[年报]张江REIT (508000): 华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告
原标题:张江REIT : 华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告 华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金 2022年年度报告 2022年 12月 31日 基金管理人：华安基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二三年三月三十日 §1 重要提示及目录 1.1 重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2023 年 3 月27日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。 评估报告中的评估结果不构成对基础设施项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的基础设施项目未来现金流金额，也不构成对基础设施项目未来现金流的承诺 。 本报告期自2022年1月1日起至12月31日止。 1.2目录 §1 重要提示及目录 ....................................................................................................................... 2 1.1 重要提示 ........................................................................................................................... 2 1.2目录 .................................................................................................................................... 3 §2 基金简介 ................................................................................................................................. 6 2.1 基金产品基本情况 ........................................................................................................... 6 2.2 基础设施项目基本情况说明 ........................................................................................... 7 2.3 基金管理人和基金托管人 ............................................................................................... 7 2.4 基础设施资产支持证券管理人和外部管理机构 ........................................................... 8 2.5 信息披露方式 ................................................................................................................... 8 2.6 其他相关资料 ................................................................................................................... 8 §3 主要财务指标和基金收益分配情况 ....................................................................................... 9 3.1 主要会计数据和财务指标 ............................................................................................... 9 3.2 其他财务指标 ................................................................................................................... 9 3.3 基金收益分配情况 ......................................................................................................... 10 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 ................................................. 11 §4 基础设施项目运营情况 ....................................................................................................... 12 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 ................................................. 12 4.2 基础设施项目所属行业情况 ......................................................................................... 13 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 ................................................................................. 14 4.4 基础设施项目运营相关通用指标信息 ......................................................................... 15 4.5 基础设施项目公司经营现金流 ..................................................................................... 16 4.6 基础设施项目相关保险的情况 ..................................................................................... 