[年报]京保REIT (508068): 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告
原标题:京保REIT : 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告 华夏北京保障房中心租赁住房 封闭式基础设施证券投资基金 2022年年度报告 2022年 12月 31日 基金管理人：华夏基金管理有限公司 基金托管人：中国建设银行股份有限公司 送出日期：二〇二三年三月三十日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人中国建设银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2023年 3月 28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料经审计，普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。 评估报告中的评估结果不构成对基础设施项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的基础设施项目未来现金流金额，也不构成对基础设施项目未来现金流的承诺。 本报告期自 2022年 8月 22日起至 12月 31日止。 1.2 目录 §1 重要提示及目录 ..................................................................................................................................... 2 §2 基金简介 ................................................................................................................................................. 6 2.1 基金产品基本情况 .......................................................................................................................... 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 .......................................................................................................... 6 2.3 基金管理人和基金托管人 .............................................................................................................. 7 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 .......................................................................... 7 2.5 信息披露方式 .................................................................................................................................. 7 2.6 其他相关资料 .................................................................................................................................. 7 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ....................................................................................................... 8 3.1 主要会计数据和财务指标 .............................................................................................................. 8 3.2 其他财务指标 .................................................................................................................................. 8 3.3 基金收益分配情况 .......................................................................................................................... 8 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ................................................................ 10 §4 基础设施项目运营情况 ................................................................................... 错误！未定义书签。10 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ............................ 错误！未定义书签。10 4.2 基础设施项目所属行业情况 .................................................................... 错误！未定义书签。11 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ............................................................ 错误！未定义书签。11 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 .................................................... 错误！未定义书签。12 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ................................................................ 错误！未定义书签。13 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 .................................................... 错误！未定义书签。13 4.7 基础设施项目投资情况 ............................................................................ 错误！未定义书签。13 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ................................ 错误！未定义书签。14 4.9 基础设施项目相关保险的情况 ................................................................ 错误！未定义书签。14 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 ...................................................... 错误！未定义书签。14 4.11 其他需要说明的情况 .............................................................................. 错误！未定义书签。14 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ........................................... 错误！未定义书签。