[年报]世联行(002285):2022年年度报告
原标题:世联行:2022年年度报告 2022年年度报告 2023年3月 2022年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................................................................................................... 9 第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................................................................... 14 第四节 公司治理 ....................................................................................................................................................... 42 第五节 环境和社会责任 ......................................................................................................................................... 63 第六节 重要事项 ....................................................................................................................................................... 64 第七节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 95 第八节 优先股相关情况 ......................................................................................................................................... 103 第九节 债券相关情况 .............................................................................................................................................. 104 第十节 财务报告 ....................................................................................................................................................... 105 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有董事长胡嘉先生签名的2022年年度报告文件原文。 五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义
重启：确定而光明的未来 一 如果说，2022 年是中国房地产有史以来最严峻的寒冬，是在“保交楼”、“集体断供”和“输血式救援”之下的“硬着陆”的市场；那么，2023 年以“定向降息”、放松限制和“支柱定位”为标志，市场 步入了暖风尽吹、万物复苏的春暖花开的季节，世联行也迎来三十岁的而立之日。 各地市场都纷纷传来“春天的消息”，无论这种阳春三月能否续接“人间美好四月天”，乃至整个兔年，我们相信，市场经过这严峻的考验之后，所谓“房地产下半场”终于在艰难的探索中，在两会的报告中，确定性地揭开了她应该承担的使命和责任。 二 “加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。” 我们理解这意味着以下几个下半场的重要特征： 1、定位两个体系，即保障体系和商品体系； 2、加强保障体系的民生居住功能，这里关键是“共有产权”、“租赁”住房的建设； 3、支持正常的市场住房需求，恢复商品房的长期资产属性； 4、恢复优质企业和房地产抵押资产的信用； 5、“城市”、“区域”和“品类”分化将更加明显，防止资本的盲目扩张； 6、庞大的存量市场步入精细运营，分类REITS 阶段。 三 为了积极响应政府的宏观调控和重启房地产市场的号召，审视世联行过去一年的“大交易收缩战线，大资管巩固基地”的成果，我们认为： 1、持续三年的“清理不良、降低负债”行动，已经取得了明显的成果，可以宣告在 2022 年困难的市场环境中完成了任务； 2、世联行的房地产交易服务（简称“交易业务”），2022 年已经是“谷底”，今年业务将重启增长； 3、由于“城市”、“区域”分化持续，2023 年世联行还将主动退出一些城市，继续优化城市布局； 4、保障商品房的交易服务，成为世联行在大湾区代理业务的一个亮点； 5、交易业务已进入“新媒体技术”赋能获客新阶段，为传统代理业务增添动力和核心能力； 6、资管业务在过去两年基础工作的夯实下，2023 年有望为未来可持续增长打下合约基础； 增长点； 8、珠海斗门富山工业城 5.0产业新空间的全链条资管服务启动，为高质量发展产业开创新路。