16 4.7 基础设施项目未来发展展望的说明 ............................................................................. 17 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 ............................................................... 17 5.1 报告期末基金资产组合情况 ......................................................................................... 17 5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合 ................................................................. 18 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 ............................................. 18 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 ............................. 18 5.5 投资组合报告附注 ......................................................................................................... 18 5.6 报告期末其他各项资产构成 ......................................................................................... 18 5.7 报告期内基金估值程序等事项的说明 ......................................................................... 18 §6 管理人报告 ........................................................................................................................... 19 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 ................................................................................. 19 6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ................................................. 21 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 ......................................... 22 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 ................................................................. 23 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 ............................................................. 23 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 ................................................................. 23 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 ......................................................... 24 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 ..................................................................... 25 §7 托管人报告 ........................................................................................................................... 25 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ................................................................. 25 7.3 托管人对本年度报告/中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 ......................................................................................................................................... 26 §8 资产支持证券管理人报告 ................................................................................................... 26 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 ......................... 26 §9 外部管理机构报告 ............................................................................................................... 26 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 ..................................... 26 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 ............. 27 §10 审计报告 ............................................................................................................................. 27 10.1 审计意见 ....................................................................................................................... 27 10.2 形成审计意见的基础 ................................................................................................... 27 10.3 其他信息 ....................................................................................................................... 28 10.4 管理层和治理层对财务报表的责任 ........................................................................... 28 10.5 注册会计师对财务报表审计的责任 ........................................................................... 28 10.6 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 ........................... 29 §11 年度财务报告 ..................................................................................................................... 30 11.1 资产负债表 ................................................................................................................... 30 11.2 利润表 ........................................................................................................................... 34 11.3 现金流量表 ................................................................................................................... 37 11.4 所有者权益变动表 ....................................................................................................... 41 11.5 报表附注 ....................................................................................................................... 45 §12 评估报告 ............................................................................................................................. 94 12.1 管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明 ............................................... 94 12.2 评估报告摘要 ............................................................................................................... 94 12.3 评估机构使用评估方法的特殊情况说明 ................................................................... 95 §13 基金份额持有人信息 ......................................................................................................... 95 13.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ........................................................................... 95 13.2 基金前十名流通份额持有人 ....................................................................................... 95 13.3 基金前十名非流通份额持有人 ................................................................................... 97 13.4 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 ....................................................... 98 §14 基金份额变动情况 ............................................................................................................. 98 §15 重大事件揭示 ..................................................................................................................... 98 15.1 基金份额持有人大会决议 ........................................................................................... 98 15.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ........................... 98 15.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 ............................................... 99 15.4 报告期内原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额 ... 