[年报]万科A(000002):2022年年度报告
原标题:万科A:2022年年度报告 CHINA VANKE CO., LTD. 2022年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2023-041 二〇二三年三月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2022年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第二十八次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。辛杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权；张懿宸独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2022年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2022年度拟合计派发现金股息人民币8,063,272,365.72元（含税），占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为35.65%，不送红股，不以公积金转增股本。如以目前公司总股份数11,857,753,479股（不含库存股）计算，每10股派送人民币6.80元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2022年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。 根据规则规定，公司以现金回购股份视同现金分红。2022年公司以集中竞价方式耗资1,291,541,933.32元（不含交易费用）回购公司A股72,955,992股，该部分回购所用资金视同公司2022年度的现金分红，故公司2022年度合计现金分红总额将为9,354,814,299.04元（含税），占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为41.36%。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1 第二节 致股东 ............................................................................................................................... 3 第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6 第四节 董事会报告 ..................................................................................................................... 10 第五节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 68 第六节 环境和社会责任 ............................................................................................................. 94 第七节 重要事项 ......................................................................................................................... 95 第八节 股份变动及股东情况 ................................................................................................... 102 第九节 监事会报告 ................................................................................................................... 108 第十节 债券相关情况 ................................................................................................................110 第十一节 财务报告 ....................................................................................................................118 备查文件目录 1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 4、 在其他证券市场公布的年度报告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
2022年，房地产市场深度调整，商品房销售大幅下滑，行业面临前所未有的冲击。万科在 13万名员工的共同努力下，保持住了一贯健康的财务状况，交出了一张来之不易的答卷。面对市场的剧变，我们必须坚定既有的战略方向，沿着开发、经营、服务并重的道路，不断提高经营管理水平，实现高质量发展。 来之不易的答卷 2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。 这给公司经营造成了巨大压力。所幸我们的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。2022 年，公司营业收入同比增长 11.3%，净利润同比增长 0.4%。 公司以确保安全为首要目标，继续保持业内领先信用评级，成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。与此同时，我们的债务结构明显优化，长期负债占比提高，新增融资成本下降，进一步提高了抗风险能力。 