[年报]陆家嘴(600663):2022年年度报告
原标题:陆家嘴:2022年年度报告 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2022年年度报告 董事长致辞 2022年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色的社 会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。 公司坚定履行国有企业的使命和责任，统一思想、攻坚克难，统筹推进改革发展，加大投资力度，追赶建设进度，谋求转型提升，在打赢疫情防控战役的同时，保持稳健经营，为浦东新区经济的平稳增长做出了积极贡献，在服务浦东建设社会主义现代化引领区的大局中，朝着打造“具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商”的战略目标迈进了坚实一步。 这一年，我们助力打赢“大上海保卫战”，凸显国企责任担当。 一方面,贯彻市、区统一部署，日以继夜建设运营方舱、坚守在建工 地和在营物业的第一线。另一方面,积极践行社会责任，响应国家要 求，为符合条件的承租客户减免租金约4.61亿元，帮助客户坚定信 心、克服困难。 这一年，我们加快建设“金色中环发展带”，践行人民城市理念。 坚持专业管理、保质量、促发展，在参与“金色中环”发展的全过程，践行“高水平规划、高品质建设、高品质运营”理念，参与并推动前滩国际商务区实现“十年基本建成”目标，推进张江“科学之门”西塔等一批项目结构封顶。 这一年，我们响应新政，启动新一轮转型发展。积极响应中国证 监会关于房地产并购重组与股权融资新政，推动优质资产注入上市 公司，提升可持续发展能力，更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设与运营。 2023年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，公司要 围绕浦东开发开放 33周年、引领区文件出台 2周年、中国（上海） 自由贸易试验区成立10周年等主要节点，继续抓好主责主业，坚持 品质引领、高效运营，做优区域开发、金融服务板块，持续提升竞争力、创新力、影响力和抗风险能力，为更好地回报股东而不懈努力。 董事长：徐而进 二〇二三年三月 公司区域开发业务项目简介 办公物业 办公物业是公司的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。 目前长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积约191万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至2022年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为85%，平均租金8.15元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼的平均出租率约为60%，平均租金3.45元/平方米/天。
商业物业 公司商业物业目前主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆家嘴金融城配套商业设施等，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。 截至2022年末，商业物业总建筑面积约47万平方米，其中成熟商业（运营一年及以上）：上海陆家嘴L+MALL年末出租率为92%，平均租金10.68元/平方米/天；天津陆家嘴L+MALL年末出租率为73%，平均租金2.79元/平方米/天；陆家嘴96广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊年末出租率分别为86%、99%、52%，平均租金分别为9.53元/平方米/天、9.21元/平方米/天和7.53元/平方米/天。此外，金杨陆悦坊于2022年12月开业，年末出租率为56%，平均租金3.65元/平方米/天。
酒店物业 公司有四家在营酒店，其中，东怡大酒店配备209间房间，2022年GOP率为6.39%，平均出租率为70.85%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2022年GOP率为28.56%，平均出租率为98.17%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2022年GOP率为-13.29%，平均出租率为38.87%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2022年GOP率为5.2%，平均出租率为27.4%。
会展物业 公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。 2022年3月，上海新国际博览中心被紧急征用建设临时医治点。现场团队克服重重困难，坚持以大局为重，践行企业社会责任，积极配合政府部门做好新国博方舱全周期服务保障工作，为打赢大上海保卫战贡献了力量。 目前，上海新国际博览中心已恢复原有场馆的会展功能，各展馆已具备展览复展的各项条件。上海新国际博览中心已积极为 2023年展会重启、提供安全稳定的办展环境做好了准备。
住宅物业 2022年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入69.42亿元，主要来自于前滩东方悦澜、天津海上花苑二期等项目。在售项目的整体去化率约为100%。
土地储备
*特别说明：公司分别于2022年4月14日、2022年7月26日及2023年1月14日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）和公司指定信息披露媒体发布了《风险提示公告》（公告编号：临2022-017）、《风险提示进展公告》（公告编号：临2022-029）及《控股子公司相关风险事项进展公告》（公告编号：临2023-004），披露了公司合并报表范围内的控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司名下部分土地存在污染事宜。 目前，苏州绿岸已暂停相关开发、建设、销售工作，并已对上述污染地块实施了严格管理。 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2022年末总股本4,034,197,440股为基数，按每10股向全体股东分配现金红利人民币1.35元（含税），共计分配现金红利人民币544,616,654.40元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”下“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ................................................................................................................. 14 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 15 第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 20 第四节 公司治理 ......................................................................................................... 58 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 78 第六节 重要事项 ......................................................................................................... 81 第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 109 第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 113 第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 114 第十节 财务报告 ....................................................................................................... 127
