[年报]天保基建(000965):2022年年度报告
原标题:天保基建:2022年年度报告 二〇二二年 年度报告全文 二○二三年三月 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2023-15 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人侯海兴、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人(会计主管人员)王君玲声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注第三节“管理层讨论与分析--公司未来发展的展望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,109,830,895股为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.20元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ...................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................. 29 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................................... 44 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................. 46 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................................... 58 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................................... 63 第九节 债券相关情况 ........................................................................................................................................ 64 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................. 68 备查文件目录 包括下列文件： 1.载有公司董事长亲笔签名的 2022年度报告正本； 2.载有法定负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 3.载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 4.报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 文件存放地：公司证券事务部 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2022年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国坚持稳中求进工作总基调，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展，经济总量再上新台阶。全国 GDP达到121.02万亿元，按不变价计算，比上年增长 3.0%。 房地产市场方面，全国房地产行业受到了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。基于“稳地产”对“稳经济”的重要性，中央在继续坚持“房住不炒”定位的同时，多次出台利好政策，需求端政策不断调整优化，供给端政策迎来转折，房地产政策进入全面宽松周期。 各地政府从当地实际出发完善房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。政策支持主要集中在三大方面：一是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心；二是为个人购房信贷提供支持，主要包括下调首付比例及按揭利率等，带动市场销售恢复；三是给予房企融资支持，稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期。 土地市场方面，受房地产市场持续调整及房地产企业资金持续承压的影响，2022年地方政府推地及企业拿地的谨慎情绪双双上升，土地市场供需规模较去年明显收缩，并处于历史较低水平。天津市土地成交量价同比下滑近 7成，土地成交额创五年最低，规模收缩较为显著。 从国家统计局公布的数据来看，2022年，全国房地产开发投资 132,895亿元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投资 100,646亿元，下降 9.5%。房地产开发企业房屋施工面积 904,999万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639,696万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120,587万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86,222万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539万平方米，下降 14.3%。从商品房销售和待售情况来看，2022年，商品房销售面积 135,837万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 133,308亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。2022年末，商品房待售面积 56,366万平方米，比上年增长 10.5%。其中，住宅待售面积增长 18.4%。 2022年，天津市坚持稳中求进工作总基调，全面落实稳经济一揽子政策和接续政策措施，全市经济运行保持持续向好态势。2022年天津市地区生产总值为 16,311.34亿元，按可比价格计算，同比增长1.0%。 房地产市场方面，天津市政策在稳定的基础上适度放宽，9月开始政策出台节奏加快，优化限购限贷政策、降低二套房首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、定向优化二孩家庭以及各类人才购房资格和滨海新区放宽落户政策等，引导市场底部修复。 受行业下行、市场信心不足等因素影响，天津市房地产市场全年低位震荡运行，供销量均创 6年来新低。根据 Wind资讯数据，2022年 1-12月，天津市商品住宅成交面积 799.62万平方米，同比下降35.82%；成交均价 17,308.33元/平方米，同比增加 1.04%，价格走势整体稳定。从区域来看，天津市区受改善性需求提升的影响表现良好，环城四区成交缩减，滨海新区分化严重，成交主要集中在塘沽城区、生态城、开发区、空港经济区等核心区域。 报告期内，公司面临市场下行的巨大压力，努力克服各种不利因素，全力稳增长防风险，加快推进重点项目建设和销售工作，主要经营指标好于预期，全年实现营业收入 24.65亿元，归属于母公司的净利润 2,330.31万元。资产负债率 57.42%，负债比例安全可控。 二、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保九如品筑项目”、 “意境雅居住宅项目”、“天拖二期项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“天保金海岸住宅及商业项目”、 “汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“拢翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 项目开发建设方面，公司继续保持稳定的开发节奏，高效推进项目建设，倾心打造优质工程、精品工程。