在确保安全的同时，公司尽力改善经营管理质量。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，我们动员全部资源和力量，克服重重困难，确保了超过 34 万套新房交付，进一步巩固了消费者对万科的信赖。新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投 496亿元，已开项目投资兑现度近 90%。以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。 公司的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到 512.6亿元，同比增长 23.1%。万物云收入首次突破 300亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入同比增长 17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，运营管理租赁住房 21.5 万间，其中保障性租赁住房 5.9 万间。商业营业收入同比增长 14.3%，新开业 25个项目，集团内资源协同整合取得较大进展。 但也不能回避，在取得上述成绩的同时，公司全年销售金额和毛利水平出现了下滑，对未来一段时间的业绩呈现构成一定挑战。我们还远未到可以高枕无忧的时候，未来还需加倍努力。 对发展阶段的重新审视 没有人可以完全精准预测市场走势，尤其是短期内的突发性调整。对未知始终保持敬畏，为未来留出足够的安全余裕，像珍惜眼睛一样珍惜信用和品牌，平衡安全与发展，万科才得以在历次震荡中保持稳健。 今年以来，在各方的共同努力下，商品房销售有所回暖，但还谈不上守得云开见月明，也不会是旧周期循环的又一次重演。经过本轮深度调整后，大家对风险的认识更加深刻。我们认为，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。 客户层面，市场发展到今天，合理住房需求成为主流。消费者现在更加理性，市面上可供选择的产品也更多，买到地盖出房子就能赚钱的局面已经一去不返。在存量竞争时代，各个赛道比拼的都是产品、内容和服务，我们更应该关注的是能力，是品质。 城市层面，由外延式扩张向内涵式增长转变是未来必然要求。随着产业结构的调整和人们消费习惯的更迭，城市现有不动产并非都得到了有效利用。围绕存量资产提效升级的城市更新将会越来越普遍，并应该得到足够重视。这类业务不会是单一住宅类型，往往是以片区为单元的用途提升、功能再造和混合利用，需要多业态的综合解决方案。任何单项能力都不足以赢得未来，需要的是全能和均好。 政策层面，房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。而围绕不动产开展的长期经营服务不仅可以为城市经济增长做出直接贡献，也能提升城市活力和竞争力，是政策鼓励方向。未来包括 REITs在内的不动产经营有关配套政策将会不断完善。 投资层面，社会平均收益率下降是大势所趋。面对复杂多变的局面环境，大家也会更为青睐能够产生相对稳定现金流的资产。经营性不动产过去被认为存在过重、过慢等劣势，今天市场对此的认知已经逐步改变。随着物流、商业、保租房 REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给有关业务的加速发展带来了可能。 值得欣慰的是，我们迈出了正确的第一步，尽管这并不轻松。目前万科拥有业内最全面的不动产赛道布局，已经初步建立了解题大型复杂项目和服务街区的专业能力，且仍有巩固和扩大先发优势的空间。 十多年的积累之下，房地产行业的资产结构已经发生了显著变化。无论是从市场未来趋势角度，还是从自身可持续发展角度，与城市同步发展，和客户共同成长，接受和学会赚小钱、长钱、辛苦钱，都尤为关键。这不仅需要企业自身变革的勇气，也需要所有市场参与者的智慧和支持。 选择与行动 保持稳健安全，始终是我们经营的首要目标，也是保护股东利益最基本的要求。面向未来，公司仍将坚守自身经营方针，不断升级应对极端情况的能力。我们将在市场中积极寻求优质机会，保持在行业第一阵营。但我们不会出于规模的压力而放松投资、产品和服务的标准，以牺牲安全和效益的方式追逐增长。 公司将致力于经营管理水平的提升，以高质量促成未来的发展。开发业务将继续保持高质量投资，优先投向市场稳定、项目安全边际高、团队操盘能力强的“特别好”项目；通过开发经营本部统筹管理，不断提升产品操盘能力，在精准匹配客户需求的同时，实现效率、效益改善；深化地产开发与物业服务的协同，打造“好产品、好服务、好社区”，不断提升综合住区服务品质，为客户创造长期真实价值。 万物云将保持高品质服务水平，深入推进蝶城战略，加强投后整合，实现基础业务稳健增长。物流、长租公寓、商业等业务将抓住窗口期进一步发展，巩固在各自领域的头部地位；以服务为重点提升客户口碑；提高经营回报水平，不断扩大对公司整体的正向盈利贡献；打造优良资产，在 REITs、基金等领域积极开展实践。 过去一年是充满挑战的一年。因为股东、合作伙伴的信任、宽容和支持，因为全体万科奋斗者顶住压力日以继夜的全心付出，公司得以应对剧烈冲击。在不确定性面前，我们始终需要保有面对现实的勇气和面向未来的韧劲。千里之行始于足下，在新的发展阶段，期待依然与各位携手同行。 第三节 公司简介和主要财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年 1月 29日，公司发行的 A股在深交所上市；1993年 5月 28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板上市（B转H）。 公司经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2022年，公司继续荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第178位。自2016年首次跻身《财富》“世界 500强”以来，公司已连续 7年上榜。 公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。 