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内，经济环境严峻复杂，受房地产行业调整、证券市场波动、信托业转型等诸多因素影响，公司业绩面临较大挑战，区域开发经营业务和金融业务收入、毛利率同比下降，联营、合营企业投资收益不同程度下滑。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2022年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2022年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。尽管面临着错综复杂的宏观环境的挑战，但在董事会的领导下，我们以党的二十大精神为指引，牢牢把握做优做强做大国有资本和国有企业的使命担当，紧紧围绕引领区建设这一重大战略使命，聚焦核心主业，深耕区域开发，做强金融服务，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量发展。 二、报告期内公司所处行业情况 区域开发板块方面，按照“十四五”规划纲领，2022年，上海继续深化“五个中心”建设，办公楼租赁活跃度渐渐复苏，租金止跌企稳。行业需求方面，基金、银行、保险等头部金融企业依然是上海办公楼需求的基石力量，而人工智能、大数据及高精尖制造等科技企业的快速发展也正逐渐改变传统办公楼的租户结构。未来，上海办公楼将有多个优质板块的优质项目入市，浦东“金色中环发展带”的副中心与潜力地区也将逐步交付投用，新兴板块联动效应逐渐成型，促使在沪企业选址向进一步多元化发展。在“房住不炒”的总基调下，11月，信贷、债券、股权融资组合政策相继落地，为房地产业稳健发展提供积极支撑。上海一方面持续强化房地产金融监管，深化房价地价联动机制，坚持租购并举，加快发展租赁住房，另一方面采取多项措施促进房地产市场平稳健康发展。 金融服务板块方面，随着国内国际双循环新发展格局有效形成，2022年，继续坚持稳中求进工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强调健全金融机构治理，促进资本市场健康发展，围绕服务实体经济的宗旨，进一步降低实体经济融资成本。同时，强调防范化解重大风险，抓好风险处置工作，强化金融领域反垄断工作，从严监管信托行业融资业务，助推证券行业纵深改革，促进寿险行业回归保障本源，不断推进金融市场高质量发展和风险防范并驾齐驱。 三、报告期内公司从事的业务情况 2022年，公司继续以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，构建“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。在浦东“五大倍增行动”的引领下，公司深度参与新兴区域的发展。以“金色中环发展带”为中心，公司积极推进所参与的前滩、张江科学城和川沙新市镇项目的开发建设。随着张江“科学之门”西塔这一标志性项目的外框整体结构封顶，公司在“金色中环发展带”的建设继续向纵深挺进，为助力浦东完成“现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成，现代化治理全面实现”的发展目标而不懈努力。 同时，公司继续聚焦主业发展，整合资源，提升核心资产价值。坚持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，提升可持续发展能力。公司致力成为“现代服务业综合运营商”，打造“陆家嘴”品牌价值。 一方面，公司优化商业地产租赁业务，做精做强长期持有的核心资产运营，打造楼宇经济新高地，积极推进并研究住宅产品的销售和部分办公楼宇的转让，以实现资产的有序流动。另一方面，公司持续加强对金融服务板块的管控，立足“一优一特一重整”，推进实施持牌机构差异化管理，积极防范与化解风险，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。 综上，公司的经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或转让住宅及零星物业。在做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，积极落实“区域开发+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。 公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面： （一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005年转型之初约15万平方米增长至2022年的290万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。 （二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年市场实践，公司已经形成了一支专业化的稳定团队。公司在原有办公、商业、住宅和酒店专业化营销管理团队的基础上，以提升产业招商为目的，于 2022年成立“产业园招商中心”。各营销团队有针对性地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务，持续提升公司项目服务能力。陆家嘴物业聚焦服务城市发展战略，全力做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，提升陆家嘴金字招牌的知名度和美誉度，并于2022年正式通过亚太质量组织评审，获得2022年“全球卓越绩效奖”（最优级）。 （三）持续发展的历史机遇。作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，公司正处于一个充满机遇的发展时期。在控股股东的大力支持下，公司成功进军前滩国际商务区和张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进并已实现部分建成。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，标志着前滩的开发运营进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。 （四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。 （五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。 