[年报]福星股份(000926):2022年年度报告
原标题:福星股份:2022年年度报告 2022年年度报告 2023年3月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谭少群、主管会计工作负责人冯俊秀及会计机构负责人(会计主管人员)向乐声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本年度报告“管理层讨论与分析”一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 914,983,936为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.30元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................ 10 第四节 公司治理 ........................................................................................ 28 第五节 环境和社会责任 .................................................................................. 39 第六节 重要事项 ........................................................................................ 42 第七节 股份变动及股东情况 .............................................................................. 52 第八节 优先股相关情况 .................................................................................. 57 第九节 债券相关情况 .................................................................................... 58 第十节 财务报告 ........................................................................................ 59 备查文件目录 （一）载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 （四）载有公司董事长签名并加盖公章的 2022 年年度报告文本原件。 以上备查文件的备置地点：本公司证券与投资者关系管理部 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）全国宏观经济形势和房地产市场分析 2022年全球供应链阻滞的现象尚未完全恢复，年初地缘政治冲突引发全球粮食、能源、海运价格暴涨，海外通胀持 续走高，使得全球产业链进一步陷入紊乱，全球经济发展明显放缓。我国宏观经济运行环境在“需求收缩、供给冲击、 预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，始终面临较大的风险挑战，生产生活与制造存在较大压力。随着我国财政、 货币政策持续发力并保持宽松基调，助力经济运行有望逐步恢复进入合理区间。 2022年，受国内外多重超预期因素影响，三驾马车增速放缓，国内经济支持逐渐转向内循环拉动，房地产的稳定性 愈加重要，进入了深度调整阶段，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调整政策，进一步丰 富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，全年已有超 300省、 市（县）出台房地产调控政策近千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，房地产政策已进入实质放松阶段。 土地供需方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，市场表现分化。根据相关数据显示，全国300城住宅用地推出面积和成交面积同比分别下降36.3%和30.7%，绝对规模降至近十年最低水平。下半年虽持续优化土拍规则，放 量优质地块，但土拍情绪仍低位徘徊，成交热度整体仍下滑，多数城市底价成交成主流。 开发销售方面，根据相关数据显示，全国房地产开发投资额13.3万亿元，同比下降10.0%；全国房屋新开工面积12.1亿㎡，同比下降39.4%；全国商品房销售面积13.6亿㎡，同比下降24.3%，销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。 （二）武汉市宏观经济形势和房地产市场分析 2022年，武汉市全力推动扩大投资以及消费等一系列稳经济政策措施落地，投资增长15.5%，在全国15个副省级城市总排名第一，经济运行稳中向好。武汉市从调节限购范围、优化购房资格办理、降低限购区二套房首付比例、提高公 积金贷款额度、降低公积金首套贷款利率、全面推行二手房带押过户以及换购住房退税等方面放松了房地产调控政策， 有利于促进合理购房需求的释放,购房信心开始恢复。 土地供需方面，全市供需绝对规模均创近年新低。根据公开数据显示，住宅用地供应面积 993万㎡，同比减少 65%； 成交面积876万㎡，同比减少64%,下半年因择优供应核心片地块，楼面地价大幅上升。 开发销售方面，根据公开数据显示，全市新建商品住宅供应面积 1,079万㎡，同比减少 54%；成交面积 1,311万㎡， 同比减少43%；库存面积1,787万㎡，同比减少13%。 （三）报告期内公司发展和经营情况 面对当前宏观经济形势和行业周期拐点，公司始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去 化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。紧紧抓牢项目节点控制、确保商品房交付，储备项目拆迁，在建项 目开发，销售策略输出，存量资产盘活，资金链平稳安全，运营效能提升等重要方面，重点工作进展如下： 商品房交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现 场管理，交付规模速度再创佳绩，北京京澜誉府、西安美术城云玺、成都青城府、武汉月亮湾壹号一期、星誉国际 （K8）、汉阳城、东湖城拾光、咸宁福星城、宜昌金色华府等项目顺利交付。 项目开发方面，公司形成例会和重点会议管理制度严把时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期 工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。 项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，月亮湾壹 号二期连续两次开盘即售罄，星誉国际、咸宁福星城等多个项目也取得销售佳绩；存量去化上，通过实施一品一策的个 性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。 土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目， 公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，为公司可持续发展提供了强有力支持。 财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学盘活资产，确保现 金流安全稳定，同时做好合理统筹支付安排，提高资金使用效率。 报告期内，公司获得了“2022中国房地产城市更新优秀企业”“2022湖北省房地产公司TOP10”“2022值得资本市场关注的房地产公司”“2022沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”“2022中国房地产企业品牌成长生命力20强” “2022中国房地产品牌影响力百强企业”等多项荣誉，并连续18次获得“中国房地产百强企业”称号。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司主要专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地块开发与销售，以及金属制品的研 发、生产与销售。 公司房地产业务立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域进行战略布局，紧紧抓住国 家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势，不断提高 品牌影响力与竞争优势。开发产品以住宅地产为主，商业地产、工业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造” 以及城市更新开发模式展开。公司以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过22年的发展，逐步成为一家稳健 经营与规模开发并重的综合性房地产开发企业。 公司金属制品业务占比较小，主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销 售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁 的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品制造基地之 一。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