近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55楼 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：[email protected] 法定代表人：郁亮 联交所授权代表：王海武、朱旭 联交所替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭 电子信箱：[email protected] 股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：[email protected] 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件：[email protected] 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55楼 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所 A股股票简称：万科 A A股股票代码：000002 H股股票上市地：联交所 注 H股股票简称：万科企业、万科 H代 注 H股股票代码：02202、299903 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cn H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G （六）聘请的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
包含本期回购股份的影响；
（二）分季度主要财务指标 单位：元
（三）非经常性损益项目 单位：元
（四）境内外会计准则差异 单位：元
第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 2022 年，房地产行业经历深度调整，全国商品房销售金额同比大幅下滑，各地房价持续承压，房企资产负债表遭受冲击，部分企业出现流动性风险。为推动行业健康发展，中央和地方政府从供需两端出台多项政策，改善房地产企业流动性、支持合理购房需求、稳定市场预期；在一系列因素的支持下，商品房市场逐步呈现出筑底企稳迹象。 报告期内，本集团实现营业收入 5,038.4亿元，同比增长 11.3%；归属于上市公司股东的净利润 226.2亿元，同比增长 0.4%。行业的大幅波动对经营带来挑战，但得益于稳健经营策略，本集团仍然有效保障了经营安全。截至报告期末，本集团“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率 43.7%，处于行业低位；货币资金 1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.1倍；经营性现金流净额连续 14年为正。 本集团持续优化负债结构，降低融资成本，期末长期负债占比提高至 79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。 本集团继续坚持开发、经营、服务并重的战略，2022 年经营、服务业务保持快速发展，其中物业服务的收入增速为 26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.9%、12.1%和 14.3%。 （一）2022年市场回顾 1、房地产开发 全国商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，2022 年全国商品房销售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%；销售金额 13.3万亿元，同比下降 26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降 22.7%、33.2%、20.4%和 28.0%。 新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022年，全国房屋新开工面积 12.1亿平方米，同比下降 39.4%，降幅较上年扩大 28个百分点；全国房地产开发投资 13.3万亿元，同比下降 10.0%，为有统计数据以来的首次下降。 土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，全国 300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 36.7%，成交建筑面积同比下降 30.7%，住宅用地出让金同比下降 30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 3%，较 2021年下降 8个百分点。 从中央到各地持续优化政策，支持行业平稳发展。12 月中央经济工作会议提出，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求”，“支持刚性和改善性住房需求”，“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2022年 11月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融 16 条”、中国证监会发布“新 5条”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。 2、物业服务 增量缩窄，物业服务行业发展转向存量市场。国家统计局数据显示，2022 年全国商品房竣工面积同比下降 15%，规模回到 2011年水平，这也意味着物业服务行业的增量拓展机会减少，对企业争夺存量市场的能力提出了更高要求。 增值服务增速放缓。根据中指研究院数据显示，2022 年物企的多种经营业务收入占比同比下降约 5个百分点，部分物企非业主增值服务收入同比下降超 50%。在关联方业务下滑的背景下，增值业务出现增速放缓、毛利下滑的情况。 物业服务品质愈发受到重视。根据中指研究院数据，2022年行业整体满意度为 78.1分，同比下降 2.6分，其中标杆企业得分为 86.7分，同比下降 0.5分。行业满意度近 3年来首次下滑，标杆企业和普通企业的服务品质趋于分化，印证了行业在狂飙突进后亟需回归服务本质的深层诉求，也说明客户对服务品质的要求在不断提高。 