15 5.1 报告期末基金资产组合情况 .................................................................... 错误！未定义书签。15 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ............................................ 错误！未定义书签。15 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ........................ 错误！未定义书签。15 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ........ 错误！未定义书签。15 5.5 投资组合报告附注 .................................................................................... 错误！未定义书签。15 5.6 报告期末其他各项资产构成 .................................................................... 错误！未定义书签。15 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 ................................................ 错误！未定义书签。15 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 .................................................... 错误！未定义书签。15 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 ........................................ 错误！未定义书签。16 §6 管理人报告 ....................................................................................................... 错误！未定义书签。16 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ............................................................ 错误！未定义书签。16 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................ 错误！未定义书签。19 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 .................... 错误！未定义书签。19 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ............................................ 错误！未定义书签。19 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ........................................ 错误！未定义书签。20 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ............................................ 错误！未定义书签。20 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 .................................... 错误！未定义书签。21 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ................................................ 错误！未定义书签。22 §7 托管人报告 ........................................................................................................................................... 10 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ................................................................................ 22 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 ................................ 23 7.3 托管人对本年度报告/中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ....................................................................................................................................................... 23 §8 资产支持证券管理人报告 ................................................................................................................... 23 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ........................................ 23 §9 外部管理机构报告 ............................................................................................................................... 23 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 .................................................... 23 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............................ 23 §10 审计报告 ............................................................................................................................................. 23 10.1 审计意见 ...................................................................................................................................... 23 10.2 形成审计意见的基础 .................................................................................................................. 24 10.3 其他信息 ...................................................................................................................................... 24 10.4 管理层和治理层对财务报表的责任 .......................................................................................... 24 10.5 注册会计师对财务报表审计的责任 .......................................................................................... 