99 15.5 基金投资策略的改变 ................................................................................................... 99 15.6 为基金进行审计的会计师事务所情况 ....................................................................... 99 15.7 为基金出具评估报告的评估机构情况 ....................................................................... 99 15.8 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 ...................................... 100 15.9 其他重大事件 ............................................................................................................. 100 §16 影响投资者决策的其他重要信息 ................................................................................... 103 §17 备查文件目录 ................................................................................................................... 103 17.1 备查文件目录 ............................................................................................................. 103 17.2 存放地点 ..................................................................................................................... 103 17.3 查阅方式 ..................................................................................................................... 103 §2 基金简介 2.1 基金产品基本情况
基础设施项目名称：张江光大园
2.3 基金管理人和基金托管人
§3 主要财务指标和基金收益分配情况 3.1 主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3.2 其他财务指标 单位：人民币元
3.3 基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
3.3.1.2 本报告期及近三年的实际分配金额 单位：人民币元
3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
在符合有关基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑基础设施项目公司经营情况和持续发展等因素调整可供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。 2、未来合理相关支出预留调增项为本期支出的前期已预留的建筑外立面改造工程支出等。 3.3.3 本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明 本期可供分配金额为 62,472,872.06 元，招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告2022 年可供分配金额为 60,422,791.50 元，本期实际可供分配金额达成招募说明书刊载的金额。 3.4 报告期内基金及资产支持证券费用收取情况的说明 基金管理人（华安基金管理有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））的 0.1%年费率收取基金管理人的管理费。本报告期内计提的管理费为 1,485,892.37 元，截至报告期末尚未支付。 资产支持证券管理人（上海国泰君安证券资产管理有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））的 0.05%年费率收取资产支持证券管理人的管理费。本报告期内计提的管理费为 742,945.24 元，截至报告期末尚未支付。 托管人（招商银行股份有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））的0.01%年费率收取托管费。本报告期内计提的托管费为 148,589.25 元，截至报告期末尚未支付。 外部管理机构（上海集挚咨询管理有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））的 0.4%年费率收取固定管理费。本报告期内计提的固定管理费为5,943,569.05 元；并按招募说明书披露的方式计提浮动管理费，本报告期内计提的浮动管理费为655,829.80元。截至报告期末，本基金已根据相关协议支付归属于2022年的外部管理机构管理费，合计4,448,573.42元。 §4 基础设施项目运营情况 4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明 报告期内，基础设施项目公司整体运营情况良好，项目截至2022年12月末的出租率为92.60%，较2021年末下降7.4%。平均合同租金为5.47元/平/天，较2021年末上涨2.24%。 租赁业态分布主要为在线新经济51.61%、集成电路20.64%、金融科技17.08%、先进制造业0.94%、产业服务配套2.33%，租户基本保持稳定，现场经营平稳，租约履行基本正常。报告期内基础设施项目公司营业收入为 82,907,519.14 元，营业成本（包含折旧与摊销）为89,547,413.46元，EBITDA为67,677,861.23元，应收回款率为99.61%。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金收入的重大诉讼。 基础设施项目于2022年全年内到期租约面积合计为29,465.88平方米，其中完成续租/新租的面积为17,819.08平方米，剩余待出租面积为11,646.80平方米。其中，项目重要现金流提供方租户之一（租赁面积合计为12,302.25平方米，占项目可租赁面积比例约28%），其全部租赁合同于本年末到期，到期后该租户不予续租。外部管理机构积极寻找替代方案，并已完成签署4,039平方米的租赁合同。由于四季度疫情发散和面临一波感染高峰，短期内对商业活动造成了一定冲击，对潜在租户的实地考察，租赁计划等产生一定影响，并将可能持续对部分租户的履约意愿和履约能力产生不确定性影响。