[年报]沙河股份(000014):2022年年度报告
原标题:沙河股份:2022年年度报告 2022年年度报告 2023-06 2023年3月 2022年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长陈勇、总经理胡月明及会计机构负责人(会计主管人员)王瑞华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形 ?是 □否 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 《证券时报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以242,046,224为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................2 第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................6 第三节 管理层讨论与分析 ............................................9 第四节 公司治理 ...................................................23 第五节 环境和社会责任 .............................................38 第六节 重要事项 ...................................................39 第七节 股份变动及股东情况 .........................................44 第八节 优先股相关情况 .............................................49 第九节 债券相关情况 ...............................................50 第十节 财务报告 ...................................................51 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）其他有关资料。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况 2022年是我国踏上全面建设社会主义现代化国家新征程的重要一年，是推进“十四五”规划的关键一年。党的二十 大报告强调，发展是党执政兴国的第一要务。统筹发展与安全，不仅要发展经济，也要确保安全。 在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年全年，居民消费价格指数（CPI）比上年上涨2.0%；全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上年上涨4.1%；国内生产总值（GDP）1,210,207亿元，按不变 价格计算，比上年增长3.0%。 2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求 端到支持企业端，政策力度不断加大， 同时也为地方因城施策释放空间。 上半年，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 下半年，9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限; 时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。且供给端政策支持力度明显加大，11月央行和 银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。与此同时涉及保持房地产 融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法 权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，出台共计16条具体举措。 2022年，我国多地、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，短期房地产市场调 整压力仍在。2023年，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。 （二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况 2022年，公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。 2022年，长沙市严格落实“房住不炒”总体要求，全力支持首套刚性住房需求，不断提升住房建设品质和配套水平， 持续升级各项监管措施，加大“强省会”人才购房政策评估，发挥市区多部门联动监管机制，坚决遏制投机炒房，确保 实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。长沙政策放松节奏明显加快，但主要是针对改善群体，核心区限购、限售、限 贷政策仍总体偏紧，望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。 2022年，湖南出台《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》，其中明确“放宽人才落户限制，具 有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户。”同时，长沙出台《关于贯彻和落实强省会战略的行动方案（2022 —2026年）》，其中明确，经认定45周岁（含）以下、具有专科及以上学历（博士、硕士不限年龄）或中级及以上专 业技术资格的人才，可凭毕业证或专业技术资格证书直接落户。 2022年5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，在《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活 供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 2022年8月，长沙发布的商品房预售资金监管新规要求，将购房款全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项 目竣工交付。同年 8月湖南省长沙市委、市政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案》。《方案》 明确，对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给 予适当照顾。 2022年10月9日，湖南省直公积金管理中心发布了《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》，明确指出，湖南省直单位住房公积金管理中心决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以 下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含 5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。长沙市公积金基本与湖南省直公积金保持一致。 近三年，长沙土地市场由火——回归理性——低迷转变，2022年长沙商住地供求均为近四年最低水平，成交同比下 跌33%，商住用地供应计划完成度不足六成，平均溢价率仅2%，基本底价成交。2022年央企、国企拿地面积占比进一步 扩大，由65%涨至86%，其中本土国企占比过半，托底现象明显，民企拿地金额占比仅12%。 2022年长沙市新建商品房销售面积2,605.79万平方米，同比增长9.5%；销售额2,620.32亿元，同比增长19.3%。 2022年，长沙市商住用地成交建面1,106万平方米，同比下降33%，楼面地价4,528元/平方米，同比上涨4%。 长沙市内五区商品住宅全年供应764万平方米，同比下跌34%，成交676万平方米，同比下降43%，几近腰斩；成交均价13,989元/平方米，同比上涨9%，继续走高。公寓产品全年供应63万平方米，大跌68%，成交约103万平方米， 同比下降38%。 2022年，新乡市地产行业仍受限于“三道红线”的政策管控，房地产企业融资成本增加，过去“高杠杆”加持下的 快速扩张已经无法持续。