世联行，过去三年在严峻的市场环境下，持续处理重资产，回归轻资产，经历了严峻的考验。我们深知，资产只有“轻下来”，我们的服务能力才能“实起来”，哪怕业绩数字不好看，也要回到基础能力上来。 我们也知道，只有“重资产”才能建立竞争的门槛和市场标准，这是在能力上的提升，也才能发挥上市公司的作用，前提是对风险的把控。 2023 年，行业的系统性风险已经出清并明确，市场的“虚实”已经验证，业务的逻辑建立在“数字化管控”的基础上。我们有理由相信，在全体世联人的努力下，会有一个明确而光明的未来！ 谢谢各位的关注和支持！ 胡嘉、陈劲松 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ?是 □否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
?适用 □不适用 1）转让合并内子公司股权确认投资收益
2）丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
4）子公司世联君汇持有武汉都市世联资产管理有限公司（以下简称“武汉都市”）50%的股权， 2017年 1月 1日签订 《股权托管协议》，武汉市都市产业投资发展有限责任公司将其持有武汉都市的 1%表决权从 2017年 1月 1日起委托给 世联君汇，世联君汇合计持有武汉都市 51%的表决权，本集团能够对武汉都市财务和经营决策实施控制，2017年 1月 1 日起纳入公司的合并报表。股权托管协议于 2022年 1月 1日到期终止，本集团已丧失其控制权不再纳入合并，合并层 面按会计政策确认收益 2,215,541.05元。 5）联营公司深圳惠金卓信科技有限公司注销确认投资损失351,123.70元。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2022年，是中国房地产极不平凡的一年。从 2021年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，在“三道红线”限制、宏观杠杆率压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加影响下，2022年的房地产承受了自 1998年房改以 来最大的挑战。 回顾 2022年，房地产市场大幅下调，行业销售规模从 2021年的 18万亿下降至 13万亿。全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.33万亿，同比下降26.7%，其中住 宅销售额下降 28.3%。房地产市场销售去化压力大，开发商债务偿还压力犹存，民营开发商投资和拿地的积极性均不高。 土地市场上央国企逆势补仓，地方平台公司托底拿地。房地产企业土地购置面积 1亿平方米，同比下降 53.4%；土地成 交价款9166亿元，同比下降48.4%。房地产企业到位资金持续走弱，开工意愿低。房地产开发投资完成额在4月累计同 比由正转负后，降幅持续扩大，全年房地产开发投资完成额 13.29万亿，同比下降 10%。融资端到位资金同比降幅扩大， 房地产企业到位资金 14.9万亿，同比下降25.9%；2022年全国房屋新开工面积 12亿平方米，同比下降 39.4%。住宅新 开工面积8.81亿平方米，同比下降39.8%。 2022年全年投资金额TOP100的房企中，有43家是地方平台类公司，央企和地方国企分别有16家和19家。央、国、平拿地更有“托底”的原因，土地资源向央、国、平聚集的情况不可持续，同时地方平台类公司不是传统房地产企 业，自身开发意愿低、经验少，成为了未来房企格局的重要变数。 短期内，房地产行业整体将处在向新模式转变的过渡期。 展望 2023年，房地产市场仍然面临较大的压力，虽然政策加持以及 GDP5%增速带来的预期使行业信心开始修复，但是发展周期以及供需两弱的影响短期难以扭转，在“房住不炒”和行业信用收缩的大背景下，房地产市场难以恢复到 以往的行业规模。2023年，房地产政策将主要集中在支持房地产平稳发展上。在“房住不炒”的主基调下，以“金融十 六条”为框架，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支 持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。在政策倾斜和全国 GDP5%增速预期之 下，房地产市场大概率企稳，但低出生率和人口老龄化带来的购房适龄人口下降以及城镇化进程放缓，导致当前房地产 市场整体需求放缓；购房能力及消费意愿下降对商品房需求的恢复产生不利影响，供需两端的信心尚未恢复，“没钱” 和“不敢花钱”的痛点，使得市场上升动力不足，预计2023年房地产市场在高能级城市的带动下温和筑底。国家统计局 数据显示，2023年1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，一年来首次止跌；一线城市商品住宅 销售价格环比转涨；第一次土拍热度回升；筑底态势初显。 尽管从潜在需求角度来看，经济“去地产化”可能是中长期的大趋势，但就短期而言，“房住不炒”、“不强刺激”与稳地产并行不悖，短期内通过因城施策的方式继续支持房地产供需两端同时软着陆仍有较大的必要。短期市场 环境下，房地产业的深度调整对房地产综合服务能力、提供一体化解决方案的能力提出了更高的要求和更广泛的需求。 中长期观察，“租购并举、全面发展住房租赁市场”是建设房地产长效机制的重要内容，二十大报告、两会均强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为房地产行业新模式指明方向。