25 10.6 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 .......................................... 26 §11 年度财务报告 ..................................................................................................................................... 26 11.1 资产负债表 .................................................................................................................................. 26 11.2 利润表 .......................................................................................................................................... 29 11.3 现金流量表 .................................................................................................................................. 31 11.4 所有者权益变动表 ...................................................................................................................... 33 11.5 报表附注 ...................................................................................................................................... 36 §12 评估报告 ............................................................................................................................................. 75 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 .............................................................. 75 12.2 评估报告摘要 .............................................................................................................................. 76 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 .................................................................................. 76 §13 基金份额持有人信息 ......................................................................................................................... 77 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 .......................................................................................... 77 13.2 基金前十名流通份额持有人 ...................................................................................................... 77 13.3 基金前十名非流通份额持有人 .................................................................................................. 77 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ...................................................................... 78 §14 基金份额变动情况 ............................................................................................................................. 78 §15 重大事件揭示 ..................................................................................................................................... 78 15.1 基金份额持有人大会决议 .......................................................................................................... 78 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 .......................................... 79 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .............................................................. 79 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 .................. 79 15.5 基金投资策略的改变 .................................................................................................................. 79 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ...................................................................................... 79 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ...................................................................................... 79 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ...................................................... 79 15.9 其他重大事件 .............................................................................................................................. 79 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ..................................................................................................... 80 §17 备查文件目录 ..................................................................................................................................... 81 17.1 备查文件目录 .............................................................................................................................. 81 17.2 存放地点 ...................................................................................................................................... 81 17.3 查阅方式 ...................................................................................................................................... 81 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：文龙家园公租房项目、熙悦尚郡公租房项目