（一）房地产行业格局与趋势 2023年全国房地产市场趋势展望 总体来看，2023年我国经济长期向好的基本面没有改变，随着各项稳经济政策显效发力，经济增速有望在低基数下 逐步回升。遵循“房住不炒”基本定位不变，“保交楼、稳民生”工作持续推进，相关政策及资金支持加速落实，供需 两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市政策优化空间较大，如限购、认房又认贷等方 面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资端有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；保交楼仍然是侧重点， 融资政策、专项借款、配套资金等加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转，促进信心恢复和市 场稳定，从而对宏观经济带来积极影响。 2023年武汉房地产市场趋势展望 2023年2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：将规划构设多个都市圈，着力发展壮大实体经济，加大消费端政策支持，稳定并扩大固定资产投资、推动重大项目投资落地成为武汉市经济增长的重要“发动机”。作为1+8城市圈的 责任担当，武汉在做强龙头地位，引领同城化发展，提升城市功能品质等方面积极发挥辐射带动作用。在供需两端政策 持续改善下，武汉市房地产市场将逐渐向好，未来将紧跟市场动向，加大供地规模，精准供地，楼市环境将持续改善。 （二）公司发展战略 公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设 为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，推动相关产业持续发展， 积极推进在产城融合、乡村振兴等领域的探索实践，努力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属 制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品 牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。 （三）未来一年经营计划 1、业务开发计划 公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政 策导向和市场状况，优化并提升产品结构。 在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村旧城改造核心优势结合起来，进 一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。把 握政策机遇，加强乡村振兴领域的研究，争取实现突破。 在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行 品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保 措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建 设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目 全过程品控管理，以高品质满足客户需求。 金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产， 降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发 挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模，同时加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺 的开发和应用，切实提高公司核心竞争力和整体抗风险能力。 2、人员发展计划 公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努 力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分 层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训” 等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。 3、成本控制计划 公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工 过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制； 深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监 督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。 4、财务计划 公司将继续推行稳健的财务政策，科学运用财务杠杆，拓宽融资品种，丰富融资渠道，优化资本结构，实现权益融 资和债务融资动态平衡，实现融资效率最大化、资本结构最优化、财务风险最小化目标。 5、品牌计划 公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升 公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌， 项目品牌服从、服务和提升公司品牌。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止 2022年 12月 31日，尚 未结清的担保金额为人民币 501,242.18万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相 关的风险较小。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 三、核心竞争力分析 公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主 要体现如下： 1、丰富的项目开发经验 公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的 企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更新项目，形成了“一、二级联 动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套 全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较 强优势。 2、合理的土地储备策略 公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿 地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。 公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一 方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。 3、优秀的管理团队 房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至 为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的 核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。 4、稳健的财务管理 经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，在资本市场和金融机构间已拥有良好的信用和声 誉，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争 优势之一。 5、优良的企业精神 企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理 念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品 牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上， 始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。 四、主营业务分析 1、概述 报告期内，公司实现营业收入1,514,232.22万元，比上年同期增加20.72%。其中：房地产实现结算面积92.38万平 方米，比上年同期减少4.47%；实现结算收入1,403,491.83万元，比上年增加28.56%；实现销售面积57.52万平方米， 比上年同期减少 8.07%；实现销售金额 838,801.20万元，比上年同期减少 11.72%；金属制品实现营业收入 100,752.36 万元，比上年同期减少33.48%。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
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