全年从成交土地性质来看，2022年中心城区住宅用地成交共计14宗，占总成交量的44%；工业 用地成交15宗，占总成交量的47%；商服/商业用地成交1宗，占总成交量的3%；其他用地（教育用地、科研用地等） 成交2宗，占总成交量的6%。 （三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响 2022年中国房地产行业受消费者购买力下降、信用事件频发等多方面因素影响面临下行压力。与此同时，国内房地 产企业前期主要是依赖高杠杆、高周转的模式运行，在“三道红线”等房企融资的政策调控下，房地产行业的传统融资 渠道变窄、投资增速放缓，房地产行业的贷款规模受到严格限制，市场上出现交付难。据国家统计局数据，2022年全国 房地产开发投资 132,895亿元，比上年下降 10.0%；商品房销售面积 135,837万平方米，比上年下降 24.3%。2022年末， 商品房待售面积56,366万平方米，比上年增长10.5%。 2022年国家政策从三支箭的信贷融资、债券融资、股权融资不断加码。“第一支箭”是民营企业信贷支持,“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具,“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。信贷融资，人民银行向六家商业银行 推出 2000 亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。 证监会对房地产企业在股权融资方面进一步调整优化了5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、 积极发挥私募股权投资基金作用。 由此，三支箭稳地产、稳信心，考虑到消费端购买力的恢复仍需时间，2023年国内房地产恢复的斜率将更为平缓。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务情况 沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。 2022年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设 开发和产品营销的模式经营房地产业。 （二）市场地位及竞争优势 自从 1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、 长沙深业·堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创 “国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世 纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际 化重点园区。 公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已 深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。 （三）面临的主要风险及应对措施 1.风险和问题 受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足。全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同 期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用 地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价 率仅3.0%。 与此同时，因为人口是影响长期经济增长的关键变量，计划生育政策曾有效地缓解了我国环境、资源承载过重的问 题，但也导致了人口老龄化，生育率较低带来的人口增速放缓。未来人口增速持续放缓对于地产企业的产品营销造成较 大的挑战。 2.应对措施 1）市场下行之下，迎难而上，销售逆势飘红 2022年，长沙公司连登榜长沙市热销排行榜单，沙河城项目打破历史标签，重塑网红热销盘形象，在市场和同行圈 树立了良好的口碑。 2）精准施策，有序推进，顺利实现项目节点目标 2022年，长沙深业中心项目4月6日完成主体封顶，提前43天完成年度目标。长沙沙河城四期Ⅲ区A地块克服强降雨带来的影响，于10月19日完成竣工备案，提前两个月实现年度目标；11月18日已正式入伙，较合同约定交房时 间提前约300天。长沙沙河城四期Ⅲ区B地块6月22日完成主体封顶，目前门窗安装、外墙涂料进行中，整体进度对比 计划提前约一个月。 （四）公司经营情况 公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡 市；在深圳市本部所在地，公司除已获得深业鹤塘岭花园回迁房屋外，已无其他土地储备。 2022年，公司实现营业收入76,360.18万元，归属于上市公司股东的净利润24,867.87万元。公司本部实现营业收入781.20万元，净利润15,709.96万元；长沙公司实现营业收入74,103.17万元，净利润12,730.28万元；新乡公司实 现营业收入1,313.89万元，净利润-210.92万元。 1.新增土地储备项目 报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心，择机获取土地储备。 2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
□适用 ?不适用 6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划 1.公司发展战略 2023年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、 提效。 2.公司经营计划 1）精准营销，确保达成销售目标 长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区B地块高层、沙河城四期商业以及深业中心项目公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。 2）强化统筹，确保在建项目有力有序推进 长沙沙河城四期Ⅲ区B地块2023年12月底前，竣工备案；长沙深业中心项目2023年12月底前，竣工备案。 3)继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展 随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工，为了拓展土地资源，公司将把深耕河南的重心转 移至郑州，同时公司将坚持深耕城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南郑 州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻求新项目拓展的机会。 4）2023年资金计划 公司2023年度计划投资32,802万元，其中长沙公司计划投资25,690万元。 5）2023年续建或新建项目情况
（1）深圳本部
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供53,392.08万元担保，其中：长沙公司32,660.48万元，新乡公 司20,731.60万元。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 三、核心竞争力分析 1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的 优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、 新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。 2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强 化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处于业内领先位置。 3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009 年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。 四、主营业务分析 1、概述 参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 ?是 □否 |