3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
②本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表层面的数据。 ③本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。 3.2 其他财务指标 单位：人民币元
②本基金合同于 2022年 8月 22日生效，本报告期自 2022年 8月 22日至 2022年 12月 31日。 3.3 基金收益分配情况 3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
本报告期及近三年无实际分配金额。 3.3.2 本期可供分配金额 3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
②未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用、本期基金管理人的管理费、专项计划管理人的管理费、托管费、外部管理机构的管理费、待缴纳的税金及未来收回的欠缴租金收入的净额。 3.3.2.2 本期调整项与往期不一致的情况说明 无。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 本报告期内，本基金实现可供分配金额为 19,126,725.22元，相较招募说明书中披露的可供分配金额同期目标数（将招募说明书中披露的当期可供分配金额，按基金成立期间 8月 22日至 12月 31日实际天数折算，为 17,922,405.54元），偏离度为 6.72%。差异的主要原因为，本报告期内运营税费节省等因素影响。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 依据《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 436,533.45元，资产支持证券管理人管理费 108,102.51元，基金托管人托管费 45,386.88元，基于项目公司实收运营收入的运营管理费 4,221,837.34元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减该基于项目公司实收运营收入的运营管理费。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 本基金通过持有“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1号资产支持专项计划”穿透取得项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司（以下简称“项目公司”）持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。 本报告期内，项目公司整体运营平稳，完成收入 25,231,097.64元，项目公司 EBITDA为 20,197,669.78元。报告期内项目公司未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。 项目公司下辖两处公租房资产，分别为位于北京市海淀区文龙家园一里的文龙家园公租房项目（以下简称“文龙家园项目”）和位于北京市朝阳区朝阳北路 82号院的熙悦尚郡公租房项目（以下简称“熙悦尚郡项目”）。文龙家园项目自 2015年 2月投入运营，可出租房间数 1,396间，可出租面积总计 76,564.72平米。截至 2022年 12月 31日，文龙家园项目已出租面积为 74,807.21平米，出租率为 97.70%；文龙家园项目租金标准为 52元/平米/月，租户包括个人租户与企业趸租租户，其中个人散租面积占 76.74%，趸租面积占 23.26%。熙悦尚郡项目自2018年 10月投入运营，项目可出租房源共计772间，可出租面积总计36,231.58平米。截至 2022年 12月 31日，熙悦尚郡项目已出租面积 33,333.80平米，出租率为 92.00%；熙悦尚郡项目租金标准为 60元/平米/月，租户均为个人租户。 本项目的基础设施资产由所在行政区域的住房保障部门统一组织开展配租及趸租工作，按公示后的配租名单进行后续的选房和签约。文龙家园方面，本报告期间内共计开展了两次配租工作，配租房源共计 49间，配租面积共 2,780.66平米，占项目可出租面积的 3.63%，新签租户租约期限均为 3年。熙悦尚郡项目方面，原定于 2022年第四季度实施的快速配租工作由于新型冠状病毒疫情防控而推迟，截至本报告出具日，熙悦尚郡项目最近一期的配租、选房及签约工作已基本完成。 本项目租约结构和剩余期限方面，截至报告期末，文龙家园项目目前已出租房源共计1,363间，已出租面积 74,807.21平米。租约期限分布情况如下：一至两年（含两年）租约面积占该项目已出租面积的比例为 3.37%；两至三年（含三年）租约面积占该项目已出租面积的比例为 96.63%。熙悦尚郡项目目前已出租房源共计 709间，已出租面积 33,333.80平米，租约期限分布情况如下：一年期及以内租约面积占实际已出租面积的 9.60%；一至两年（含两年）租约面积占已出租面积的 82.53%；两至三年（含三年）租约面积占已出租面积的 7.87%。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 根据国民经济行业分类，基础设施项目所属行业为房地产租赁经营行业。从具体业务细分来看，项目公司以自持租赁住房资产，向符合相关住房保障法律法规标准并经主管部门核准或备案的特定类型承租人提供保障性的、政策性的租赁住房服务。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 本项目的基础设施资产由所在行政区域的住房保障部门统一组织开展配租及趸租工作，以公开摇号配租、快速及实时配租、趸租等形式，组织符合资格的家庭，经过承租人申请、备案、意向登记、资格复核、选房、签订租赁合同等环节最终完成入住。据《北京市“十四五”时期住房保障规划》显示，北京市力争在“十四五”末将公租房备案家庭保障率提升到85%，可见目前本项目面临行业竞争仍相对有限。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1 基础设施项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司 金额单位：人民币元
本报告期内，基础设施项目公司营业收入无重大变化。 4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1 基础设施项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司 金额单位：人民币元
4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1 基础设施项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司