“十四五”期间， 全国计划筹集建设保障性租赁住房 870万套间，其中，北京、深圳、横琴、广州、宁波等地区，共计划筹建保租房 220 万套。未来中国房地产市场主要以“二元化”的供应结构为主，保障房以国企或具有政府职能的平台公司供应为主，商 品房则以国企民企共同供应为主。 一方面，中国房地产将全面进入租购并举的时代；另一方面，土地财政模式将逐步转型，但短期内土地财政无法通过其他模式替代的挑战仍在；房地产业摆脱当下的“高负债、高杠杆、高周转”模式并走入新发展模式已势在必行。 市场中大量“投资者”从买家中退出，市场动力以“用家”为主。房企将以客户需求为原点，关注项目配套、产品设计、 服务内容，从周转为核心的“快模式”转为以客户使用为核心的“慢模式”。此背景之下，房企的核心竞争力差别将引 领房企多元化发展。 区域分化的将更加明显，强区位与高能级兼具的城市更受青睐，房企纷纷换仓到高能级城市而放弃三四线的布局。 TOP20房企在京津冀投资占比提升 4% 、在长三角投资占比提升 5% 、在珠三角投资占比提升 4% 、成渝地区上升 1% 其 他区域拿地比例均有下降。 从长期来看，房地产都将保持在八至十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。在深度城市化、城市运营带来的城市空间综合服务市场空间巨大，行业集中度开 始下滑，整体竞争格局区域分散化。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务情况 公司 1993年成立于深圳，是境内首家登陆 A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国200多个城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致 力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督 管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 报告期内，公司从事的主营业务包括： 1.大交易 公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、 降低交易成本。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。 代理销售业务为开发商提供专业的营销策划和销售代理服务，公司按照代理销售额的一定比例向开发商收取佣金。 互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代 理项目资源，整合分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务 规模化发展，形成业务、融资闭环增长。 2.大资管 “大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、 城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过 程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。 大资管业务主要包括城市资产管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。为提升精细化服务水平，更好的服 务客户，公司将“城市资产管理业务”更名为“物业及综合设施管理业务”。物业及综合设施管理业务是围绕各类产业 物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营 服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、产业园、公寓、酒店等 招商租赁、运营及精装修服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策 建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。 （二）公司经营情况 2022年，宏观经济下行压力大，房地产市场需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，公司主要业务承压。公司不断优化城市布局，聚焦核心区域核心业务；持续出清存量业务风险，有效防范化解应收风险，改善资产负债 结构，确保公司现金流充盈，夯实发展基础，促进企业平稳发展。截至报告期末，公司资产负债率 49.03%，同比减少 9 个百分点；销售商品、提供劳务收到的现金为43.66亿元，占营业收入的比例为109.72%，同比增加7.57个百分点。 受房地产市场交易量下降、宏观环境以及公司主动战略调整的影响，报告期内，公司实现营业收入 397,943.02万元，同比下降 34.58%；受收入下降、计提资产减值损失以及非经常性损益项目投资收益减少等的影响，归属于上市公 司股东的净利润为亏损34,323.52万元。 1.大交易 克而瑞数据显示，2022年，TOP100房企销售额72,878.70亿元，同比下降42.40%；拿地总金额约为1.65万亿，同比下降 57%。2022年房地产市场销售去化压力大、开发商流动性紧张，面对严峻的市场环境，公司主动收缩调整优化 城市布局，将业务聚焦大湾区、山东等优势地区，重点关注新崛起的“央国平”（央企、国企、地方平台公司）客户， 积极探索与地方平台公司合作新模式。