对此，外部管理机构优化了租赁佣金政策，加大了招商条件的弹性和市场推广力度，以应对疫情带来的刚性影响。管理人将敦促和协同外部管理机构，持续开展聚焦于集成电路、金融后台、在线经济、先进制造等产业的招商租赁工作，储备潜在租户，力争维持基础设施项目经营表现的稳定。 根据最新的疫情防控政策，外部管理机构动态调整并取消了封闭管理方案，恢复常态化开放式管理。后续管理人将协同外部管理机构持续关注疫情的动态变化、园区租户的经营情况和及时把握外部商业机会，对可能的问题和风险进行尽早预判和积极处理。 4.2 基础设施项目所属行业情况 4.2.1 基础设施项目所属行业整体情况的说明 上海作为中国经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，吸引了众多优秀企业入驻，产业园发展的基础条件较好。依据发展成熟度的差异，上海市产业园市场分为以下几个主要组团：张江、漕河泾、金桥、临港浦江、杨浦、临空，市北等，在空间分布上主要集中于中环线附近。核心产业园区是上海建设全球科创中心的主要承载区域，产业园区丰厚多元的企业基础，便于吸引战略新兴产业聚集。上海核心型产业园区历经多年发展已形成鲜明的产业集群,现有40个特色产业园区聚焦七大领域，尤其是张江、漕河泾等产业园区最为突出。 分区片来看，张江园区主要产业集群为生物医药、5G和集成电路、化工与生物技术、金融（后端办公室）、数据中心、航空航天、在线新经济等；漕河泾产业集群为信息产业、生物医药、人工智能、现代服务业；金桥产业集群为制造贸易、信息产业、5G；临空产业集群为航空产业、互联网+生活、高端制造；市北产业集群为数据中心（云计算）、人工智能、检验检测产业及在线新经济。 上海市产业园区市场随供给需求变动和物业的成熟，空置率也随之产生波动。2012 年之前由于整体市场尚不成熟，产业发展处于快速增长阶段，产业园区迅速扩容，总体存量的增加需要较长的吸纳周期，因此空置率在一段时期内处于较高位运行，并伴随着市场吸纳能力的增加逐步降低；此后的几年，市场供需结构更趋合理，空置率相对平稳，平均在15%左右小幅波动。 在工业类资产投资类别中，产业园区、物流园区等符合产业导向的优质物业近年来成为投资热点。上海市核心产业园区位置优势显著，凭借政府对园区经营理念的与时俱进，产业从聚集至升级，配套设施不断完善，使其成为投资者青睐的优质投资标的。根据CBRE的相关统计，2022年上海物业大宗交易市场交易金额共计人民币879.5亿元，同比下降8.3%，交易总额仍高于2020年水平。投资市场缓慢重启，投资型交易笔数占比较去年进一步提高，达到了53%，以生命科学为主题的园区物业成交较活跃，张江、临空等核心商业园区子版块均在年内录得增值型交易，上海大宗交易市场资产流动性表现和成交金额依然领先全国。 4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明 根据戴德梁行研究部相关统计，上海商务园区分布在以下几个主要组团：张江、漕河泾、金桥、临港浦江、杨浦、临空，市北等，商务园区总体存量1,131万平方米，其中张江版块总体存量占比最大，为26%，合计299万平方米。 未来2023年至2025年，预计上海商务园区市场新增供应量将达到300万平方米，较高的新增供应水平从一定程度上将打开各板块间的竞争格局。各产业园区板块主要依托于深厚的产业基础和全面的产业服务，为租金打造坚实护城河，在政府纾困政策和市场生命力带动下，各板块运营表现略有差异。张江板块目前主要通过吸引企业购置办公房产自用，推动板块活跃度并进一步加深龙头企业在板块内部的布局。根据戴德梁行研究部相关统计，2022年度，张江版块的总体平均租金达到5.16元/平方米/天，高于4.57元/平方米/天的全市平均水平；整体空置率为 8.5%，低于全市平均空置率水平，张江板块内园区整体运营表现体现了其较强的竞争力。 4.3 基础设施项目运营相关财务信息 4.3.1 基础设施项目公司的营业收入分析 4.3.1.1基础设施项目公司名称: 上海中京电子标签集成技术有限公司 金额单位：人民币元
4.3.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析 4.3.2.1基础设施项目公司名称: 上海中京电子标签集成技术有限公司 金额单位：人民币元
4.3.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析 4.3.3.1基础设施项目公司名称: 上海中京电子标签集成技术有限公司
基础设施项目可出租面积为 43,190.63平方米，截至 2022 年 12月末实际出租面积为39,996.10平方米（不包括204.53平方米自用面积及场地临租面积），出租率为92.60%，平均合同租金为5.47元/平/天，应收回款率为99.61%。租赁业态分布主要为在线新经济51.61%、集成电路20.64%、金融科技17.08%、先进制造业0.94%、产业服务配套2.33%。 4.5 基础设施项目公司经营现金流 4.5.1经营活动现金流归集、管理、使用及变化情况 根据基础设施项目公司与基金管理人、监管银行签署的《资金监管协议》的约定，基础设施项目公司应将项目运营过程中收取的运营收入归集至监管账户；监管账户中资金对外支出需经基金管理人复核及监管银行的审查，监管银行监督并记录监管账户的资金划拨。报告期基础设施项目收入归集总金额及对外支出总金额分别为 101,755,590.78 元和36,577,691.11元。 4.5.2 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 报告期内，基础设施项目的重要现金流提供方租户之一（租赁面积合计为12,302.25平方米，占项目可租赁面积比例约28%），其全部租赁合同于2022年末到期，到期后该租户不予续租。外部管理机构积极寻找替代方案，并已完成签署 4,039 平方米的租赁合同。由于2022 年四季度疫情发散和面临一波感染高峰，短期内对商业活动造成了一定冲击，对潜在租户的实地考察，租赁计划等产生一定影响，并将可能持续对部分租户的履约意愿和履约能力产生不确定性影响。对此，外部管理机构优化了租赁佣金政策，加大了招商条件的弹性和市场推广力度，以应对疫情带来的刚性影响。管理人将敦促和协同外部管理机构，持续开展聚焦于集成电路、金融后台、在线经济、先进制造等产业的招商租赁工作，储备潜在租户，力争维持基础设施项目经营表现的稳定。 4.6 基础设施项目相关保险的情况 基础设施项目公司向中国人寿财产保险股份有限公司购买了财产一切险，承保范围为：承保一切由于自然灾害或意外事故（包括但不限于罢工、暴动、民众骚乱、地震、海啸）造成的物质损失，但不包括保单所列之除外责任；保险金额为14.95亿元。于报告期内基础设施项目因玻璃破碎爆裂事项获得理赔金额合计39,777.06元，上述事项未对基础设施项目的正常运营造成影响。 基础设施项目公司向中国人寿财产保险股份有限公司购买了公众责任险，承保范围为：在保单限额内赔偿因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失，依法应由4.7 基础设施项目未来发展展望的说明 本基金成立以来，基础设施资产经营情况良好，经营相关指标包括资产净运营收益率、项目公司息税折旧摊销前利润和息税折旧摊销前利润率等，均维持稳定良好。2022年12月末出租率为92.60%，平均租金达到5.47元/平米/天，相比2021年底的租金水平增长2.24%。 