4.3.3.2 管理人对基础设施项目公司财务业绩衡量指标重大变化情况的分析 本报告期内，基础设施项目公司营业成本及主要费用无重大变化。 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 基础设施项目可出租房屋共计 2,168套，可出租面积为 112,796.30平米。截至 2022年12月 31日，已出租面积共计 108,141.01平米，出租率为 95.87%。文龙家园项目与熙悦尚郡项目的租金标准分别为 52元/平米/月与60元/平米/月。报告期内租金收缴率为 98.42%。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1 经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 1、收入归集和支出管理： 项目公司开立了运营账户和基本户，两个账户均受到托管人中国建设银行股份有限公司北京市分行的监管。运营账户用于接收项目公司运营收入；基本户用于接收自运营收支账户划付的项目公司运营收入、其他合法收入（如有）及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《北京燕保宜居住房租赁有限公司资金监管协议》的约定对外支付人民币资金。 2、现金归集和使用情况： 本报告期初项目公司货币资金余额 16,185,254.75元。报告期内，现金流入总金额为30,617,445.12元，项目公司收到租金收入及其他经营活动相关收入合计 29,276,320.68元，反向吸收合并及其他投资活动产生现金流入 1,341,124.44元；现金流出总金额为 6,290,725.31元，项目公司支付税金 1,858,179.91元，支付其他与经营活动相关支出 1,841,776.25元，向原始权益人支付项目交割日前利润分配 2,590,769.15元。截至 2022年 12月 31日，项目公司货币资金余额为 40,511,974.56元。 4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明 无。 4.5.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。 4.6 基础设施项目公司对外借入款项情况 4.6.1 报告期内对外借入款项基本情况 无。 4.6.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 无。 4.6.3 对基础设施项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明 无。 4.7 基础设施项目投资情况 4.7.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况 无。 4.7.2 购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析 4.8 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.9 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目已按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，向中国人民财产保险股份有限公司购买财产一切险及公共责任险，上述保险为基础设施项目主要财产安全及发生其他意外事故时提供有效保障。 本报告期内，基础设施项目未发生保险出险事项。 4.10 基础设施项目未来发展展望的说明 随着经济社会不断发展与城市化规模持续扩大，我国住房租赁行业迅速发展，租房居住人口迅速增加。但我国住房资产主要由个人持有，供需始终处于失调状态，部分大型城市的租赁住房价格较高，对中低收入人群、青年人群的租住需求难以充分满足。 为此，国家相关部门与北京市住建部门均制定专门政策，大力发展包含公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房在内的保障性住房体系，以求尽快实现“住有所居”的总体目标。2010年以来，我国政府各部门发布多项政策，不断加快公共租赁住房、保障性租赁住房等公共服务产品的发展。北京市 2023年国民经济和社会发展计划报告明确，2023年度北京市将筹集建设保障性租赁住房 8万套，竣工各类保障性住房 9万套，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。可见近年来保障性住房行业已经逐步走上良性建设与运作的正轨。此外，国家相关部门持续出台行业政策，并注重使用公募 REITs、不动产私募基金等金融手段对保障性住房行业给予更大力度的支持。 本基金原始权益人北京保障房中心有限公司是 2011年成立的、专注于开展保障性住房项目的国有企业。北京保障房中心有限公司同时兼任本基金的运营管理机构。其由专门团队负责本基金公租房资产的日常运营管理工作。经过基金管理人和运营管理机构的不懈努力，应对报告期内北京市发生的疫情防控挑战，实现资产的顺利平稳运转。2023年度将进一步优化各方面运营管理流程，致力于加强资产的安全管理与质量提升，继续提升资产表现与租户满意度。 4.11 其他需要说明的情况 无。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末基金资产组合情况 单位：人民币元
本基金本报告期末未持有债券。 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 本基金本报告期末未持有债券。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末除基础设施资产支持证券之外未持有资产支持证券。 5.5 投资组合报告附注 报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。 5.6 报告期末其他各项资产构成 本基金本报告期末无其他资产。 5.7 投资组合报告附注的其他文字描述部分 由于四舍五入的原因，分项之和与合计项之间可能存在尾差。 5.8 报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人严格根据《企业会计准则》、《证券投资基金会计核算业务指引》以及中国证监会相关规定和基金合同关于估值的约定，对基金所持有的资产按照公允价值进行估值。 本基金托管人审阅本基金管理人采用的估值原则及技术，并复核、审查基金资产净值。会计师事务所判断基金估值使用的假设及参数等其他信息，是否存在重大不一致或者重大错报。 本基金管理人设有估值委员会，由主管基金运营的公司领导或其授权人任主席并确定委员人选，由督察长、投资风控工作负责人、证券研究工作负责人、合规工作负责人及基金会计工作负责人组成。估值委员会负责公司基金估值政策、程序及方法的制定和修订，负责定期审议公司估值政策、程序及方法的科学合理性，保证基金估值的公平、合理。基金经理原则上不参与估值委员会的工作，其估值建议经估值委员会成员评估后审慎采用。估值委员会的相关人员均具有一定年限的专业从业经验，具有良好的专业能力，并能在相关工作中保持独立性。本基金参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。 本基金管理人已与中央国债登记结算有限责任公司及中证指数有限公司签署服务协议。 定价服务机构按照商业合同约定提供定价服务。 5.9 报告期内基金资产重大减值计提情况的说明 无。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 管理人及其管理基础设施基金的经验 华夏基金管理有限公司成立于 1998年 4月 9日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州和青岛设有分公司，在香港、深圳、上海设有子公司。公司是首批全国社保基金管理人、首批企业年金基金管理人、境内首批 QDII基金管理人、境内首只 ETF基金管理人、境内首只沪港通 ETF基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基本养老保险基金投资管理人资格、首家加入联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批公募 FOF基金管理人、首批公募养老目标基金管理人、首批个人养老金基金管理人、境内首批中日互通 ETF基金管理人、首批商品期货 ETF基金管理人、首批公募 MOM基金管理人、首批纳入互联互通 ETF基金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管理人、保险资金投资管理人、公募 REITs管理人，国内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII基金管理人。华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一。 华夏基金拥有多年丰富的基础设施与不动产领域投资研究和投后管理经验，基础资产类型涵盖交通运输、市政设施、租赁住房、产业园区等多种基础设施类型。华夏基金已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产投资部，截至 2022年 12月 31日，基础设施与不动产投资部已配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2名具备 5年以上基础设施项目运营经验，在人员数量和经验上满足要求。华夏基金行业研究团队和信用分析团队紧密联系，沟通分享研究成果，把握基础设施与不动产领域各企业资质情况。华夏基金在高速公路、物流等基础设施领域均配备专门的行业研究员，公司信用分析团队主要成员具有 3-10年以上的信用研究经验。 6.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介
