可售面积为11,237.45平方米；活动中心总面积5,797.46平方米，(地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76），目前已装修并投入使用（公司办公、物业办公、售楼处），因正式用电配电房位于康复中心地下室，所以暂时使用临时用电，未通过竣工验收；康复中心总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），目前已封顶。康复中心因不可抗因素进度滞后，目前已将3组团与康复中心、活动中心分期，将3组团先验收，目前正在办理中，预计2023年3月30日交付。 （二）公司已完工项目去库存销售情况 2022年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2022年各项目累计实现销售面积20,597.42平方米，累计实现合约销售额28,486.62万元(含合肥项目车位销售额13.8万元）。 其中，宜兴项目累计签约11,841.08万元，剩余住宅可售面积6,649.30平方米；泰兴项目累计签约5070.61万元，剩余住宅商铺等可售面积3,532.36平方米；南通项目累计签约4055.40万元，剩余办公可售面积22，343.77平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约4702.82万元，剩余住宅等可售面积152,121.75平方米；镇江凤凰和润项目累计签约1539.79万元，剩余商业可售面积3831.71平方米；盐城项目累计签约1263.12万元，剩余商业办公可售面积67,412.05平方米；合肥项目剩余办公可售面积70,672.32平方米。 （三）健康养老产业的试点 报告期内，公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推动在养老产业的试点。公司在江苏宜兴重点打造健康养老地产试点项目—凤凰怡然居，该项目计划完成养老物业的定位规划、设计、建设和装修，确定运营团队，开展医养融合的小型CCRC机构的试运营。前期重点是确定恰当的开发模式和盈利模式，打好基础，开发周边市场需求，并积累声誉。 （四）继续保持规范治理的良好态势 公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开股东大会2次、董事会9次、监事会5次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、完整。 二、报告期内公司所处行业情况 据国家统计局数据显示： 一、房地产开发投资完成情况 2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。 2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施 工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587平方米，下降39.4%。其中，住宅 新开工面积88135平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222平方米，下降15.0%。其中，住宅竣 工面积62539平方米，下降14.3%。 二、商品房销售和待售情况 2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。 商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中，住宅销售额下降14.3%。 2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长 18.4%。 三、房地产开发企业到位资金情况 2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388 亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金54940亿元，下降19.1%；定金及 预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。 依据国家统计局的官方数据来看，2022年房地产行业整体都有下降趋势。销售金额和面积上，出现较大幅度的下跌，主要是受大环境经济下行的影响，购房需求下降、延后现象严重；房价在城市中也表现出了明显的分化，一二线城市房价相对坚挺，三四线城市价格下行压力更大，整个行业经历着历史以来较长、幅度也较大的调整周期。开发投资建设及开竣工面积均呈下降趋势，出现这一现象的主要原因是2022年受停贷烂尾风波的冲击，房地产行业信用风险持续发酵，土拍市场依旧呈现不积极的态势，开工面积及投资总额大幅度缩水。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （二）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化MALL综合体，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建设与运营，为公司产业转型的方向进行探索。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 (一)体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，连续14届入选“全国文化企业30强”，位列2022“全球出版50”强第10位，综合实力位居全国前列。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。 （三）养老资源优势 公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司坚持稳健经营，坚守三道红线，量入为出，资产负债比维持在健康水平，公司现金相对较为充足。加之控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可随时通过减持部分南京证券股票、出售华夏证券ETF回收现金，确保公司正常经营资金流动顺畅。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入607,557,578.00元，归属于母公司股东的净利润为-391,356,525.48元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业收入变动原因说明：主要是由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化广场3号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。 营业成本变动原因说明：收入较上年大幅度增长，营业成本相应增长。 销售费用变动原因说明：无 管理费用变动原因说明：无 财务费用变动原因说明：本年新增向凤凰集团借款，有息负债较上年同期大幅增加，利息相应增加。 研发费用变动原因说明：不适用 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年通过招拍挂成功竟得南京NO.2022G22地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是2021年缴纳2020年出售的南京证券股票相关的所得税，导致支付其他与投资活动有关的现金金额较大，本年未出售南京证券股票，导致本年投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年16凤凰01债到期兑付，筹资活动产出的现金流量净额较低；本年收到凤凰集团借款及项目开发贷，综合导致本年筹资活动产生的现金流量净额较上年有较大幅度增加。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 见下述分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 营业收入变动原因说明：主要是由于本年宜兴凤凰怡然居项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化广场3号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。营业成本变动原因说明：收入较上年大幅度增长，营业成本相应增长。 宜兴凤凰怡然居项目：本年宜兴凤凰怡然居项目四组团（别墅组团）完工集中交付，导致本年结转的营业成本较上年大幅增加。 泰兴凤凰项目：本年泰兴南地块尾盘销售，上年泰兴南地块住宅与商业大量交付，本年实现的销售收入较去年下降较多。泰兴项目本年三季度开始以清盘价销售，毛利为负，故毛利水平较上年下降较多。 (2). 产销量情况分析表 √适用 □不适用
产销量情况说明 住宅：主要是由于宜兴凤凰怡然居项目本年交付，销售量比上年有较大幅度上升，库存量比上年有较大幅度下降。本年未有新增项目达到竣工交付条件。 办公写字楼：受房地产市场整体低迷表现及办公楼所在地供求关系影响，办公写字楼销售不佳，本年销售量较上年减少。 商业：上年泰兴项目南地块商业竣工验收并大量交付，本年无商业交付，实现少量销售，本年生产量和销售量均较上年大幅减少。 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 宜兴凤凰怡然居项目： 本年宜兴凤凰怡然居项目四组团（别墅组团）完工集中交付，导致本年结转的营业成本较上年大幅增加。 泰兴凤凰项目：本年泰兴南地块尾盘销售，上年泰兴南地块住宅与商业大量交付，本年实现的营业成本较去年下降较多。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额6,959.10万元，占年度销售总额11.45%；其中前五名客户销售额中关联方销售额1,435.24万元，占年度销售总额2.36 %。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额19,680.05万元，占年度采购总额77.69%%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明 无 3. 费用 √适用 □不适用
4. 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
其他说明
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 其中其他货币资金中使用受限情况如下：
（1）根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第35号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司以5号楼617-644/717-744室，总建筑面积3,740.72平方米，账面价值22,828,304.91元，网签给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立体车库的承诺，期限：2017年10月始至立体车位建成后止。 （2）部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见注释十四、1、抵押资产情况。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 见下述分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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