3、物流仓储 物流行业保持韧性。2022年社会物流总费用 17.8万亿元，同比增长 4.4%。从结构看，运输费用 9.55万亿元，增长 4.0%；保管费用（仓储费用）5.95万亿元，增长 5.3%；管理费用 2.26万亿元，增长 3.7%。 市场延续分化格局。长三角、大湾区等核心地区需求持续旺盛，部分地区受供应增加和需求走弱影响，物流 仓储出租率和租金有所回落。企业对优质资源的竞争加剧，资金、产业、税收、外资等综合解决能力成为决定竞争的关键要素。 物流资产大宗交易持续活跃，优质资产价格走高。物流资产的强大韧性得到投资人认可，近 3年物流投资交易保持活跃，一线城市的资本化率水平有所下降。 韧性供应链及一体化供应链服务的重要性凸显。近年来，客户在追求降本增效的同时，更加看重供应链服务的稳定性，对韧性供应链、数字化驱动的一体化供应链的服务需求不断增加。 4、租赁住房 政策持续加大对住房租赁的支持力度。2022 年发改委、央行、证监会、银保监会等多部门出台金融政策支持租赁住房发展，保障性租赁住房项目 REITs试点有序落地。 市场租金短期承压。根据中指研究院报告，2022年全国 30个重点监测城市中，有 27个城市长租公寓租金下跌，客户更加看重产品服务的性价比。
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。
治区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海 区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治 区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。 结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入 4,656.0 亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 21.56%、29.54%、14.77%、7.83%、7.10%、11.80%和 7.25%。房地产开发业务实现结算面积 3,401.4万平方米，同比增长 9.1%，实现结算收入 4,444.0亿元，同比增长 10.5%；结算毛利率为 20.4%（扣除税金及附加后营业利润率为 15.0%）。 分区域的营业收入和利润情况
截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,361.6 万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降28.1%，合同金额合计约 5,300.3亿元，较上年末下降 25.4%。 （2）投资和开竣工情况 新开工下降，竣工保持增长。2022年开发业务新开工计容面积约 1,568.2万平方米，同比下降 52.0%，完成年初计划的 81.7%；开发业务竣工计容面积约 3,629.1 万平方米，同比增长 1.6%，完成年初计划的93.1%。 坚持严格的投资标准，确保投资质量。报告期内，本集团坚持高质量投资，聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目 36个，总规划计容建筑面积 690.2万平方米，权益计容规划建筑面积 403.7万平方米，权益地价总额约 496.4亿元，新增项目平均地价为 12,297元/平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约 8,260.1 万平方米，权益计容建筑面积约5,240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约 3,592.7万平方米，权益计容建筑面积约 2,277.4万平方米。 此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约 403.3万平方米。 发挥综合开发优势，深化战略合作。报告期内，本集团分别与广州市政府、深圳福田区政府签署战略合作框架协议。在深圳，本集团还与 6 家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市建设服务多个领域开展深入合作。 有关本集团新增项目的具体信息，详见本节之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。 （3） 提升产品和服务竞争力 加强项目分类分级管理，推动产品研发和成果应用。本集团持续完善综合住区产品分类分级管理机制。 对于复杂度较低的项目，开发经营本部以产品线为抓手批量化管控；对于重要复杂项目，汇集内外部专业力量，直接参与产品解题。开发经营本部积极推动综合住区产品线研发和成果应用，批量化提升产品性价比，已建立首批包含 17种栋型的典型栋型库，在 13个城市 15个项目中应用；通过编制产品定型与级配标准，在产品策略引导下组合适配的合作资源；通过甄选优质材料，完成电梯、可视对讲、集成吊顶、淋浴屏等材料部品的产品定型，在功能、性能、效果方面实现兼顾。 持续开展流程改善及品质优化，提升客户体验。在销售阶段，通过科技手段简化签约手续，在多地主管部门的支持下，约 5.6万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，邀请客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等节点的质量查验，53个城市 408个在建项目组织了 6,322场质量共建，约9.6 万名客户参与其中。在交付阶段，邀请客户参观电梯机房、水泵房等与日常居住息息相关的隐蔽设备设施，同时推进房产证办理提效，116 个项目的客户在收房现场拿到房产证。在居住服务方面，针对交付十年以上的小区，携手小区业主及主管部门，共同完成了337项公共区域及设备设施的改造升级，实现小区常住常新。 （4）加强安全和质量管控 固守安全生产底线，确保项目平稳交付。报告期内，本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，全年实现超过 34万套住宅的平稳交付。 工程质量获得认可。