基础设施项目位于张江科学城核心位置，具有良好的区位优势。张江科学城是上海市以及浦东新区重点发展的产业园区，也是浦东新区经济发展的重要增长区域，区内产业集聚优势显著，产业需求度高，预计在当前以及未来较长时期内将持续获得财政、税收、技术和人才等多方面的政策鼓励支持。本基础设施项目在疫情期间表现出了良好的韧性，短期内由于国内外疫情反复和外部环境复杂多变，可能对部分现有租户的履约意愿和履约能力产生不确定性影响，同时也将对潜在租户的续租、扩租计划产生一定影响。在未来一年内，基础设施项目运营将面对的主要挑战是租户的续租和空置面积的新租，需要做好客户储备，风险预判和科学合理的租赁调整等工作。从中长期看，随着疫情的逐步控制以及各项利好政策入市，预计中长期市场将持续向好；随着科创资本市场的打开，生物医药、集成电路等产业对研发办公需求支撑力度加大，项目有望在出租率、租金水平、产业结构等方面得到进一步提升优化。 §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末基金资产组合情况 单位：人民币元
本基金本报告期末未持有债券投资。 5.3 报告期末按公允价值大小排序的前五名债券投资明细 本基金本报告期末未持有债券。 5.4 报告期末按公允价值大小排序的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末未持有资产支持证券。 5.5 投资组合报告附注 本报告期内，本基金投资的前十名证券的发行主体没有被监管部门立案调查的，也没有在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情况。 5.6 报告期末其他各项资产构成 本基金本报告期末未持有其他资产。 5.7 报告期内基金估值程序等事项的说明 本基金管理人按照企业会计准则、中国证监会相关规定和基金合同关于估值的约定，对基金所持有的投资品种进行估值。本基金托管人根据法律法规要求履行估值及净值计算的复核责任。 本基金管理人设有估值委员会，负责在证券发行机构发生了严重影响证券价格的重大事件时，评估重大事件对投资品种价值的影响程度、评估对基金估值的影响程度、确定采用的估值方法、确定该证券的公允价值；同时将采用的估值方法以及采用该方法对相关证券的估值与基金的托管银行进行沟通。估值委员会成员由首席投资官、公司分管运营、专户的领导、指数与量化投资部负责人、固定收益部负责人、投资研究部负责人、基金运营部负责人、产品部负责人、风险管理部负责人、全球投资部负责人等人员组成，具有多年的证券、基金从业经验，熟悉相关法律法规，具备行业研究、风险管理、法律合规或基金估值运作等方面的专业胜任能力。基金经理可参与估值原则和方法的讨论，但不参与估值原则和方法的最终决策和日常估值的执行。 本报告期内，参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。 本基金管理人已与中央国债登记结算有限责任公司及中证指数有限公司签署服务协议，由其按约定分别提供银行间同业市场及交易所交易的债券品种的估值数据。 §6 管理人报告 6.1 基金管理人及主要负责人员情况 6.1.1 管理人及其管理基础设施基金的经验 基金管理人自2021年6月7日起，管理华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金。 6.1.2 基金经理(或基金经理小组)简介
6.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 本报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等有关法律法规及基金合同、招募说明书等有关基金法律文件的规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，在控制风险的前提下，为基金份额持有人谋求最大利益，不存在违法违规或未履行基金合同承诺的情形。 6.3 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 根据中国证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，公司制定了《华安基金管理有限公司公平交易管理制度》，将各投资组合在研究分析、投资决策、交易执行等方面全部纳入公平交易管理中。控制措施包括：在研究环节，研究员在为公司管理的各类投资组合提供研究信息、投资建议过程中，使用晨会发言、邮件发送、登录在研究报告管理系统中等方式来确保各类投资组合经理可以公平享有信息获取机会。在投资环节，公司各投资组合经理根据投资组合的风格和投资策略，制定并严格执行交易决策规则，以保证各投资组合交易决策的客观性和独立性。同时严格执行投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各投资决策主体授权机制，投资组合经理在授权范围内自主决策，超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序。在交易环节，公司实行强制公平交易机制，确保各投资组合享有公平的交易执行机会。（1） 交易所二级市场业务，遵循价格优先、时间优先、比例分配、综合平衡的控制原则，实现同一时间下达指令的投资组合在交易时机上的公平性。（2） 交易所一级市场业务，投资组合经理按意愿独立进行业务申报，集中交易部以投资组合名义对外进行申报。若该业务以公司名义进行申报与中签，则按实际中签情况以价格优先、比例分配原则进行分配。若中签量过小无法合理进行比例分配，且以公司名义获得，则投资部门在合规监察员监督参与下，进行公平协商分配。（3） 银行间市场业务遵循指令时间优先原则，先到先询价的控制原则。通过内部共同的iwind群，发布询价需求和结果，做到信息公开。若是多个投资组合进行一级市场投标，则各投资组合经理须以各投资组合名义向集中交易部下达投资意向，交易员以此进行投标，以确保中签结果与投资组合投标意向一一对应。若中签量过小无法合理进行比例分配，且以公司名义获得，则投资部门在风险管理部投资监督参与下，进行公平协商分配。交易监控、分析与评估环节，公司风险管理部对公司旗下的各投资组合投资境内证券市场上市交易的投资品种、进行场外的非公开发行股票申购、以公司名义进行的债券一级市场申购、不同投资组合同日和临近交易日的反向交易以及可能导致不公平交易和利益输送的异常交易行为进行监控，根据市场公认的第三方信息（如：中债登的债券估值），定期对各投资组合与交易对手之间议价交易的交易价格公允性进行审查，对不同投资组合临近交易日的同向交易的交易时机和交易价差进行分析。本报告期内，公司公平交易制度总体执行情况良好。 6.4 管理人对报告期内基金的投资和运营分析 报告期内，本基金将 100%的基金资产投资于国君资管张江光大园资产支持专项计划，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券和基础设施项目公司等载体取得基础设施项目张江光大园完全所有权。管理人建立和完善了基础设施项目的运营管理相关制度，并通过向基础设施项目公司委派法定代表人、执行董事、监事和财务负责人依法依规对基础设施项目实施管理。管理人委托上海集挚咨询管理有限公司为本基金基础设施项目及资产提供具体运营服务。