“大交易”顺应新媒体、渠道营销以及数字化等时代大势，不断升级迭代服务模 式和运营模式，试点推进数字化营销。公司大交易业务不断强化应收款项管理，降低应收款项风险，改善公司现金流。 报告期内，大交易业务实现营业收入262,945.68万元，同比下降41.80%。 （1）代理销售业务 优化城市布局，一城一策。公司深耕房地产服务 30年，对市场一直保持高度敏感。2022年，公司根据各地市场发展前景、地区公司实力等快速作出调整，从全国化发展转向聚焦大湾区、山东及中西部等优势区域。继续加大对大湾区 资金、人员等资源投入，巩固大湾区市场占有率；山东区域基于智慧案场的运营管理实践，探索代理销售业务全生命周 期的服务创新，采用项目制方式升级迭代中后台管理和服务，尝试全员新媒体运营，取得初步成效；中西部区域，保持 相对完整的人才队伍，巩固代理销售业务基本盘，对互联网+业务进行尝试和创新。非核心区域以盈亏平衡和正现金流的 底线思维进行收缩和调整。 聚焦“央国平”，保障优质房源。公司主动推进“央国平”房地产企业营销代理服务模式、内容和方式等的探索和 研究，提升团队服务“央国平”的专业能力，不断加大“央国平”房地产企业的拓展力度。2022年，公司持续提升与万 科、保利两大战略客户的合作深度，根据两大客户业务习惯和合约特点，定制专业能力培训和绩效激励政策，提升服务 效率和效果。报告期内，“央国平”客户已占公司代理销售额前十大中的八个，万科和保利已为公司代理销售额的第一、 二大客户。 新媒体数字化营销取得新突破。进入移动互联网时代，随着线上新媒体的崛起，房地产市场营销方式随之发生变化。2022年，公司积极探索新媒体房地产营销应用，并在部分地区公司取得突破。山东地区启动全员新媒体运营试点计 划，通过培训赋能、运营驱动、机制拉通等完成 500+账号的启动及运营，2022年第四季度实现累计 1亿+的曝光量，为 项目运营提效增收；惠州地区创建企业号“周知观察”，介绍惠州市场情况、政策研判，受到当地政府相关主管部门和 客户广泛欢迎，提升公司品牌专业影响力。公司通过云掌柜数字化平台，打通线上、线下流量，实现企业微信聚客运营， 目前已沉淀近200万的企业微信客户，为下一步私域运营奠定良好基础。 增加精细化管理颗粒度，提升业务运营效率。面对 2021年以来急转直下的房地产市场，公司快速调整经营策略，成立运营管理中心，从资金、成本、合约等维度统筹代理销售和互联网+业务的发展和运营。2022年，运营管理中心以 数字化智慧案场为基础，对业务前端实现精准调控和赋能，将管理颗粒度细化至单月单人单项目，通过单项目盈亏指标 分析，为项目经理提供具体应对策略，提升项目运营效率。在应收账款管理方面，强调各项原始凭证的完备性、数据的 及时性和准确性，严格执行公司催收流程应诉尽诉，降低应收款项规模，回收现金流。 优化组织架构，推进人才重构。公司以战略为导向，优化组织架构，通过内部培养和外部招聘不断完善各层级人才 建设。2022年，公司开营“Captain潜才计划”，共 33人参训，识别潜在“明星人才”19人；公司同时实施“猎鹰” 计划30余次，吸引优秀人才加盟。报告期内，公司还开展了渠道分销能力、私域运营能力以及特定岗位的专业培训，提 升实操技能。 本报告期内，受房地产市场需求和结算周期的影响，代理销售业务实现营业收入 121,953.74万元，同比下降49.22%。 （2）互利网+业务 2022年，“互联网+”业务聚焦大湾区等优势城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，优化项目资源，打造渠道“铁粉”。在运营方面，加强互联网+业务从合约到回款的全生命周期应收款项管理，从签约、原 始凭证、数据等完善应收款项诉讼流程，降低互联网+业务平台运营风险。截至2022年12月31日，“互联网+”业务进 驻全国116个城市，为1587个案场提供服务，链接超过9万个中介门店和26万经纪人渠道资源。 报告期内，受宏观环境和房地产市场环境影响，“互联网+”业务实现营业收入 132,901.35万元，同比下降30.66%。 （3）金融业务 2022年，金融业务继续围绕大交易、大资管的业务场景，根据国家政策导向，谨慎开展业务；针对市场环境变化进一步加强风险管控，适当收缩贷款规模、提高客户准入标准，严格防范新增贷款风险。报告期内，公司金融业务实现 营业收入8,090.58万元，同比下降59.47%。 2.大资管 2022年，公司大资管业务持续减亏，稳中有升。大资管业务聚焦核心地区，统筹各业务线市场机会，通过一体化解决方案推进纵深发展。报告期内，物业及综合设施管理业务在横琴和北京等地区快速规模化发展，营业收入继续保持 双位数增长，同比增长 17.48%。面对宏观环境的不利影响，招商及空间运营业务通过主动策略调整，公寓存量项目在 2022年底仍实现了出租率的明显提升；同时公司继续通过解约、项目或股权转让方式清理和终止亏损项目运营，业务持 续减亏。咨询顾问业务紧跟市场需求变化，聚焦服务央国平客户，通过一系列标杆项目服务，打造大资管业务价值高地。 大资管业务在 2021年顶层设计的基础上，持续深化组织变革，重组市场发展中心、强化产品技术中心等中台部门，确立中后台配置标准，从制度、流程、运营体系等全方位规范管理，提升运营效率，同时为前端拓展专业赋能。 报告期内，公司大资管业务实现营业收入132,423.95万元，同比下降10.91%。 （1）物业及综合设施管理业务（原“城市资产管理业务”） 物业及综合设施管理业务作为大资管的核心业务和增长引擎，2022年在横琴、北京、武汉等区域不断向纵深推进， 多个项目加速落地，营业收入继续保持双位数增长。