2022 年本集团 10 个项目荣获中国建筑行业大奖，其中广州寺右万科中心荣获“2022-2023年度中国建设工程鲁班奖”，北京翡翠书院、济南劝学里、乌鲁木齐都会传奇一期、成都万科天荟城、成都公园都会荣获“2022 年中国土木工程詹天佑奖”，南宁公园里一期、南宁星都荟、沈阳大都会、石家庄翡翠公园一期荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。 （5）持续推进绿色建筑和住宅产业化 2022年，本集团新增满足绿色建筑评价标准的面积 1,848万平方米。其中，房地产开发业务新增满足绿色建筑评价标准的面积 1,437万平方米，包括满足绿色一、二星标准的项目面积 1,275万平方米，满足绿色三星标准的项目面积 162万平方米。 本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过 85%。 2、物业服务 万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。 2022年，万物云实现营业收入 303.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 26.1%，其中社区空间居住消费服务收入 167.5亿元，占比 55%，同比增长 24.4%；商企和城市空间综合服务收入 111.8亿元，占比 37%，同比增长 28.3%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 23.9 亿元，占比 8%，同比增长28.8%。 蝶城战略卓有成效，试点蝶城提效改造顺利。2022 年，万物云持续贯彻蝶城战略，蝶城数量从 2021年的 459个增长到 584个，蝶城内新增项目个数 205个，饱和收入 12.9亿元，依托蝶城底盘的区域浓度优势，万物云实施以“人+机器”为运作模式、以工单为工作流程的系统运营方式，提升业务效率。万物云完成对 38 个试点蝶城的供应链整合，对应基础住宅物业服务成本降低超过 3,000 万元，折算到全年预计可提升试点项目的全年毛利率超过 4个百分点，蝶城改造提效的可行性得到验证。 拓展客户边界，做深服务浓度。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、新能源等行业，为客户提供企业总部及分布式职场物业及设施管理服务，2022 年新增拓展 12个超高层地标项目和 16 个世界及中国500强企业客户；服务范围逐步扩大到能源管理、无尘管理、团餐管理、行政管理等领域。 打造核心科技产品，推动数字化服务场景变革。万物云以科技为驱动持续提升空间服务能力，成功构建了 29条产品线、近 140个科技产品以及超过 14个智慧空间解决方案。2022年，万物云成为华为、腾讯、阿里的 ISV（即独立软件开发商）合作伙伴，其科技产品和万物云空间科技解决方案相结合，实现了市场渠道客户共享与联合营销，促进销售收入增长。 2022年 9月，万物云在香港联合交易所上市，股份代码“02602.HK”。 3、物流仓储服务 “万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2015 年开启全国仓储网络布局，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。 2022 年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入 35.6 亿元，同比增长 17.9%，其中高标库营业收入 21.6亿元，同比增长 4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0亿元，同比增长 46.7%。 开业规模持续扩大，出租率维持高位。万纬物流新开业 13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含 5个干冷混合项目)，可租赁建筑面积 37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 846万平方米，稳定期出租率为 90%，冷链可租赁建筑面积 118万平方米，稳定期的使用率为 75%。 升级运营服务能力，扩大服务范围。报告期内，万纬物流针对冷链库内运营、仓配业务、客户投诉等维度建立了系统的评价运行体系，以提升客户体验，升级运营服务能力，减少运营离散度。同时万纬物流积极探索为不同行业的客户提供一体化的供应链解决方案。 坚持高标准的产品和服务，发挥行业影响力。目前全国万纬冷链园区均已获 ISO 9001 质量管理体系认证，通过对人、货、场三大方面进行有效把控和严格规范的管理，全方位守护食品安全。万纬还积极践行可持续发展理念，截止 2022年底有 44个高标库获得国内绿色三星建筑认证；8个冷库获得 LEED认证，其中 6 个获得 LEED 铂金级认证、2 个获得 LEED 金级认证；万纬上海奉贤临港项目获得德国莱茵TüV 与英国建筑研究院联合颁发的净零碳建筑认证，是国内首个获此认证的物流园区。2022 年，万纬物流还积极参与冷链物流相关的国际、国内标准制定，助力提升行业整体管理水平。 4、租赁住宅 本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。 2022年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 32.4亿元，同比增长 12.1%。 深耕主要城市，保持领先地位。泊寓新获取房间 1.77万间，净新增开业 0.71万间。截至 2022年底，共运营管理租赁住房 21.51 万间，累计开业 16.66 万间，业务布局全国 34 个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等 26个城市排名前三。 创新营销拓客模式，运营效率稳中提升。2022 年针对部分地区招租难度上升、经营成本上涨，泊寓积极探索新媒体营销渠道，提高自有渠道销售占比，夯实完善续租标准作业流程（SOP），并推出灵活租期服务等创新模式，取得积极成效。下半年出租率逐步恢复，年底提升至 95.6%；客户续租率 60%，较上年提升 2个百分点。报告期内，泊寓继续保持较高运营效率，项目前台 GOP利润率为 87.5%；租金收缴