资产的具体运营情况请参见“4、基础设施项目运营情况”。 本基金已就扩募并购入基础设施项目事项向中国证监会及上海交易所提交了相关申请文件并于2022年12月7日收到上海证券交易所的反馈意见。基金管理人于2023年3月10日按照要求对上述反馈意见进行答复并披露。上述事项尚需通过国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、上海证券交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施，公司将持续积极推进相关工作。 6.5 管理人对报告期内基金收益分配情况的说明 管理人本报告期内进行了两次基金收益分配，分配金额合计70,000,000元，具体参见3.3.1.2本报告期及近三年的实际分配金额，符合相关法规要求及本基金约定的基金收益分配政策。 6.6 管理人对宏观经济及行业走势的简要展望 2022年，宏观经济面临复杂多变的国际环境和疫情散发等多重考验。1-12月份，上海全市工业总产值为42,505.68亿元，比去年同期下降2.2%，规模以上工业总产值为40,473.69亿元，比去年同期下降1.1%,整体情况逐步好转中。上海全社会固定资产投资总额比去年下降1.0%，而其中，建筑业、信息传输、软件和信息技术服务行业，邮电通信实现了一定的正增长，分别比去年增长51.1%，22.7%和4.2%。 随着疫情防控措施的动态调整，全国各地都在 2022 年末和 2023 年初度过疫情冲击的峰值，短期内对经济和商业活动造成一定影响，而部分受冲击较早的城市，经济活动已开始出现修复迹象。产业园区整体运营表现与经济和商业的活力紧密相关，在未来一段时间内，经济和商业活动的复苏进度将主要取决于宏观政策的调整和支持力度以及疫情的控制和变化情况。 产业分布方面，上海成熟核心型产业园区历经多年发展，产业集群已经形成，现有的将近40个特色产业园区主要聚焦七大领域，包括集成电路、生物医药、人工智能、航空航天、新材料、智能制造和在线新经济。核心产业园区是上海建设全球科创中心的主要承载区域，其中张江板块主要承载包括5G和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业的租户。在未来，预计科技新媒体包括5G、软件服务，集成电路以及医疗健康等领域相关类型租户将会呈现较强租赁需求。 区域市场供需及运营表现方面，根据CBRE的相关统计，上海产业园区市场受疫情的后续影响以及供需两端受限，2022年全年净吸纳量28.1万平方米，同比下降74%，为2010年来新低，整体空置率累计上行至15.8%。张江区域内，本项目周边的部分存量产业园区自今年二季度以来由于市场环境，租约到期等因素出租率出现不同程度下降，并产生了一定的空置面积。同时，根据五大行相关统计，预计未来两年张江区域拟入市办公研发类项目将超过50万方，市场存量的增加一定程度上将带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。 投资市场和大宗成交方面，根据CBRE的相关统计，2022年上海物业大宗交易市场交易金额共计人民币879.5亿元，同比下降8.3%，交易总额仍高于2020年水平。投资市场缓慢重启，投资型交易笔数占比较去年进一步提高，达到了53%，以生命科学为主题的园区物业成交较活跃，张江、临空等核心商业园区子版块均在年内录得增值型交易，上海大宗交易市场资产流动性表现和成交金额依然领先全国。后续随着行业需求推动和产业集群的渐成规模，作为产业载体的园区项目、数据中心、租赁公寓等物业类型的投资吸引力将保持较高水平。 6.7 管理人对关联交易及相关利益冲突的防范措施 在本基金的运作中，基金管理人建立了内部审批机制和评估机制，具体机制包括：制定了《华安基金管理有限公司关联交易管理办法》《华安基金管理有限公司关于公开募集基础设施证券投资基金业务投资管理业务规程》等制度，并在相关制度及本基金基金合同中对关联方、关联关系及关联交易进行了界定，明确规范了关联交易的审议程序。对于确有必要开展的、存在潜在利益冲突的关联交易，基金管理人将遵循投资者利益优先原则，以公允的价格和方式开展，并根据法律法规以定期报告或临时报告的方式予以披露。 6.8 管理人内部关于本基金的监察稽核情况 本报告期内，公司合规监察稽核部从维护基金份额持有人利益、保障基金的合规运作出发，重点在法律事务、合规管理、内部稽核、信息披露、反洗钱、员工行为规范等方面开展工作，深化员工的合规意识，推动公司的合规文化和内部风险控制机制的完善与优化。 合规和稽核工作重点集中于以下几个方面： （1）继续深化“主动合规”理念，积极开展形式多样的合规教育培训，强化全体员工的合规意识和风险控制意识，监督各部门与全体员工合法合规执业，推动公司建立良好的内控环境和合规文化。 （2）积极落实《公开募集证券投资基金管理人监督管理办法》等各项法律法规和监管要求，督促公司各项业务平稳、有序开展。 （3）强化内控建设，推动落实公司各项业务操作流程标准化，进一步细化各业务环节的操作流程及工作职责，降低操作风险。 （4）构建贯穿公司各业务和产品条线的合规咨询服务体系，积极参与新产品、新业务评估工作，提供合规意见和建议，保障新产品、新业务合规开展。 （5）对公司内部重要规章制度、重大决策、产品和业务方案、重要法律文本、对外信息披露材料、宣传推介材料等进行合规性审查，严把合规质量关。 （6）定期组织开展内部审计、专项稽核、合规有效性评估、内部控制评价，对公司前中后各业务环节开展自查自纠，及时排除风险隐患和漏洞，促进合规和内控管理水平的提升，保障公司稳健经营。 本基金管理人承诺将一如既往地本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，不断提高合规监察稽核工作的科学性和有效性，努力防范和控制各种风险，保障基金份额持有人的合法权益。 §7 托管人报告 7.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 招商银行具备完善的公司治理结构、内部稽核监控制度和风险控制制度，我行在履行托管职责中，严格遵守有关法律法规、托管协议的规定，尽职尽责地履行托管义务并安全保管托管资产。 7.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、收益分配等情况的说明 招商银行根据法律法规、托管协议约定的投资监督条款，对托管产品的投资行为进行监督，并根据监管要求履行报告义务。 招商银行按照托管协议约定的统一记账方法和会计处理原则，独立地设置、登录和保管本产品的全套账册，进行会计核算和资产估值并与管理人建立对账机制。 本年度报告中利润分配情况真实、准确。 7.3 托管人对本年度报告/中期报告中财务信息等内容的真实性、准确性和完整性发表意见 本年度报告中财务指标、净值表现、财务会计报告、投资组合报告内容真实、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 §8 资产支持证券管理人报告 8.1 报告期内本基金资产支持证券管理人遵规守信及履职情况的说明 本报告期内，本基金资产支持证券管理人上海国泰君安证券资产管理有限公司在履职期间，严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他相关法律法规的要求，尽职尽责地履行了应尽的义务，不存在任何损害基金持有人利益的行为。 §9 外部管理机构报告 9.1 报告期内本基金外部管理机构遵规守信及履职情况的说明 本报告期内，本基金聘任上海集挚咨询管理有限公司作为运营管理机构（即外部管理机构），为基础设施项目公司及基础设施项目提供相关运营管理服务。外部管理机构在履职期间，严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规的要求和《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金关于张江光大园项目之运营管理协议》的约定，尽职尽责地履行了应尽的义务，不存在任何损害基金持有人利益的行为。 9.2 报告期内本基金外部管理机构与本基金相关的主要人员变动情况的说明 根据外部管理机构上海集挚咨询管理有限公司（以下简称“集挚咨询”）的董事会及股东会决议，自2022年6月8日起集挚咨询的总经理由所付晶先生变更为曾景女士，曾景女士简历参见招募说明书；任命张志远先生为副总经理，张志远先生现任上海张江高科技园区开发股份有限公司项目开发一部员工；崔思行先生为总经理助理，崔思行先生为光大安石中心营销负责人，具有14年招商和租赁管理相关经验；王佳奇先生为财务经理，王佳奇先生现任上海张江高科技园区开发股份有限公司财务管理部员工。除上述人员变更外，集挚咨询未发生重大变化。 §10 审计报告 毕马威华振审字第2303668号 华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人： 10.1 审计意见 我们审计了后附的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金 (以下简称“华安张江REIT”) 财务报表，包括2022年12月31日的合并及个别资产负债表，2022年度的合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益 (基金净值) 变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则（以下简称“企业会计准则“）、《资产管理产品相关会计处理规定》及财务报表附注11.5.2中所列示的中国证券监督管理委员会 (以下简称“中国证监会”) 和中国证券投资基金业协会发布的有关基金行业实务操作的规定编制，公允反映了华安张江 REIT 2022 年12月31日的合并财务状况和财务状况、2022年度的合并经营成果和经营成果、合并现金流量和现金流量、及合并基金净值变动情况和基金净值变动情况。 10.2 形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。 审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华安张江 REIT，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 10.3 其他信息 华安张江REIT管理人华安基金管理有限公司 (以下简称“基金管理人”) 管理层对其他信息负责。其他信息包括华安张江REIT 2022年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。 在这方面，我们无任何事项需要报告。 10.4 管理层和治理层对财务报表的责任 基金管理人管理层负责按照企业会计准则、《资产管理产品相关会计处理规定》及财务报表附注11.5.2中所列示的中国证监会和中国证券投资基金业协会发布的有关基金行业实务操作的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估华安张江REIT的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项 (如适用)，并运用持续经营假设，除非华安张江REIT预计在清算时资产无法按照公允价值处置。 基金管理人治理层负责监督华安张江REIT的财务报告过程。 10.5 注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作： (1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 (2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。 (3) 评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 (4) 对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华安张江REIT持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华安张江REIT不能持续经营。 (5) 评价财务报表的总体列报 (包括披露) 、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 (6) 就华安张江REIT中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 10.6 对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明 在审计过程中，毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) (以下简称“毕马威”) 按照中国注册会计师审计准则及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的规定，执行了以下相关审计程序，以评价基金管理人和仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“评估机构”）对华安张江REIT持有的投资性房地产的计量所采用的评估方法和参数的合理性： 1. 获得并查看评估机构编制的评估报告； 2. 评价评估机构的资质和专业经验； 3. 基于对华安张江REIT所处行业的了解、经验和知识，参考经批准的经营计划，质疑折现的现金流量预测中的关键参数，包括收入增长率、净收益率等； 4. 利用毕马威估值专家的工作，通过查询市场研报、同业比较、市场调研等形式，对评估机构所采用的折现率的合理性进行验证； 5. 对评估时采用的其他关键假设（比如市场租金水平）进行平行分析，评价对关键假设的选择是否存在管理层偏向的迹象； 6. 以抽样方式将租赁信息（包括承诺的租金和出租率）与华安基金提供给评估机构的基础合同和相关文件进行对比。 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 王国蓓 汪霞 北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 2023年3月27日 §11 年度财务报告 11.1 资产负债表 11.1.1 合并资产负债表 会计主体：华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金 报告截止日：2022年12月31日 单位：人民币元
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