横琴 2022年实现营业收入 1.47亿元，成为大资管落地区域中营业 收入增长最快的地区。公司充分发挥大资管横琴总部优势，将其打造成全价值链、全业态标杆项目的展示基地，发挥标 杆效应，示范带动更多物业及综合设施管理业务机会。2022年横琴地区接待了广西贺州政府、华润信托、广联达等多家 央国企和企业客户的参观考察，为横琴模式的异地扩张打下良好基础。北京是公司物业及综合设施管理业务收入规模最 大的地区，也是互联网、科技类企业综合设施管理服务的优势地区，百度（中国）有限公司已连续多年成为北京地区第 一大客户，除百度外，公司服务的科技类企业还包括小米、金山、亚信、联想等。北京地区充分发挥在企业服务细分市 场的领先优势，通过跟随客户全国化布局、老客户推荐、战略合作等方式实现规模化发展和异地扩张。2022年为北京亦 庄“建设者之家”项目提供“物业管理+公寓运营+防疫酒店”综合防疫保障服务，为中国雄安集团城市发展投资有限公 司提供开发和建设项目的物业管理咨询和项目监管协助服务等，并荣获“2022 物业服务企业综合实力 500 强”、“AAA 级诚信经营示范单位”和“AAA 级信用企业”等殊荣。除横琴、北京外，公司充分挖掘地区公司资源，结合大资管落地 项目实践，叠加全链条服务，与当地优势企业战略合作，积极开拓新业务。2022年，武汉地区中标长江新区管委会办公 楼园区等项目，福州地区新增服务福州广电融媒体中心写字楼、星海湾高端住宅、福州华尔街大厦甲级写字楼等项目。 截至报告期末，公司横琴在管项目有： a.城市公共服务项目：横琴新区展厅、创意谷会客厅、横琴口岸内地通关区域及经营区域、横琴质检中心；斗门富 山二围北片区； b.公园服务项目：横琴芒洲湿地公园；横琴星乐度露营小镇； c.学校服务项目：横琴第一中学； d.公寓服务项目：横琴澳门青年创业谷人才公寓、保税区新中心保障房、横琴彩虹苑保障房、横琴高级人才公寓（含酒店）； e.产业园服务项目：横琴·科学城、横琴国际科技创新中心（含配套人才公寓）； f.综合体服务项目：横琴国际商务中心 ICC（横琴粤澳深度合作区管理委员会及执行委员会办公楼）、南方传媒金 融中心、斗门珠峰科创中心。 截至2022年12月31日，物业及综合设施管理业务在管全委托项目104个,在管合约面积798万平米, 实际在管的全委托项目面积净增加 78万平方米。报告期内，物业及综合设施管理业务实现营业收入 86,452.98万元，同比增长 17.48%。 （2）招商及空间运营业务 空间运营业务聚焦增收提效、降本减亏。根据市场变化，空间运营业务适时调整项目客群定位和定价，优化项目团 队和激励机制，发挥团队主动作用提升服务质量，截至2022年底实现公寓存量项目出租率明显提升。在合资公司基础上， 充分挖掘合作方资源拓展新业务，2022年新增5个服务项目，其中公寓超 2,400间，综合体超 90,000㎡。公司继续通 过解约、项目或股权转让方式清理和终止亏损项目运营。此外，公司积极探索公共空间运营业务，2022年在广州、福州 和北京实现拓展签约7个项目，为后续公共空间运营实践打下良好基础。截至2022年12月31日，红璞公寓运营管理房 间数量12,926间，“悠租云”系统输出管理房间数量59,285间。 招商租赁业务依托落地项目积累周边片区租客资源，优化人员配置匹配业务规模，与物业及综合设施管理业务联动 及协同渐显成效。在深圳，依托侨城坊项目在侨香片区的标杆示范效应、以及其他项目的招商业务形成的成熟能力，区 域深根成效初显，成功签约德科大厦、侨城一号、恒邦置地等项目。同时签约坂田赣锋科技大厦项目，复制在华侨城片 区深耕模式，建立新的增长点；在武汉，成功签约中发科技金融产业园等项目。 报告期内，招商及空间运营业务实现营业收入35,528.97万元，同比下降41.62%。 （3）咨询顾问业务 咨询顾问业务紧跟市场格局变化，立足客户需求，优化产品组合，调整组织架构和激励机制，重建业务中台和知识 平台，加强团队跨区一体化合作，突破标杆项目，打造专业价值高地。2022年咨询顾问团队携手战略伙伴在国际竞赛中 屡获名次：在无锡长安创新未来城战略规划与城市设计国际竞赛获得第一名、在深圳宝安创业路商务大道策划及城市设 计国际咨询获的第二名、在月湖（西）区历史文化街区业态策划概念方案征集（第二名）等。 咨询顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”作用，以“先顾问咨询+再运营落地+持续运营提质”的新模式，加强央 国平客户的拓展，央国平客户占比持续提升。2022年，央国平客户占公司新签约客户总数比例达72%。 报告期内，受宏观环境对异地拓展以及央国企客户结算进度的影响，顾问业务实现营业收入 10,442.00万元，同比 下降26.38%。 三、核心竞争力分析 （一）企业文化 公司耕耘房地产服务行业廿九载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命， 构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培 养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英 ，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。 从而形成了管理与文化相结合的优势。 （二）组织优势 公司自 2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激 发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有 200多家子公司，基 本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。 （三）专注与开放 公司专注房地产服务业廿九载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行 业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业 务协同发展，更好地服务客户。 （四）资本市场的助力 作为国内首家 A股上市的房地产服务商，公司 2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年 财务稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，上市平台将持续地为公司的壮 大和发展提供助力。 （五）国企资源叠加 2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大 交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合 服务的领军企业。 四、主营业务分析 1、概述 （一）总体情况 公司最近几期经营业绩情况如下：
万元，主要原因是：1）受宏观经济、房地产市场影响以及公司主动战略调整，本报告期大交易业务实现收入同比减少 41.80%；2）本报告期公司计提确认的各项信用减值准备同比减少 128,791.85万元； 3）本报告期大资管业务重组优化 确认股权转让投资收益同比减少17,515.45万元。 本报告期公司经营活动产生的现金流量净额 62,976.48万元，同比下降40.08%，主要原因是：1）金融服务业务持 续严控风险、稳健放贷，本报告期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少27,667.43万元；2）本报告期公司营 业收入同比减少产生的现金流相应减少。 （二）营业收入 1、主营业务收入按业务板块划分
的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特长。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资 管业务板块包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务和咨询顾问业务，招商及空间运营业务包含写字楼、商 业、公寓、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务。 （ 1）大交易业务 大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。 1）代理销售业务
受房地产市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入 121,953.74万元，同比下降 49.22%。 本报告期的代理平均费率比上年同期下降了 0.02个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折及 按单套固定金额结算服务费项目增加所致。 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约1,804亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约12.55亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约1,433亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约9.30亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算 代理费。 2）互联网 +业务
期公司互联网+业务实现营业收入 132,901.35万元，同比下降 30.66%；截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金 额 3,096.02万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。 3）金融服务业务 受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，支持两大业务规模化发展，提高客户准入 标准，严格防范新增贷款风险。本报告期公司金融服务业务实现营业收入8,090.58万元，同比下降59.47%。 （ 2）大资管业务 大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。 1）物业及综合设施管理业务 物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市 公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
2）招商及空间运营业务 招商及空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、 “世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
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