新项目顺利开业。2022年本集团 25个商业项目如期开业，建筑面积 91.8万平方米，各项指标整体符合预期，受到消费者好评。其中福州烟台山商业漫步街区二期于9月底开业，项目深度融合在地文化，引入众多首进品牌，开业后迅速成为当地艺文商业城市地标。 发挥协同效应，提升运营质量。为实现特征相近项目的资源集约利用，本集团正在推进将7个地产区产品竞争力，成立印象阳光事业部，以专业军种的条线管理方式，结合对本地市场的理解，强化对“印象汇”产品线的支持。 6、酒店与度假业务 践行“冰天雪地也是金山银山”理念，持续提升冰雪运动服务水平。2022-2023 雪季，延庆奥林匹克园区面向公众开放运营，本集团管理运营的滑雪度假区项目增加至 6个，累计管理雪道面积 340公顷，雪道数量 102条，雪道总长度 79.2公里。2022年实现业务收入 2.8亿元，同比增加 11%；接待 88万人次，同比增加 12%。报告期内，本集团旗下的雪场品牌影响力持续增强，松花湖度假区荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）—— 2022年度中国最佳滑雪度假区，连续六年夺魁。本集团管理的滑雪场先后承办中国青少年滑雪公开赛、“雪耀中国”高山滑雪积分赛，“万科杯”全国大学生滑雪挑战赛等多场专业和群众滑雪赛事，促进中国冰雪运动水平发展。 推进文旅度假优质资源开发，扩大酒店优质产品和服务供给。本集团持有 33 家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江等目的地旅游胜地，合资平台悦榕中国管理“悦榕庄”、“悦椿”等品牌在中国的业务发展，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。 （四）其他主要工作 1、 科技助力业务 报告期内，本集团围绕“提升管理、促进业务”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务发展提供支持。 加强数据的智能化应用，提升工作效率和管理水平。集成系统中财务、资金、成本、营销、工程等更多领域的数据，通过AI技术赋能数字员工，已开发算法超过80个。数字员工根据算法自动分析、发现流程问题、识别潜在风险，通过电子邮件、IM 工具推动经办员工解决问题并反馈，助力各项业务流程工作有序开展、减少错漏。 打造数字洽谈空间，提升客户服务体验；完善线上客户销售服务工具，提升数字化营销能力。（1）通过“云沙盘”技术数字化建模，将图纸变成可交互的 3D 模型和项目虚拟实景，帮助客户更好了解产品卖点。在案场设置数字洽谈区，一户一景展示未来居所，提升客户对产品细节的认知。（2）不断完善线上化的对客服务能力，通过自研工具为客户提供从了解项目信息到签约、收退款，再到售后服务的全流程的线上化服务能力。持续加强私域运营，通过“易选房”等工具，让客户快捷地获得项目产品信息、参与营销活动和预定专属服务等。2022年度“易选房”线上获取客户访问1.57亿人次。 积累CAD图纸识别技术能力，促进设计、工程和采购等职能的协同。持续积累CAD图纸识别能力，用于图纸目录与版本管理、图纸分发、AI 审图、采购用图、质量检查检视用图、物业查验使用等多个专业，通过图纸数据贯穿业务流程，加强专业协同与效率提升。智能三维建筑设计平台研发工作有序开展，并取得阶段性成果，未来将为住宅建筑设计提供自主研发的新工具。
（3）融资情况 本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，存量融资的综合融资成本为4.06%。 报告期内，本集团累计发行信用债 301 亿元，其中分四次完成总额为 88.9 亿元的公司债券发行，最低票面利率为 2.90%（3+2年期），分六次完成总额为 142.1 亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为2.95%（3年期），以及分三次完成总额为70亿元的绿色中票发行，最低票面利率为2.9%（3年期）。 为夯实融资资源储备，2022年12月，股东大会批准给予新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权。 报告期内，本集团实际利息支出合计 120.4亿元，其中资本化的利息合计 71.4亿元。 （4）信用评级 报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望“稳定”。 2022 年第四季度，本集团集中与包括六大行在内的 14 家主要金融机构签订超过 8100 亿元的战略合作协议。 3、 资金情况 全年实现经营性现金净流入 27.5亿元，连续 14年为正。 截至报告期末，本集团持有货币资金 1,372.1 亿元，远高于一年内到期的有息负债总额 645.2 亿元。 货币资金中，人民币占比 91.3%，美元、港币、英镑等外币合计占比 8.7%。截至报告期末，本集团预售监管资金为 463.9亿元。 4、 汇率波动风险 本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值，报告期内本集团产生汇兑净收益约人民币 1.20亿元。 为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及综合考虑套期成本、适时购买套期保值工具，管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团为锁定汇率变动产生的风险，持有的交叉货币掉期(CCS)合约余额为 17.21 亿美元。 报告期内有 1.50亿美元 CCS合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有重大影响。 5、 存货分析 截至报告期末，本集团存货金额为 9,070.6 亿元，较 2021 年底下降 15.7%。其中，拟开发产品为1,117.0亿元，占比 12.3%；在建开发产品 6,952.6亿元，占比 76.7%；已完工开发产品（现房）980.7亿元，占比 10.8%。 本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准
6、 主要财务指标变动情况 单位：万元
7、 资产负债主要构成情况 单位：万元
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