五、报告期内主要经营情况 2022年，公司董事会进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力，科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开 8次董事会（含临时董事会），召开11次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。 （一）2022年度经营工作回顾 1、2022年度营业收入117.62亿元，其中：房地产业务收入100.42亿元，金融业务收入17.20亿元。 2、2022年度房地产业务成本63.20亿元，金融业务成本及管理费用5.93亿元。 3、2022年度的项目开发投资支出44.70亿元。 4、2022年度实现归属上市公司股东的净利润10.85亿元。 （二）2022年经营工作分析 1、经营收入分析 （1）物业租赁收入 ①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计35.77亿元，主要包括： 办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2022年度租赁流入 30.44亿元，比2021年度减少1.91亿元，同比减少6%。 目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积191万平方米。截至2022年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为85%，平均租金8.15元/平方米/天。天津甲级写字楼的出租率为60%，平均租金3.45元/平方米/天。 高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2022年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积超过32万平方米，出租率达到90%，平均租金6.05元/平方米/天。 商业物业。2022年度租赁流入2.44亿元，比2021年度减少2.1亿元，同比减少46%。 商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊（含花木及金杨）、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个陆家嘴L+MALL。截至2022年末，商业物业总建筑面积 47万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：陆家嘴96广场出租率为86%；陆家嘴1885出租率为99%；上海陆家嘴L+MALL出租率为92%；天津陆家嘴L+MALL出租率为73%；花木陆悦坊出租率为52%。 公司办公物业及商业物业租赁流入减少，系积极履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，严格落实《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规[2022]1号）等文件精神，为符合条件的小微企业和个体工商户减免了租金，彰显国企担当。 酒店物业。2022年全年营业收入为2.51亿元，比2021年增长1.41亿元，同比增长128%。 公司酒店物业包括：上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2022年GOP率为6.39%，平均出租率为70.85%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2022年GOP率为28.56%，平均出租率为98.17%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2022年GOP率为-13.29%，平均出租率为38.87%。上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2022年GOP率为5.2%，平均出租率为27.4%。 ②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计4.12亿元。 公司持股50%股权的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。 前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2022年度租赁收入为3.41亿元。 新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2022年度无展览收入。 富都世界。2022年度租赁收入为0.71亿元，较2021年度的0.91亿元减少21.98%。 （2）房产销售收入 2022年度，公司实现房产销售现金流入合计69.42亿元。 收入主要来自于前滩东方悦澜、天津海上花苑二期等项目。2022年度累计住宅物业合同销售面积7.10万平方米，同比减少10%；合同销售金额68.79亿元，同比上升40%；在售项目的整体去化率为100%。 （3）物业管理及服务性收入 合并报表范围内，2022年度，公司实现19.09亿元物业管理收入，较2021年度的18.66亿元增加2.30%。 合并报表范围外，前绣实业2022年度实现物业管理收入1.02亿元。新国博2022年度实现1.94亿元的服务性收入和补贴收入，较2021年度的2.71亿元减少28.41%。 富都世界2022年度实现物业管理收入0.39亿元，较2021年度的0.43亿元减少9.30%。 （4）金融服务收入。 2022年度金融业务实现收入17.20亿元，占公司营业收入总额的14.62%。 2、项目投资分析 新开发项目1个，总建筑面积19.61万平方米，为川沙C06-03地块。 竣工项目2个，总建筑面积18.79万平方米，为川沙C04-12地块、苏州8号地块。 续建项目10个，总建筑面积129.67万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块超高层办公楼、张江中区56-01地块、前滩54-01地块、川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块、竹园2-16-1地块、潍坊社区497-02地块。 3、有息负债现状 公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2022年末余额为587.97亿元，占2022年末公司总资产的46.78%，较上年末的506.15亿增加16.17%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为186.08亿元，长期贷款为94.80亿元，中期票据为123亿元，应付债券（公司债）为55亿元，资产支持证券(CMBS)为129.09亿元。 4、经营业绩影响分析 公司 2022年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为 70.72%；房地产销售毛利率为 25.04%；金融业务利润率为65.54%。 除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性： （1）税金支出：公司2022年度共缴纳税金32.88亿元，较2021年度减少24.46%，占营业收入117.62亿元的27.95%。 （2）投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2022年度摊销投资性房地产7.73亿元。 （3）现金分红支出：2022年，公司向股东派发2021年度现金红利共计21.58亿元（含税），现金分红占2021年度归属于母公司净利润的50.07%。 （4）员工薪酬支出：2022年度合并报表范围员工总数 6069人，人数同比增加7%，薪酬支出总额为12.44亿元，人均22万元。 （二）2023年度经营工作计划 （未完）  |