首任基金经理的，其“任职日期”为基金合同生效日。 ②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定。 ③基础设施项目运营或投资管理年限自基金经理基础设施项目运营或投资起始日期起计算。 6.1.3 基金经理薪酬机制 本基金管理人旗下基金经理兼任私募资产管理计划投资经理的，不存在基金经理薪酬激励与其在管私募资产管理计划浮动管理费或产品业绩表现挂钩的情况。 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、《基金管理公司开展投资、研究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉尽责、安全高效的原则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益，没有损害基金份额持有人利益的行为。 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 本基金管理人一贯公平对待旗下管理的所有基金和组合，制定并严格遵守相应的制度和流程，通过系统和人工等方式在各环节严格控制交易公平执行。报告期内，本基金管理人严格执行了《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和《华夏基金管理有限公司公平交易制度》的规定。 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 1、管理人对报告期内基金投资分析 本基金按基金合同约定完成初始基金资产投资后，在本报告期内未新增基础设施资产相关投资。报告期内，项目公司监管账户开展了协定存款业务。 截至本报告期末，本基金通过持有“中信证券-北京保障房中心租赁住房 1号资产支持专项计划”穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。本基金持有的基础设施资产由两个公租房项目组成，包括位于北京市海淀区文龙家园一里的文龙家园项目和位于北京市朝阳区朝阳北路 82号院的熙悦尚郡项目。 本基金投资的基础设施项目本期财务情况详见本报告“4.3 基础设施项目运营相关财务信息”及“§11 年度财务报告”；本基金本期预计实现可供分配金额详见本报告“3.3 基金收益分配情况”。 2、管理人对报告期内基金运营分析 （1）基金运营情况 报告期内，本基金运营正常，管理人秉承投资者优先的原则审慎开展业务管理，未发生有损投资人利益的风险事件。 （2）项目公司运营情况 本报告期内，项目公司所辖之公租房资产所在的北京市，在一定程度受新型冠状肺炎感协助下，项目公司主动采取多方面措施，保障项目的平稳运营： i. 结合当前疫情防控形势，提前布局，精准防控、精细服务，确保小区居民的健康安全； ii. 利用疫情防控稳定期，配合区住房保障部门及时开展配租工作，尽最大努力提升项目房源出租率； iii. 针对疫情对居民生产生活造成一定困难之情况，项目公司加大入户走访沟通力度，及时核实租户实际困难情况，对欠缴租户做好各项沟通协调工作，在落实服务的同时提高项目租金收缴水平。 项目公司通过建立监督考核机制，持续对项目物业服务质量进行监督整改，每季度针对租赁管理业务、物业管理业务、空置房管理情况，进行全面督查整改，确保项目各项规章制度和工作流程得到严格贯彻落实。 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 本基金本报告期未进行利润分配，符合相关法规及基金合同的规定。 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 2022年，我国面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，统筹国内国际两个大局，统筹疫情防控和经济社会发展，加大宏观调控力度，宏观经济大盘总体稳定，高质量发展取得新的成效。2022年 12月 16日举行的中央经济工作会议指出，2023年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。 2022年全年，我国国内生产总值（GDP）迈上 121万亿元的新台阶，同比增长 3.0%。 这一成绩为新一年度宏观经济的恢复发展提供了坚实基础。宏观经济转暖趋势体现在以下几个方面： 一是投资规模继续扩大。根据国家统计局相关发布，全年投资规模继续扩大至 57.2万亿元，其中制造业投资同比增长 9.1%，固定资产投资同比增长 0.2%。二是外贸外资方面表现突出。2022年度货物贸易总额达到 42.1万亿元，比上年度增长 7.7%。三是消费数据基本保持稳定。全年社会消费品零售总额稳定在 44万亿元左右，同比下降 0.2%。四是市场价格维持总体温和上涨态势。全国居民消费价格（CPI）同比上涨 2.0%。五是就业形势总体稳定。 全年新增就业 1,206万人，超额完成 1,100万人的就业目标。可见宏观经济虽受外部严峻考验，但整体保持结构弹性，结合防疫政策的进一步调整，有望在新一年走出新态势。 全年实现地区生产总值 41,610.9亿元，按不变价格计算，比上年增长 0.7%。2022年，全市固定资产投资（不含农户）比上年增长 3.6%；全市规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年下降 16.7%，剔除新冠疫苗生产因素，增长 2.5%；全市第三产业增加值按不变价格计算，比上年增长 3.4%。随着 12月下旬社会生产生活开始恢复，新一年度北京市经济发展有望回归常态。 行业角度，近年国家和地方政府高度重视各类保障性住房相关工作，持续推动保障性租赁住房、公共租赁住房项目的规划、投资和开工建设。国家发改委等二十一部委印发的《“十四五”公共服务规划》要求，做好城镇住房和收入困难家庭公租房保障，合理确定实物公租房保有量，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保。保障性租赁住房行业的健康发展和公租房供给规模的不断扩大，将有利于实现广大群众“住有所居”的长期目标，实现我国公共服务供给保障能力的全面提升。 从本项目所处的北京市保障性住房供需角度来看，北京市住房城乡建设委公布的《北京市“十四五”时期住房保障规划》明确，将在“十四五”期间争取建设筹集公共租赁住房 6万套、保障性租赁住房 40万套（间），并力争在“十四五”期末将公租房备案家庭保障率提升到 85%。据《北京市住房和城乡建设委员会关于 2022年度日常履职考核事项自查情况的报告》显示，当年度北京市建设筹集保障性租赁住房 15.15万套，完成全年 15万套任务的101%；建设筹集其他各类保障性住房 6.3万套，完成全年 4万套任务的 157%；竣工各类保障性住房 9.28万套，完成全年 8万套任务的 116%，各项工作任务均已超额完成年度目标。 可见北京市将进一步增加公租房、保障性租赁住房产品的供给力度，缓解供小于求局面，以满足公众的住房保障需求。 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 本基金管理人制定了《华夏基金管理有限公司关联交易管理办法》、《华夏基金管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》、《华夏基金管理有限公司公平交易制度》和《华夏基金管理有限公司投资组合参与重大关联交易管理制度》等，有效防范本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。 针对公募 REITs业务，基金管理人还制定了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资管理制度》、《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》和《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资风险管理制度》等，建立了基础设施证券投资基金的内部运营管理规则，防范不同基础设施基金之间的针对公募 REITs业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金公平交易制度（试行）》，该制度从基础设施基金的投资决策的内部控制、运营管理的利益输送、运营管理利益冲突的防范、信息隔离和其他内部控制角度，对防范措施进行了细化，并严格按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度防范利益冲突。 