报告期内统筹推进意境雅居、天保九如品筑等 6个项目合计 103万平方米建设任务。意境雅居住宅项目如期高质量竣工交付；拢翠路项目亮相呈现。天保九如住宅 AC地块等多个项目通过海河杯优质结构验收、市级文明工地验收。在“保交楼”的大背景下，积极打造负责任的企业形象，彰显国企的责任担当。 房地产销售方面，在房地产市场销售疲软、消费群体置业意愿预期减弱的大背景下，公司借助“天保”品牌优势，因盘施策，做足产品价值，围绕“三大片区”差异化经营策略，顺利实现意境雅居项目全面清盘目标。2022年共计实现合同额 20.86亿元，回款额 22.22亿元，权益销售金额排名位居天津市第14名，连续两年稳居排行榜前列，展现了公司发展的“韧实力”。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸 C04项目”、“汇津广场一期” 、“汇盈产业园” 、“汇川大厦”、 “名居花园底商” 等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 2022年公司租赁业务全年实现收入 6,356.65万元。公司持有型物业共 32.16万平方米，租售率达89.56%。此外，公司按照政策要求，积极践行国企责任担当，共完成 85家企业、商户共计 1,900余万元的租金减免工作。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场 1号楼等，2022年外拓生态城“东堤妈祖公园”、空港“京津冀商务中心”两个新项目。2022年，公司实现物业管理收入4,817.62万元，物业费收缴率达到 90.41%。意境兰庭、名居花园等六个在管项目被滨海新区住建委评为“五星”小区；意境兰庭、天韵轩项目获评“2022年度天津市争当为人民服务优秀住宅项目”。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区。天保智谷产业园完成市级孵化器验收，获得各项奖励资金累计超百万元，并获评“2022年度天津市争当为人民服务优秀工业区项目”；同时，天保智谷项目申报国家级孵化器已通过滨海新区及天津市科技局评审，报送国家火炬中心。此外，汇津广场获批区级孵化器，全年新增孵化企业 19家，新增多家国家科技型中小企业、雏鹰、瞪羚企业。 新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况 □适用 ?不适用 融资途径 单位：元
发展战略和未来一年经营计划 公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。 2023年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，以核心项目为抓手，全力提升产业发展能力，着力增强产品营造和经营能力，快速推动新业务拓展取得更大成效，切实抓好企业内部精益化管理，脚踏实地打好攻坚战，更加奋发有为地推动公司发展。目标任务是围绕“五个加强”，全面推动产业升级和高质量发展。一是要加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基础。二是要加强产服、产融两个平台建设，服务转型升级。三是要加强综合改革落地见效，释放发展新动能。四是要加强多元产业拓展，培育发展动能。五是要加强区域发展对接，优化战略布局。 2023年，公司将重点做好以下工作：一是推动未来社区建设，整合项目及区域资源，打造出天保特色的未来社区样板，将开发运营大型社区作为公司转型发展的重要抓手。二是围绕全年经营指标，着力抓好项目销售，推动塘沽大连东道项目全面清盘，天拖二期、天保九如品筑项目销售取得积极进展。 三是推动商业招商运营实现新提升，打造未来社区全新商业空间，加快推动拢翠路公寓项目开业。四是深入推进园区事业发展，提升孵化器载体功能。五是强化现金流管理，结合最新融资政策，统筹考虑股权融资、债券融资、资产证券化等方式，拓宽多元化融资渠道。扎实推进资金计划管理，提高资金使用效率。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 □适用 ?不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家 A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区+智慧城市”的业务生态系统，打造卓越的城市开发运营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。 四、主营业务分析 1、概述 （一）公司经营情况 1、营业收入 报告期内，营业收入为24.65亿元，较上年同期减少2.97%，与上期基本持平。 2、营业成本 报告期内，营业成本为16.97亿元，较上年同期增加37.06%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目成本同比增加所致。 3、税金及附加 报告期内，税金及附加为1.37亿元，较上年同期减少74.68%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目毛利率下降，使得土地增值税同比减少所致。 4、销售费用 报告期内，销售费用为1.05亿元，较上年同期增加9.88%，主要原因是报告期内销售服务费同比增加所致。 5、管理费用 报告期内，管理费用为4,543.53万元，较上年同期增加46.41%，主要原因是报告期内租金、水电及办公费用同比增加所致。 6、财务费用 报告期内，财务费用为2.05亿元，较上年同期增加14.76%，主要原因是报告期内利息支出同比增加所致。 7、资产减值损失 报告期内，资产减值损失为 2.40亿元，较上年同期减少 1.79%，公司受房地产调控及现金流影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在减值迹象的存货等资产计提减值准备。 8、净利润 报告期内，归属于上市公司股东的公司净利润为2,330.31万元，较上年同期减少52.93%，主要原因是报告期内公司结转收入的房地产项目毛利率下降所致。此外，公司积极践行国企责任响应国家减免商户租金政策，对公司利润造成了影响。 （二）现金流量情况 公司报告期内现金净增加额为1.56亿元。主要由以下三部分构成： 1、报告期内经营活动现金流入量26.87亿元，流出量18.42亿元，净流量8.45亿元，减少15.98%，主要原因是报告期内销售回款减少所致。 2、报告期内投资活动现金流入量4,489.36万元，流出量6.02亿元，净流量-5.57亿元，减少291.53%，主要原因是报告期内对参股公司联博基业出资和支付借款所致。 3、报告期内筹资活动现金流入量20.62亿元，流出量21.94亿元，净流量-1.32亿元，增加81.91%，主要原因是报告期偿还债务支付的现金减少所致。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
单位：元
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入 ?是 □否
□适用 ?不适用 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用 （5） 营业成本构成 行业和产品分类 单位：元
房地产销售成本与去年同期相比增加 47.19%，主要是报告期内满足结转收入条件的项目成本同比增加所致。 （6） 报告期内合并范围是否发生变动 □是 ?否 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
公司前 5大客户资料
主要客户其他情况说明 □适用 ?不适用 公司主要供应商情况
公司前 5名供应商资料
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
□适用 ?不适用 5、现金流 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
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