针对运营管理过程中的关联交易事项，基金管理人建立了关联交易审批和检查机制，并严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管理过程中关联交易的合理性和公允性，充分防范利益冲突。 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 报告期内，本基金管理人持续加强合规管理、风险控制和监察稽核工作。在合规管理方面，公司通过合规审核、合规检查、合规咨询、合规宣传与合规培训等对合规风险进行管理，确保公司合规体系高效运行，合规风险有效控制。公司不断强化合规制度建设，在投资者适当性管理和员工投资行为合规管理等方面修订多项管理制度。持续强化合规队伍专业能力建设，提升合规人员解读政策法律、预判防控合规风险的能力。公司通过法律法规答题、合规培训、合规谈话等形式，多措并举厚植合规经营文化。公司严格落实信息披露法规要求，依法合规开展信息披露工作。在风险控制方面，公司秉承数字化管理理念，持续完善内部风险管理系统建设，稳步夯实投资风险管理基础。在严格管控基金日常投资运作风险的同时，持续完善风险管理制度建设，提升基金流动性风险、市场风险、合规风险、操作风险等关键风险的管控水平，努力保障各项风险管理措施落实到位。在监察稽核方面，公司定期和不定期开展内部稽核及离任审计工作，排查业务风险隐患，促进公司整体业务合规运作、稳健经营。 报告期内，本基金管理人所管理的基金整体运作合法合规。本基金管理人将继续以风险控制为核心，坚持基金份额持有人利益优先的原则，提高监察稽核工作的科学性和有效性，切实保障基金合规稳健运作。 §7 托管人报告 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 本报告期，中国建设银行股份有限公司在本基金的托管过程中，严格遵守了《证券投资基金法》、基金合同、托管协议和其他有关规定，不存在损害基金份额持有人利益的行为，完全尽职尽责地履行了基金托管人应尽的义务。 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 本报告期，本托管人按照国家有关规定、基金合同、托管协议和其他有关规定，对本基金的基金资产净值计算、基金费用开支等方面进行了认真的复核，对本基金的投资运作方面进行了监督，未发现基金管理人有损害基金份额持有人利益的行为。 报告期内，本基金利润分配情况符合法律法规和基金合同的相关约定。 7.3 托管人对本年度报告/中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 本托管人复核审查了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 §8 资产支持证券管理人报告 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 本报告期内，本基金资产支持证券管理人中信证券股份有限公司在履职期间，严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》及其他相关法律法规的要求，尽职尽责地履行了应尽的义务，不存在任何损害基金持有人利益的行为。 §9 外部管理机构报告 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 本报告期内，本基金聘任北京保障房中心有限公司作为外部管理机构，为基础设施项目公司及基础设施项目提供相关运营管理服务。外部管理机构在履职期间，严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规的要求和《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金之运营管理服务协议》的约定，尽职尽责地履行了应尽的义务，不存在任何损害基金持有人利益的行为。 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 无。 §10 审计报告 普华永道中天审字（2023）第 20228号 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人： 10.1 审计意见 我们审计了华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下称“华夏北京保障房 REIT”）的财务报表，包括 2022年 12月 31日的合并及个别资产负债表，2022年 8月 22日（基金合同生效日）至 2022年 12月 31日止期间的合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益（基金净值）变动表以及财务报表附注。 （二）我们的意见 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则和在财务报表附注中所列示的中国证券监督管理委员会（以下称“中国证监会”）、中国证券投资基金业协会（以下称“中国基金业协会”）发布的有关规定编制，公允反映了华夏北京保障房 REIT2022年 12月 31日的合并及个别财务状况以及 2022年 8月 22日（基金合同生效日）至 2022年 12月31日止期间的合并及个别经营成果和现金流量。 10.2 形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华夏北京保障房 REIT，并履行了职业道德方面的其他责任。 10.3 其他信息 华夏北京保障房 REIT的基金管理人华夏基金管理有限公司（以下称“基金管理人”）管理层对其他信息负责。其他信息包括华夏北京保障房 REIT2022年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。 10.4 管理层和治理层对财务报表的责任 基金管理人管理层负责按照企业会计准则和中国证监会、中国基金业协会发布的的有关规定及允许的基金行业实务操作编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估华夏北京保障房 REIT的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非基金管理人管理层计划清算华夏北京保障房 REIT、终止运营或别无其他现实的选择。 基金管理人治理层负责监督华夏北京保障房 REIT的财务报告过程。 10.5 注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作： （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。 （三）评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 （四）对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华夏北京保障房 REIT持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华夏北京保障房 REIT不能持续经营。 （五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 （六）就华夏北京保障房 REIT中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证全部责任。 我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 刘磊 任丽君 上海市浦东新区东育路 588号前滩中心 42楼 2023年 3月 28日 10.6 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投资性房地产的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对项目公司持有的基础设施项目市场价值进行评估。根据评估报告，于 2022年 12月 31日，基础设施项目的市场价值为人民币 1,154,000,000.00元，评估方法为收益法（现金流折现法），关键参数包括：土地剩余年限、折现率、运营期内市场租金增长率和资本性支出比例。本基金的基金管理人管理层已对深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司采用的评估方法和参数的合理性进行了评价，认为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司采用的评估方法和参数具有合理性。 §11 年度财务报告 11.1 资产负债表 11.1.1 合并资产负债表 会计主体：华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 报告截止日：2022年 12月 31日 单位：人民币元
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